קניית דירה ללא הון עצמי

לקיחת משכנתא ללא הון עצמי האם זה אפשרי?

כמובן שבהעדר הון נפנה למשכנתא אבל כדי לקבל משכנתא תאלצו להציג הון קיים בגובה 25% אחוז מהמימון הנדרש לקניית הנכס.
ישנם פתרונות כמו:

התמקחות על הריבית היא חובה – כל שקל נחשב. אם דירוג האשראי חיובי או יש לכם קרן השתלמות תוכלו לקבל הלוואות עם ריבית נוחה מאוד. בנוגע לקרן השתלמות- אם הקרן נזילה כלומר עברו שש שנים תוכלו לקבל 80% מהקרן בהלוואה או 50% במידה והקרן עודנה נעולה.

check
חסוך אלפי שקלים בריבית המשכנתא שלך
התחל בהתאמה אישית של תמהיל משכנתא אופטימלי
בחר את סכום המשכנתא
{{form.skom_mashkanta.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} תזיזו אותי
5,000,000
100,000
חבר בהתאחדות יועצי המשכנתא
בדיקה ראשונית בחינם
השוואה בין הבנקים
30 שניות בלבד!
מה סוג השירות הנדרש?
{{item.buttonText}}
מה שווי הנכס שברצונך לרכוש?
{{form.skomShovi.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} תזיזו אותי
5,000,000
400,000
מעולה, כבר מסיימים!
הכנסות משק בית
{{form.skomHonHazmi.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} תזיזו אותי
100,000
0
מה מצב חשבון הבנק שלך?
{{item.buttonText}}
מה מצב חשבון הבנק שלך?
{{item.buttonText}}
סיימנו!

מעולה, אני מוכן להראות את זכאותך לחיסכון בריבית המשכנתא

קבל תמהיל משכנתא מומלץ!
השוואת ריבית משכנתא בין כל הבנקים - נתונים עדכניים מבנק ישראל
ייעוץ חינם לכל שאלה ובקשה
הכנס שם ומספר טלפון נייד
{{status.name}}
{{status.phone}}
call-to-action-woman

{{status.terms}}

{{form.name}}, הכנס את הקוד ששלחתי אלייך בSMS
וקבל את תוצאות הבדיקה.

* אנא המתן מספר שניות לקבלת הקוד.
{{status.code}}
ok
פנייתך לחיסכון במשכנתא התקבלה בהצלחה!

ברגעים אלו ממש פנייתך מועברת ליועץ משכנתאות מנוסה ומוסמך, הוא יעבור על פרטי המשכנתא וייצור איתך קשר לשיחת אפיון והבנת הצרכים לחיסכון במשכנתא באמצעות בניית תמהיל משכנתא מיוחד + חיסכון בריביות באופן מותאם לתקופה סוערת. מומלץ להיות זמין לשיחה ולהגיע מוכן עם פרטיי המשכנתא, תעודת זהות ופרטי הנכס. צפה בהשוואת ריביות בין הבנקים במסמך רשמי של בנק ישראל

ok

במיוחד עכשיו - רוצה לחסוך גם עשרות אלפי שקלים בביטוח המשכנתא?

קבל הצעה לפוליסה סודית שחוסכת עד 61% בעלות פוליסת ביטוח המשכנתא בתוך 30 שניות!

{{item.buttonText}}
{{form.name}}, פנייתך לייעוץ משכנתא התקבלה בהצלחה ותטופל בהקדם האפשרי. יועצים משכנתאות מומחים מטעמינו ישמחו לסייע לך בשיחה אישית לאפיין את צרכייך, להתאים לך מסלול משכנתא חסכוני, יעיל ומותאם לתנודתיות המשק הישראלי. עד שנדבר, אנחנו מזמינים אותך להמשיך בקריאה באתר וליהנות מתכנים, מדריכים ומידע רב על משכנתאות.
{{dataForm.name}}
{{validName}}
{{dataForm.age}} תזיזו אותי
{{step.buttonNext}}
{{error}}

אני מאשר שקראתי את תנאי השימוש והפרטיות ואני מסכים להם,
וכי פרטיי ישמש לקבלת פניות, הצעות שיווקיות מאיתנו או מצדדים שלישיים, לרבות בנוגע לתוכניות ביטוח או מוצרים פנסיוניים.

מסכימ/ה לקבלת תוכן, דברי פרסומת או עדכונים מהחברה באמצעות דוא"ל, SMS או טלפון

{{errorTerms}}

כבר בשלב הבא מחכות לך תוצאת הבדיקה הראשונית.
תרצה לקבל גם דו"ח מסכם של הביטוחים שלך עם המלצות נוספות להוזלה?
הדו"ח מתקבל באמצעות סוכן ביטוח בעל רישיון משרד האוצר, השירות ניתן ללא עלות.
אנא הכנס מספר תעודת זהות ותאריך הנפקה:

{{ssnError}}

(המידע נועד לבדיקת ואיתור הביטוחים הקיימים באתר "הר הביטוח", או לשם בניית הצעה לביטוח חדש מותאם אישית למבוטח, לעולם לא נעשה שימוש לרעה במידע זה)

זכאותך לחיסכון בביטוח המשכנתא גבוהה!

