מס רכישה

מס שמוטל על רוכשי נכס נדל"ן, אשר נגבה בצורה של מדרגות מס עולות, בהתאם לשווי הנכס. במידה ואדם רוכש דירה יחידה (אין ברשותו דירה נוספת), הרי שהוא אינו צריך לשלם מס רכישה אם מחיר הדירה הוא עד 1.5 מיליון ₪. אם הסכום גבוה יותר, המס שנגבה ינוע בין 3.5% ל-10% במקרה של דירה בשווי מעל 16 מיליון ₪. במקרה שרוכש הדירה כבר מחזיק בנכס נדל"ן, מס הרכישה מחושב החל מהשקל הראשון.

מה זה מס רכישה? כל מה שצריך לדעת בנושא

מתי צריך לשלם מס רכישה, כמה צריך לשלם עליו, למי מגיעות הטבות והנחות, מי פטור מלשלם את המס ומה עוד צריך לדעת על הנושא? במאמר הבא נענה לכם על כל השאלות.

בכל פעם שמישהו רוכש דירה בישראל, עליו לשלם מס אשר מחושב על פי סכום הרכישה של הדירה. את החישוב כל אחד יכול לעשות בעצמו בסימולטור מס רכישה של רשות המסים, ולמס יש דרגות אשר מתעדכנות מדי שנה. ברכישת דירה בסכום נמוך ניתן אפילו לקבל פטור מתשלום מס, אולם לרכישת דירה נוספת או נכס שאינו מיועד למגורים, נדרש הקונה לשלם מס גבוה יותר ועל סכום נמוך יותר ביחס לזה שהוא נאלץ לשלם על הדירה הראשונה. ישנם מקרים רבים בהם ניתנים גם פטורים והנחות, וכבר עכשיו אנחנו נלמד אתכם את כל מה שאתם צריכים לדעת על מס הרכישה.

מה מס רכישה על דירה ראשונה?

מס הרכישה הוא לא דבר קבוע, ולכן חשוב לזכור שהמידע שניתן לכם כעת נכון אך ורק לעת כתיבת שורות אלו – לשנת 2019. המס יעודכן שוב ב-16 בינואר 2020, והוא ישתנה בהתאם לעליית המדד. כאן תוכלו לראות את שיעורי המס במקרה רגיל של רכישת דירה ראשונה, ובהמשך נתאר גם מקרים פרטניים אחרים.

מדרגות מס רכישה סכום שווי הדירה הראשונה
ממחיר עד מחיר
מדרגה ראשונה – 0% 0 ₪ 1,696,750 ₪
מדרגה שנייה – 3.5% 1,696,750 ₪ 2,012,560 ₪
מדרגה שלישית – 5% 2,012,560 ₪ 5,192,150 ₪
מדרגה רביעית – 8% 5,192,150 ₪ 17,307,107
מדרגה חמישית – 10% 17,307,107 והלאה

 

דוגמה לחישוב מס רכישה

ניקח לצורך העניין מקרה של רכישת דירה בסך של 2,400,000 שקלים:

√ על החלק של שווי הדירה עד 1,696,750 שקלים לא ישולם מס כלל (מדרגה ראשונה).

√ על החלק של שווי הדירה בין 1,696,750 שקלים עד 2,012,560 ₪, (315,810 שקלים), משלמים מס בשיעור של המדרגה השנייה, שהיא 3.5% – 11,053 שקלים.

√ על החלק של שווי הדירה בין 2,012,560 שקלים עד 2,400,000 שקלים (387,440 שקלים), משלמים מס בשיעור של המדרגה השלישית, שהיא 5% – 19,372 שקלים.

בסך הכל, מס הרכישה על הדירה הראשונה יעמוד על 30,425 שקלים.

איך השתנה מס הרכישה לאורך השנים?

כדי להבין עד כמה משתנה המס שעליכם לשלם בהתאם לשנה שבה אתם רוכשים את הדירה, ערכנו עבורכם השוואה של 5 שנים אחורה בין מדרגות המס השונות:

מדרגת מס רכישה שנת 2014 שנת 2015 שנת 2016 שנת 2017 שנת 2018
מדרגה ראשונה – 0% עד 1,517,210 ₪ עד 1,568,800 ₪ עד 1,600,175 ₪ עד 1,623,320 ₪ עד 1,664,520 ₪
מדרגה שנייה – 3.5% עד 1,799,605 ₪ עד 1,860,790 ₪ עד 1,898,005 ₪ עד 1,925,460 ₪ עד 1,974,335 ₪
מדרגה שלישית – 5% עד 4,642,750 ₪ עד 4,800,605 ₪ עד 4,896,615 ₪ עד 4,967,445 ₪ עד 5,093,535 ₪
מדרגה רביעית – 8% עד 15,475,835 ₪ עד 16,002,015 ₪ עד 16,322,055 ₪ עד 16,558,150 ₪ עד 16,978,450 ₪
מדרגה חמישית – 10% 15,475,835 ₪ ומעלה 16,002,015 ₪ ומעלה 16,322,055 ₪ ומעלה 16,558,150 ₪ ומעלה 16,978,450 ₪ ומעלה

 

מה מס רכישה דירה שניה?

אם הקונה כבר הספיק לרכוש בעבר דירה אחת והיא נמצאת בבעלותו, עליו לשלם מס שונה וגבוה יותר על רכישת דירה שנייה. בניגוד למקרה של רכישת נכס ראשון, כאן לא ניתן שום פטור מתשלום המס, וכל קונה נדרש לשלם אותו, אולם יש רק 2 מדרגות למס.

מדרגות מס הרכישה סכום שווי הדירה השנייה
ממחיר עד מחיר
מדרגה ראשונה – 8% 0 ₪            5,194,225 ₪
מדרגה שנייה – 10%            5,194,225 ₪ והלאה

 

כמה משלמים מס רכישה על שטח חקלאי?

במקרה הזה חשוב מאוד לציין כי אם בשטח החקלאי נמצא מקום שמיועד למגורים – השווי שלו יחושב בנפרד ועליו יהיה לשלם מס על פי חישוב של רכישת דירה. החישוב הבא יתבצע אך ורק על השווי הנקי של יתרת השטח, ועל פי 2 מדרגות.

מדרגות של מס רכישה סכום שווי השטח החקלאי
ממחיר עד מחיר
מדרגה ראשונה – 0.5% 0 ₪ 428,255 ₪
מדרגה שנייה – 5% 428,255 ₪ והלאה

 

מה מס הרכישה על נדל"ן עסקי ומקרקעין?

בניגוד למיסי הרכישה האחרים, מס רכישה למשרד, שטח מסחר, תעשייה, לוגיסטיקה או חנות הוא קבוע ואינו משתנה מדי שנה. מתאריך מחודש אוגוסט 2013 גובה המס נקבע לשיעור של 6%, ואותו משלמים על כל סכום השווי, כלומר למס זה אין מדרגות.

מה מס רכישה על מגרש לבנייה עצמית?

במקרה זה המס יהיה זהה למס שמשלמים על מקרקעין, אולם כל עוד קיימת תוכנית בנייה שניתן לה היתר לבנייה של לפחות דירת מגורים אחת במהלך שנתיים ממועד הרכישה, שיעור מס רכישה לקרקע יופחת ויהיה 5%.

מי פטור ממס רכישה, למי ניתנת הנחה ומי צריך לשלם יותר?

ישנם מקרים רבים שבהם ניתנות הנחות או אף פטורים מתשלום מס רכישה, או שבהם ניתן להחשיב את רכישת הדירה ככזו שנעשית על דירה ראשונה. עם זאת, ישנם גם מקרים אחרים בהם צריך לשלם מס רכישה גבוה יותר, אפילו אם מדובר ברכישת דירה ראשונה. לפניכם המקרים המיוחדים שבהם תוכלו להיתקל, והתנאים לשינויים בכל אחד מהם:

מס רכישה לנכה – נכים יכולים להיות זכאים להנחה בתשלום על מס רכישה, כשניתן להם שיעור בגובה של 0.5% בלבד מגובה שווי הדירה. בנוסף, אם שווי הדירה הוא עד 2,500,000, ומדובר בדירה ראשונה, הם מקבלים פטור על מדרגת המס הראשונה. זה נכון גם לגבי נכי צה"ל שניתנה להם נכות לצמיתות בשיעור של 19% לפחות.

מס רכישה למשפרי דיור – במקרה שבו רוכשים דירה שנייה, ומוכרים את הדירה הראשונה תוך 18 חודשים או תוך שנה במקרה שהדירה החדשה נרכשה מקבלן, הרכישה הזו נחשבת של דירה יחידה. זה נכון גם במקרה של רכישת דירה חלופית, אולם במקרה זה חייבים להתקיים מספר תנאים:

√  לרוכש היו 2 דירות והוא מכר אחת בפטור ממס שבח ואת השנייה מכר תוך 12 חודשים בפטור ממס שבח.

