כל מה שצריך לדעת על הדרך בה הבנקים מתייגים את ציבור לוקחי המשכנתאות

בכל הבנקים למשכנתאות בישראל נהוג לאפיין את הלווים לפי קבוצות מסוימות, ובהתאם לתיוג הפנימי של הבנקים נקבעים גם גובה הריביות ותנאי ההלוואה לצרכי רכישת דירה למגורים או להשקעה. כאשר אדם מעוניין לרכוש דירה בארץ ברוב המקרים עליו לקחת משכנתא גבוהה מאחד הבנקים למשכנתאות. אם הוא מותיר רושם חיובי על יועץ המשכנתאות בבנק, הוא זוכה לתיוג טוב יותר בהשוואה לאדם הנחשב בעיני הבנק לווה מסוכן.

 

כיצד הבנק למשכנתאות מתייג אותך

למעשה, הבנקים נוהגים לתייג את לוקחי המשכנתאות למספר קבוצות בהתאם לרמת הסיכון שלהם. רשימה זו למעשה קובעת האם הבנק אוהב את הלווה וסומך על יכולת ההחזר שלו או שהלווה נכלל ברשימת הלקוחות מהם יש להיזהר, לכן הבנק עלול לסרב על מתן משכנתא, או שיציע הלוואה בתנאים לא אטרקטיביים.

כדאי לדעת כי מרגע הפניה לבנק ולאחר שזה קבע מהו תיוג הלווה, קשה לשנות את דעתו של הבנק על מנת לשפר את תנאי ההלוואה ולקבל ריבית נמוכה יותר. לכן, חשוב להכיר את הדרך בה הבנקים מתייגים את הלקוחות ובהתאם לכך ניתן לפעול באופן נכון וחכם יותר כדי לקבל תיוג גבוה, וכתוצאה מכך לזכות במשכנתא עם תנאים נוחים יותר.

רשימת התיוג הסודית של הבנקים

לכל בנק למשכנתאות יש רשימת תיוג מעט שונה, אך ניתן למצוא מכנה משותף במדיניות של כל הבנקים בישראל בבואם לתת הלוואות. ככל שהלווה מוגדר בקבוצת תיוג גבוהה יותר כך הבנק שמח להעניק לו הלוואות ומשכנתא מאחר והלווה אינו נחשב למסוכן בעיני הבנק. חשוב לדעת כי ככל שהבנק חושש יותר מיכולתו של הלווה להשיב את כספי הלוואה כך הוא לא ימהר להציע משכנתא עבור הלקוח.

הבנקים מקטלגים את הלווים לפי יכולת ההחזר שלהם אך לא רק. הבנקים חוששים ממקרים בהם עליהם לפנות לווים מהנכס בעקבות אי יכולתם לעמוד בתשלומי ההחזר של המשכנתא. ישנם מקרים בהם בית המשפט לא יאשר בקלות לבנק לפנות לווה מהדירה, למרות חובו הגדול לבנק. כך לדוגמה, אם משפחה חד הורית גרה בדירה אך האם (או האב) אינה מצליחה לעמוד בתשלומי ההחזר וגוררת פיגורים בתשלומים, בית המשפט לא ימהר לאשר לבנק לפנות אותה מהנכס מאחר ודאגתו היא לילדים לפני שמירה על אינטרס הבנק.

לווים שכל הבנקים אוהבים

אם לקחתם הלוואה מהבנק הנכם מודעים לכך שהבנק מבצע מספר בדיקות כדי לאפיין את יכולת ההחזר שלכם ולקבוע האם לאשר לכם הלוואה או לא, ובמידה וכן עליו לקבוע מהם תנאי הריבית שתקבלו. משכנתא היא הלוואה על סכום גדול ולתקופת זמן ארוכה, לכן הסיכונים של הבנק גבוהים משמעותית ממתן הלוואה רגילה בסכום של כמה עשרות אלפי שקלים. לכן, הבנקים מבצעים בדיקות קפדניות ומקיפות כדי לתייג את הלווה ובהתאם לכך לקבל החלטה האם לאשר משכנתא ובאיזה תנאים.

כדאי לדעת כי הבנקים למשכנתאות אוהבים יציבות כלכלית, לכן זוג נשוי כאשר גם הבעל וגם האישה עובדים בעבודות מסודרות ומכניסות ייחשבו כלווים בטוחים, והבנקים נוטים לאשר יחסית בקלות הלוואות ומשכנתאות לבני הזוג הנחשבים בעיני הבנק לנורמטיביים. אגב, הבנק מעדיף זוגות בהם לפחות אחד מבני הזוג עובד בעבודה יציבה במוסד ציבורי כמו עובדי ציבור במשרדי הממשלה ובחרות ציבוריות, עובדים במשטרה, במשרד החינוך, בבנקים וכיוצא בזה.