על סמך המידע שהזנת בשאלון, ועל בסיס הניתוח שלי – מסתמן כי זכאותך להשגת חיסכון מקסימאלי בפוליסת ביטוח המשכנתא נמצאת בסבירות גבוהה מאוד.

ייתכן ונצליח לחסוך עבורך עשרות אלפי שקלים במצטבר בהוצאה עבור ביטוח המשכנתא באמצעות:

  1. התאמת הצעה הביטוח לצרכייך האישיים, ולנתונים העדכניים של העסקה – שווי הנכס, גובה ההלוואה, מינך, גילך וסטטוס העישון שלך.
  2. מחזור המשכנתא אחת לתקופה והקטנת יתרת ההלוואה.
  3. השוואת מחירים בין חברות הביטוח.
  4. מיקוח מול הבנקים וחברות הביטוח להוזלה מיידית.
  5. בדיקת שאר הביטוחים עבורך ועבור משפחתך כדי לבחון הוזלה באפיקים נוספים.

בשעות הקרובות סוכן ביטוח מוסמך ובעל רישיון פנסיוני ייצור איתך קשר ויסייע באפיון של הפוליסה החסכונית ביותר עבורך.

מהו שווי הנכס שעליו נלקחה המשכנתא?
הזז את העיגול להגדלת או הקטנת הסכום
{{$root.form.skomShovi.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} תזיזו אותי
5,000,000
400,000
מה יתרת המשכנתא נכון להיום?
{{$root.form.ytra.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} תזיזו אותי
5,000,000
400,000
מאיזה בנק נלקחה המשכנתא?
{{item.buttonText}}
האם קיימות הלוואות נוספות חוץ מהמשכנתא?
{{item.buttonText}}
מהיכן אתה בארץ?
{{item.buttonText}}

מעולה, אני מוכן להראות לך את תוצאת זכאותך לחיסכון באמצעות מחזור משכנתא!

הכנס מספר נייד תקין לקבלת תוצאות הבדיקה.

{{$root.status.name}}
{{$root.status.phone}}

{{$root.status.terms}}

{{form.name}}, הכנס את הקוד ששלחתי אלייך בSMS
וקבל את תוצאות הבדיקה.

* אנא המתן מספר שניות לקבלת הקוד.
{{$root.status.code}}
פנייתך לחיסכון במשכנתא התקבלה בהצלחה!✅

ברגעים אלו ממש פנייתך מועברת ליועץ משכנתאות מנוסה ומוסמך, הוא יעבור על פרטי המשכנתא וייצור איתך קשר לשיחת אפיון והבנת הצרכים לחיסכון במשכנתא באמצעות בניית תמהיל משכנתא מיוחד + חיסכון בריביות באופן מותאם לתקופה סוערת. מומלץ להיות זמין לשיחה ולהגיע מוכן עם פרטיי המשכנתא, תעודת זהות ופרטי הנכס.

במיוחד עכשיו - רוצה לחסוך גם עשרות אלפי שקלים בביטוח המשכנתא?

קבל הצעה לפוליסה סודית שחוסכת עד 61% בעלות פוליסת ביטוח המשכנתא בתוך 30 שניות!

{{item.buttonText}}
מהו סכום ההלוואה?
{{$root.form.range.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}}
2,000,000₪
10,000₪
{{errors}}
מהי מטרת ההלוואה?
הלוואה גרייס
הלוואה תמורת משכון דירה
הלוואה משלימה למשכנתא
הלוואת גישור
הלוואה כנגד נכס
הלוואת בלון
הלוואה כנגד קרן השתלמות
סגירת חובות
שיפוץ בית
רכישת רכב
עזרה לבן משפחה
הלוואת גישור קרן השתלמות
הלוואת בלון קרן השתלמות
הלוואה עיסקית
סיבה אחרת
לקבלת הצעה להלוואה - השאירו שם מלא ומספר טלפון
{{errorName}}
{{errorPhone}}

{{$root.status.terms}}
סטטוס משפחתי?
רווק
נשוי
גרוש
אלמן
הורה יחידני
ידוע לציבור
היכן אתה מתגורר?
צפון-רמת הגולן והגליל
חיפה והקריות
חדרה, זכרון והעמקים
אזור השרון
אזור המרכז
אזור ירושלים והסביבה
אזור השפלה עד אשקלון
אזור הדרום
אזור אילת והסביבה
האם בבעלותך נכס?
כן
לא
יותר מאחד
כמה משכנתא קיימת על הנכס/ים שבבעלותך?
עד 500 אלף ש"ח
חצי מיליון עד מיליון ש"ח
מעל מיליון ש"ח
אין משכנתא
מהו סטטוס התעסוקה שלך?
שכיר
עצמאי
פנסיונר
לא עובד
עתודאי
האם ברשותך הלוואות נוספות כרגע?
כן
לא
האם חזרו צ'קים או הוראות קבע?
כן
לא
האם סורבת להלוואה בבנק?
כן
לא
כמעט סיימנו, האם יש לך קופות גמל, קרנות השתלמות או קרן פנסיה ללא הלוואות פעילות כנגדן?
כן
לא
האם יש לך כרטיס אשראי (לא דיירקט)?
כן
לא
{{$root.form.name}}, יצאת זכאי להלוואה משתלמת!

