עודכן לאחרונה בתאריך אפריל, 2024

מיחזור משכנתא – מתי כדאי לבצע? ואיך לבצע?

מחזור משכנתא הוא הליך כלכלי שמטרתו לשדרג את המשכנתא הקיימת ולקיחת משכנתא חדשה במקומה וליהנות מתנאים טובים יותר המתאימים גם למצבו הכלכלי של הלווה ולתנאי השוק. למעשה, ההליך כולל פריעון של הלוואת המשכנתא הקיימת ונטילת משכנתא חדשה במקומה, שמטרתו של ההליך הוא שתנאיה של המשכנתא החדשה יהיו טובים יותר מהקודמת.

שינוי התנאים של המשכנתא כוללים:

  • תנאי הריבית
  • תמהילי המסלולים
  • תקופת ההחזר של ההלוואה

חשוב לוודא שהתנאים במשכנתא החדשה הם אכן משופרים וטובים יותר ללווים. ניתן לעשות זאת על ידי בדיקה מקצועית של יועץ משכנתאות שגם יאתר את המסלול הכדאי ביותר.

check
חסוך אלפי שקלים בריבית המשכנתא שלך
התחל בהתאמה אישית של תמהיל משכנתא אופטימלי
בחר את סכום המשכנתא
{{form.skom_mashkanta.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} תזיזו אותי
5,000,000
100,000
חבר בהתאחדות יועצי המשכנתא
בדיקה ראשונית בחינם
השוואה בין הבנקים
30 שניות בלבד!
מה סוג השירות הנדרש?
{{item.buttonText}}
מה שווי הנכס שברצונך לרכוש?
{{form.skomShovi.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} תזיזו אותי
5,000,000
400,000
מעולה, כבר מסיימים!
הכנסות משק בית
{{form.skomHonHazmi.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} תזיזו אותי
100,000
0
מה מצב חשבון הבנק שלך?
{{item.buttonText}}
מה מצב חשבון הבנק שלך?
{{item.buttonText}}
סיימנו!

מעולה, אני מוכן להראות את זכאותך לחיסכון בריבית המשכנתא

קבל תמהיל משכנתא מומלץ!
השוואת ריבית משכנתא בין כל הבנקים - נתונים עדכניים מבנק ישראל
ייעוץ חינם לכל שאלה ובקשה
הכנס שם ומספר טלפון נייד
{{status.name}}
{{status.phone}}
call-to-action-woman

{{status.terms}}

{{form.name}}, הכנס את הקוד ששלחתי אלייך בSMS
וקבל את תוצאות הבדיקה.

* אנא המתן מספר שניות לקבלת הקוד.
{{status.code}}
ok
פנייתך לחיסכון במשכנתא התקבלה בהצלחה!

ברגעים אלו ממש פנייתך מועברת ליועץ משכנתאות מנוסה ומוסמך, הוא יעבור על פרטי המשכנתא וייצור איתך קשר לשיחת אפיון והבנת הצרכים לחיסכון במשכנתא באמצעות בניית תמהיל משכנתא מיוחד + חיסכון בריביות באופן מותאם לתקופה סוערת. מומלץ להיות זמין לשיחה ולהגיע מוכן עם פרטיי המשכנתא, תעודת זהות ופרטי הנכס. צפה בהשוואת ריביות בין הבנקים במסמך רשמי של בנק ישראל

ok

במיוחד עכשיו - רוצה לחסוך גם עשרות אלפי שקלים בביטוח המשכנתא?

קבל הצעה לפוליסה סודית שחוסכת עד 61% בעלות פוליסת ביטוח המשכנתא בתוך 30 שניות!

{{item.buttonText}}
{{form.name}}, פנייתך לייעוץ משכנתא התקבלה בהצלחה ותטופל בהקדם האפשרי. יועצים משכנתאות מומחים מטעמינו ישמחו לסייע לך בשיחה אישית לאפיין את צרכייך, להתאים לך מסלול משכנתא חסכוני, יעיל ומותאם לתנודתיות המשק הישראלי. עד שנדבר, אנחנו מזמינים אותך להמשיך בקריאה באתר וליהנות מתכנים, מדריכים ומידע רב על משכנתאות.
{{dataForm.name}}
{{validName}}
{{dataForm.age}} תזיזו אותי
{{step.buttonNext}}
{{error}}

אני מאשר שקראתי את תנאי השימוש והפרטיות ואני מסכים להם,
וכי פרטיי ישמש לקבלת פניות, הצעות שיווקיות מאיתנו או מצדדים שלישיים, לרבות בנוגע לתוכניות ביטוח או מוצרים פנסיוניים.

