טיפים למשכנתא

1. הכירו את הגבלות בנק ישראל לקבלת משכנתאות

בנק ישראל מטיל הגבלות על רכישת משכנתא כדי לשמור על הבנקים והלווים כאחד. שני פרמטרים פיננסיים מרכזיים שעל הבנקים להעריך לפני מתן משכנתא כוללים את אחוזי המימון (היחס בין הלוואת המשכנתא למחיר הנכס הכולל) ואחוז ההכנסה הפנויה (שיעור ההכנסה הפנויה של הלווה להחזר המשכנתא החודשי). הבנקים רשאים לממן עד 75% ממחיר נכס ראשון, ועד 50% עבור נכס שני להשקעה. בנוסף, בנק ישראל קובע כי החזר המשכנתא החודשי לא יעלה על 50% מההכנסה הפנויה של הלווה.

2. קבלו אישור עקרוני לפני תחילת התהליך

קבלת אישור עקרוני מותנית במסירת נתונים פיננסיים כגון תלושי שכר, פרטי חשבון עו"ש ופרטי הנכס שמעוניינים לקנות. באמצעות הפרטים הללו הבנק יבדוק את התנהלותכם הפיננסית לעומת כמה אחוזי מימון אתם מבקשים. שימו לב שמדובר באישור עקרוני בלבד, והוא עדיין לא מבטיח לכם את המשכנתא. המשכנתא תתחיל רק בשלב מאוחר יותר כאשר כל התנאים יתואמו עם הבנק עד לפרטים הקטנים.

3. בחירת משכנתא לפי ההחזר החודשי הרלוונטי

הרעיון הוא לחלק את החזר המשכנתא לחלקים, כלומר מסלולים, ולהחזיר כל חלק צמוד לסוג ריבית אחר, על מנת לפזר את הסיכון. למשל, אם לוקחים משכנתא של 600,000 ש"ח, ניתן לחלק אותה לשלושה חלקים של 200,000 ש"ח, ולהחזיר כל חלק בצורה שונה. חלק אחד להחזר בריבית פריים, חלק אחר בריבית קבועה וצמודה וחלק שלישי בריבית קבועה ולא צמודה. 

4. בדקו תרחישים שונים ותקופת החזר מקסימאלית

תקופת ההחזר של המשכנתא היא גם גורם מרכזי שיש לקחת בחשבון. טווח ארוך יותר יכול לגרום להחזרים חודשיים נמוכים יותר, אך עלול להוביל לריבית גבוהה יותר. ניתן לבחון תרחישים שונים להחזר חודשי ולאורך התקופה, בהתאם לגובה המשכנתא ולתקופתה, לעתים קרובות על ידי אנשי מקצוע בבנקאות. עם זאת, חשוב לזכור את כללי בנק ישראל הקובעים כי תקופת החזר המשכנתא לא תעלה על 30 שנה.

5. השוו בין משכנתא צמודה למדד או למטבע חוץ

הלוואות הקשורות למדד או למטבע חוץ נושאות סיכונים מובנים; תנודות בשערי המדד או בשערי החליפין עלולות להשפיע ישירות על יתרת קרן ההלוואה, ועלולה להשפיע על ההחזר החודשי. באופן דומה, משכנתאות בריבית משתנה עשויות להביא לעלייה בהחזר החודשי מעבר להערכות הראשוניות. מחשבוני משכנתא, הזמינים באתרים שונים, יכולים לסייע בהדמיית תרחישים של שינויים בקרן ובהחזר החודשי הנובעים משינויים בריבית ובמדדים.

6. חסכו בהוצאות: טיפים למשכנתא עבור זכאים לסיוע ממשרד הבינוי והשיכון

בעלי בתים פוטנציאליים עשויים להיות זכאים גם לסיוע ממשרד הבינוי והשיכון, בהתאם לנסיבות האישיות ולמיקום הדירה הרצויה. המשרד מנפיק תעודת זכאות המתארת את סוג הזכאות וכל התנאים וההגבלות הנלווים לכך. פרטים לגבי הזכאות ניתן למצוא פעמים רבות באתר משרד הבינוי והשיכון.

7. העמידו ערבים כדי לקבל משכנתא משתלמת

מרכיב נוסף בתהליך המשכנתא כרוך בהסדרת ערבים, כאשר מספרם ואופיים נקבעים על ידי גורמים שונים לרבות סכום ההלוואה המבוקש והבטחון הנכס המוצע. לפעמים, ייתכן שלא תהיה דרישה לערבים. מדריכים לקבלת משכנתא יכולים פעמים רבות להבהיר את הפרטים הקטנים סביב דיני הערבות.

8. טיפים למשכנתא שקשורים להוצאות העקיפות – כולל שכר טרחה

גם בעלי בתים פוטנציאליים צריכים להיות ערוכים לעלויות נוספות מעבר למחיר הנכס. מדובר במס רכישה, היטל השבחה, דמי תיווך, שכר טרחת עורך דין, עלויות שיפוץ או השבחה של הנכס, הפרשי שערי מטבע ותוספות עקב הצמדה למדדים שונים. כמו כן, יש לשקול תשלומים חד פעמיים הקשורים לקבלת המשכנתא, כגון עמלות עבור טיפול באשראי ובטחונות, הערכות שמאי ושכר טרחת עורך דין עבור אימות חתימות על ייפוי כח נוטריוני.

9. בדקו אפשרות פירעון מוקדם

במקרים של פירעון מוקדם של המשכנתא חלים כללים ספציפיים. הלווים יכולים לפרוע מוקדם את כל המשכנתא או חלק ממנה, בתנאי שההחזרים החלקיים יהיו לא פחות מ-10% מסכום המשכנתא המקורי או לפחות שווה ליתרת ההלוואה. על פירעון מוקדם של הלוואה בנקאית עשויות לחול עמלות, אם כי הלוואות מקרנות זכאות של משרד הבינוי והשיכון פטורות מעמלות אלו.

מחשבון משכנתא

לחצו לפרטים

מחזור משכנתא לחיסכון מיידי של כסף

לחצו לפרטים

פתרון מיידי למשכנתא למסורבי בנקים

לחצו לפרטים

10. חשבו ערך שעבוד נכסים וביטוחים לקבלת משכנתא

כחלק מהבטחת משכנתא, הבנקים דורשים בדרך כלל ביטוח של הנכס המשועבד וביטוח חיים עבור הלווה. ביטוח הרכוש צריך לכסות נזקי מבנה מקיפים לרבות מים, רעידות אדמה ואסונות טבע אחרים, המחושבים על פי שווי ההקמה (עלות הבנייה מחדש). ביטוח חיים אמור לכסות את יתרת ההלוואה עד למותו של הלווה, עם הטבות שישולמו לבנק לזיכוי חשבון ההלוואה.