מדריך משכנתא- חלק 5: מסלולים נפוצים בתמהיל משכנתא

דוחף דולר - הרחבה והגבלה של אחוזי המימון של המשכנתא

 

צוות המומחים של משכנתא גורו הכין עבורכם מדריך משכנתא מקיף, כללי ועדכני, במטרה לסייע לכם להבין את הדרך הנכונה, היעילה והבטוחה לקבלת משכנתא מהבנק. אחד הנושאים החשובים ביותר בעת תכנון ולקיחת משכנתא הוא נושא בחירת מסלולי ההלוואה ובניית תמהיל משכנתא. יש עשרות מסלולים של הלוואה לרכישת דיור, ביניהם מסלולים נפוצים המתאימים במיוחד לתקופה של סביבת ריבית נמוכה.

ראוי להדגיש כי לכל מסלול משכנתא יש מאפיינים ייחודיים אחרים, כאשר גובה הריבית וההצמדה נקבעים לפי פרמטרים שונים כמו גובה המשכנתא, שווי הנכס, יכולת ההחזר, מצב המשק הישראלי ונתוני הכלכלה העולמית ופרמטרים נוספים. לכל מסלול יש ריבית אחרת וכל מסלול מציע רמות סיכון שונות. לכן, חשוב להכיר את האפשרויות הקיימות על מנת לקבל החלטה שקולה ואחראית, יש לזכור כי משכנתא לוקחים על סכום גבוה ויש להתחייב לשנים ארוכות, במקרים מסוימים לעשרים וחמש שנה עד לשלושים שנה.

מהם ההבדלים בין מסלולי המשכנתא השונים?

עוד לפני ההסבר על מסלולי משכנתא נפוצים ומקובלים המתאימים לסביבה של ריבית נמוכה במשק, חשוב להבין מהם ההבדלים העיקריים בין מסלולי ההלוואה. למעשה, ישנם שלושה הבדלים עיקריים בין מסלולי המשכנתא:

  • סוג הריבית (פריים, קבועה, משתנה, לייבור ועוד)
  • סוג ובסיס ההצמדה (מדד המחירים לצרכן, אירו, דולר, לא צמודה)
  • מסלול פירעון המשכנתא (תשלומי החזר חודשיים קבועים, החזר חודשי יורד, פירעון שוטף)

לפניכם סקירה כללית על מסלולי משכנתא מומלצים ופופולריים, בכל מסלול תוכלו לקרוא כיצד מחושבת הריבית, מהי רמת הסיכון, תקופת הפירעון והאם וכיצד קרן ההלוואה משתנה-

מסלול משכנתא לא צמודה בריבית פריים

מסלול זה אינו צמוד למדד המחירים לצרכן או לכל מדד אחר, לכן יתרת הקרן אינה משתנה ורק פוחתת עם הזמן. המסלול מתאים לכל מי שחושש מאינפלציה גבוהה, עם זאת מדובר בסיכון גבוה מאחר ואם ריבית הפריים מזנקת מעלה גם תשלומי ההחזר מזנקים.

ניתן לפרוע מסלול בריבית פריים בכל עת, ללא עמלת פירעון מוקדם, יתרון משמעותי למסלול זה, המתאים במיוחד למקרים בהם הריבית נמוכה במשק.

למחשבון משכנתא ריבית פריים

מסלול משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד

מסלול משכנתא צמודה למדד המחירים לצרכן בריבית קבועה וידועה מראש שאינה משתנה. מסלול זה מתאים במיוחד לסביבת ריבית נמוכה כפי שיש היום במשק הישראלי. ריבית קבועה מאפשרת לכם ליהנות מתחושת ביטחון ויציבות, ובעיקר מתשלום חודשי קבוע בתוספת הפרשי הצמדה. רמת הסיכון של מסלול זה נחשבת לבינונית וכל מספר שנים תוכלו לפרוע את ההלוואה, ללא קנסות, בהתאם לנקודות יציאה המוגדרות בחוזה המשכנתא. במידה ותחליטו לפרוע את ההלוואה שלא בנקודת יצאה עליכם לשלם קנס, אך לא מדובר לרוב בקנס גבוה.

