משכנתא לשיפוצים

למה צריך משכנתא כדי לשפץ?

משכנתא לשיפוצים היא הלוואה הניתנת בערבות הנכס שבבעלותכם, במטרה לממן שיפוץ רחב או משמעותי בביתכם. היא אינה מיועדת לרכישת דירה חדשה או למעבר דירה, ולכן אינה נחשבת למשכנתא לשיפור דיור. 

בניגוד להלוואה לכל מטרה, שמאפשרת לקבל עד 50% מימון משווי הנכס ובריביות גבוהות יותר, משכנתא לשיפוץ יכולה להגיע עד 75% מימון ובריביות של משכנתאות דיור – כלומר, זולות יותר. זו אופציה אידיאלית עבור בעלי דירות שזקוקים לשיפוץ מקיף ואינם רוצים להעמיס על עצמם החזרים חודשיים כבדים מהלוואות קצרות מועד.

מה בדרך כלל סוגי השיפוצים?

ניתן להשתמש במשכנתא לשיפוץ עבור מגוון רחב של עבודות, החל משיפוץ קוסמטי כמו צביעת קירות, החלפת ריצוף או שדרוג המטבח וחדרי הרחצה, ועד לעבודות תשתית מקיפות הכוללות שדרוג מערכת החשמל, הצנרת, הביוב או הגז בבית. 

מן הסתם, המשכנתא מאפשרת גם לבצע הרחבות כמו תוספת חדרים, סגירת מרפסות או הרחבת שטח המגורים, בתנאי שיש אישורים מתאימים. בנוסף, ניתן להשתמש בה לשיפור נגישות עבור קשישים או בעלי מוגבלויות, כמו התקנת מעלון, הרחבת פתחים והתאמת חדרי הרחצה לצרכים מיוחדים.

מה ההבדל בין משכנתא לדיור לבין שיפוץ?

משכנתא לשיפוץ שונה מהלוואה לכל מטרה בשל שלושה גורמים עיקריים: 

• אחוז המימון
• הריביות 
• תהליך האישור

מה הכוונה? טוב ששאלתם: בעוד שהלוואה לכל מטרה מוגבלת ל-50% משווי הנכס, משכנתא לשיפוץ מאפשרת להגיע ל-75% מימון. 

וכמה זה עולה? כל הכבוד על השאלה! קבלו: הריביות נמוכות יותר מכיוון שהן נחשבות לריביות דיור ולא לריביות צרכניות. בנוסף, הבנק מחייב הערכת שמאי שתקבע את שווי הנכס לפני ואחרי השיפוץ, מה שמשפיע ישירות על סכום ההלוואה שניתן לקבל.

מה צריך לעשות כדי לקבל משכנתא ולשפץ?

• ראשית, חייב להיות בבעלותכם נכס רשום בטאבו, במנהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת. 
• שנית, מצבכם הפיננסי חייב להיות יציב, עם דירוג אשראי תקין שמוכיח יכולת החזר סבירה. 
• תידרשו להציג הצעות מחיר מקבלנים וספקים שיבצעו את השיפוץ, כדי שהבנק יוכל לוודא שהכסף אכן מיועד לשיפוץ ולא למטרות אחרות.

שימו לב: חישוב סכום המשכנתא לשיפוץ מבוסס על אחוזי המימון שמאפשר הבנק, הנקבעים לפי שווי הנכס. אם מדובר בדירה יחידה, ניתן לקבל עד 75% מערכה לפי הערכת שמאי. במקרה של דירה להשקעה, המימון יוגבל ל-50%. 

אם כבר יש לכם משכנתא קיימת על הנכס, הבנק יאפשר לכם לקחת רק את ההפרש בין הסכום שכבר משועבד לבין תקרת המימון האפשרית. לדוגמה, אם דירתכם שווה 2 מיליון ש”ח ולכם יש עליה משכנתא של 800,000 ש”ח, תוכלו לקבל עד 700,000 ש”ח נוספים (75% מתוך 2 מיליון זה 1.5 מיליון, מינוס היתרה הקיימת של 800,000 ש”ח).

כמה משלמים על שיפוץ?

הריביות במשכנתא לשיפוץ גבוהות יותר מאשר במשכנתאות לדיור רגיל, אך עדיין נמוכות בהשוואה להלוואות לכל מטרה. התוספת לריבית נעה בין 0.5% ל-2.5% ביחס למשכנתאות דיור רגילות. 

הריבית הסופית שתקבלו תלויה במצבכם הפיננסי ובדירוג האשראי שלכם. ככל שהדירוג שלכם טוב יותר, כך תוכלו להתמקח ולהשיג תנאים טובים יותר. מומלץ לבדוק בכמה בנקים, לבצע השוואת ריביות ולנסות לשפר את ההצעה באמצעות משא ומתן.

