כל מה שצריך לדעת על פתיחת תיק משכנתא והמשימות הנגזרות מימנו

לקיחת משכנתא מהבנק מאפשרת לכם לרכוש את דירת החלומות בה אתם מעוניינים, אך מדובר בהחלטה מורכבת המחייבת אתכם לערוך סקר שוק מקיף בין כל הבנקים למשכנתאות ועליכם לבנות תמהיל משכנתא בהתאמה ליכולת ההחזר שלכם ועל פי פרמטרים נוספים. עליכם לבחור מאיזה בנק לקחת את המשכנתא, וזאת לאחר שמצאתם את הדירה אותה אתם מעוניינים לרכוש. לאחר בניית תמהיל משכנתא ובחירת הבנק עליכם ללכת לבנק ולחתום על מסמך פתיחת תיק משכנתא.

בחורה חושבת על המשימות שתצטרך לבצע אחרי פתיחת תיק משכנתא

בפגישה בבנק כדי לפתוח תיק משכנתא עליכם להציג מסמכים שונים, ובמעמד החתימה על החוזה עליכם לחתום על עשרות מסמכים בנקאיים. לאחר פתיחת תיק משכנתא הבנק יציג בפניכם את הדרישות הסופיות שלו, ורק לאחר מכן הבנק יעביר את הכסף למוכר. חשוב לזכור כי הבנק אינו מעביר את כספי ההלוואה לחשבון הבנק שלכם אלא רק ישירות למוכר.

חשוב לציין, כי הבנק יטיל עליכם מספר משימות במעמד החתימה על פתיחת תיק משכנתא, ועליכם לבצע את המשימות השונות במרוץ נגד הזמן מאחר ולרשותכם זמן קצוב קצר של 12 יום בלבד. חשוב להדגיש כי אם לא תסיימו את המשימות השונות תוך 12 יום הבנק עלול לסגת מהתנאים שהציע בעת מעמד פתיחת התיק, הסיבה לכך היא שעלויות גיוס ההון על ידי הבנקים משתנות במהירות, לכן אם תנאים השתנו במשק, לדוגמה הריבית עלתה, קיימת סבירות גבוהה כי לאחר 12 יום הבנק ידרוש ריבית גבוהה יותר לעומת הריבית שהציע במעמד פתיחת תיק המשכנתא. לכן, עליכם לסיים אתה משימות בפרק הזמן הקצוב כדי להימנע משינוי בתנאי הריבית ובתנאים אחרים שהבנק הציע לכם, וכדי להימנע ממצבים לא נעימים.

כדי להספיק תוך 12 יום את כל המשימות שהבנק עומד לדרוש מכם לאחר פתיחת תיק משכנתא כדאי לדעת מה הבנק מבקש כדי להיערך לכך בהתאם. יש משימות שניתן לבצע מראש כדי לחסוך זמן, אך יש לזכור כי ככל שהמשכנתא שאתם מבקשים נחשבת בעיני הבנק למורכבת ומסוכנת יותר, כך הוא עלול להציב דרישות בנקאיות נוקשות וקשיחות יותר. עם זאת, ברוב המקרים מדובר במשימות סטנדרטיות, חלקן תלויות בכם וחלקן תלויות גם בגורמים אחרים, לדוגמה הערכת שמאי ורכישת ביטוח משכנתא.

משימות שעליכם לבצע לאחר פתיחת תיק משכנתא

כאמור, בין המשימות השונות שהבנק ידרוש מכם לבצע לאחר פתיחת תיק משכנתא יש משימות שתלויות רק בכם, בעוד דברים אחרים תלויים גם בגורמים אחרים. בין המשימות שהבנק ידרוש מכם והן תלויות במהירות הביצוע שלכם ניתן למנות רכישת ביטוח משכנתא, הערכת שמאי וייפוי כוח נוטריוני לבנק.

ביטוח משכנתא

תנאי מקדים לקבלת המשכנתא הוא רכישת ביטוח משכנתא ישירות מהבנק או דרך אחת מחברות הביטוח. כל בנק למשכנתאות מעוניין למזער סיכונים ולוודא את השבת כספו, לכן הבנקים דורשים מהלווים לרכוש ביטוח משכנתא המורכב משני ביטוחים עיקריים- ביטוח חיים וביטוח מבנה. מרגע פתיחת תיק המשכנתא בבנק ממנו בחרתם לקחת הלוואה לרשותכם זמן מוגבל של 12 יום. לכן, כדי לקצר תהליכים כדאי להתחיל עם סקר שוק בין חברות הביטוח טרם פתיחת תיק המשכנתא, כך תוכלו להימנע מלחץ זמן ותוכלו לערוך סקר שוק מקיף כדי להשוות בין מספר הצעות מחיר ובין החלופות שכל חברת ביטוח מציעה לכם, כדאי להשוות גם את ההצעה מהבנק לביטוח משכנתא.

