משכנתא למשפרי דיור

מיהו משפר דיור?

בהקשר של מקרקעין, משפר דיור הוא יחיד או תא משפחתי אשר בבעלותו נכס בודד בוחר למכור את דירתו הנוכחית ולרכוש דירת מרווחת יותר. הרעיון נפוץ בישראל, שבה משפחות עוברות לרוב מבתיהם הקיימים לדירות משופרות על בסיס שנתי. רוב משפרי הדיור הללו מחזיקים במשכנתא על דירתם הנוכחית, מה שמציין שכדי להקל על השינוי הרצוי, נדרשת בדרך כלל משכנתא משמעותית יותר.

מהי משכנתא למשפרי דיור?

משכנתא למשפרי דיור מאפשרת לקבל מימון של עד 70% משווי הנכס החדש. משתמע מכך שעד למכירת הדירה המקורית יימשכו תשלומי המשכנתא הן עבור הדירה החדשה והן עבור הדירה הנוכחית. למי שיכול לנהל תשלומי משכנתא כפולים, גישה זו אפשרית. אחרת, ישנה אפשרות לבקש עיכוב בתשלומי המשכנתא החדשה, הידועה בכינויה "תקופת גרייס". באישור ניתן לדחות את תשלומי הקרן עד למכירת הדירה הקיימת, למרות שעדיין ישולמו תשלומי ריבית במהלך דחייה זו.

איך עוד אפשר לשדרג את הדירה בלי לקחת משכנתא?

קיימות גם חלופות נוספות, לרבות סיום המשכנתא הנוכחית ולקיחת משכנתא חדשה בנכס המשופר. אולם אפשרות זו מחייבת את מכירת הדירה הקיימת לפני רכישת הדירה החדשה. העברת המשכנתא הקיימת לנכס החדש, שמועיל אם תנאי המשכנתא הנוכחיים אטרקטיביים יותר בהשוואה להצעות השוק החדשות, היא אפשרות נוספת. ניתן לשקול גם הלוואת גישור, הענקת כספים לרכישת הדירה החדשה עד למכירת הנכס הקיים.

תוך כמה זמן צריך למכור את הדירה כדי לא לשלם מס רכישה?

חשוב להיות מודע להשלכות המס הנלוות. רשות המסים נותנת חלון של 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה למכירת הדירה הנוכחית ללא תוספת מס רכישה. אם הדירה המקורית לא תימכר בתוך תקופה זו, הבעלים יחויב לשלם מס רכישה החל על בעלי יותר מדירה אחת.

החשיבות של בחירת המשכנתא הנכונה

מבחינה משפטית, אי החזרת ההלוואה עלולה לגרום לחיובי ריבית פיגורים והליכי אכיפה. ההחלטה על מתן ההלוואה נתונה לשיקול דעתו של הבנק, והמידע הנמסר אינו בא במקום ייעוץ אישי ופרטני. יתרה מכך, מידע זה עשוי להשתנות בהתאם לשינויים רגולטוריים או שינויים במדיניות הבנק. כל זה מבהיר את החשיבות של התייעצות עם בעלי מקצוע טרם נטילת משכנתא למשפרי דיור. 

מה ההבדל בין משכנתא רגילה לבין משכנתא למשפרי דיור?

במהותה, משכנתא למשפרי דיור דומה למשכנתא רגילה, הלוואה לרכישת נכס, עם שעבוד על הנכס הנרכש. ההבדל היחיד הוא באחוזי המימון שניתן לקבל. אחרת, כל התנאים, כמו ההחזר החודשי שלא יעלה על רבע מההכנסה הפנויה, נשארים זהים.

עם זאת, הנכס שנקנה כהשבחת דיור הוא בדרך כלל יקר יותר, ומצריך הלוואת משכנתא גבוהה יותר. יתר על כן, השעבוד הוא ספציפי לנכס מסוים. מכאן שמכירת הנכס מבטלת את זכות החזקתו המשועבד לבנק, ומחייבת את הנכס החדש לשעבוד למשכנתא.

מה אחוז המימון שאפשר לקבל על כל סוג של משכנתא?

אחוזי המימון משתנים בין סוגי משכנתאות שונים. בנק ישראל, הרגולטור, מגדיר את אחוזי המימון המקסימליים הללו למניעת קריסת שוק הנדל"ן. עבור נכס ראשון, המימון המקסימלי יכול להגיע ל-75% מערכו הריאלי של הנכס. למשפרי דיור זה יכול להגיע רק ל-70%, מה שמצריך הון עצמי של 30% מערך הנכס. עבור נכסים להשקעה, כלומר נכס שני והלאה, המימון המקסימלי יכול להיות רק עד 50% מערך הנכס.

מתי הבנק מסרב לתת משכנתא למשפרי דיור?

הבנק יכול לסרב לתת משכנתא למשפר דיור שכן מדובר במשכנתא חדשה לנכס חדש. כל תנאי הבנק לשלילת משכנתא חלים גם במקרה זה. לכן כל שינוי מבחינת הבנק יכול להוות עילה לסירוב המשכנתא.