בשעות הקרובות יחזור אלייך נציג מטעם גוף פיננסי מוביל ויספק לך עד 10 הצעות משתלמות להלוואה בתנאים מובילים, יספק לך השוואה וסיוע לקבלת המימון באופן מהיר ומשתלם!

{{this.field.name + ","}} {{dataForm[activeStep].title}}
{{$root.field.sliderModel[0].toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}}
{{$root.field.sliderModel[1].toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}}

{{erroPhone}} {{error}}
{{status.code}}
חזור
המשך
חזור
לחץ להמשיך
שנה מספר
בדוק זכאות
מה שווי הנכס שברשותך?
{{$root.form.hiodShovi.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} תזיזו אותי
5,000,000
400,000
מה גובה ההלוואה המבוקש?
{{$root.form.hiodLoan.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} תזיזו אותי
5,000,000
400,000
מה גובה החזר ההלוואות? (משכנתא + הלוואות נוספות)
{{$root.form.hiodHazer.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} תזיזו אותי
5,000,000
400,000
הגיל שלך?
מהיכן אתה בארץ?
{{item.buttonText}}

מעולה, כבר מסיימים! אחשוף את זכאותך לקבלת הלוואה בעד 85% משווי הנכס אחרי שאוודא שאינך רובוט. הכנס מספר נייד תקין וצפה בתוצאות הבדיקה

{{$root.status.name}}
{{$root.status.phone}}

{{$root.status.terms}}

{{$root.form.name}}, הכנס את הקוד ששלחתי אלייך בSMS
וקבל את תוצאות הבדיקה.

* אנא המתן מספר שניות לקבלת הקוד.
{{$root.status.code}}

בהתבסס על הנתונים שלך והניתוח שלי נמצאת זכאי לאיחוד הלוואות כנגד נכס בתנאי משכנתא וריבית נמוכה! בשעות הקרובות ייצור עימך קשר גוף מוביל, גדול ומפוקח בתחום ההלוואות לצורך המשך איפיון תנאיי ההלוואה עבורך ומימושה בפועל (בשיא המהירות).

איזה אחוז מימון ניתן לקבל מהבנקים?

כאשר מדובר בדירה ראשונה הבנקים הם מלכי המשכנתאות והם יתנו לכם עד 75% מימון ממחיר הנכס אותו לרצו לקנות כלומר על דירה במיליון ש"ח תוכלו לקבל 750 אלף ש"ח מהבנק ואת השאר תאלצו להביא איתכם מהבית.
אם אתם משפרי דיור כלומר קונים נכס למגורים כדי לעבור אליו ולמכור את הקודם. תוכלו לקבל מהבנקים עד 70% מימון בתנאי שהנכס הקודם יימכר תוך 24 חודשים מקניית הקודם.
אם תרצו לקנות דירה נוספת תוכלו לקבל רק 50% כיוון שבנק ישראל מעוניין להאט את משקיעי הנדל"ן ולאפר שליותר רוכשי דירה ראשונה למגורים לקבל ליווי ולקנות דירה.

חישוב לדוגמא

אם ניקח הלוואה לחמש שנים בתשלום חודשי של 2200 ש"ח כל חודש ו- 3% ריבית נקבל סדר גודל של 120 אלף ש"ח איתם נוכל לקחת משכנתא בגובה 400 אלף ל 15 שנה ולשלם בערך 2,700 – 3000 ש"ח בכל חודש (תלוי בריבית שתקבלו ובהצמדה).

ב- 400 אלף ש"ח תוכלו לקנות דירה 70 מ"ר בפריפריה אך תאלצו לעמוד בהחזר חודשי בגובה 5000 ש"ח פחות או יותר לחמש שנים ולאחר מכן בין 2,700 ל- 3,000. סכום חודשי מאוד גבוה ביחס לתמורה שתקבלו.

מה התקנות לגבי קניית דירה שניה ללא הון עצמי?

החדשות הרעות: לפי התקנות של בנק ישראל באוקטובר 2021 אסר בנק ישראל על הבנקים בלבד לתת הלוואה כנגד שעבוד נכס קיים לצורך רכישת דירה נוספת.

איך כן ניתן לקנות דירה שניה ללא הון עצמי?חברות הביטוח וגופים פיננסים נוספים אינם כפופים לבנק ישראל והן ישמחו להציע הלוואה כנגד שעבוד הנכס באחוזי מימון שיכולים להגיע ל-70% מערך הנכס.
אפילו יותר מהבנקים שכאמור מגיעים רק עד 50% מימון.