יש מקרים בהם משתלם לכם לרכוש ביטוח חיים דרך הבנק וכדי להוזיל עלויות את ביטוח המבנה כדאי לרכוש מחברת ביטוח. עליכם לדעת כי המפקח על הביטוח אינו מרשה לבנקים למכור ביטוח מבנה רחב יותר מביטוח בסיסי, לכן לא תוכלו לרכוש מהבנק ביטוח תכולה.

רכישת ביטוח חיים דרך הבנק יכולה להתאים לכם מאחר וכך תוודא כי בעת מקרה ביטוחי חברת הביטוח לא תערים קשיים על הבנק הנחשב לאחד הלקוחות הגדולים שלה, ובמידה ויש להפעיל את ביטוח החיים, חברת הביטוח תשלם את יתרת המשכנתא לבנק, ובני משפחתו של הלווה לא יצטרכו להתמודד מול חברת הביטוח. לסיכום, רכישת ביטוח המשכנתא היא משימה התלויה בכם, לכן כדי לייעל ולקצר תהליכים מומלץ להתחיל לבדוק ולהשוות עלויות ביטוח משכנתא עוד לפני מעמד פתיחת תיק משכנתא.

הערכת שמאות

במעמד פתיחת תיק משכנתא הבנק יציג בפניכם רשימה של שמאים מוסמכים, עליכם לבחור שמאי אחד ולשלם לו עבור הערכת שמאות של הנכס. עלות הערכת שמאי לדירה נעה לרוב בין 500 ל- 1,000 ₪, מומלץ לבצע את הערכת השמאי מיד לאחר פתיחת תיק המשכנתא כדי להימנע מלחץ זמן ומעיכובים מיותרים העלולים לגרום למשכנתא שלכם להיות יקרה יותר.

אגב, ניתן לבצע הערכת שמאי לדירה עוד לפני פתיחת התיק, כך, במקרה ששמאי מטעמו של הבנק מציע הערכת שווי נמוכה ממה שצפיתם תוכלו לנהל מו"מ יעיל וללא לחץ זמן עם הבנק כדי להימנע ממקרים בהם הבנק מקשיח את עמדותיו ומציע הלוואה יקרה יותר ממה שתכננתם. עם זאת, כדי לא לשלם פעמיים על הערכת שמאי תוכלו להמתין לפתיחת תיק המשכנתא, לבחור שמאי מתוך הרשימה שהבנק מציג בפניכם וכדאי לקבוע כבר באותו היום עם השמאי כדי שיבצע שמאות מוקדם ככל הניתן.

ייפוי כוח נוטריוני עבר הבנק

הבנק ידרוש מכם ייפוי כוח נוטריוני כחלק מהמשימות שעליכם לבצע. מדובר במשימה פשוטה וקצרה אותה תוכלו לעשות כבר ביציאה מהבנק, לרוב תוכלו לפנות לנוטריון שמשרדו נמצא קרוב לבנק ותמורת כ- 250 ₪ תוכלו לקבל במקום מסמך ייפוי כוח נוטריוני לבנק, עליכם להגיש את המסמך לבנק.

רישום ברשם המשכונות

לאחר פתיחת תיק משכנתא הבנק דורש לבצע רישום של משכון הדירה לבנק ברשם המשכונות. כדאי לדעת כי רשם המשכונות יושב במשרד המשפטים ובין היתר תפקידו לשמור על מסמכי המשכון של אזרחי המדינה. עלות הרישום ברשם המשכונות עומדת על כ- 300 ₪, המחיר מתעדכן מעת לעת. יש מקרים בהם הבנק יעשה את הרישום עבורכם תמורת תשלום או בחינם. כדי לקצר תהליכים כדאי לבקש מהבנק לבצע את הפעולה, במידה והוא מציע שירות זה, כך תוכלו להתפנות למשימות אחרות ולא להתעכב עם שאר המטלות בעומדות בפניכם.