לקריאה נוספת על משכנתא בריבית צמודת מדד

מסלול משכנתא בריבית קבועה לא צמודה

מסלול משכנתא בריבית קבועה לא צמודה מעניק תחושת יציבות וביטחון מאחר ויודעים מראש מהו גובה ההחזר החודשי. רמת הסיכון המאפיינת מסלול זה היא בינונית מאחר ומשלמים החזר חודשי קבוע שאינו מושפע משינויים בריבית ומשינויים באינפלציה. עם זאת, הריבית הגבוהה המאפיינת מסלול זה נחשבת לחיסרון בולט, ויש לשלם קנס גבוה במידה ומעוניינים לפרוע את ההלוואה לפני סיומה.

מסלול משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד

מסלול משכנתא צמודה למדד בריבית משתנה מבוסס על עוגן חיצוני כמו תשואות אג"ח ממשלתיות שאינו צמודות למדד, הריבית משתנה כל שנתיים, חמש שנים או בתדירות אחרת, וניתן לפרוע את ההלוואה בנקודות יציאה מוגדרות מראש, ללא קנסות. ניתן למחזר או לפרוע את ההלוואה לפני נקודות הזמן תמורת תשלום קנס שלרוב אינו מסתכם בסכום גבוה מדי.

למסלול זה יתרון בגלל שהסכום לא מוצמד למדד המחירים לצרכן או לכל מדד אחר, וזוכים בהתחלה להחזר חודשי התחלי יחסית נמוך.

מסלול משכנתא צמודה לאירו/דולר

מסלולי משכנתא צמודה למט"ח (דולר, אירו, ין) אינם צמודים למדד המחירים לצרכן וניתן לפרוע אותם בכל רגע נתון. הריבית משתנה בהתאם למסלול הנבחר, לרוב כל שלושה חודשים, חצי שנה או שנה. עם זאת, למסלול זה חיסרון משמעותי מאחר וקיים סיכון גדול אם שער החליפין קופץ מעלה, לדוגמה שער הדולר משתנה מ- 3.8 ₪ לדולר לשער של 4.4 ₪ לדולר אחד.

סיכום

בכתבה זו הבאנו לפניכם רשימה חלקית של מסלול המשכנתא שהבנקים מציעים. לכל מסלול יש מאפיינים ייחודיים והריבית נקבעת באופן שונה על ידי הבנקים. כמו כן, כל מסלול מציע רמת סיכון שונה, נמוכה, בינונית או גבוהה. כדי לתכנן נכון את תמהיל המשכנתא שלכם חשוב לקבל ייעוץ מקצועי ולרוב נהוג לשלב בין 3 מסלולים לפחות, כדי למזער סיכונים ולאפשר ללווה לפרוע מסלולים שונים ללא קנסות גבוהים.

בכתבה זו הוצגו המסלולים הפופולריים ביותר, אך עליכם לבנות את תמהיל המשכנתא בהתאם למאפיינים הייחודיים שלכם ועל פי תכנון פיננסי נכון לעתיד. לכן, כדאי להתרכז במסלולים השכיחים המתאימים לסביבת ריבית נמוכה, אך חשוב לבחור במסלולים המתאימים ביותר לסכום ואורך חיי המשכנתא וליכולת ההחזר שלכם.

לפרטים נוספים ולשאלות, השאירו פרטים באתר. צוות המומחים של משכנתא גורו יחזור אליכם בהמרה עם כל התשובות ויעניק לכם ייעוץ מקצועי והצעת אטרקטיבית למשכנתא משתלמת בהתאמה אישית, וזאת ללא כל עלות או התחייבות מצדכם.

למעבר לחלקי המדריך הנוספים:

     חלק 1 – מהי משכנתא?

                 חלק 2 – כל השלבים עד לקבלת הכסף

     חלק 3 – התכנון הפיננסי של המשכנתא

     חלק 4 – קבלת אישור עקרוני מהבנק

אתה כאן ←חלק 5 -מסלולי המשכנתא סקירה כללית

     חלק 6 – בניית תמהיל למשכנתא שלך

     חלק 7 –  משא ומתן מול הבנק וסגירת העסקה