מה הפתרון לרכישת דירה ללא הון עצמי?

כדי למזער סיכונים חשוב להבין מה היכולת שלנו מלכתחילה: כמה אנחנו מכניסים, כמה אנחנו מוציאים להלן כמה פתרונות לזוגות צעירים ללא הון עצמי:

האם יש את היכולת לחזור להורים?

כדי לחסוך את השכירות. כל אלו שאלות שיכולות לעזור להגיע ליעד הנכסף דירה בישראל. לעבור להורים ולחסוך את השכירות יכול להתבטא באלפי שקלים בחודש שיכולים לשמש להלוואה לחמש שנים שבסופה יהיה לכם הון ראשוני או לקחת את ההלוואה, לקנות ולהשכיר את הדירה ואגם אחר ולשלם החזר נמוך יחסית שיקטן לאחר תום 5 שנות ההלוואה.

חיפוש דירה זולה יותר

ככל שהמיקום יותר אטרקטיבי ערך הדירה עולה יותר גם שמדובר בפריפריות: אופקים לדוגמה היא יעד פופולרי מאוד לקברי צדיקים וכמוהה יש עוד אזורים עם סגולות מיוחדות שניתן למנף לרווח וחיסכון. בסופו של דבר כאשר המשכנתא תסתיים תוכלו למכור אותה ולקנות איפה שתרצו לכן ככל שתשימו את הכסף יותר מוקדם כך תוכלו להנות מיותר עליות ערך עם הזמן.

חשוב להבהיר- מעבר להשקעה הכלכלית החודשית מדובר גם בהשקעה של זמן.

זמן למצוא דירה, להתמקח על ריבית עם בנקים, למצוא שוכרים ולהחליפם אם אינם עומדים בתנאי ההסכם. קחו בחשבון שעלולות להיווצר תקופות בהן לא יהיו לכם דיירים ותאלצו לעמוד בהחזר החודשי בעצמכם לכן סגלו לעצמכם הרגל לשמור רזרבות בתקופות טובות לבלתי מתוכנן.

חישוב לדוגמא

כדי להימנע מסיכון נבחר בנכס זול מלכתחילה, חשוב שיהיה נורמלי לכן נכוון לנכסים בגודל 70 מ"ר ומעלה ב – 400 אלף ש"ח לפחות. אלו הדירות הכי זולות בשוק וניתן למצוא אותן בקרית שמונה, עפולה, טבריה, אופקים ושדרות. מחירי הדירות והשכירות עולים בכל הארץ אומנם יותר לאט בפריפריה אבל עדיין עולים.

מסיבוב קצר בלוח דירות להשכרה מצאנו דירות 70 מטר להשכרה באופקים ב-2400 ש"ח לחודש.

אז אם נקנה את הדירה אך נשכיר אותה ב-2400 ש"ח נאלץ להשלים 2600 ש"ח לחמש שנים (ההלוואה הראשונה) ולאחר מכן רק 400 ש"ח לעשר השנים הבאות והדירה שלנו לכל דבר.

רכישת דירה ללא הון עצמי במחיר למשתכן

כידוע לכל מחירי הדירות מטפסים בצורה חדה כבר שנים וכנראה שימשיכו לטפס בעתיד הנראה לעין לכן קמה תוכנית הסיוע מחיר למשתכן בה מוגרלות אלפי דירות במחיר הנחה יכול להגיע עד 20% משווי הנכס. אם ברצונכם לקנות דירה בראשון לציון לדוגמה בשווי 1.5 מליון ש"ח תוכלו לקבל את ההנחה עד 300 אלף שח. 75% אחוז מ- 1.2 מיליון הנותרים תוכלו לקבל מהבנק במשכנתא וכמובן תאלצו לממן 300 אלף מכיסכם אותם תוכלו לקחת כהלוואת השלמה, הלוואת גישור כנגד קרן השתלמות, פנסיה או כנגד שעבוד דירת ההורים.

חישוב לדוגמה: הלוואה להון ראשוני למשכנתא

מאור רוצה לקנות דירה אך אין לו הון ראשוני למשכנתא ויכולת ההחזר החודשי שלו עומדת על 5,000 ש"ח.

מאור מצא דירת 3 חדרים ישנה בבאר שבע שהסיכוי שתישאר ריקה מדיירים נמוך מאחר והעיר מלאה בסטודנטים של בן גוריון. מחיר הנכס: חצי מיליון ש"ח. הון ראשוני נדרש: 150,000 ש"ח.

מאור לקח הלוואה מחברת אשראי חוץ בנקאי בריבית שנתית של 5% לחמש שנים.

החזר חודשי להלוואה: 3,125 ש"ח.

