מס שבח

איך מחשבים מס שבח?

גם מחשבון מס שבח מפיק תוצאה יחסית פשוטה. אם למשל קנינו דירה במיליון שקל ולאחר 7 שנים מכרנו אותה ב-1.5 מיליון ש"ח, נצטרך לשלם סכום של 125  אלף ש"ח – שזה 25% מ-500 אלף ש"ח השבחה. 

בדוגמא הזו של חישוב מס שבח מתעלמים מהקיזוזים שאותם ניתן לבצע בשביל לצמצם את חבות המס, אבל בפועל יכולות להיות הרבה הוצאות כאלה: החל מהוצאות עורך דין, דרך התיווך ששילמנו בעת הרכישה ועד השיפוץ. אם למשל כל ההוצאות היו 100 אלף ש"ח, מס השבח יחושב לפי סכום של 400 אלף ש"ח ולכן נשלם בגללו 100 אלף ש"ח בסך הכל. 

מהאמור לעיל ניתן לגזור עוד כמה מסקנות. בין היתר, היא מוכיחה עד כמה חשוב לשמור כל סוג של קבלה או חשבונית בגין הוצאות על הדירה. בעת מכירת הדירה, נוכל להציג את החשבוניות הללו על מנת להפחית את הרווח ואת המס שאותו חובה עלינו לשלם במידה ואנחנו לא עומדים בקריטריונים לקבלת פטור. 

רפורמה במס שבח בשנת 2022

המטרה של הרפורמה שאותה ניסו במשרד האוצר להוציא לדרך בשנת 2022 הייתה להגדיל את ההיצע הקיים בשוק הדירות. בנוסף, הרפורמה ניסתה לצמצם מעט את הביקושים ולהפוך את רכישת נכסי הנדל"ן להשקעה לפחות משתלמים כלכלית. לכן הרפורמה מתמקדת בעידוד בעלי דירות למכור את הנכסים שבבעלותם, כאשר הכלי שבו משתמשים הוא ביטולי פטורים והטבות מס.

הרפורמה בשנת 2022 למעשה מנסה לייצר בצורה מלאכותית מעט תנועה שבה נכסים עוזבים בעלים אמידים ועוברים לידיים של זוגות צעירים, רוכשי דירות ראשונות או אוכלוסיה מעוטת יכולת. הנה לדוגמא כמה דגשים בולטים של הרפורמה שאותם כדאי להכיר:

1. קיצור התקופה שבה אפשר להחזיק בשתי דירות מגורים – התקופה שבה משפרי דירות יכולים להחזיק בשתי דירות מגורים ועדיין להיחשב כבעלים של דירה יחידה, כמו למשל כדי לקבל פטור חלקי מתשלום המס על השבחת ערך הנכס, צפויה להתקצר בעקבות הרפורמה ל-12 חודשים. החל ממאי 2016 ועד יולי 2021 היא עמדה לצורך השוואה על 18 חודשים, אבל מאז יולי 2022 היא הוארכה ל-24 חודשים. 
2. מדרגות מס חדשות – כאמור, הרפורמה מגלמת בתוכה ניסיון לשנות את האופן שבו מחשבים את מדרגות המס. המדרגות חלות על מס הרכישה ועוד לא משפיעות על האופן שבו מחשבים את המס על הרווח מהדירה, שנשאר עדיין 25%, אבל הן כן יכולות להשפיע על משקיעים שחושבים לקנות עוד נכס ואולי לייצר נכסים פנויים בשוק לרוכשי דירות ראשונות.
3. הטבות לתושבי חוץ – אי אפשר לדבר על הרפורמה של שנת 2022 בלי להזכיר את ההטבות לתושבי חוץ. לפי התיקון המוצע ברפורמה, הפטור ממס השבח בדירת המגורים והפטור ממס על השכרת הדירה יבוטלו עבור כל מי שאינם תושבי ישראל. כאן ניתן לזהות את הרצון של הרפורמה לצמצם מעורבות של משקיעים זרים בשוק הנדל"ן בישראל, על ידי הפיכת העסקאות לאטרקטיביות פחות עבורם. 
4. החזקת זכויות בקרקע למגורים – במשרד האור מבינים שבשביל להוריד את מחירי הדיור צריך לפעול באפיקים שונים ולא רק באמצעות מיסוי, הטבות ופטורים על הדירות עצמן. בין היתר, רואים את זה עם השינוי במיסוי על החזקת זכויות בקרקע: עד הרפורמה בעל הזכויות היה יכול לקבל את הטבת המס שאפשרה לו לשלם פחות על מס השבח, אבל התיקון אמור להגביל את זה וכך להמריץ מכירת קרקעות המיועדות להפשרה ולבנייה. עם זאת, התיקון עדיין מציע תקופת מעבר של 4 שנים ובמהלכה אם בעל הקרקע יחליט למכור את הזכויות עליה הוא עדיין ישלם מס מופחת. 

