מדד תשומות הבניה

למרות מחירי הדיור הגבוהים יש עדיין ביקוש ער לדירות חדשות בקרב זוגות צעירים, משפרי דיור ומשקיעים. כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן, ברוב החוזים ניתן לראות סעיף הקובע כי קיימת הצמדה למדד תשומות הבנייה למגורים על החוב שנותר לכם לשלם לקבלן. לכן, חשוב להבין מהו מדד תשומות הבנייה וכיצד הוא משפיע על עלות הנכס והמשכנתא שלכם.

בנאדם שחסך כסף על ביטוח נכס

מדד תשומות הבנייה למגורים – רקע כללי

מדד תשומות הבנייה למגורים משקף את עלות חומרי הגלם לבניית המבנה. עליכם לזכור כי כדי לבנות בניין מגורים על הקבלן לרכוש חומרי ומוצרי בנייה רבים ומגוונים כגון ברזל, חול, מלט, בטון, גבס, חלונות זכוכית, אלומיניום, כבלי חשמל, צנרת לתשתית האינסטלציה וכיוצא בזה. המחיר של חומרי הבנייה עולה מעלה מדי שנה, אך יש גם תקופות בהם המחיר של חומרי הבנייה יורד.

אחת לחודש מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה את שיעור המדד של תשומות הבנייה למגורים, הנתון מתפרסם באמצע כל חודש, במקביל לפרסום של מדד המחירים לצרכן. ישנם חודשים ושנים בהם מדד תשומות הבנייה למגורים גבוה יותר משיעור מדד המחירים לצרכן, אך במצב של מיתון במשק ובכלכלה העולמית לעתים ניתן לראות כי מדד תשומות הבנייה הוא שלילי.

מדד תשומות הבנייה למגורים משקף למעשה את עלות חומרי הבנייה עבור הקבלנים בארץ. מאחר והליך בניית מבנה למגורים אורך בארץ מספר שנים הרי כאשר הקבלן מחשב את עלות הפרויקט הוא מסתמך על מחירי חומרי הבנייה בתחילת הפרויקט. עם זאת, עלות חומרי הבנייה עלולה לצמוח כלפי מעלה במהלך הקמת המבנה, לכן העלויות עבור הקבלן צומחות, ועליו לגלם זאת במחיר הדירה. לפיכך, נהוג בענף הנדל”ן להצמיד את מחיר הדירה החדשה שקונים מחברות בנייה וקבלנים למדד תשומות הבנייה למגורים.

חשוב לדעת כי מדד תשומות הבנייה למגורים משפיע אך ורק על מי שרוכש דירה חדשה מקבלן ולא על מי שרוכש דירה מאדם פרטי, כלומר דירה יד 2.

השפעת מדד תשומות הבנייה על שווי הנכס

כאמור, בחוזה המכר עליו חותמים מול הקבלן בעת רכישת דירה חדשה מצוין לרוב כי יתרת החוב צמודה למדד תשומות הבנייה למגורים. כדי להבין זאת כדאי להביט בדוגמה הבאה: נניח ומר ישראל ישראלי מעוניין לרכוש דירה חדשה מקבלן שעלותה היא 1.8 מיליון ₪. מר ישראלי גייס הון עצמי של 1 מיליון ₪, אותו הוא משלם לקבלן במעמד הרכישה. כלומר, יתרת החוב כלפי הקבלן הינה 800,000 ₪. סכום זה יוצמד למדד תשומות הבנייה למגורים, ובמידה ומדד תשומות הבנייה עלה ב- 2% עד למועד התשלום האחרון לקבלן, הרי מר ישראל ישראלי נדרש לשלם 816,000 ₪ לקבלן, כלומר 16,000 ₪ יותר.

עם זאת, כאשר מר ישראלי ניגש לבנק כדי לבקש משכנתא, הבנק מחשב את שווי הנכס לפי עלות הדירה בפועל, ללא כל התחשבות במדד תשומות הבנייה והשפעתו על ערך הדירה, כלומר מר ישראלי מקבל משכנתא על 800,000 ₪ בלבד, ולא יקבל משכנתא לפי 816,000 ₪ שעליו לשלם לקבלן בפועל. לכן, עליו לגייס ממקורות אחרים את ההפרש, כלומר עליו לגייס עוד 16,000 ₪ מכיסו הפרטי כדי להשלים את הרכישה.

לקריאה נוספת על תמהיל משכנתא מומלצים:

תמהיל משכנתא 900,000 ש”ח

תמהיל משכנתא 700,000 ש”ח

לכן, חשוב לבדוק היטב את החוזה עליו חותמים מול הקבלן בעת רכישת הדירה החדשה. במידה ומגלים כי הקבלן דורש הצמדה למדד תשומות הבנייה על החלק שנותר לשלם, כדאי לנהל מול מו”מ עיקש על מנת לנסות ולבטל סעיף זה. חשוב לציין כי ישנם קבלנים המוכנים לוותר על ההצמדה למדד תשומות הבנייה, בעוד קבלנים אחרים לא יסכימו לבטל את ההצמדה. לכן, חשוב להתמקח על סעיף ההצמדה למדד תשומות הבנייה ולנסות לבטלו, במידה ואפשר, וכך ניתן לחסוך עשרות אלפי שקלים.

אפשרות נוספת היא להקדים את התשלום עבור הדירה החדשה, וכך אין צורך להצמיד את מחיר הדירה ויתרת החוב למדד תשומות הבנייה למגורים. עם זאת, לא בהכרח כדאי ובטוח למהר ולשלם לקבלן מראש עבור הדירה, במיוחד אם רוכשים דירה חדשה בשלבי התכנון או בתחילת שלבי הבנייה. מעבר לכך, יש לזכור כי גם חלק מהמסלולים של תמהיל המשכנתא צמודים למדד המחירים לצרכן, לכן אם מדד המחירים לצרכן דומה למדד תשומות הבנייה הרי לא הרווחתכם דבר מהתשלום המוקדם לקבלן.

לסיכום, חשוב לבדוק את חוזה הרכישה של דירה חדשה מקבלן ולבדוק האם קיימת הצמדה למדד תשומות הבנייה. לאחר ייעוץ מקצועי ומעקב אחרי התנהגות מדד המחירים לצרכן ומדד תשומות הבנייה ניתן לקבל החלטה פיננסית אחראית ושקולה יותר, ובהתאם לכך לפעול באופן צרכני טוב יותר.

זקוקים למידע נוסף? השאירו פרטים באתר וצוות המומחים של משכנתא גורו יחוזר אליכם ויענה על כל שאלה ובקשה, ללא עלות או התחייבות מצדכם.