מסכימ/ה לקבלת תוכן, דברי פרסומת או עדכונים מהחברה באמצעות דוא"ל, SMS או טלפון

{{errorTerms}}

כבר בשלב הבא מחכות לך תוצאת הבדיקה הראשונית.
תרצה לקבל גם דו"ח מסכם של הביטוחים שלך עם המלצות נוספות להוזלה?
הדו"ח מתקבל באמצעות סוכן ביטוח בעל רישיון משרד האוצר, השירות ניתן ללא עלות.
אנא הכנס מספר תעודת זהות ותאריך הנפקה:

{{ssnError}}

(המידע נועד לבדיקת ואיתור הביטוחים הקיימים באתר "הר הביטוח", או לשם בניית הצעה לביטוח חדש מותאם אישית למבוטח, לעולם לא נעשה שימוש לרעה במידע זה)

זכאותך לחיסכון בביטוח המשכנתא גבוהה!

על סמך המידע שהזנת בשאלון, ועל בסיס הניתוח שלי – מסתמן כי זכאותך להשגת חיסכון מקסימאלי בפוליסת ביטוח המשכנתא נמצאת בסבירות גבוהה מאוד.

ייתכן ונצליח לחסוך עבורך עשרות אלפי שקלים במצטבר בהוצאה עבור ביטוח המשכנתא באמצעות:

  1. התאמת הצעה הביטוח לצרכייך האישיים, ולנתונים העדכניים של העסקה – שווי הנכס, גובה ההלוואה, מינך, גילך וסטטוס העישון שלך.
  2. מחזור המשכנתא אחת לתקופה והקטנת יתרת ההלוואה.
  3. השוואת מחירים בין חברות הביטוח.
  4. מיקוח מול הבנקים וחברות הביטוח להוזלה מיידית.
  5. בדיקת שאר הביטוחים עבורך ועבור משפחתך כדי לבחון הוזלה באפיקים נוספים.

בשעות הקרובות סוכן ביטוח מוסמך ובעל רישיון פנסיוני ייצור איתך קשר ויסייע באפיון של הפוליסה החסכונית ביותר עבורך.

מהו שווי הנכס שעליו נלקחה המשכנתא?
הזז את העיגול להגדלת או הקטנת הסכום
{{$root.form.skomShovi.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} תזיזו אותי
5,000,000
400,000
מה יתרת המשכנתא נכון להיום?
{{$root.form.ytra.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} תזיזו אותי
5,000,000
400,000
מאיזה בנק נלקחה המשכנתא?
{{item.buttonText}}
האם קיימות הלוואות נוספות חוץ מהמשכנתא?
{{item.buttonText}}
מהיכן אתה בארץ?
{{item.buttonText}}

מעולה, אני מוכן להראות לך את תוצאת זכאותך לחיסכון באמצעות מחזור משכנתא!

הכנס מספר נייד תקין לקבלת תוצאות הבדיקה.

{{$root.status.name}}
{{$root.status.phone}}

{{$root.status.terms}}

{{form.name}}, הכנס את הקוד ששלחתי אלייך בSMS
וקבל את תוצאות הבדיקה.

* אנא המתן מספר שניות לקבלת הקוד.
{{$root.status.code}}
פנייתך לחיסכון במשכנתא התקבלה בהצלחה!✅

ברגעים אלו ממש פנייתך מועברת ליועץ משכנתאות מנוסה ומוסמך, הוא יעבור על פרטי המשכנתא וייצור איתך קשר לשיחת אפיון והבנת הצרכים לחיסכון במשכנתא באמצעות בניית תמהיל משכנתא מיוחד + חיסכון בריביות באופן מותאם לתקופה סוערת. מומלץ להיות זמין לשיחה ולהגיע מוכן עם פרטיי המשכנתא, תעודת זהות ופרטי הנכס.

במיוחד עכשיו - רוצה לחסוך גם עשרות אלפי שקלים בביטוח המשכנתא?

קבל הצעה לפוליסה סודית שחוסכת עד 61% בעלות פוליסת ביטוח המשכנתא בתוך 30 שניות!

