כל מה שרציתם לדעת על הקשר בין תמהיל המשכנתא ותקופת הפירעון של ההלוואה

משכנתא היא הלוואה על סכום גבוה לצורך רכישת דירה למגורים או להשקעה, את ההלוואה יש להחזיר באמצעות תשלומי החזר חודשיים הנמשכים לאורך תקופה ארוכה, לעתים עד 30 שנה. עם זאת, הניסיון מראה כי חלק גדול מהלווים יפרעו את המשכנתא לפני מועד סיום ההלוואה או יבצעו שינויים שונים כמו מחזור משכנתא כדי לבחור בתמהיל חדש, עדכני יותר ומשתלם יותר כלכלית.

מפתחות של בית חדש שנקנה עם משכנתא נמוכה

לכן, כאשר מתכננים לקחת משכנתא יש לקבל ייעוץ מקצועי, וחשוב לבנות תמהיל משכנתא בהתאם לפרמטרים המזכירים את השיקולים הכלכליים לפתיחת תיק השקעות. למעשה, כאשר פונים ליועץ משכנתאות המומחה שואל מהו טווח הזמן של ההשקעה, מאחר ועליו לבנות את תיק ההשקעות לפי רמות סיכון המותנות בזמן. כך גם נוהג יועץ המשכנתאות והוא שואל את הלווה מהו טווח הזמן של ההלוואה לרכישת דירה, ובהתאם לכך יבנה תמהיל משכנתא.

הכלל המנחה את שני המומחים, יועץ השקעות ויועץ משכנתא, הוא לקחת מינימום סיכון לטווח קצר מאחר וקשה לתקן נזקים בגלל החלטה לא נכונה או טעות בשיקולים, אך לטווח הארוך ניתן לבחור במסלולים עם סיכון גבוה יותר.

השפעת משך חיי ההלוואה על בחירת תמהיל המשכנתא

כאמור, ישנם קווי דמיון בשיקולים שיש לקחת בפתיחת תיק השקעות ובחירת מסלולי השקעה שונים לבין נטילת משכנתא מהבנק ובחירת מסלולי ההלוואה. כאשר עומדים לקחת משכנתא יש להחליט ולקבוע מראש מהו זמן הפירעון של ההלוואה. מאחר ולפי נתוני הבנקים רבים מהלווים פורעים את המשכנתא לפני תקופת הפירעון המצוינת בחוזה, הרי עליכם כלווים להקדיש מחשבה רבה לגבי משך חיי המשכנתא. בהתאם לכך תוכלו לקבל החלטה פיננסית אחראית ונכונה יותר שתאפשר לכם לשנות את תנאי ההלוואה לרכישת דירה במועד מאוחר יותר, תוך מינימום קנסות וריביות.

אם אתם זקוקים למשכנתא לתקופה ארוכה של 25 שנה לפחות, הרי סיכוי סביר כי במהלך תקופת ההלוואה תערכו שינוי בתנאי ובמסלולי המשכנתא מסיבות כמו קבלת ירושה, הרחבת המשפחה, שיפור משמעותי בהכנסות שלכם ועוד. לכן, מראש עליכם להתחשב בגורם הזמן המשפיע על בחירת מסלולי המשכנתא, תוך מבט קדימה והתחשבות בשינויים מקרו כלכליים העלולים לגרום לכם לרצות לשנות את תנאי המשכנתא הנוכחית.

מדוע רבים פורעים את המשכנתא לפני סיומה?

יש שלוש סיבות עיקריות מדוע גם אתם תחליטו לפרוע את המשכנתא לפני מועד סיומה כפי שנקבע בחוזה ההלוואה. הסיבות העיקריות לכך הן מעבר לדירה אחרת על מנת לשפר את איכות החיים ולרכישת דירה גדולה יותר לאור התרחבות המשפחה או כדי לגור במכס גדול ומרווח יותר, מחזור המשכנתא בגלל שינוי בתנאי השוק או כתוצאה משיפור ביכולת ההחזר שלכם. הסיבה השלישית הינה פירעון מוקדם של המשכנתא בגלל שינוי במצבכם הפיננסי, לדוגמה אם קיבלתם ירושה, זכיתם בפרס כספי גבוה, ההכנסות שלכם גדלו באופן משמעותי וכיוצא בזה.

על פי הנתונים ניתן לראות כי לווים רבים בוחרים באפשרות של פירעון מוקדם של המשכנתא בגלל שינוי במצבם הכלכלי, לדוגמה קבלת סכום גבוה כמו פיצויים, כספי ירושה, קרן השתלמות שהשתחררה, תכנית חיסכון המגיעה לסיומה ועוד. סכום כסף גבוה מאפשר לכם לפרוע את יתרת המשכנתא או לפרוע חלק נכבד ממנה באמצעות פירעון מוקדם של מסלול אחד או יותר מתמהיל המשכנתא הקיים.

