כל מה שרציתם לדעת על משכנתאות לרכישת מגרש ולבנייה עצמית

לקיחת משכנתא נועדה לאפשר לכם לרכוש את דירת החלומות בה אתם מעוניינים, עם זאת ישנם מקרים בהם אתם מעוניינים לקחת משכנתא לצורך רכישת מגרש ולבנייה עצמית של בית פרטי. לווים רבים אינם מבינים את ההבדלים בין משכנתא לרכישת דירה מאדם פרטי או מקבלן לבין הלוואה לצרוך בנייה עצמית, לכן כדאי להבין את ההבדלים. מעבר לכך, חשוב לדעת כי ברוב המקרים משכנתא לבנייה עצמית יקרה יותר ולכן אופציה זו לא מתאימה לכל אחד.

תוכניות בניה של בית ועלויות בנייה

בנייה עצמית של בית פרטי למגורים לעומת רכישת בית מוכן וקיים

הליך בנייה עצמית מורכב ומאתגר יותר בהשוואה לרכישת בית פרטי מקבלן או מאדם פרטי. למעשה, רכישת בית פרטי מאדם פרטי או מקבלן נחשבת להליך פשוט יותר מאחר ואתם קונים מגרש ובית מוכן, ואינכם צריכים להתמודד עם מורכבות הבנייה. עם זאת, כדי לחסוך בעלויות וכדי לבנות בית פרטי המתאים באופן מושלם לצרכים הייחודיים תוכלו לרכוש מגרש ולהקים עליו את בית החלומות שלכם.

בשלב הראשון עליכם לרכוש את הקרקע עליה תוכלו לבנות בית פרטי. לאחר רכישת המגרש עליכם לשכור את שירותיו של קבלן מנוסה ולפנות לבעלי מקצוע שונים כדי לבנות את הבית בהתאם לתכנון אדריכלי ולאחר השגת כל האישורים וההיתרים הנדרשים לבנייה עצמית. בניית בית חדש מחייבת אתכם להתמודד עם עלויות גבוהות בשלבים הראשונים, ויש להשקיע זמן ומשאבים רבים.

משכנתא לבנייה עצמית לעומת משכנתא לרכישת בית פרטי מוכן

כאמור, יש מספר הבדלים בין לקיחת משכנתא לרכישת בית פרטי מוכן לבין הלוואה לצרוך בנייה עצמית. לפניכם ההבדלים העיקריים בין שתי האפשרויות:

  • עלות המגרש עליו אתם מתכננים לבנות בית- כדי להקים בית פרטי חדש עליכם לרכוש מגרש. אם אתם זקוקים להלוואה כדי לרכוש קרקע לצרכי בנייה עצמית תוכלו לפנות לבנק למשכנתאות ולבקש הלוואה לרכישת הקרקע. בשלב זה אינכם נדרשים על ידי הבנק להציג תכניות בנייה או היתרים כלשהם. עם זאת, חשוב להדגיש כי הבנקים למשכנתאות אינם נוהגים להעניק ללווים אחוזי מימון גבוהים לצורך רכישת מגרש, מאחר ומבחינתם מדובר בסיכון גבוה. לכן, אין לצפות לקבל אחוזי מימון של 75% כפי שרוכשי דירה ראשונה יכולים לקבל מהבנק.
  • עלות הבנייה של הבית הפרטי- כדי לקבל משכנתא מהבנק צורך בניית הבית על מגרש פרטי שרכשתם עליכם לדאוג להשגת כל האישורים והמסמכים שהבנק דורש. בין היתר יש להציג בפני הבנק תכניות מפורטות של בניית הבית, מסמכים שמוכיחים כי שכרתם את שירותיו של קבלן מנוסה, מפקח בנייה מוסמך ואנשי מקצוע אחרים. כמו כן, עליכם להוכיח לבנק כי בכוונתכם לבנות בית בבנייה עצמית לפי כל החוקים והכללים המחייבים, רק כך הבנק יהיה מוכן לאחר בדיקה לאשר עבורכם משכנתא לבנייה עצמית.
  • אחוזי מימון של משכנתא לבנייה עצמית– הבנקים למשכנתאות רשאים בהתאם למגבלות בנק ישראל להעניק לרוכשי דירה ראשונה עד 75% משכנתא לרכישת המגרש ושיעור דומה לבנייה עצמית. עם זאת, הבנקים רואים בבנייה עצמית סיכון רב, לכן הם לא ימהרו להעניק לכם אחוזי מימון גבוהים. הבנק מעוניין כי תסיימו את עבודות הבנייה בזמן ותוכלו לגור בנכס לכן במקרים מסוימים תוכלו לקבל עד 60% מימון לבניית בית פרטי, והבנק שומר על מרווח של עוד 10-15% כדי להציע לכם מימון נוסף במידה וחרגתם מתקציב הבנייה שנקבע מראש. אמנם, אין חוק המחייב את הבנק להציע לכם אחוזי מימון נוספים אך מתוך דאגה ללווה ובעיקר מתוך אינטרס אישי של הבנק, הוא יציע מימון נוסף כדי שתוכלו להשלים את הבנייה והבנק יוכל לקבל את מלוא כספו בחזרה.
  • העברת המשכנתא בשלבים- הבנק למשכנתאות משחרר חלקים מכספי ההלוואה בהתאם לקצב התקדמות הבנייה. למעשה, בשלב הראשון בו אתם רוכשים את המגרש הבנק יעביר ישירות למוכר את הכסף, בדומה להליך המתבצע בעת רכישת דירה באופן רגיל. עם תחילת הבנייה הבנק ישחרר כספים בשלבים ובאופן הדרגתי בהתאם לשלבי הבנייה. כך לדוגמה אם עלות הקמת השלד הינה 250,000 ₪ ולקחתם משכנתא לבנייה עצמית עם אחוזי מימון בגובה 60%, הרי עם סיום שלב הקמת השלד הבנק יעביר אליכם 150,000 ₪. חשוב לדעת כי לעומת העברת הכסף ישירות לקבלן במקרה של בנייה עצמית הבנק יעביר את הכסף לחשבון שלכם. עם זאת, חשוב לציין כי הבנק יעביר את החלק הבא של המשכנתא רק לאחר בדיקה של שמאי מטעמו כי אכן הסתיים שלב בניית השלד ואין בעיות בנכס. כך הבנק שומר על האינטרסים שלו וממזער סיכונים וגם מפחית סיכון ממעשי תרמית או מאי יכולת החזר ההלוואה.
  • בחירת תמהיל משכנתא- מאחר והבנק משחרר את כספי המשכנתא בשלבים ישנה הגבלה על בחירת מסלולי ההלוואה ובניית תמהיל המשכנתא. למעשה, בפניכם אפשרות אחת בלבד מאחר ויש לבחור בין מסלולים בריבית קבועה לחלק הראשון של המשכנתא, ולשלבים הבאים תוכלו לבחור במסלולים הצמודים לריבית משתנה. כך לדוגמה, אם לקחתם משכנתא לבנייה עצמית שכספיה ישתחררו בשלושה שלבים, בהתאם לשלבי הבנייה, הרי הבנק יאשר לכם תמהיל משכנתא הכולל שליש במסלול הלוואה בריבית קבועה, מסלול זה הבנק ישחרר כסכום ראשון מאחר וגובה הריבית ידועה לבנק והוא אינו חשוף לסיכון רב. במסלולים בריבית משתנה הבנק יעדכן את גובה הריבית בהתאם לשיעורן במשק, ובהתאם לעוגן שקיים לריבית המשתנה במסלולים בהם בחרתם.