מהו מס שבח על דירה יחידה?

דירה יחידה מוגדרת בהוראות הפטור ממס בתור דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור, בתנאי שהיא לא הייתה תחת חוזה של שכירות מוגנת או אם חלקו של השוכר לא עלה על שליש ממנה (או מחצית במקרה של ירושה). 

אף על פי האמור לעיל, לפי לשון החוק ניתן עדיין להחשיב דירה כדירה יחידה גם אם למוכר יש בנוסף לנכס הנמכר עוד דירת מגורים והיא עומדת בכמה תנאים: זו דירה חליפית שנרכשה בשנתיים שקדמו למכירה החל מיולי 2021, או שהיא הושכרה בשכירות מוגנת לפני שנת 1997 או שהיא התקבלה בירושה והתקיימו לגביה תנאים מסוימים לעניין הפטור. 

ההגדרה לגבי מהי דירה יחידה חשובה כי במקרים מסוימים היא מאפשרת לנו לקבל פטור מתשלום מס השבח. לפי החוק אין למשל מס שבח דירה יחידה אם היא עומדת בתנאים הבאים:

• היא עומדת בהגדרה של דירה יחידה לפי היתרי בניה 
• המוכר הוא בעל זכות בדירה למשך 18 חודשים לפחות מהיום שבו היא הפכה לדירת מגורים 
• ב-24 החודשים שקדמו למכירה לא נמכרו על ידי המבקש אף דירת מגורים אחרת בפטור מס 
• זו דירתו היחידה של המוכר בישראל 

מה המס שבח דירה שניה?

החל משנת 2014 נכנסו לתוקף תיקונים בחוק שמשפיעים על האופן שבו מבצעים חישוב מס שבח דירה שניה ולא רק ראשונה. לפי התיקונים, אם מדובר בדירה שניה ומעלה שעדיין עומדת בקריטריונים של דירת מגורים מזכה, ניתן לבצע עבור המוכר חישוב מס ליניארי מוטב.

אלו הקריטריונים שבהם צריך לעמוד כדי להגדיר את הנכס בתור דירת מגורים מזכה:

• הבנייה של הדירה הושלמה
• הדירה בחכירה או בעלות של 25 שנה ומעלה של אדם פרטי
• מעל 50% משטח הדירה שימש למגורים ב-4 השנים טרם מועד המכירה – או לחילופין 80% מהשטח שימש למגורים בתקופה המחושבת למס הליניארי

אמנם לא מדובר על פטור ממס שבח בצורה מלאה, אבל כן על חישוב שיכול להיות מאוד משתלם. בשביל לבצע חישוב מס ליניארי עבור מוכר דירה שנרכשה לפני ינואר 2014, מבצעים חישוב יחסי של השנים שלפני התאריך הזה וכל השנים שאחריו מבחינת סך שנות האחזקה. לאחר מכן, מסתכלים על כל החיוב עד ינואר 2014 בתור פטור מתשלום המס – בעוד החל מאותו תאריך המוכר יהיה עדיין חייב במס של 25% ובקיזוז כמובן של ההוצאות המוכרות לניכוי במהלך כל השנים.

איך מקבלים פטור ממס שבח?

חלק מהפטורים המרכזיים בוטלו באותה רפורמה של שנת 2014. כך לדוגמא בעבר היה אפשר למכור דירה כל 4 שנים ועדיין לקבל את הפטור המלא, אבל היום מבצעים את חישוב המס בצורה מורכבת יותר ולכן גם הזכאות לפטור מצומצמת. מצד שני, קיימים עדיין תנאים המאפשרים קבלת פטור מלא או חלקי. 

