כשהריבית בשפל – האם וכיצד למחזר את המשכנתא?

אנו נמצאים כיום זמן קצר לאחר הורדה נוספת של הריבית במשק למינימום של כל הזמנים – 0.1% בלבד. יותר מכך, בכירים בבנק ישראל מסרו בהצהרות האחרונות שלהם לתקשורת, כי גבול ה-0 הוא אינו תחנה סופית מבחינת מקבלי ההחלטות. ייתכן מאד, שישראל תצטרף למגמה של מדינות כמו שווייץ, דנמרק ואחרות ותנהיג ריבית שלילית במטרה להגן על היצואנים שלה ולהחליש את השקל.

בחורה שבודקת משכנתא, עובדת בחברה לייעוץ משכנתא

כמובן שלעניין הריבית במשק ישנה השפעה ישירה על שוק המשכנתאות ואנו, כלווים, צריכים לעקוב ולבדוק היטב את האפשרויות העומדות בפנינו על מנת להגיע למצב יותר אופטימאלי לגבי החוב שלנו לבנק.

הדבר הראשון שאנו יכולים לעשות אותו כדי להתאים את המשכנתא למציאות של ריבית נמוכה, הוא כמובן מחזור משכנתא. יש לציין, כי צריך לעשות את השינויים במשכנתא שלנו בזהירות ובאחריות ולהתייעץ עם אנשי מקצוע, אבל ביצוע שינויים מסוימים בעת הזו בהחלט יכול לחסוך לנו לא מעט כסף , וזאת בגלל מצב הקיצון שאנו חווים מבחינת ריבית.

בכתבה זו ננסה לפרט את השיקולים השונים שעלינו לקחת בחשבון לפני שאנו עושים מחזור משכנתא. נראה גם כיצד גובה התשלום חודשי, קנס היציאה וגורמים נוספים עשויים להשפיע על ההחלטה שלנו, האם למחזר משכנתא.

מחזור משכנתא – ממה מתחילים?

קודם כל, בשביל להתחיל ולחשוב על מחזור משכנתא, עלינו לחשב האם הדבר הזה בכלל משתלם לנו. כדי לעשות את החישוב בצורה המהירה ביותר, ניתן להשתמש במחשבוני המשכנתא השונים ולהשוות בין העלות של המשכנתא הנוכחית לאלטרנטיבות הקיימות כיום, לאחר ירידת הריבית. זה דורש, כמובן, לחשוב מחדש על תמהיל המשכנתא (מאילו מסלולים המשכנתא תהיה מורכבת) וההחזר החודשי, שיכולים להיות גם שונים מהנתונים הנוכחיים שלנו.

לאחר שאנו מכניסים את ההעדפות שלנו למחשבון המשכנתא, נקבל את התוצאות היחסיות של עלות המשכנתא הסופית לכל התקופה. עם זאת, יש לזכור, כי העלות היא יחסית בלבד, וזאת בגלל הריביות המשתנות שאין לנו דרך לצפות את הגובה שלהן בכל התקופה מראש.

לא לשכוח להתחשב בקנס היציאה מהמשכנתא הנוכחית

קנס היציאה מחושב על ידי הבנקים למשכנתאות לפי ההפרש בין הריבית כיום לבין הריבית שאותה יכלו להשיג הבנקים מהלווים ביום לקיחת המשכנתא שלכם (במידה ואתם מעוניינים לקרוא ביתר פירוט על נושא עמלות פירעון, תוכלו למצוא כתבה נפרדת על כך באתר משכנתא גורו למשכנתאות).

גובה עמלת הפירעון יכול להגיע לסכומים לא מבוטלים, של עשרות אלפי שקלים, לכן כאשר אתם עושים את ההחלטה שלכם לגבי מחזור משכנתא, יש להוסיף את הסכום הזה לעלות של המשכנתא החדשה. יש לציין גם, שבניגוד לעמלות אחרות, גובה העמלה הזאת אינו נתון ברוב הפעמים למיקוח והבנקים לא יסכימו לוותר על סכומים גבוהים המגיעים להם.

כיצד להחליט על המסלולים בתמהיל המשכנתא החדש?