בגלל שמאור מלכתחילה קונה את הדירה רק כדי למכור אותה בעתיד הוא השתמש בסכום ההלוואה כדי לקחת את המשכנתא הנמוכה מלכתחילה על סך 350,000 ש"ח לעשר שנים בלבד ולכן גם הריבית שקיבל הייתה בגובה 5% בלבד כלומר החזר חודשי: 4,375 ש"ח.

סך כל ההחזר חודשי: 7,500 ש"ח.

מאור השכיר את הדירה לשני שותפים בעלות חודשית של 3,200 ש"ח ו 4300 ש"ח שילם מכיסו.

לאחר חמש שנים הסתיימה ההלוואה ועתה ההכנסה מהשכירות מכסה את תשלומי המשכנתא ומשאירה למאור לשלם 1,175 ש"ח לחודש לחמש שנים הבאות.

חשוב להזהיר: מגיפת הקורונה לימדה אותנו שכמו לימודים אקדמאים גם שוק הדיור יכול להיפתח ולהיסגר לכן מומלץ לשמור סכום של שלושה חודשים לפחות לבלת"מים ו/או לבחור את מיקום הדירה כך שיאפשר במידת הצורך לעבור לדירה בעצמכם ולחסוך לפחות את שכר הדירה שלכם.

לפני שחושבים על רכישת דירה ללא הון עצמי, בודקים את יכולת ההחזר

אם אתם לא משקיעי נדל"ן סדרתיים כנראה שהמשכנתא היא ההלוואה הכי גדולה שתקחו בימיי חייכם לכן חשוב שסכום ההלוואה יתאים ליכולת ההחזר החודשית שלכם.

איך מחשבים את יכולת ההחזר החודשית?

לוקחים את שכר הנטו שלכם (אם אתם לא עובדים צאו מהכתבה זאת בהכרח טעות)

מפחיתים מהסכום כל הוצאה ידועה מראש (חשבונות, גני ילדים, ביטוחי בריאות…)

שליש מהסכום הנותר היא יכולת ההחזר החודשית שלכם. מומלץ לעשות שימוש במחשבון משכנתא כדי לחשב את סכום המשכנתא שתוכלו לקבל ועל כמה חודשים תידרשו לפרוס אותה.

אם מדובר בהוצאה הפנויה שלי למה להגביל את החזר המשכנתא לשליש?

הפיתוי לסיים עם המשכנתא יותר מוקדם הגיוני ומובן אבל חשוב שתדעו מראש שמשכנתא היא התחייבות

ל -20 עד 30 שנה בהן הכל יכול לקרות.

חלק מהמשכנתא צמוד למדד המחירים לצרכן, מה אם המדד יעלה?

חישבנו את יכולת ההחזר כשליש מההכנסה, גם אלו שאיבדו את עבודתם במגפת הקורונה או מכל סיבה אחרת. זכרו שיש עוד הוצאות שלא ניתן לחשב באופן קבוע ותנו לעצמכם מרחב תמרון למקרה הצורך.

עדיף שיהיה ושלא תשתמשו בו מאשר להצטער שאין כאשר יתעורר הצורך.

טעויות שאפשר להימנע מהן בתהליך לקיחת משכנתא ללא הון עצמי

בתהליך לקיחת המשכנתא יש מספר פינות בהן לא תרצו להיות בכולן לבנק או למוכר הדירה יש עליונות עליכם למרות שאתם תשלמו לבעל הדירה ולבנק בסופו של דבר.

אז מאילו טעויות ניתן להימנע:

  • לא חותמים על זכרון דברים מול מוכר דירה לפני שמקבלים מהבנק אישור עקרוני למשכנתא. אלו שחתמו ביוהרה לפני האישור העקרוני מפסידים משני הכיוונים: אובדן יכולת המיקוח מול בעל הדירה ומצד הבנק אתם לקוח שבוי שאין סיבה להציע לו ריביות נמוכות מאחר שהוא כבר חייב את הכסף.
  • לא לוקחים משכנתא עם החזר חודשי גבוה משליש מההכנסה הפנויה שלכם לאחר הורדת כל חיוב אפשרי. בעבר המליצו על 50% אך כפי שניתן לראות עם עליית ריבית בנק ישראל וריבית הפריים ב 2022: גובה התשלום והסכום החייב יכולים לעלות לכן יהיה חכם להשאיר מרחב ביטחון הגיוני אחרת תאלצו למחזר את המשכנתא בתנאים הרבה פחות טובים.
  • אל תחשבו שיועץ המשכנתאות של הבנק הוא היועץ שלכם: אם האינטרס של הגוף הפיננסי שמשלם לו את המשכורת הוא שתשלמו כמה שיותר אין סיבה לסמוך עליו עם ההלוואה הכי גדולה שניתן לקחת בישראל.
  • אלא אם אתם אנשי מקצוע מתחום הבנקאות והפיננסים לא בונים תמהיל משכנתא בעצמכם:

האינטרנט מלא בידע ומלא ביומרה ואף סרטון או מאמר לא יתאימו לנסיבות החיים המשתנות שלכם באופן מדויק. יועץ משכנתאות מומלץ (חיצוני לבנק כמובן) עשה זאת אלפי פעמים ולכן יש לו את הניסיון והידע להתאים את המשכנתא לחייכם כמו כפפה ליד. בנוסף לא משנה מה תעשו את העמלות הכי נמוכות תוכלו לקבל רק דרכם כיוון שאתכם הבנק לא מכיר אבל עם יועצי המשכנתאות שמלווים מאות זוגות צעירים מול הבנק בכל חודש לבנק יש מערכת יחסים.

