כיצד נקבעת הריבית של המשכנתא?

בפוסט זה אספנו מספר שאלות שלכם על ריבית המשכנתא –

ריבית המשכנתא משתנה מלווה אחד לאחר, יתכן ואתם תקבלו משכנתא בריבית פריים מינוס 0.4% בעוד זוג חברים שלכם יקבל משכנתא בריבית פריים מינוס 0.7%. למעשה, יועצי המשכנתא בבנקים קובעים עבורכם את הריבית של המשכנתא בהתאם למספר פרמטרים ובכפוף למדיניות הבנק והאינטרסים הפיננסיים שלו.

יועצי המשכנתא בבנקים קובעים עבורכם את הריבית של המשכנתא בהתאם למספר פרמטרים ובכפוף למדיניות הבנק והאינטרסים הפיננסיים שלו.

">
זוג שרוצה לעשות שינויים במשכנתא יושב עם יועץ

חשוב לדעת כי נכון להיום יש מעל 16 מסלולי משכנתא שונים שהבנקים מציעים ללקוחות, בכל מסלול הבנק קובע ריבית שונה, ישנם מסלולים בריבית קבועה או משתנה ומסלולים צמודים למדד זה או אחר, וישנם מסלולים ללא הצמדה. ריבית המשכנתא מבוססת על עלויות גיוס הכסף של הבנק, כאשר הבנק מוסיף מרווח סיכון בסיסי לכל ריבית במסלולים השונים ובנוסף הוא מוסיף גם מרווח מסוים למטרות רווח, לרוב בשיעור של 0.6-0.7%.

אז איך קובעים ריבית למשכנתא? ובכן, הבנק מלווה לכם כסף כדי שתוכלו לרכוש דירה למגורים או לצרכי השקעה, בתמורה להלוואה הוא דורש שעבוד של הנכס, אך הבנקים אינם מעוניינים להגיע למצב בו עליהם למכור את הנכס בגלל אי יכולת פירעון ההלוואה על ידי הלווה. לכן, הבנק מרכיב מעין פרופיל פיננסי של כל לווה ובהתאם למסלול ההלוואה, רמת הסיכון, יכולת ההחזר, סכום ההלוואה ותקופת המשכנתא, הוא קובע את הריבית של המשכנתא.

מה הם הגורמים המשפיעים על הריבית?

כאמור, ישנם מספר גורמים המשפיעים על ריבית המשכנתא, העיקריים שבהם:

  • אחוז המימון- ככל שאחוז המימון גבוה יותר כך הריבית הנקבעת למשכנתא שלכם תהיה גבוהה יותר.
  • יכולת החזר- הבנק בודק את יכולת ההחזר שלכם ומצבכם הפיננסי, הוא אינו מעוניין לקחת סיכונים מיותרים ורוצה להבטיח כי כספו יושב. כמו כן, הבנק פועל בהתאם למגבלות המוטלות עליו על ידי בנק ישראל, כל אלו ועוד משפיעים על גובה הריבית שנקבעת במשכנתא שלכם. לקוח ותיק של הבנק עשוי לקבל הנחה בריבית, גם לווים המרוויחים היטב, יש להם חסכונות ונכסים והם גם בעלי ותק בעבודה עשויים לקבל הנחות בריבית.
  • היסטוריה פיננסית של הלווה- הבנק מעוניין למזער סיכונים ולכן הוא מבצע תחקיר יסודי כדי לבדוק מהי ההיסטוריה הפיננסית שלכם וכיצד ניהלתם את חשבון העו”ש שלכם, האם החזרתם עד היום הלוואות בזמן, האם הסתבכתם בחובות, בצ’קים חוזרים וכדומה. עבר פיננסי תקין ויציב מאפשר לכם להתמקח על גובה הריבית ולקבל משכנתא בריבית זולה יותר בהשוואה לאחרים.
  • תמהיל ההלוואה- תמהיל משכנתא משפיע על גובה הריבית בכל מסלול, ישנם מסלולים רווחיים יותר עבור הבנק לכן הוא עשוי להחליט להוריד את הריבית כדי לזכות בכם כלקוח, בעוד שישנם מסלולי משכנתא פחות משתלמים לבנק, ביניהם משכנתא בריבית פריים.
  • תקופת ההלוואה- ככל שתקופת ההלוואה ארוכה יותר כך הסיכון עבור הבנק גבוה יותר, בעיקר במסלולים עם ריבית קבועה. כדאי לנסות ולקצר את משך ההלוואה כדי לנסות להוזיל ריביות במסלולים השונים בתמהיל.