{{item.buttonText}}
מהו סכום ההלוואה?
{{$root.form.range.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}}
2,000,000₪
10,000₪
{{errors}}
מהי מטרת ההלוואה?
הלוואה גרייס
הלוואה תמורת משכון דירה
הלוואה משלימה למשכנתא
הלוואת גישור
הלוואה כנגד נכס
הלוואת בלון
הלוואה כנגד קרן השתלמות
סגירת חובות
שיפוץ בית
רכישת רכב
עזרה לבן משפחה
הלוואת גישור קרן השתלמות
הלוואת בלון קרן השתלמות
הלוואה עיסקית
סיבה אחרת
לקבלת הצעה להלוואה - השאירו שם מלא ומספר טלפון
{{errorName}}
{{errorPhone}}

{{$root.status.terms}}
סטטוס משפחתי?
רווק
נשוי
גרוש
אלמן
הורה יחידני
ידוע לציבור
היכן אתה מתגורר?
צפון-רמת הגולן והגליל
חיפה והקריות
חדרה, זכרון והעמקים
אזור השרון
אזור המרכז
אזור ירושלים והסביבה
אזור השפלה עד אשקלון
אזור הדרום
אזור אילת והסביבה
האם בבעלותך נכס?
כן
לא
יותר מאחד
כמה משכנתא קיימת על הנכס/ים שבבעלותך?
עד 500 אלף ש"ח
חצי מיליון עד מיליון ש"ח
מעל מיליון ש"ח
אין משכנתא
מהו סטטוס התעסוקה שלך?
שכיר
עצמאי
פנסיונר
לא עובד
עתודאי
האם ברשותך הלוואות נוספות כרגע?
כן
לא
האם חזרו צ'קים או הוראות קבע?
כן
לא
האם סורבת להלוואה בבנק?
כן
לא
כמעט סיימנו, האם יש לך קופות גמל, קרנות השתלמות או קרן פנסיה ללא הלוואות פעילות כנגדן?
כן
לא
האם יש לך כרטיס אשראי (לא דיירקט)?
כן
לא
{{$root.form.name}}, יצאת זכאי להלוואה משתלמת!

בשעות הקרובות יחזור אלייך נציג מטעם גוף פיננסי מוביל ויספק לך עד 10 הצעות משתלמות להלוואה בתנאים מובילים, יספק לך השוואה וסיוע לקבלת המימון באופן מהיר ומשתלם!

{{this.field.name + ","}} {{dataForm[activeStep].title}}
{{$root.field.sliderModel[0].toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}}
{{$root.field.sliderModel[1].toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}}

{{erroPhone}} {{error}}
{{status.code}}
חזור
המשך
חזור
לחץ להמשיך
שנה מספר
בדוק זכאות
מה שווי הנכס שברשותך?
{{$root.form.hiodShovi.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} תזיזו אותי
5,000,000
400,000
מה גובה ההלוואה המבוקש?
{{$root.form.hiodLoan.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} תזיזו אותי
5,000,000
400,000
מה גובה החזר ההלוואות? (משכנתא + הלוואות נוספות)
{{$root.form.hiodHazer.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} תזיזו אותי
5,000,000
400,000
הגיל שלך?
מהיכן אתה בארץ?
{{item.buttonText}}

מעולה, כבר מסיימים! אחשוף את זכאותך לקבלת הלוואה בעד 85% משווי הנכס אחרי שאוודא שאינך רובוט. הכנס מספר נייד תקין וצפה בתוצאות הבדיקה

{{$root.status.name}}
{{$root.status.phone}}

{{$root.status.terms}}

{{$root.form.name}}, הכנס את הקוד ששלחתי אלייך בSMS
וקבל את תוצאות הבדיקה.

* אנא המתן מספר שניות לקבלת הקוד.
{{$root.status.code}}

בהתבסס על הנתונים שלך והניתוח שלי נמצאת זכאי לאיחוד הלוואות כנגד נכס בתנאי משכנתא וריבית נמוכה! בשעות הקרובות ייצור עימך קשר גוף מוביל, גדול ומפוקח בתחום ההלוואות לצורך המשך איפיון תנאיי ההלוואה עבורך ומימושה בפועל (בשיא המהירות).

מתי כדאי למחזר משכנתא?