√ השווי הכולל של 2 הדירות ביחד לא היה גבוה מ-2,020,000 שקלים.

√ בשנה שלפני או אחרי מכירת הדירה השנייה נרכשה הדירה החלופית בשווי של לכל הפחות 3/4 מהשווי של 2 הדירות הקודמות יחדיו.

מס רכישה בקבוצת רכישה – אם הקונה רכש בעבר דירת מגורים בקבוצת רכישה, ישנם מקרים שבהם הוא עדיין עשוי להיחשב כבעל דירה יחידה לאחר רכישת דירה חדשה:

√ הדירה החדשה נרכשה 5 שנים לאחר שנעשתה הרכישה בקבוצת הרכישה, והרוכש עוד לא קיבל חזקה בדירה.

√ הדירה החדשה נרכשה 4 שנים אחרי הרכישה בקבוצת הרכישה, וזאת אם הדירה החדשה נרכשה אחרי 25.6.2018, עוד לא התחילו לבנות את הדירה שנרכשה בקבוצת הרכישה או שהחלה הבנייה ורשות המיסים הסכימה יש עיכוב משמעותי בהשלמתה, והעיכוב הזה אינו באחריות או בשליטת הרוכש ולא היה ידוע לו כשרכש את הדירה.

√ אם תימכר הדירה שנרכשה בקבוצת הרכישה תוך 18 חודשים מרגע שסיימו לבנות אותה.

מס רכישה לתושב חוץ – גם אם מדובר בדירה ראשונה, תושב חוץ שירכוש דירה בישראל יצטרך לשלם מס כאילו רכש דירה שנייה.

מס רכישה בין אחים – כשהדירה מועברת בין אחים כמעין "עסקת מתנה", ישנו צורך לשלם מס רכישה בגובה של שליש ממס הרכישה המלא שהאח היה צריך לשלם על רכישה הדירה, אם הייתה נעשית עסקה "רגילה".

מס רכישה כשיש דירה בירושה – יורשי דירות אינם מחויבים לשלם מס רכישה על דירה שהועברה לרשותם.

אתם שאלתם והגורו עונה – שאלות ותשובות על מס רכישה

שאלה: מס רכישה מתי משלמים?

תשובה: את המס צריך לשלם תוך 60 יום מרגע ביצוע העסקה.

שאלה: האם יש הטבה על מס רכישה בתוכנית המחיר למשתכן?

תשובה: במקרה של מס רכישה מחיר למשתכן לא מספק לכם שום הטבה מיוחדת – עליכם לשלם מס רכישה כמו כל רוכש דירה אחר.

שאלה: איך מחשבים מס רכישה כאשר לאחד מבני הזוג יש דירה?

תשובה: מי שרשום על הדירה החדשה יצטרך לשלם מס רכישה על פי מצבו. אם בני הזוג רשומים יחדיו על הדירה החדשה, חצי ממס הרכישה יחול על הבעל וחצי על האישה, כלומר, אם לבעל לא הייתה דירה לפני הנישואין, והדירה של אשתו אינה רשומה על שמו, על החלק שלו ישולם מס על דירה ראשונה, ואילו עבור האישה יהיה מס על דירה שנייה.

שאלה: מה קורה אם לא משלמים מס רכישה?

תשובה: במקרה שרכשתם דירה ולא הצהרתם על כך או לא שילמתם את המס בזמן, תידרשו לשלם קנס על מס רכישה. הקנס הוא בסכום של 250 שקלים על כל שבועיים של פיגור בהגשת ההצהרה. אם פיגרתם בתשלומים, תצטרכו לשלם על מס רכישה ריבית והצמדה בשיעור של 0.2% על כל שבוע של פיגור.

היועצים שלנו זמינים כבר עכשיו לכל שאלה

רוצים לדעת עוד על מס רכישה? יש לכם שאלות בנוגע לנושאים שלא נגענו בהם כמו תשלום מס רכישה בתשלומים או שאתם רוצים לברר בנוגע לזכויות נוספות שייתכן כי מגיע לכם בעת רכישת דירה? יועצי משכנתאות מומלצים של משכנתא גורו מחכים לשיחתכם ומוכנים לענות על כל השאלות שלכם. תוכלו לקבוע כבר עכשיו פגישת ייעוץ משכנתא ראשונה בחינם וללא התחייבות!