מהשיפוץ ועד המשכנתא: שלב אחרי שלב

תהליך קבלת משכנתא לשיפוצים מתחיל בהגשת הצעת מחיר לשיפוץ ומסמכים רלוונטיים לבנק. לאחר מכן, הבנק ידרוש הערכת שמאי על מנת לקבוע את שווי הנכס לפני השיפוץ ואת השווי הצפוי לאחריו. בהתאם לכך, ייקבע סכום המשכנתא שאפשר לקבל. 

לאחר הערכת השמאי, אם הכול תקין, הבנק יספק אישור עקרוני למשכנתא. בשלב הבא, יש לפתוח תיק משכנתא, לחתום על המסמכים הדרושים, לבצע רישום משכון ולרכוש ביטוח משכנתא. לאחר השלמת התהליך, הבנק יעביר את הכסף לחשבונכם או ישירות לקבלן בהתאם למודל התשלומים שסוכם.

בעיות נפוצות בתהליך – כדאי להכיר (ולהימנע)

1. חריגה מתקציב השיפוץ – כדי להימנע מחריגה, מומלץ לתכנן מראש, לקחת הצעות מחיר מספקים שונים ולהוסיף 10%-20% כרזרבה להוצאות בלתי צפויות. 
2. ריביות גבוהות  – אם הבנק מציע ריביות גבוהות, ייתכן שלא ביצעתם השוואת מחירים מספקת – כדאי לגשת לכמה בנקים ולבקש אישור עקרוני מכל אחד מהם. 
3. קשיים בקבלת האישור מהבנק – אם הבנק מסרב לאשר את המשכנתא או מציע תנאים גרועים, הסיבות יכולות להיות דירוג אשראי נמוך או הערכת שמאי נמוכה מדי. במקרים כאלה, ניתן לשפר את דירוג האשראי על ידי סגירת חובות קטנים, לבקש הערכת שמאי נוספת או לבדוק מסלול הלוואה אלטרנטיבי.

לא קיבלתם אישור למשכנתא לשיפוץ? לא סוף העולם. יש עוד דרכים להשיג את הכסף לשיפוץ בלי לשבור קופת חיסכון או למכור כליה:

• אופציה ראשונה – הלוואות חוץ-בנקאיות. אם יש לכם קרן השתלמות או קרן פנסיה, אתם יכולים לקחת מהן הלוואה בריביות ממש נמוכות, לפעמים אפילו קרובות לפריים. זה כמו “ללוות מעצמכם” אבל בלי שתיפגע התשואה.
• יש גם הלוואות חברתיות – אתרים כמו בלנדר או טריא, שם אנשים משקיעים אחד בשני ומציעים הלוואות עם תנאים קצת יותר גמישים מהבנקים.
• אפשרות נוספת היא לפצל את הסכום לכמה הלוואות קטנות – אחת מהבנק, אחת מקרן השתלמות, ואולי אפילו הלוואה מקרן הפנסיה. לפעמים זה יוצא יותר זול ממשכנתא לשיפוץ. 

ואם השיפוץ שלכם לא כזה מטורף, אולי עדיף פשוט לממן אותו בעצמכם בקצב שלכם, בלי להיכנס להתחייבויות כבדות. אל תגלו שסיפרנו. 

רוצים לחסוך כסף על משכנתא לשיפוץ? בשביל זה אנחנו כאן

קודם כל, אם אתם גם ככה בתהליך רכישת דירה ויודעים שתעשו שיפוץ, פשוט תגדילו מראש את המשכנתא לרכישה במקום לקחת משכנתא נוספת לשיפוץ. ככה תקבלו תנאים טובים יותר על כל החבילה. 

עוד טיפ קריטי – אל תהיו פראיירים של הבנק. בנק זה לא חבר שלכם, הוא עסק שרוצה להרוויח עליכם. תגיעו מוכנים, תדעו מה ממוצע הריביות בשוק ותתמקחו בלי בושה. ואם קיבלתם הצעה – אל תיקחו אותה במקום. לכו לעוד שניים-שלושה בנקים, תקבלו כמה הצעות ואז תחזרו לבנק שהכי בא לכם לעבוד איתו ותנו לו הזדמנות לשפר את התנאים. רוב הסיכויים שהוא יזרום.

מה השיקולים של הבנק?