מומלץ לבצע מחזור משכנתא כשמתרחש

  • שינוי משמעותי במצב השוק או במצבכם הפיננסי
  • כאשר הריבית במשק יורדת ירידה תלולה ומשמעותית
  • מקורות ההכנסה שלכם גדלו במידה ניכרת עקב חסכון שנפתח
  • ירושה
  • ואתם מעוניינים לשנות את תנאי ההחזר החודשיים
  • במידה ואתם מעוניינים לשנות את מסלול המשכנתא בו בחרתם בעבר.
  • שינויים באינפלציה
  • שינויים והקלות רגולטוריות בתחום המשכנתאות (כדוגמת רפורמת המשכנתאות, ביטול מגבלת הפריים ועוד).

רפורמת השקיפות של בנק ישראל – מה נדרש מהבנקים?

כחלק מהרפורמה החדשה של בנק ישראל הבנקים נדרשים להציג ללקוח מידע שיאפשר לו לבחון את הכדאיות של המחזור הלוואת המשכנתא שלקח. בזמן בחינת הכדאיות של המחזור לא נדרש רק להשוות את הריבית הכי כדאית למשכנתא אלא גם להביא שיקולים נוספים בחשבון. לדוגמא: עמלת פירעון מוקדם, הזמן שנותר לעדכן את הריבית על המסלולים ועוד פרמטרים נוספים. לסיכום הבנק חייב ליידע את הלווה המעוניין למחזר את הריבית לגבי הריבית החזויה ועל יתרת התשלומים אשר מביאה בחשבון גם את הסכום שיצטרך להחזיר הכוללת עמלת פירעון ועמלות נוספות. על הבנק שבו מנוהלת המשכנתא הפעילה להציג ללווה גם את התאריך הקרוב שבו הריבית צפויה להשתנות.

האם מומלץ כיום למחזר משכנתא?

בשנה האחרונה שנת 2023 היו עליות בריבית בנק ישראל וגם מדד המחירים לצרכן עלה בהתאמה לכן כרגע לא מומלץ לבצע מחזור משכנתא , כך שגם ריביות על מסלולי משכנתא צמודים לריבית פריים, למדד ומסלולים קבועים, עלו בהתאם. מסיבה זו, אותם לוקחי משכנתאות צריכים להתאים אותו למציאות הכלכלית החדשה, כל עוד הם לקחו את המשכנתא כאשר הריבית במשק עדיין הייתה נמוכה בהשוואה לשיעורה כיום. רק במידה וההחזר החודשי לוחץ עליכם ולקחתם משכנתא בריבית גבוה ניתן לבדוק עם יועץ משכנתאות האם מומלץ למחזר משכנתא. כיום בשנת 2024 אנו רואים מגמה לירידה בריביות בתאריך ה1.1.2024 החליטה הוועדה בבנק ישראל להוריד את ריבית הפריים ל6%, אנו ממליצים לעקוב אחרי ריבית הפריים ולבדוק את הכדאיות של מחזור משכנתא.

לווים שלקחו משכנתאות בשנים האחרונות, ובתקופה בה הריבית במשק נמוכה, יגלו באמצעות מחשבון משכנתא וייעוץ משכנתא כי לא משתלם להם לבצע הליך מחזור, אלא אם מצבם הפיננסי השתנה והם יכולים לשפר ולהוזיל משמעותית את המשכנתא.

כמה עולה למחזר משכנתא?

  • פתיחת תיק תעלה 0.25%  מגובה ההלוואה גם אם נמחזר באותו הבנק.
  • רישום הערת אזהרה בטאבו עולה 250 ש"ח.
  • עלות שמאי של הבנק נעה סביב 800 ש"ח ואילו פרטי יכול להגיע ל-3000 ש"ח.
  • 60 ש"ח עמלה תפעולית לבנק על ביצוע הפעולה.
  • עמלת היוון עלולה להיות העמלה הכי יקרה בכל הסיפור. 

העמלה באה "לפצות" את הבנק על הכסף שיכול היה להרוויח אם היינו משלמים את הלוואה עד סופה. היא לא משולמת על כל המסלולים אלא רק על המסלולים בריבית קבועה ויכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים לכן יש להתייעץ עם הבנק או יועץ משכנתאות לפני שיוצאים לדרך.

מתי משתלם לבצע מיחזור משכנתא?

