השיקולים של בנק למשכנתאות במתן הלוואה לדיור

מספר אפיקי המשכנתא המוצעים ללקוחות בישראל היא גדולה מאד ולעיתים קרובות הלקוחות יכולים למצוא שוני משמעותי בתנאי המשכנתא בין בנק אחד למשנהו (לכן גם מומלץ מאד לבצע סקר שוק יסודי טרם נטילת הלוואת דיור).

זוג מברר על האופציות שלהם למיחזור משכנתא במסלול המהיר

עם זאת, בגלל שענף המשכנתאות מפוקח על ידי בנק ישראל, יש גם כללים משותפים לכל הבנקים, הנוגעים לנטילת משכנתאות. הסיבה לכך היא ההשפעה הגדולה של תחום המשכנתאות על יציבות הכלכלה בישראל ובכל כלכלה מפותחת – חובות המשכנתא לבנקים עומדים כיום על מיליארדים רבים של שקלים ומהווים סיכון אשראי משמעותי.

בתור דוגמא לפיקוח מלמעלה על שוק המשכנתאות, ניתן לציין את ההוראה של בנק ישראל משנת 2012. בשנה זו הוחלט כי הסכום המקסימאלי שאותו ניתן לקחת כמשכנתא הוא 75% מערך הדירה לרוכשים חדשים, 70% למשפרים של דיור ו-50% למשקיעי נדל"ן. לפיכך, אדם שאין לו את הסכום המינימאלי הנדרש כהון עצמי, אינו יכול לקבל משכנתא מהבנק בגלל רגולציה.

השיקולים של בנק למשכנתאות במתן הלוואה לדיור

ברמה העקרונית, כל אדם מעל גיל 18 שעומד בשורה של תנאים בנקאיים זכאי לקבל משכנתא. בשלב הראשון, על הלווה להציג מסמכים בסיסיים כמו תעודה מזהה, תלושי משכורת אחרונים, תדפיסים מחשבון הבנק, נסח הטאבו של הנכס המבוקש ועוד.

יש לציין, כי הלווים אינם יכולים להיות לקוחות מוגבלים וגם אם חזרו להם מספר צ'קים בתקופה האחרונה, הדבר מקטין מאד את הסיכויים לקבלת הלוואה. כמו כן, הנכס המבוקש על ידי הלווים צריך להיות רשום בטאבו או במנהל אחר כך שניתן יהיה לבצע עליו שעבוד.

בשלב השני, במידה והכול תקין, הבנק בוחן את מאפייני הלווה בצורה יסודית וזאת על פי הקריטריונים הבאים:

  • הון עצמי מינימאלי של הלווה – על הדרגות השונות של הון עצמי ללווים הפוטנציאליים כך כבר הרחבנו בפתיח של מאמר זה. נציין רק, כי ישנו פיקוח הדוק במיוחד של בנק ישראל על נושא ההון העצמי משום שיש כאן שני אינטרסים מנוגדים.

מצד אחד, המדינה לא מעוניינת שלווים ייטלו משכנתאות בסכומים גבוהים מידי, מכיוון שבמקרה של משבר כלכלי, הלווה יעמוד בפני פשיטת רגל והבנק יישאר עם דירה בשווי נמוך מהמשכנתא. מצד שני, הרגולטורים לא רוצים לחסום את הזכות הבסיסית של קורת גג בבעלותו מעל הראש.

  • סטטוס התעסוקה של הלווה הפוטנציאלי – בדרך כלל הבנק למשכנתאות יבצע בדיקות לגבי מקום העבודה הנוכחי של הלווה הפוטנציאלי, אך לעיתים מסוימות, יבקש מידע גם על מקומות העבודה הקודמים. תחלופה מינימאלית של מקומות עבודה וותק ארוך בעבודה הנוכחית יכולים להיות סממנים טובים משום שהם מראים על יציבות וביטחון תעסוקתי גבוה. מעברים דרסטיים בין מקצועות ומקומות עבודה שונים, לעומת זאת, לא נתפסים כדבר חיובי על ידי הבנקים.
  • חובת ביטוח משכנתא – אחד מתנאי קבלת הלוואת דיור בבנקים למשכנתאות הוא חתימה על פוליסת ביטוח ייחודית שמורכבת משני חלקים – ביטוח חיים וביטוח מבנה. פוליסת ביטוח החיים מיועדת לכסות מקרים שבהם הלווה של המשכנתא נפטר לפני סיום החזר החוב לבנק – כאשר זה קורה, סכום הפיצויים מכסה את יתרת חוב המשכנתא לבנק.

ביטוח מבנה, לעומת זאת, מכסה את הנזקים שיכולים להיגרם לדירה, כגון שריפות, שיטפונות, רעידות אדמה, נזילות ועוד. כזכור, הדירה משמשת כביטחונות כנגד המשכנתא ומשועבדת לבנק ולכן יש ללווה אינטרס ברור שהנדל"ן לא יאבד מערכו עם השנים.

  • ההכנסה נטו של מבקש המשכנתא – לפי ההוראות של בנק ישראל, לא ניתן לקבל משכנתא במידה וההחזר החודשי עולה על 50% מן ההכנסה נטו (הכנסות פחות הוצאות קבועות) של משק הבית. עם זאת, כמובן שהסיכוי לקבל משכנתא הוא גדל ככל שהאחוז של ההחזר הוא נמוך יותר מכלל ההכנסה. במסגרת הסעיף הזה, הבנק למשכנתאות בודק גם את הפוטנציאל של ההשתכרות לאורך זמן ואת גובה ההכנסות הממוצע בענף שבו עוסק הלווה.

לקריאה מורחבת על מסלולי משכנתאות שונים של בנקים מובילים למשכנתאות

בנק לאומי

בנק הפועלים

בנק דיסקונט

אנו בפורטל משכנתא גורו מעוניינים להעניק לקוראים שלנו את המידע החשוב והאקטואלי ביותר על המתרחש בשוק המשכנתאות בישראל. קבלת אינפורמציה רלוונטית, התייעצות עם מומחים והשוואה בין המסלולים המשתלמים בשוק, יכולים להביא להוזלה משמעותית בעלויות המשכנתא לאורך השנים.

אם אתה מתכוון לקחת הלוואת דיור בתקופה הקרובה, אנו באתר משכנתא גורו יכולים לסייע לך ללא שום עלות או התחייבות. כל מה שעליך לעשות זה להשאיר את הפרטים האישיים שלך בעמוד זה ואנו ניצור קשר טלפוני בהקדם האפשרי.