 

מהם המכשולים לקניית דירה ללא הון עצמי ב 2023?

  • מחירי הדיור לא הפסיקו לעלות בחמש השנים האחרונות.
  • ריבית בנק ישראל טיפסה השנה מכמעט 0% ל 3.25% מה שיקר את החזרי המשכנתא על החלק בריבית הפריים ב 3.25%. מועד ההחלטה הבא יהיה 02/01/23 ואין לדעת מה יהיה המצב אז.
  • מחירי המזון והשירותים הדרושים לקיום משק בית בישראל (מדד המחירים לצרכן) עולים ללא הפסקה מה שמקשה על זוגות צעירים להעמיד חיסכון שיהווה רשת ביטחון לקשיים בעמידה בתשלומי המשכנתא. בנוסף גם החלק במשכנתא שצמוד למדד עלה איתו.
  • בנק ישראל אסר על הבנקים לאפשר שיעבוד של נכס קיים עבור הלוואה שתשמש לקניית דירה נוספת אך גם לאיסור יש החרגות שיכולות לעזור (נרחיב על כך בהמשך).
  • רוב הדירות בין גדרה לחדרה מתחילות ממיליון ש"ח וכדי לקבל הלוואה מהבנק (לקניית דירת מגורים ראשונה) נדרש הון ראשוני בגובה 25% כלומר 250 אלף ש"ח שצריך לגייס.

קניית דירה שניה ללא הון עצמי

בעבר התשובה הייתה קלה: לוקחים משכנתא בשיעבוד נכס עבור הדירה הראשונה לבנק למשכנתאות, משכירים אותה ומשלימים את ההפרש אך באוגוסט 2021 בנק ישראל החליט לצנן את משקיעי הנדל"ן כדי לאפשר ליותר זוגות צעירים לרכוש דירת מגורים ואסר על כל הבנקים לאפשר משכנתא על נכס קיים לטובת רכישת דירה נוספת.

מזל שהגופים החוץ בנקאיים אינם כפופים לאותן הוראות ורשאים להעניק משכנתא חוץ בנקאית באחוזי מימון גבוהים מאלו שניתן היה לקבל מהבנק.

על רגל אחת מהי משכנתא חוץ בנקאית?

משכנתא מגוף פיננסי שאינו הבנק כמו: חברות אשראי חוץ בנקאי, חברות ביטוח ובתי השקעות, הלוואות עמיתים ועוד…

אז מה אפשר לקבל מגוף פיננסי חוץ בנקאי: הלוואה עד גובה 90% ממחיר הנכס בריבית גבוהה מריבית הבנק. בגלל שאחוז ההון העצמי הדרוש נמוך יותר, ניתן לקבל הלוואה נמוכה יותר מגורם אחר כך שההחזר החודשי עבור שניהם יכול להיכנס לתקציב החודשי החדש עכשיו שאין צורך לשלם שכר דירה וניתן להשכיר את הנכס החדש כתוספת הכנסה לעמידה בתשלומים.

כשמדובר במשכנתא כמו בכל הלוואה מומלץ לערוך סקר שוק, להשוות הצעות ולמנף הצעות מגורמים אחרים במשא ומתן על הריבית ועל תנאי ההלוואה. אם אתם מרוצים מיועץ המשכנתאות שבחרתם לדירה הראשונה, מומלץ להשתמש בו שוב כדי להתאים את התמהיל החדש לנסיבות חייכם שהשתנו.

מה אחוז המימון שנוכל לקבל לקניית דירה ללא הון עצמי?

אין דבר כזה הלוואה לקניית דירה ללא הון ראשוני, כשקונים דירה ראשונה זכאים ל 75% מימון מהבנק אך יש להעמיד לשם כך 25% אחוז ממחיר הנכס ובהיעדר הון עצמי תאלצו לגייס את הכסף ממשפחה וחברים או לקחת הלוואה מגוף פיננסי שהוא לא הבנק.

הסיבה שכולם מדברים ישר על הבנק בהקשר של משכנתאות היא שהבנקים מעניקים את הריבית הכי נמוכה במשק וכאשר מדובר על סכומים בסדר גודל שמצריך משכנתא כל אחוז של ריבית יכול לעלות מעל מאה אלף ש"ח בתשלומי הריבית. כאן אנו מאמינים שחשוב להזהיר מהשוק האפור שידוע בשיטות הגבייה פחות נחמדות בלשון המעטה ובריביות לא פרופורציונליות בשום צורה.