המלצות חשובות ללווים המעוניינים לקחת משכנתא לבנייה עצמית

לאחר שהבנתם מהם ההבדלים העיקריים בין לקיחת משכנתא לבנייה עצמית לבין הלוואה לרכישת בית פרטי מוכן מקבלן או מאדם פרטי, חשוב לתת דגש על בחירה נכונה של תמהיל המשכנתא ועל עלויות הבנייה.

מאחר והבנק מציב בפניכם מגבלות שונות בעת בניית תמהיל המשכנתא לבנייה עצמית, ההמלצה של אנשי המקצוע מתחום המשכנתאות היא לבחור במסלול בריבית קבועה או במסלול קל"צ לשלב הראשון, עם סכום גבוה ככל הניתן. סכום זה יאפשר לכם לרכוש את המגרש ולשלם את עלויות הקמת השלד בעוד שעבור שאר שלבי הבנייה תוכלו לשלם באמצעות שחרור הכסף ממסלולים בריבית משתנה שבחרתם לתמהיל המשכנתא. אופציה זו תאפשר לכם בהמשך לבצע מחזור משכנתא, לעתים תרצו למחזר את ההלוואה כבר בסיום הבנייה. מחזור המשכנתא יאפשר לכם במקרים מסוימים להוזיל את העלויות וליהנות מהלוואה טובה וזולה יותר.

המלצה חשובה נוספת ללווים המעוניינים לקחת משכנתא לבנייה עצמית לתכנן מרווח מסוים מראש לטעויות בחישוב הוצאות הבנייה. מאחר ולא ניתן להעריך במדויק את עלויות הבנייה של הבית הפרטי, יש לתכנן מרווח מסוים המציע שקט נפשי והיערכות נכונה אם חורגים מתקציב הבנייה שתוכנן מראש.

מעבר לכך, עליכם לזכור כי בנייה עצמית כרוכה בלבטים רבים ויש לקבל החלטות רבות ומגוונות, לרבות התמודדות מול ביורוקרטיה ובעלי מקצוע שונים. לכן, כדאי לנשום עמוק ולהיערך נפשית ומנטלית לקראת מורכבות הבנייה העצמית, כך תוכלו לקבל החלטות פיננסיות יעילות ונכונות יותר, ולמזער סיכונים ועלויות בלתי צפויות. עליכם להתמקד בעיקר ולא בתפל, ולהמתין בסבלנות להשלמת עבודות הבנייה של בית החלומות שלכם.

אם אתם מתכננים לבנות בית פרטי על מגרש שרכשתם או בכוונתכם לרכוש כדאי לכם לפנות לייעוץ מקצועי מצוות המומחים של משכנתא גורו. אנו עומדים לשירותכם, ונשמח לסייע לכם ולענות על כל שאלה ובקשה, ללא כל התחייבות או עלות מצדכם. השאירו עכשיו פרטים בטופס שבאתר ונחזור אליכם בהקדם האפשרי.