אילו גורמים במשק עשויים להשפיע על רמת הריבית?

אחד הגורמים העיקריים שמשפיעים באופן ישיר על חישוב הריבית של המשכנתא הוא מצב המשק בארץ, יש השפעה גם למצב הכלכלה העולמית, ובמסלולים המבוססים על ריבית הליבור יש חשיבות לנתונים פיננסיים בארה”ב, באירופה וכדומה. ככל שהיציבות במשק גבוהה יותר כך הבנקים פחות חוששים לתת הלוואות מאחר ורמת הסיכון נמוכה יותר עבורם, ולכן הם מציעים משכנתא בריבית זולה יותר.

בין הגורמים במשק העשויים להשפיע על שיעור הריבית של המשכנתא ניתן למנות את ריבית בנק ישראל, מדד המחירים לצרכן, רמת התשואה של אגרות חוב ממשלתיות והיקף העסקאות בשוק הדיור בארץ. גם אתם שואלים איך עובד שיעור ריבית משכנתא בריבית משכנתא? ובכן, הריבית מושפעת מגורמים שונים במשק, כאשר הריבית במשק עשויה להישאר באותו שיעור בעוד ריבית המשכנתאות עולה, בדיוק כפי שקרה בשנתיים האחרונות.

מה גורם לשינויים בריבית?

עלות גיוס הכסף מהווה פרמטר מרכזי לשינויים בריבית של המשכנתא, ככל שהבנקים למשכנתאות מתקשים לגייס כסף או שבנק ישראל מטיל עליהם מגבלות קשות יותר, כך הבנקים למשכנתאות חייבים למזער סיכונים ולהותיר לעצמם מרווח ביטחון גדול יותר, ולכן ריבית המשכנתא צפויה לעלות.

בנוסף, הריבית משתנה בהתאם לשינויים בריבית הממוצעת במשק שנקבעת על ידי בנק ישראל, שינויים במדד המחירים לצרכן, תשואות אגרות חוב, תנודות בשער הדולר הארץ, שינויים בריבית בארה”ב, באירופה ובמזרח, מחירי הסחורות ויציבות המשק האמריקאי. כלומר, הריבית משתנה בהתאם לשינויים במשק המקומי ובהתאם לשינויים בגורמים גלובליים כמו ריבית הבנק המרכזי באמריקה.

מה גורם לעלייה בריבית?

הריבית של המשכנתא מושפעת מגורמים רבים, הסיבות העיקריות לעלייה בריבית הן חשיפה גדולה של הבנקים לסיכונים בשוק הנדל”ן, עלות מקורות גיוס ההון לבנקים, שיעור הקצאת ההון הנדרשת מהבנקים למשכנתאות על ידי בנק ישראל, יציבות ענף הנדל”ן ועוד.

מי קובע את הריבית?

כעת הגיע הזמן לענות על אחת השאלות החשובות ביותר, איך נקבעת הריבית על המשכנתא? למעשה, את הריבית של המשכנתא שלכם קובע הבנק למשכנתאות, הבנק מנחה את יועצי המשכנתא כיצד לקבוע ריבית בהלוואה שלכם, בהתאם לפרמטרים שציינו קודם כגון עבר פיננסי, יכולת החזר, משך ההלוואה, שווי הנכס, הרכב תמהיל המשכנתא ואחוזי מימון.

הבנק מאפשר ליועצי המשכנתא שלו לנהל מו”מ עם הלווים, יש להם טווח ריביות מאושר, כאשר לרוב הם יתחילו בריבית גבוהה כדי למקסם רווחים לבנק אך אם מתמקחים ומציגים בפני הנציג תנאים טובים יותר מבנק אחר, יועץ המשכנתא יפגין גמישות לפתע ויציע תנאים דומים או טובים יותר.

לשאלות נוספות בנושא ריבית משכנתא, לייעוץ מקצועי ולבחירת תמהיל משכנתא מותאם אישית, השאר פרטיך באתר ואנו נחזור אליך בהקדם עם כל התשובות הנדרשות עבורך, וללא עלות או התחייבות תקבל גם הצעה אטרקטיבית למשכנתא בתנאים מועדפים.

אתר זה הינו אתר מאובטח ופרטיכם ישמשו אך ורק למטרת קבלת שירותי ייעוץ מהאתר