תצהיר על מכירת דירה או תמהיל דירה יחידה

אם זו הדירה היחידה שלכם, הבנק ירצה שתחתמו על מסמך המאשר זאת. אם כבר יש לכם דירה קיימת בבעלותכם, הבנק ידרוש שתחתמו על מסמך שבו אתם מתחייבים על מכירתה בתוך שנתיים. הסיבה לכך היא, שבנק ישראל מפרסם הגבלות שונות על תמהילי המשכנתא האפשריים ויש הבדל לצורך כך בין קוני דירה ישנה, משפרי דיור או רוכשים של דירה להשקעה.

ייתכן ותוכלו לקבל חתימה אצל עורך הדין שלכם, שעוסק ברכישת הדירה החדשה שלכם, אבל גם אם לא, כל עורך דין יוכל לספק לכם חתימה תמורת תשלום. מומלץ לעשות זאת בהקדם האפשרי כדי להתמקד במשימות המסובכות יותר של שמאות וביטוח.

כאמור, יש משימות שאינן תלויות בכם לכן כדאי להיערך לכך בהתאם כדי להימנע מעיכובים ומלחץ מיותר. בין המשימות- כתבת התחייבות של המוכר, מסמך בחתימתו של המוכר לאן להעביר את הכסף, חתימה של המוכר על קבלת המשכנתא.

כתב התחייבות של המוכרים

בעת רכישת דירה חדשה מקבלן עליו לחתום על התחייבות לרישום משכנתא, אישור זה נועד לאפשר לבנק לבצע שינויים עתידיים בטאבו. במידה ובכוונתכם לרכוש את הדירה מאדם פרטי עליו לחתום על כתב התחייבות מול הבנק.

ראוי לציין כי ישנם מקרים בהם עורך הדין של המוכר מעוניין לשנות סעיפים שונים, לרוב הבנק לא יתנגד לשינויים מינוריים, אך הדבר עלול לגרום לעיכובים, לכן רצוי למסור לעורכי הדין של המוכר נוסח סטנדרטי של כתב התחייבות מראש, טרם החתימה על פתיחת תיק משכנתא. כך יוכל עורך דינו של המוכר לעבור על המסמך ולאשר אותו או לבצע מספר שינויים המוסכמים על הבנק, בתוך 12 יום העומדים לרשותכם מרגע פתיחת התיק.

העברת הכסף למוכר הנכס

על המוכר לספק לבנק שלכם מסמך המציין את פרטי החשבון להעברת הכסף, מסמך זה חייב להיות חתום בנוכחות עורכי דין. לרוב, יש לצרף למסמך צ'ק מבוטל עם מספר החשבון.

חתימה על קבלת סכום המשכנתא

המוכרים צריכים לחתום על כך שהעברתם להם כבר את התשלומים הראשוניים עבור רכישת הדירה וגם את הסכום ששולם להם (ההון העצמי שלכם, לפני קבלת המשכנתא). זה נעשה כדי לבטח את הבנק ממקרים של הונאה, כאשר גם חתימה זו נעשית בבנק במעמד של עורכי הדין.

רישום בטאבו

עם השלמת המשימות השונות עליכם לגשת לטאבו ולבצע רישום הערת אזהרה לטובת הבנק. תהליך רישום אזהרה בטאבו פשוט למדי, אך אם קיימת בעיה משפטית עם רישום הנכס עלולים להתעורר קשיים שונים, לכן חשוב לבצע את המשימה מוקדם ככל הניתן. רישום הערת אזהרה בטאבו כרוך בעלות של כ- 200 ₪.לאחר השינוי יש להביא לבנק את הנסח המקורי הכולל את רישום הערת האזהרה לטובת הבנק.

עם סיום המשימות והגשת כל המסמכים הנדרשים על ידי הבנק, הוא יבצע בדיקה סופית נוספת, ורק לאחר מכן הבנק יבצע העברה כספית למוכר. כאמור, יש לכם 12 ימי עסקים לסיים את המשימות השונות וכך לא תסתכנו בהרעת תנאי המשכנתא.

לפרטים נוספים ולייעוץ השאירו פרטים באתר וצוות המומחים של משכנתא גורו יחזור אליכם בהקדם. אם אתם מתכנים לרכוש דירה בקרוב וזקוקים לייעוץ ולמידע בנושא תהליך לקיחת משכנתא, נשמח לעזור לכם, ללא עלות או התחייבות מצדכם.