ראוי לציין כי משכנתא לשיפוץ שונה ממשכנתא רגילה. עבור משכנתא רגילה, הבנקים ידרשו להעריך את שווי הנכס ויישארו אדישים אם הנכס יאכלס או יושכר. לעומת זאת, עבור משכנתא לשיפוץ, על הלווה להתכוון להתגורר בנכס ולספק אומדן עלויות השיפוץ, המאומת באמצעות הצעות קבלן. היציבות הפיננסית של הלווה היא גם גורם מפתח. יתרה מכך, בניגוד למשכנתאות רגילות, משכנתאות שיפוצים אינן מציעות 100% מימון, כאשר המימון נע בדרך כלל בין 50% ל-75%.

טיפים לקבלת משכנתא לשיפוץ

• קבלו אישור מראש למשכנתא לפני שתתחיל להסתכל על קבלנים. זה ייתן מושג כמה כסף אפשר ללוות וזה יגרום לתהליך השיפוץ לעבור בצורה חלקה יותר.
• חפשו את הריבית הטובה ביותר. שיעורי הריבית יכולים להשתנות מבנק לבנק, לכן חשוב להשוות בין תעריפים לפני שאתם בוחרים מלווה.
• הזמינו שירותי בדק בית. בדק בית יעזור לכם לזהות בעיות אפשריות בנכס לפני שתתחילו בשיפוץ.
• היו מוכנים לשלם מקדמה. ככל שהמקדמה גדולה יותר, התשלומים החודשיים יהיו נמוכים יותר.
• קחו בחשבון הוצאות נוספות ועמלות הקשורות בקבלת משכנתא. עלויות אלו עשויות להשתנות, אך הן בדרך כלל נעות בין 2% ל-5% ממחיר הרכישה של הבית.

מהי משכנתא לשיפוצים?

משכנתא לשיפוץ שונה מהותית ממשכנתא לשיפוץ בית, למרות שהשתיים עשויות להיראות דומות במבט ראשון. ההבחנה העיקרית נעוצה בעובדה שמשכנתא לשיפוץ משמשת בדרך כלל כאשר בעלי בתים בוחרים לשפץ את הדירה הקיימת שלהם, בעוד שמשכנתא לשיפור הבית מרמזת בדרך כלל על מעבר לנכס אחר. המשמעות היא שמשכנתא לשיפוץ לרוב ישימה יותר למי שדורש שיפוצים נרחבים או מורכבים לעומת אלו ספציפיים.

מתי מותר לקחת משכנתא לשיפוץ?

משכנתאות לשיפוץ, הזמינות אך ורק בבנקים למשכנתאות, הן בעצם תת-קבוצה של קטגוריית “משכנתא לכל מטרה” הרחבה יותר, המותאמת במיוחד לצרכי שיפוץ. הלוואות אלו שונות מהלוואות שיפוץ רגילות ויכולות להיות אופציה עדיפה בתרחישים מסוימים. לדוגמה, אם אדם פרטי יורש בית או דירה מיושנת שזקוקה לשדרוג, משכנתא לשיפוץ יכולה לספק את הכספים הדרושים. הדבר יכול להיות נכון בעת רכישת נכס ישן במחיר מוזל או עם הון עצמי קיים, כאשר נדרש שיפוץ לפני הכניסה.

איך מחשבים את גובה המשכנתא לשיפוצים?

כאשר נכנסים לתהליך השיפוץ, אנשים מכוונים בדרך כלל לעלויות מינימליות. הם מחשבים בקפידה את הוצאות החומר, הכמויות וחיובי הקבלן. עם זאת, חשוב לזכור שההוצאות בפועל יכולות לרוב לעלות על ההערכות הראשוניות. ניתן לייחס זאת לאי דיוקים בכתב הכמויות, אשר עלולים להתעלם מהצורך בחומרים נוספים, או השאיפה הגוברת לשפץ אלמנטים נוספים ככל שהתהליך מתקדם. לכן, מומלץ לבחור במשכנתא בגובה שלושים אחוז לפחות מהסכום שתוכנן מלכתחילה כדי לתת את הדעת על הוצאות בלתי צפויות אלו.

מה משפיע על גובה המשכנתא הרצוי?

עלות השיפוץ משתנה במידה ניכרת בהתאם לחברת השיפוצים, איכות הגימורים והחומרים הנבחרים. לדוגמא, שיפוץ חדר אמבטיה עם כלים סניטריים עשוי לעלות בין 15,000 ל-40,000 ש”ח בהתאם להעדפות האישיות. לפיכך, קשה לקבוע עלות מינימלית לשיפוץ דירה. הגישה הטובה ביותר להערכת סכום המשכנתא הדרוש לשיפוץ היא פירוט כל השיפוצים הנדרשים, קבלת הצעות מחיר ממספר קבלנים וחישוב הערכה מדוקדק. לאחר מכן יש להוסיף לסכום זה שלושים אחוזים נוספים כדי להגיע לסכום המשכנתא הסופי.