משכנתא לפי סכומים

מרבית רוכשי הדירות במדינת ישראל אינם מסוגלים לעשות זאת בלא משכנתא. להלן מספר טיפים שיסייעו בהחלטה על בחירת המשכנתא, וכן על בחירת גובה המשכנתא הרצוי: האם משכנתא של מיליון ₪ מספיקה? ושמא תספיק משכנתא של 900 אלף ש"ח בלבד? ואולי פחות? מתי ניתן לקחת משכנתא באחוז גבוה ממחיר הדירה? ומתי יש משמעות לחלקה של המשכנתא מסך ההכנסה החודשית נטו? השאלות לעיל הן רק חלק מהשיקולים בבחירת גובה ההלוואה והמסלול הנכון שלה.

הון עצמי

ההשלכות של נטילת משכנתא באחוז גבוה ממחיר הדירה

לפני נטילת משכנתא יש להחליט תחילה על גובה התקציב האפשרי לרכישה. ניתן לחשוק בדירה שמחירה מיליון וארבע מאות אלף ₪, אבל במקרה הזה המימון מהבנק לא יעלה על משכנתא של מיליון שקל.

על פי הוראות בנק ישראל, ההון העצמי חייב לעמוד על 75 אחוזים ממחיר הדירה. עבור רכישת דירה ראשונה לכל היותר. משכנתא של מיליון וחצי שקל תינתן עבור דירה שמחירה לפחות שני מיליון. מי שמעוניין לשלם בעזרת משכנתא 2 מיליון ₪ צריך לרכוש נכס ששויו לפחות 2.7 מיליון ₪.

כך למשל דירה ראשונה שרוכש זוג צעיר ושעולה 800 אלף ₪ תאפשר לו נטילת משכנתא של 600 אלף ₪, שהם 75 אחוזים ממחיר הרכישה. אותה דירה לצרכי השקעה תאפשר גיוס של 400 אלף ₪ בלבד. משפחה שמשפרת דיור, לעומת זאת, תזכה למשכנתא של 560,000 ₪ לכל היותר.

תמהיל משכנתא וחישוב ההוצאה החודשית הצפויה

לב ליבו של תהליך נטילת המשכנתא הוא קביעת התמהיל הנכון שלה, משמע, שיווי המשקל בין הריבית, פריסת המשכנתא, ההצמדה למדד וצורת התשלום. שני הצדדים מתמקחים עד להגעה לעמק השווה.

מי שנטל משכנתא של חצי מיליון ₪ יחזיר 2,400 ₪. מי שנטל משכנתא של 700 אלף ₪ יחזיר כ-3360 ₪, פחות או יותר. אין להתייחס לנתון הזה כנתון מחייב, אלא רק כאמצעי המאפשר לדעת באמצעות חישוב פשוט לאיזו משכנתא מכסימאלית כדאי לכוון. ריבית המשכנתא נקבעת על פי כמה אמות מידה: בראש וראשונה – על פי הנהוג במשק והריביות שבנק ישראל מפרסם מעת לעת; על אלה יש להוסיף את המרווח שהבנק נוטל לעצמו.

אם המשכנתא צמודה למדד, יעדיף הבנק לגבות מרווח נמוך יחסית: הרווחיות של ההלוואה לא תיפגע, פשוט כיוון שההחזרים צמודים למדד. אם המשכנתא איננה צמודה, יעדיף הגוף המעניק אותה לגבות ריבית גבוהה, כיוון שהוא נוטל על עצמו את הסיכונים שבעלייה מהירה של המדד. עם זאת, ההחזרים עלולים לגדול מאד. משכנתא של 300 אלף ₪ עשויה להתחיל בהחזר של 1,440 ₪ לחודש ולהסתיים בסכום כפול.

אם המשכנתא איננה צמודה, יגבה הבנק ריביות גבוהות יותר. הסיבה פשוטה – במקרה הזה הגוף המעניק את המשכנתא נוטל על עצמו סיכון. משכנתא בסכום של 500,000 ₪ תתחיל ותסתיים באותו סכום, פחות או יותר – 2,400 ₪ בחודש. שוב, הסכומים נתונים לשינויים והובאו לצרכי המחשה בלבד.

גובה ההחזר יחסית להכנסה

כל מוסד העוסק במשכנתאות יודע לחשב במהירות החזר משכנתא לפי סכומים, כלומר את גובה ההחזר יחסית להכנסה נטו של נוטלי המשכנתא. נהוג לומר שסכום ההחזר החודשי לא אמור לעלות על 30 אחוזים ממנה. עם זאת, אם ההכנסה נטו גבוהה מעבר לממוצע, עשויה ההקפדה הזאת לאבד מערכה. כך למשל יהיה התשלום החודשי עבור משכנתא של שני מיליון שקלים הפרושה ל-25 שנה ואיננה צמודה למדד כ-9,600 שקלים.

לכאורה, אמורים נוטלי המשכנתא להרוויח כשלושים אלף שקלים, אבל במשכורות כאלה, גם אם המשכורת נמוכה בכמה אלפי שקלים מהיעד עשוי הבנק לאשר את המשכנתא. שכן גם לאחר התשלומים יישאר סכום גדול דיו למחית המשפחה.

פורטל משכנתא גורו כולל רשימה ארוכה ומכובדת של מוסדות מהימנים ואיכותיים היכולים להעניק משכנתאות בתנאים טובים. כמו כן מכיל הפורטל מידע איכותי וחשוב יחד עם רשימה ארוכה של נותני שירותים שונים בתחום המשכנתאות.

רוצים לקבל הצעות אטרקטיביות ממספר גופים חוץ בנקאיים? מלאו כעת פרטיכם בטופס המצורף!