איך מזהים הלוואה מגורם מפוקפק?

גופים פיננסים מפוקחים חייבים להחזיק ברישיון למתן שירותי אשראי וזו הדרך היחידה לבדוק עסקים לא מוכרים שמציעים הלוואות גדולות ובאופן כללי הצעות להלוואה שמגיעות ב SMS שייכות לתיבת ה-Spam.

איך ההורים יכולים לסייע לילדיהם בקניית בית ללא הון עצמי?

האיסור של בנק ישראל החריג עזרה למשפחה מקרבה ראשונה כלומר להורים מותר לשעבד את דירתם כדי לסייע לילדים לקבל משכנתא ואם ההורים בני 60+ הם יכולים לקבל משכנתא הפוכה על הנכס שלהם לטובת רכישת דירה לילדים אך שימו לב- משכנתא הפוכה היא הלוואה שאין לה תשלומים אך סכום החוב והריבית נערמים עד שהלווה יחליט לסיים את תקופת ההלוואה ולשלם את הסכום כולו במכה אחת או יפטר ואז הנכס ימכר, הרווח יכסה את ההלוואה והשארית תועבר לשאירים. זאת אומרת שמבחינת הסדר התשלומים עדיף לרשום שעבוד על הנכס ולשלם את החזר המשכנתא מאשר לעמוד מול תשלום גדול מאוד של משכנתא הפוכה.

איך לקנות דירה ללא הון עצמי? מתחילים ברכישת הקרקע

אפשרות נוספת לקניית דירה היא לקחת הלוואה ולקנות קודם כל קרקע בפרויקט.

קצת רקע: 33% מהמחפשים דירה ראשונה למגורים נותרו ללא מענה בשנה האחרונה וקצב הבנייה רחוק מלהדביק את הפער שלא מפסיק לגדול. בנוסף לכך כמות השטחים הפנויים לבניה נגמרת מה שמעלה דרישה שהפכה כבר לזעקה מול ממשלת ישראל המתחלפת בתדירות גבוהה להפשיר יותר שטחים חקלאיים ולזרז את מתן אישור הבנייה.

כשקונים קרקע ניתן לעשות איתה שני דברים:

  • לקנות, להחזיק עד למתן אישור הבנייה ולמכור ברווח גדול מאוד שיהווה הון עצמי מרשים מאוד.
  • לקנות ולהתקדם עם הקבל"ן לבניית הנכס. פחות מומלץ למצבכם מכיוון שמדובר בתשלומים גדולים מאוד לבניית דירה.

בשורה התחתונה: ניתן למנף את משבר הקרקעות משנת 2023 בקניית חלק יחסי מהקרקע בפרויקט מסוים באמצעות לקיחת הלוואה שתחזירו כל חודש ואחרי 3-4 שנים שיתקבל אישור הבנייה למכור הזדמנות פז לדירה במחיר כפול ואפילו משולש מזה ששילמתם.

הורדת ההון העצמי על ידי מציאת דירה מתאימה

כל הדרכים לקניית דירה ללא הון ראשוני עוברות בלקיחת הלוואה, בין אם מדובר בהלוואות מחברים ומשפחה או מגוף חוץ בנקאי כדי לקנות נכס או קרקע שישמשו למינוף ההלוואה למשכנתא או בתקווה שהסכום יספיק לדירת חלומותיכם. רוב התוכניות בונות על כך שיכנס כסף משכירות או שקרקע יחסית זולה תקבל אישור בניה או הפשרה במידה שמדובר בקרקע חקלאית.

אז מה הקריטיות של מיקום הנכס או הקרקע?

  • אין לממשלת ישראל שום סיבה להפשיר קרקע חקלאית רחוקה מדי מערים גדולות. כל הפואנטה של ההפשרה היא לאפשר לעיר לגדול ולהתפתח לכן חשוב לחפש את המומחים בתחום ולגלות היכן קיימות קרקעות שמונעות גדילה מעיר ששטחי הבנייה בה נגמרו או עתידים להיגמר.
  • דירות במחיר שיכול להתאים לקניית דירה ללא הון ראשוני נמצאות בצפון או בדרום הארץ לכן חשוב שיהיה בסביבה מוקד עניין מסוים שימשוך שוכרים פוטנציאלים כמו אוניברסאות או אתרים קדושים שניתן להזכיר במודעות Airbnb.

פינוי בינוי

לכל עיר יש תוכנית בניין עיר (או תב"ע בקיצור) דרכה ניתן לזהות אזורים שעתידים לעבור פינוי בינוי.

קיבלתם פעם בדואר עלון עליו כתוב "מעוניין לקנות דירה בבניין זה"? לא קיבלתם אותו סתם, כותב העלון יודע שערכה של דירה בפינוי בינוי יעלה בצורה חדה לאחר סיום התהליך ומחפש למנף את כספו.