כאשר אנו עושים מחזור משכנתא בסביבת ריבית נמוכה, רוב הפעמים גם תמהיל המשכנתא שלנו ישתנה. נכניס, לדוגמא, יותר מסלולים הצמודים לפריים או למדד, בגלל שהם נמצאים כעת ברמות ריבית נמוכות באופן קיצוני ואף לא צפויים להתייקר בתקופה הקרובה.

הדבר החשוב הוא לזכור שלא ניתן לעשות את החישוב של החיסכון שלנו בגלל התקופה הארוכה של המשכנתא והשינויים שעוד יכולים להתרחש בריבית הפריים ומדד המחירים לצרכן בעתיד הרחוק יותר. בגלל כך, תשומת הלב שלנו צריכה להיות מופנית למגמה הכללית שאותה אנו צופים בשוק המשכנתאות – מומלץ לקחת טווח של ריביות ומדדים עתידיים ולחשב לפיהם את העלות הסופית של המשכנתא. כדאי תמיד לקחת בחשבון התפתחויות בלתי צפויות ולהתכונן גם למקרים של שינויים פחות צפויים במדדים.

מה גובה ההחזר החודשי המשתלם?

רוב הפעמים, כשאנחנו מחליטים על מחזור משכנתא בגלל שינויים מקרו כלכליים, יש לנו נטייה לדבוק בנתונים שבחרנו כאשר החלטנו על לקיחת המשכנתא לראשונה. עם זאת, כשמדובר על החזר חודשי של משכנתא, כמובן שזהו דבר דינמי ויכול מאד להיות כי עדיף יהיה לשנות ולבחור בסכום החזר אחר.

לא מן הנמנע, שהמצב הכלכלי שלנו השתפר, ההכנסות גדלו ויש אפשרות להחזיר יותר (מה שיוזיל את העלות הסופית של המשכנתא עוד יותר). מצד שני, יכול להיות שזוג צעיר שהרחיב את המשפחה נחשף פתאום להוצאות גדולות יותר ולכן לא יכול לעמוד בסכומי החזר גבוהים. בכל מקרה, הכוונה היא, שיש צורך לעשות את ההחלטה על ההחזר החודשי בהתאם לאינטרסים והצרכים החדשים שלנו.

לא לעשות את אותן טעויות פעמיים

בעת מחזור משכנתא, רוב הלווים מגיעים עם יתרון מסוים, משום שיש להם כבר ניסיון בלקיחת משכנתא ובחירה בתמהיל, מסלולים, ריביות וגובה ההחזר החודשי. יש לנצל את היתרון הזה ולבדוק לאחור האם בעצם צדקנו בהערכות שלנו לגבי המשכנתא. ייתכן מאד שהתמהיל שבחרנו אכן היה משתלם מאד, ההחזר החודשי לא עלה בצורה משמעותית ולא הרגשנו שום לחץ כלכלי בתקופת ההחזר. במקרה כזה, נהיה בטוחים יותר שדרך הפעולה שהובילה אותנו להחלטה הקודמת היא נכונה ויש לעשות בה שימוש שוב.

מצד שני, ייתכן גם שנראה כי ההחלטות הפיננסיות שעשינו בפעם הראשונה לא היו נכונות עבורנו והמשכנתא שלקחנו הפכה להיות לבלתי משתלמת ויקרה. במקרה כזה, אין צורך להתייאש או לוותר על מחזור המשכנתא כליל, אלא מומלץ פשוט לפנות לגורמים מקצועיים שיעזרו לכם עבור שכר טרחה מסוים. מומחים בתחום המשכנתא יוכלו לייעץ לכם לגבי המסלולים המשתלמים ביותר ויאפשרו לכם לנצל את ההזדמנויות שסביבת הריביות הנמוכה במשק יכולה להציע.

אנו באתר משכנתא גורו עובדים עם מגוון גופים עסקיים שיכולים לתת לך מידע מפורט על מחזור משכנתא. במידה ואתה רוצה לקבל אינפורמציה נוספת על מחזור משכנתא, פנה אלינו כבר היום. השאר את הפרטים שלך באתר ואנו נדאג לחזור אליך בהקדם האפשרי.