הסירוב יכול לנבוע מסיבות כלכליות אישיות או בשל גובה המשכנתא. אם המשכנתא המבוקשת עולה על 70%, או שההחזר החודשי עולה על רבע מההכנסה נטו, רשאי הבנק לדחות את הבקשה. יתרה מזאת, גורמים הקשורים בנכס עלולים להוביל גם לסירוב. כמו כל משכנתא, הבנק יעריך את שווי הנכס ואת תקינות בנייתו במקרה של משכנתא למשפרי דיור.

מהו מיחזור משכנתא ואיך הוא מסייע למשפרי דיור?

תהליך המשכנתא כולל סגירת המשכנתא הראשונית על ידי תשלום יתרת החוב עם התמורה ממכירת הדירה. זה מכונה בדרך כלל מחזור המשכנתא, הליך שנערך לצורך נטילת משכנתא חדשה.

האם משפרי דיור חייבים להישאר עם אותו בנק בו לקחו את המשכנתא הראשונה?

נטייה נפוצה בקרב אנשים היא להישאר באותו בנק בו הושגה המשכנתא הראשונית עקב חוסר מידע על שינויים אחרונים או חשש לשינוי. עם זאת, זו יכולה להיות טעות. לא תמיד הבנק הנוכחי עשוי להציע את התעריפים הנמוכים ביותר וחיוני לבצע מחקר מעמיק בין כל הבנקים כדי לנהל משא ומתן על תנאי ההלוואה הנוחים ביותר לפני קבלת החלטה. לא כדאי להתחייב למשכנתא לפני שבודקים את כל האפשרויות הקיימות ופועלים לשיפור תנאי ההלוואה.

מה ההבדל בין סוגי משכנתאות שמתאימות למשפרי דיור?

כאשר לוקחים משכנתא להשבחת דיור, חשוב להתייחס לסוגי המשכנתאות השונים הקיימים. יש משכנתאות בריבית קבועה, משכנתאות בריבית משתנה ומשכנתאות בלון. למשכנתאות בריבית קבועה יש ריבית שנשארת זהה לכל חיי ההלוואה, בעוד למשכנתאות בריבית משתנה יש ריבית שיכולה להשתנות עם הזמן. למשכנתאות בלון יש ריבית נמוכה לפרק זמן מוגדר ולאחר מכן הריבית עולה משמעותית.

איך יודעים איזו משכנתא הכי מתאימה למשפרי דיור?

סוג המשכנתא המתאימה לך ביותר תלוי בנסיבות האישיות. אם מחפשים תשלום חודשי צפוי, משכנתא בריבית קבועה עשויה להיות האפשרות הטובה ביותר. אם מוכנים לקחת יותר סיכונים בתמורה לפוטנציאל לתשלומים חודשיים נמוכים יותר, משכנתא בריבית משתנה עשויה להיות בחירה טובה יותר. ואם אתם צריכים הלוואה לטווח קצר לכיסוי עלויות השבחת הדיור, משכנתא בלון עשויה להיות האפשרות הטובה ביותר.

בנוסף לסוג המשכנתא, תצטרכו להתייחס גם לגובה ההלוואה, אורך ההלוואה והמקדמה. גובה ההלוואה יהיה תלוי בעלות הפרויקט לשיפור הדיור. משך ההלוואה יהיה תלוי בכמה זמן צריכים להחזיר את ההלוואה.

מחשבון משכנתא לפני שיפור הדיור

חשוב להשתמש במחשבון לפני שבוחרים משכנתא. המטרה של המחשבון היא לעזור להשוות בין שיעורי ריבית, עמלות ותנאים אחרים של מלווים שונים. אפשר גם להשתמש במחשבון משכנתא כדי להעריך את התשלומים החודשיים ולתכנן אותם. לאחר שבוחרים משכנתא, תצטרכו לספק למלווה תיעוד לתמיכה בבקשתכם. תיעוד זה יכלול בדרך כלל את ההכנסה, הנכסים והיסטוריית האשראי.

תהליך לקיחת המשכנתא יכול להיות מסובך, אך חשוב לעשות את המחקר ולבחור את המשכנתא המתאימה לצרכים שלכם. על ידי ביצוע טיפים אלו, תוכלו לקבל את העסקה הטובה ביותר האפשרית על המשכנתא שלכם ולהפוך את התהליך לחלק ככל האפשר.

איזה טיפים יכולים לסייע למשפרי דיור לקבל את המשכנתא הכי משתלמת עבורם?

הנה כמה עצות שרלוונטיות למשפרי דיור שמעוניינים לקחת את המשכנתא הכי נכונה עבורם, גם בטווח הקצר וגם בטווח הארוך:

• ייתכן שיהיה אפשר לקבל ריבית נמוכה יותר אם יש דירוג אשראי גבוה
• ייתכן שניתן יהיה לקבל אישור למשכנתא בערבות המדינה, אשר עשויה להיות בעלת ריביות ועמלות נמוכות יותר
• ייתכן שעדיף לקבל הלוואה מחברה חוץ בנקאית כדי להשלים את ההון העצמי, כל עוד היא מציעה ריביות נמוכות יותר מאשר בנקים

לבסוף, חשוב להשוות את כל האפשרויות לפני שאתם בוחרים משכנתא. כדאי גם לשקול את מצבכם הכלכלי ואת היכולת להחזיר את ההלוואה כדי להימנע מתשלומי ריביות, פיגורים וקנסות.