ראוי לציין כי הבנקים אוהבים יציבות לכן זוג שעובד במקום עבודה מסודר וברשותו ותק רב יוכל לקבל תנאים מועדפים במשכנתא בהשוואה לבני זוג המרבים להחליף מקומות עבודה, גם אם שכרם של שני הזוגות זהה לחלוטין. מסיבה זו ומסיבות אחרות, הבנקים חוששים מלווים עצמאים, לכן כאשר בני זוג, שאחד מהם הוא עצמאי, פונים לבנק בבקשה לקבל אישור למשכנתא, הבנק חושש מהם ומתייג אותם בקבוצה נמוכה יותר בהשוואה לזוגות נשואים העובדים בגוף ממשלתי ובעבודה מסודרת וקבועה.

הבנקים מעניקים תיוג נמוך יחסית גם לבני זוג שאחד מהם לא עובד. עבור הבנקים למשכנתאות מדובר בסיכון גבוה מאחר ורק לווה אחד עובד באופן מסודר ולמעשה המשפחה נשענת על יכולותיו לפרנס, ולאורך עשרים או יותר שנות הלוואה הכל יכול לקרות, לדוגמה הלווה המפרנס היחיד חולה במחלה קשה, נפצע בתאונת עבודה או מאבד את מקום עבודתו. יש לזכור כי משכנתא לוקחים לשנים ארוכות, לעתים לשלושים שנה, לכן הבנק חושש לכספו ובהתאם לכך הוא יציע משכנתא בתנאים פחות אטרקטיביים לזוגות בהם רק אחד מבני הזוג עובד.

בדיוק מסיבה זו הבנק חושש גם מרווקים המבקשים משכנתא לרכישת דירה. לדעתו של הבנק הלוואה לצרכי רכישת דירה לבני זוג, גם אם רק אחד מהם עובד, פחות מסוכנת מהלוואה לרווק או לרווקה, לכן הבנק עלול להערים קשיים על הלווה הרווק, וברוב המקרים יציע עבורו משכנתא בתנאים פחות עדיפים בהשוואה לזוגות הקודמים שציינו. כדאי לדעת כי הבנק מביט קדימה בבואו לתת הלוואה ארוכת טווח כמו משכנתא, ומבחינתו הרוק או הרווקה יקימו משפחה בשנים הקרובות, לכן כמות ההכנסה הפנויה של הלווה תפחת משמעותית והוא עלול להתקשות בהחזר התשלומים החודשיים.

בקבוצת התיוג הנמוכה ביתר בבנקים למשכנתאות ניתן למצוא משפחות חד הוריות, כלומר גרושים וגרושות עם ילדים. הבנק מודע לקשיים של גרושות (או גרושים) עם ילדים, ולמרות המזונות, הבנק חושש כי הלווה עלול להיקלע לבעיה תזרימית, ובמקרה זה הוא יעדיף לפרנס בכבוד את הילדים ולגרור פיגורים בתשלומי המשכנתא. מעבר לכך, אם הבנק ייאלץ לפנות את הלווה מהדירה בגלל אי עמידה בתשלומי המשכנתא, בית המשפט עלול לדחות את בקשתו לפינוי הלווה מאחר ומדובר במשפחה חד הורית עם ילדים קטנים.

בקבוצת התיוג הנמוכה ביותר נמצאים לווים עם הכנסה שלא ממקום עבודה מסודר, לדוגמה רנטה חודשית, קצבה חודשית מחברת ביטוח או מביטוח לאומי, פרנסה מתיק השקעות או הכנסה מהשכרת נכס אחד או יותר. לדעתו של הבנק לווים העובדים במקום עבודה מסודר, גם אם משכורתם נמוכה בהשוואה להכנסה של לווה שאינו עובד במקום מסודר, נחשבים לבטוחים יותר ולבעלי יכולת החזר גבוהה יותר.

לסיכום, לכל בנק למשכנתאות ישנה מערכת תיוג של הלווים, בהתאם לכך הבנק יחליט האם לאשר את ההלוואה ואם כן באיזה תנאים. כדי לקבל משכנתא בתנאים נוחים השאירו פרטים באתר וצוות המומחים של משכנתא גורו יחזור אליכם עם הצעה אטרקטיבית, וזאת ללא כל עלות או התחייבות מצדכם.