  • כאשר מתקשים לעמוד בהחזר החודשי או מסוגלים לעמוד ביותר (כדי לקצר את תקופת המשכנתא)
  • אם קיבלנו סכום כסף גדול ונרצה להוריד את הסכום מהחוב. 
  • אם הריבית במשק נמוכה משמעותית מהריבית שהייתה בעת לקיחת המשכנתא.
  • אם קיבלתם הצעה משתלמת הרבה יותר מבנק אחר.

איך ניתן למחזר משכנתא?

מחזור משכנתא ניתן לבצע בכל בנק. כלומר, גם אם קיבלתם משכנתא מבנק מסוים, תוכלו למחזר אותה בבנק אחר. יש לקחת בחשבון שפעולה זו כרוכה בפתיחת תיק באותו הבנק, וביצוע פעולות נוספות שכרוכות בתשלום, ויש לשקלל את העלויות הנלוות בעת בדיקת הכדאיות הכלכלית של מהלך כזה. מחזור משכנתאות כרוך לרוב בתשלום קנסות לבנק ממנו נטלתם את המשכנתא המקורית הנקראים 'עמלת פירעון מוקדם', חשוב לקבל מהבנק מספרים מדויקים כדי לחשב את כדאיות המחזור. ישנם כמה סוגי עמלות וקנסות הנחשבים לעמלת פירעון מוקדם:

  • עמלת אי הודעה מוקדמת – עמלה זו היא בגובה 0.1 אחוז והבנק גובה אותה במקרה בו לא הודעתם לו מראש על רצונכם לפרוע את המשכנתא המקורית ולבצע מחזור שלה. כדי להימנע מתשלום מיותר זה, עליכם להודיע לבנק לפחות עשרה ימים מראש על כוונתכם לפרוע את המשכנתא.
  • עמלה תפעולית במחזור משכנתא – עמלה זו היא זניחה וגובהה מספר עשרות שקלים. היא קבועה ולא ניתן לבטל אותה ומשמשת את הבנק לפעולת ביצוע המחזור בפועל.
  • עמלת היוון בגין הפרשי ריבית – חישוב עמלה זו נעשה לפי הפער בין הריבית שעל פיה נלקחה ההלוואה, לבין הריבית הממוצעת במשק לפי הגדרות בנק ישראל בזמן הפירעון. עמלה זו היא המשמעותית ביותר אותה תשלמו בעת מחזור משכנתא.
  • עמלת מדד ממוצע – את העמלה הזו משלם רק מי שלקח את המשכנתא המקורית במסלול צמוד מדד. מטרתה לפצות את הבנק עקב עליית המדד וגובהה הוא חצי משיעור המדד הממוצע שנמדד בשנים עשר המדדים האחרונים שקדמו למועד בו מתבצע פירעון מוקדם של המשכנתא. העמלה נועדה לכסות הפסדים של הבנק בתאריכים שבין האחד לחמישה עשר בחודש, כך שאם הפירעון המוקדם משולם לאחר הששה עשר בחודש, היא לא תשולם כלל.
  • עמלת הפרשי שער – עמלה זו משולמת במקרים בהם המשכנתא המקורית שלקחתם, היתה במסלול צמוד מטבע זר. גובה עמלה זו מחושב לפי ההפרש בין שער המטבע הזר ביום פירעון המשכנתא לבין שער המטבע יומיים לאחר מכן. ניתן להימנע מתשלום עמלה זו, אם תודיעו לבנק לפחות יומיים לפני מועד הפירעון.

 הוצאות נוספות בהליך מיחזור משכנתא

בנוסף לעמלות אותן יהיה עליכם לשלם, לפחות בחלק מהמקרים, יהיה עליכם לקחת בחשבון הוצאות נוספות, ביניהן:

  • אגרת ביטול משכנתא קיימת
  • הוצאות בגין הערכת שמאי מקרקעין (כפי שעשיתם בעת נטילת המשכנתא המקורית)
  • תשלום נסח טאבו למחזור משכנתא
  • עמלת פתיחת תיק למשכנתא חדשה

כמו כן יהיה עליכם לדאוג למספר מסמכים כדי לבצע את ההליך באופן תקין:

  • צילום ת.ז.
  • נסח טאבו של הנכס
  • תלושי משכורת אחרונים ופירוט מצב חשבון הבנק בשלושה חודשים האחרונים
  • לוח סילוקים של המשכנתא המקורית עם יתרת החוב

ריביות ומסלולים מומלצים ללווים המתכננים לבצע מיחזור משכנתא

כדי ליהנות ממשכנתא משופרת ומהוזלה משמעותית בעלויות ההחזר, חשוב ללמוד את המסלולים השונים, ואין להסתפק בהצעה רק מבנק אחד. ישנם מספר מסלולים מהם ניתן לבחור, וכדי להפחית עד כמה שניתן את הסיכונים ההמלצה הגורפת של המומחים לנושא היא לקחת משכנתא חדשה (ממוחזרת) שתתבסס על שילוב בין כמה מסלולים, הליך זה מוכר בשם 'תמהיל משכנתא'.