בנוסף, אם אתם מעוניינים לשפר את איכות חייכם ולרכוש דירה גדולה ואיכותית יותר, הרי סביר להניח כי לא תגררו את ההלוואה לדירה החדשה אלא תמכרו את הנכס הקיים, תפרעו את המשכנתא, ותרכשו את דירת החלומות החדשה שלכם.

לעתים, תנאי הריבית במשק משתנים ומשתלם לבצע מחזור משכנתא כדי לשפר את תנאי ההלוואה. באמצעות מחזור משכנתא ניתן לחסוך הרבה מאוד כסף, לעתים עשרות אלפי שקלים ולמעלה מכך, לכן אם ניתן להשיג ריבית נמוכה ואטרקטיבית יותר כדאי לשקול את נושא מחזור המשכנתא, רצוי באמצעות ייעוץ מקצועי כדי לבדוק את כדאיות המהלך.

תכנון תמהיל המשכנתא בהתאם לפירעון המוקדם הצפוי        

מאחר וקיים סיכוי סביר כי תפרעו את המשכנתא מוקדם יותר מהזמן הנקוב בחוזה ההלוואה, עליכם לבחור תמהיל משכנתא המשקף את המועד בו תרצו לפרוע את ההלוואה. אם אתם רוכשים כעת דירה בת שלושה חדרים ובכוונתכם להביא לעולם 2-3 ילדים תוך 6-8 שנים, הרי עליכם לבחור תמהיל משכנתא המתאים לתקופה זו. עם זאת, עליכם לבנות תמהיל משכנתא המורכב ממסלולים אותם תוכלו לפרוע ללא קנסות גבוהים וללא עמלת פירעון. בנוסף, עליכם לבחור במסלולים המשרתים אתכם לתקופה של 6-8 שנים בצורה המיטבית והחסכונית ביותר.

לכן, השיקולים של זוגות צעירים שונים משיקוליה של משפרי דיור או משקיעים. לשם המחשת העניין ניתן לראות כי זוג צעיר שלקח משכנתא בסכום של 600,000 ₪ ומתכנן תוך 6-8 שנים לשדרג את הדירה לגדולה יותר בעקבות הרחבת המשפחה ושיפור בהכנסות יעדיף לבחור תמהיל משכנתא הכולל מסלולים בעלי סיכון גבוה יותר כמו מסלולים בריבית משתנה ומסלול של ריבית קבועה צמודה למדד. לעומת זאת זוג מבוגר יותר המתכנן לשדרג את הדירה לגדולה יותר בעוד 6-8 שנים יעדיף לבנות תמהיל משכנתא המורכב ממסלולים סולידיים יותר, ולא יסתכן במסלולים הנחשבים מסוכנים יותר.

הזוג הצעיר יעדיף תמהיל משכנתא עם מסלולים אותם ניתן לפרוע ללא תשלום עמלת פירעון מוקדם. כמו כן, הזוג הצעיר יעדיף מסלולים המאפשרים לו לשלם ריבית נמוכה כדי ליהנות מתשלומי החזר נמוכים ככל הניתן, וכך הוא יוכל לחסוך במקביל כסף בצד כדי לרכוש בהמשך דירה מרווחת וטובה יותר.

הזוג המבוגר יעדיף להימנע מסיכונים מיותרים ולכן מסלולים בריבית קבועה יתאימו יותר עבורו, מתוך ההנחה כי המשכנתא אותה לוקחים היא לתקופה ארוכה.

לסיכום, בעת בחירת תמהיל משכנתא יש לחשוב קדימה, ובמידה ומתכננים תוך מספר שנים לשדרג את הדירה, כדאי לבחור מסלולים המאפשרים פירעון מוקדם ללא קנסות גבוהים, וניתן לקחת מסלולים בעלי סיכון גבוה יותר כדי ליהנות מריבית נמוכה ואטרקטיבית. לכן, חשוב לבנות תמהיל משכנתא מותאם אישית, ולא בהכרח לבחור במסלולים הפופולריים מאחר ואז המשכנתא תהיה יקרה יותר, או שתיאלצו לשלם עשרות אלפי שקלים בגין פירעון מוקדם.

למחשבון עמלת פרעון מוקדם לחצו כאן

למידע נוסף השאירו פרטים באתר וצוות המומחים של משכנתא גורו יחזור אליכם בהקדם. נשמח לסייע לכם לקבל החלטה נכונה ומשתלמת כלכלית, וזאת ללא כל עלות או התחייבות מצדכם.