היתרון בדירות שכאלה שהמחיר נמוך מלכתחילה בגלל שמצבן כל כך גרוע עד שנדרשת בנייה מחדש מה שאומר שההחזר שתאלצו לעמוד בו ירד במקצת אך מהצד השני תתקשו למצוא שוכרים ויכול להיות שתאלצו אפילו לגור בה בעצמכם כדי לחסוך את שכר הדירה.

חשוב שתדעו- פינוי בינוי בהכרח אומר שמספר חודשים הדירה תעמוד ללא שוכרים שהרי מצידם אין באמת סיבה לחתום על חוזה לפחות משנה שלמה לכן אם התוכנית שלכם כוללת מינוף שכזה חשוב להתכונן לכך פיננסית מראש.

כשאין ברירה: הלוואה מההורים למשכנתא לזוגות צעירים

אין מה להרגיש אשמים, כל מי שנולדנו החל מדור ה- Y הלאה נדרשים לשלם סכומים הרבה יותר גבוהים ביחס למשכורות שניתן להרוויח לעומת ההורים שלהם. מבחינת הון עצמי ברור לכולם למה כל כך קשה לחסוך אותו אך מבחינת עמידה בתשלומים זוג צעיר ללא ילדים הם מועמדים אידיאלים.

מדובר על 2 משכורות בלי הוצאות ועם כמה שלא נעים ליפול על ההורים אולי ניתן לחזור לגור אצלם לתקופה מסוימת ולתת לשכירות לשלם על חלק מהחזר המשכנתא.

באופן כללי אין צורך לומר שכל סכום שניתן לקבל ללא ריבית הוא מבורך.

משכנתא כנגד דירת ההורים

ניתן לקבל הלוואה על דירה ההורים בגובה 50% מערך הנכס. התנאים יהיו נוחים במיוחד מאחר והבנק לא צריך לחשוש שלא תעמדו בתנאי ההלוואה וההחזר החודשי ולכן מעמיד לרשותכם ריבית נמוכה ואטרקטיבית. את ההלוואה תוכלו להציג כהון ראשוני בבנק שלכם ולקבל משכנתא בתנאים נוחים.

היתרונות של הלוואה כנגד שעבוד נכס:

  • הנכס הוא הערבון לכן אין צורך צורך בביטחונות וערבים.
  • תנאים מצויינים וריבית נמוכה.
  • מהיר.
  • אופציה לפריסת תשלומים ארוכת טווח.

יועץ משכנתאות

במידה ואתם מעוניינים בייעוץ חשוב שתבחרו נכון גם כאן. כיום אין רגולציה בתחום ייעוץ המשכנתאות וכל אדם יכול בחסות החוק להציג עצמו כיועץ. ליועצים הטובים ביותר תגיעו דרך חברים ומשפחהו גם פה קחו את הזמן לעשות סקר שוק ולקרוא ביקורות והרבה.
הבנקים יציעו יועצים מטעמם בחינם אך זכרו שיועץ של הבנק נאמן לבנק ויכול להציע רק מה שלבנק הספציפי יש להציע. יועץ פרטי יכול לעלות 5 אלף ש"ח אבל יכול חסוך מאות אלפים בתנאי משכנתא וריביות.

בנוגע לנושא הכתבה יועץ טוב יכול לשכנע גם בנקים עיקשים לתת הלוואה וחשוב על דרכים יצירתיות להחזרים.

סיוע במשכנתא לזוגות צעירים ללא הון עצמי

מדינת ישראל רוצה לסייע לזוגות צעירים ומציעה הלוואות שנקראות "הלוואת זכאות"-
הלוואה בתנאים משתלמים במיוחד בריבית נמוכה בחצי אחוז מהריבית הממוצעת במשק ופחות מ-3%. זוגות צעירים יכולים לקחת הלוואה להון התחלתי גבוהה יותר (2 משכורות), להירשם להלוואת זכאות ובנוסף לקבל מהמדינה מחלקת מענקים ביישובים יעודים שיכולים להגיע ל-60 אלף ש"ח.

משרד הבינוי והשיכון מחשב את גובה ההלוואה לפי מספר פרמטרים כאשר לכל פרמטר ניקוד משלו וסכום הניקוד המצטבר קובע את גובה ההלוואה שתוכלו לקבל. את מחשבון הניקוד ומידע נוסף תוכלו למצוא באתר משרד הבינוי והשיכון.

לסיכום

איך לקנות דירה ללא הון עצמי?
בסופו של דבר השאלה היא איך מגיעים להון עצמי במהרה עם כמה שפחות סיכונים והתשובה תמיד כוללת הלוואה. העניין הוא מה אתם עושים עם ההלוואה?

האם אתם משקיעים אותה במשכנתא על דירה זולה, משכירים אותה ומחכים לעליית ערך או קונים נכס בחו"ל שיניב סכומי כסף שיצטברו לטובתכם. בכל מקרה קחו את הזמן לחשוב, לבדוק ולהגיע להחלטה מושכלת.

Share on whatsapp