לפניכם דוגמה לתמהיל משכנתא מומלץ המורכב ממספר מסלולים בחלוקת אחוזים משתנה, בהתאמה למגבלות עליהן בנק ישראל החליט בשנים האחרונות:

מסלול ראשון: ריבית פריים בשיעור 33 אחוזים מהתמהיל.

למסלול זה יש מספר יתרונות ביניהם העובדה שהוא אינו צמוד למדד, ניתן לפרוע או למחזר אותו ללא עמלת פירעון מוקדם, הוא זול ביחס למסלולים אחרים, וגם אם הוא נלקח בתמהיל המשכנתא לשנים ארוכות, הריבית אינה נפגעת. החיסרון הבולט למסלול זה הוא כי הפריים משתנה אחת לחודש. משמעות הדבר היא שכשהריבית תתחיל לטפס מעלה, ולטענת המומחים זה בהחלט מצב אפשרי בשנים הקרובות, גם ההחזר החודשי יעלה מיידית וישפיע על תשלומי ההחזר החודשיים ועל עלות המשכנתא הכללית.

מסלול שני: ריבית קבועה שאינה צמודת מדד. מסלול בשיעור חמישים אחוזים מהתמהיל.

חמישים אחוזים מהתמהיל. מסלול בטוח יחסית המקנה וודאות ויציבות בתשלומי ההחזר החודשיים, עם זאת זהו גם מסלול יקר יותר שאינו משתנה מאחר והוא אינו מושפע מעלייה או ירידה של מדדים וריביות. היתרון הבולט הוא יציבות המשכנתא והידיעה שאין הפתעות בגובה ההחזר, במיוחד בתקופה זו בה הריבית בשפל חסר תקדים, מאחר וצפוי כי הריביות יעלו בעתיק הקרוב. כאשר הריביות יעלו לא ההחזר החודשי שלכם לא יושפע במסלול זה. החיסרון הבולט במסלול זה הוא כי במסלולים עם ריבית קבועה יש לרוב קנסות פירעון מוקדם. בנוסף, הבנק, על מנת להבטיח את עצמו מפני עליית ריבית ומדד, מחשב בהחזרים גם את המדד שמוכנס לסכום ההחזר. המשמעות היא, תשלום ריבית גבוהה יותר על ההחזרים הקבועים.

מסלול שלישי: ריבית צמודה למדד ומשתנה כל חמש שנים. מסלול בשיעור 17 אחוזים מהתמהיל.

מסלול זה מציע יתרונות כמו הצמדה למדד הנמוך. יש לזכור כי המשק בישראל מצוי במיתון ויידרשו לו מספר שנים להתאוששות, לכן הצפי הוא מדד נמוך גם בשנים הקרובות. יתרון נוסף הוא כי בכל חמש שנים עומדת בפני הלווים נקודת יציאה המאפשרת לשנות את המסלול, עם עמלת פירעון נמוכה, מאחר היא תחושב לפי נקודת היציאה הקרובה ולא לפי סך כל אורך חיי המשכנתא. כמו כן מדובר בריבית שהיא זולה יותר ביחס לריביות במסלולים האחרים. החיסרון במסלול זה הוא ההצמדה למדד ולכן סילוק הקרן יתנהל בקצב איטי יותר. כמו כן, עלות ההחזר החודשי עלולה לעלות מדי שנה, ובעקביות.

חשוב להדגיש כי הנתונים הנ"ל הם משוערים בלבד ועשויים להשתנות בעקבות שינויים בריביות במהלך השנה. לכן, עליכם לוודא את אמיתות הנתונים ולא לעשות העתק הדבק. באפשרותכם לבצע בדיקה באמצעות מחשבון משכנתא המצוי באתרי הבנקים השונים אך עדיף בעזרת יועץ משכנתאות.

פרמטרים חשובים שעליכם לזכור ולבדוק לפני שאתם ממהרים למחזר משכנתא

מחזור משכנתא כדאי במקרים מסוימים אך יש לשקול היטב את כל הנתונים והפרמטרים הנלווים להליך זה. עליכם לחשב את כל הריביות, העמלות והקנסות, ורק אז לוודא שבשורה התחתונה תוכלו לחסוך כסך באמצעות מחזור המשכנתא. תקופת המשכנתא מהווה גורם משמעותי מאד בהחלטה על מחזור משכנתא. אם ההלוואה שלכם עומד להסתיים בעוד חמש שנים, או שחלף רבע מתקופת ההחזרים שנקבעה, יש להניח שההליך לא ישתלם לכם. מאידך, אם עומדות לפניכם עוד עשרים שנות תשלומי משכנתא, רוב הסיכויים שמחזור שלה רק ישפר את העלויות. אם לקחתם משכנתא בשנים האחרונות כאשר הריבית כבר הייתה נמוכה הליך מחזור המשכנתא לא בהכרח יסייע לכם להוזיל אותה, ונדרשת בדיקה מעמיקה.

הריבית היא הגורם המשמעותי ביותר שישפיע על ההחלטה אם למחזר או לא. ככל שהריבית העדכנית נמוכה בהרבה מהריבית שנקבעה עבורכם בעת נטילת המשכנתא המקורית, אין ספק שמחזור המשכנתא יהיה אטרקטיבי יותר. יחד עם זאת, יש לחשב גם את קנס ההיוון, שכזכור, הוא עלול להיות גבוה מאד, במיוחד אם הפער בין הריביות, מקורית ועכשווית, גדול מאד וגם אם נותרה תקופה ארוכה להחזר ההלוואה. למשל, אם נותרו לכם תשלומים בסך 400,000 ₪ וקנס ההיוון הוא בגובה 45,000 ₪. פירוש הדבר הוא שתצטרכו לבקש משכנתא בסך 445,000 ₪, ועליכם לחשוב האם זה כדאי עבורכם.

דוגמאות למחזור משכנתא

הדוגמה הבאה תסייע להבין אם כדאי לבצע מחזור משכנתאות או לא:

משפחת ישראלי, בני זוג שנטלו משכנתא לפני 15 שנים לתקופה של עשרים וחמש שנה. בני הזוג לקחו משכנתא בגובה מיליון ₪, לפי תמהיל של: 200 אלף ₪ בריבית קבועה של 4.5%, צמודת מדד בקרן זכאות המדינה – במסלול זה נותרו עוד 17 שנות החזר.

800 אלף ₪ בריבית קבועה של 6%, צמודת מדד בקרן בנקאית – במסלול זה נותרו עוד 12 שנות החזר. סך כל ההחזר החודשי- 6,800 ₪. לאחר בדיקת קרן ההלוואה וגובה קנס ההיוון התברר ללווים כי עלות ההצמדה למדד היתה בסך 205 אלף ₪, בקרן הבנקאית נותרו כ-750 אלף ₪ , כולל ההצמדה ובקרן הזכאות נותרו עוד כ-190 אלף ₪, כולל הצמדה. על מנת למחזר היום את המשכנתא יזדקק הזוג לכ-950 אלף ₪ וכן לסך של כ-90 אלף ₪, לצורך תשלום קנס ההיוון.

התקופה המקסימלית שמבקש הזוג למשכנתא החדשה היא חמש עשרה שנים נוספות. חישוב התנאים החדשים מעלה כי לפי תמהיל זהיר בו יבחרו בני הזוג, יהיה עליהם לקחת הלוואה בגובה של מעט יותר ממיליון ₪ ולהחזיר מדי חודש סך של כ-6,780 ₪. המסקנה מחישוב זה כי המחזור אינו משתלם כלל, למרות שהריבית השתנתה והיא נמוכה יותר.

סיכום

בשנים האחרונות ניצלו לווים רבים את הריבית הנמוכה במשק על מנת למחזר את המשכנתא ולחסוך הרבה מאוד כסף. התחזיות התממשו ובשנת 2023 הריבית הפריים עלתה והמשכנתאות כבר החלו להתייקר, לכן הליך מחזור המשכנתא לא בהכרח יהיה כדאי צריך להמתין ולבחון מה יתרחש בשנת 2024 ולבדוק האם בנק ישראל יוריד את הריבית בהתאמה לאינפלציה שהולכת ועולה בשנים האחרונות. לכן כדאי לבדוק עם יועץ משכנתא מוסמך.

יחד עם זאת, כל הלוואה היא אינדיבידואלית ללווים, לכן יש לווים שעבורם מחזור משכנתא כדאי, אך הדבר אינו משקף מה משתלם ללווים אחרים. לכן, חשוב לבצע חישוב מדויק הכולל את כלל עלויות המחזור, הריבית, עלות ההחזר החודשי ואורך חיי המשכנתא הממוחזרת. בנוסף, אם החלטתם לבצע פירעון מוקדם, חשבו אם ברצונכם להמשיך ולשלם את יתרת ההלוואה לפי תשלומי ההחזר ששילמתם עד כה, ובכך בעצם תוכלו לקצר את משך תקופת ההלוואה, או שמא ברצונכם להקטין את גובה ההחזר החודשי ובכך להשאיר את משך תקופת ההלוואה כפי שהייתה. עוד חשוב לזכור כי אם תבחרו באפשרות של קיצור חיי המשכנתא ושמירה על גובה התשלום החודשי, עמלת הפירעון המוקדם שיגבה מכם הבנק, תחושב לא רק על הסכום שכבר נפרע אלא גם על יתרת המשכנתא שעדיין לא נפרעה.


אנו נעזרנו במידע זה

שאלות ותשובות נפוצות

מתי כדאי למחזר משכנתא?

צפה בתשובה

כדאי למחזר משכנתא כשהריבית נמוכה בנוסף כדאי למחזר משכנתא כשמקבלים סכום כסף גבוה, לדוגמה ירושה, פרס כספי או תוכנית חיסכון שהשתחררה, כך תוכלו לפרוע חלק מהמשכנתא, למחזר את ההלוואה ולחסוך הרבה כסף.

מה צריך לעשות לפני שממחזרים משכנתא?

צפה בתשובה

הצעד הראשון לפני קבלת ההחלטה הוא בדיקת דו"ח יתרות ההלוואה העדכני ,אותו לוקחים בבנק. דו"ח זה מכיל מידע על מסלולי המשכנתא, ריביות, החזרים חודשיים, תקופת ההחזרים שנשארה נכון להיום ועמלות שמשלמים בעת מחזור המשכנתא. לאחר מכן מומלץ לפנות ליועץ משכנתא מקצועי ואמין על מנת להבין האם משתלם לכם למחזר את המשכנתא שלכם.

מה ההבדל בין מחזור משכנתא פנימי למחזור משכנתא חיצוני?

צפה בתשובה

אם אתם ממחזרים את המשכנתא באותו בנק שבו נטלתם את ההלוואה (רק משנים את תנאי המשכנתא), מדובר במחזור משכנתא פנימי. לעומת זאת, אם גם משנים את התנאים על פי הם לוקחים את ההלוואה וגם מעבירים אותה לבנק אחר (או לגורם חוץ בנקאי), מדובר במחזור משכנתא חיצוני.

למה קשה יותר למחזר את המשכנתא בבנק אחר?

צפה בתשובה

תהליך של מחזור משכנתא חיצוני לוקח זמן רב וכרוך בפרוצדורות רבות כמו קבלת אישור מהבנק הנוכחי, סילוק המשכנתא הקיימת, המתנה להסרת ההלוואה בפועל בטאבו (תהליך זה יכול להימשך עד 30 יום) ועוד. לכן אלא אם כן נתנו לכם הצעה שווה מאוד בבנק אחר, אין סיבה להקשות על עצמכם עם כל התהליך הזה.

כמה עולה למחזר משכנתא?

צפה בתשובה

כדי לחשב את עלות מחזור המשכנתא יש לברר אצל הגורם ממנו נלקחה ההלוואה אילו עמלות עליכם לשלם, ביניהן: עמלה מדד ממוצע (אם בהלוואה קיים מסלול עם ריבית צמודה למדד), עמלת אי הודעת מוקדמת (במידה ולא הודעתם לבנק 10 ימים מראש על המחזור), עמלה תפעולית, עמלת היוון ועמלת הפרשי שער למסלולים שצמודים למט"ח, עמלת פתיחת תיק למשכנתא חדשה ועוד.

Share on whatsapp