התנאי המקדים הוא דירת מגורים מזכה. בין אם מדובר על דירה שניה או ראשונה, היא חייבת להיות מוגדרת בתור דירת מגורים מזכה. אם הדירה לא מוגדרת ככה, כל שאר הקריטריונים לקבלת הפטור המלא או החלקי אינם רלוונטיים.

חוץ מזה, החל משנת 2014 זכאי לפטור גם מוכר דירה שהחזיק בזכות על הנכס במשך 18 חודשים מינימום לפני המכירה וזו דירתו היחידה. גם אם לאותו מוכר יש חלק שקטן משליש בדירה נוספת, הוא עדיין יכול ליהנות מפטור מלא על מס השבח. בנוסף, כל בעל דירה שקיבל דירה בירושה יהיה זכאי לפטור על מכירת דירה שבבעלותו והיא לא התקבלה בירושה. 

נוסח החוק קובע כי כל תושב ישראל זכאי לקבל את הפטור מהמס אם הוא מוכר שתי דירות ביחד, בתנאי שהמטרה היא לרכוש רק דירה אחת במקומן. כאן החוק מנסה לעודד מכירת דירות ויציאה של משקיעים משוק הנדל"ן כדי לבלום את עליית המחירים, אז שווה להכיר את הסעיף הזה. 

בשביל לממש את הפטור במכירת שתי דירות אותו יש להראות ששווי הדירה החדשה שקונים הוא מינימום 75% מהשווי של שתי הדירות הנמכרות ושבמועד מכירת הדירה הראשונה המוכר מחזיק בדירת מגורים נוספת אחת בלבד. כמו כן, את הפטור נותנים רק אם פרק הזמן שחולף בין מכירת הדירה הראשונה והשנייה הוא עד 12 חודשים – ואת קניית הדירה החדשה מבצעים בפרק זמן זהה שלפני או אחרי מכירת הדירה השנייה. 

עוד הטבה שניתן לקבל רלוונטית כאשר אין תמורה בעסקת מכירה. אם מעבירים את הנכס ללא תמורה, כמו למשל לבני משפחה, קיים פטור חלקי והקונה משלם שליש משיעור המס בלבד. אבל החל משנת 2014 גם צומצמה מעט ההגדרה של "קרוב משפחה", אז העברה בין אחים לדוגמא יכולה להיות מוגדרת כפטורה ממס מלא רק אם לפני כן היא התקבלה בירושה מההורים.

בכל מקרה קיימת תקרה לפטור והיא עומדת על 4.5 מיליון ש"ח. זה אומר שאם מס השבח המחושב גדול מהסכום הזה, אין פטור על החלק שמעל התקרה .

מה המס שבח בירושה?

העניין עם  מס שבח ירושה דורש התייחסות נפרדת, כי רבים תוהים האם וכמה מס הם צריכים לשלם במידה ועוברת אליהם דירה באופן הזה. לפי החוק למשל, כל מכירה של דירה שהתקבלה בירושה מקבלת את הפטור רק בתנאים הבאים:

• על היורש להיות צאצא של המוריש – בן, בת, נכד או נכדה 
• למוריש לא הייתה יותר מדירת מגורים אחת ביום פטירתו 
• הפטור לא חל על דירה שהורה יורש מהילד שלו

מה המס על מכירת דירה?

האופן שבו מבצעים את החישוב של הרווח נותן דוגמא מעולה לדרך שבה גובים בישראל מיסים. עם זאת, אי אפשר להתעלם מהעובדה שבגלל מס מכירה דירה מסוימת שעומדת למכירה עלולה להיות פחות אטרקטיבית. כאשר אנשים מתכננים למכור את הדירה ואז מסתכלים על מס השבח שאותו הם צריכים לשלם, אלא אם יש קריטריונים שהם עומדים בהם ומעניקים להם פטור, זה משנה לגמרי את הרווח שאיתו הם נשארים.

מנגד, מס על מכירת דירה הוא כלי חשוב שיש לו המון יתרונות. ראשית, באמצעות מיסים במכירת דירה המדינה יכולה פחות או יותר לנסות לשלוט בשוק. המיסים מאפשרים למדינה להפוך את עסקאות המכירה לאטרקטיביות יותר או פחות, תוך העמדת אלטרנטיבות למשקיעים בשוק ההון או באפיקים אחרים. המיסים הם לא המצאה ישראלית ובכל העולם משתמשים בהם כדי לבצע את הבקרה והפיקוח. 

שנית, המיסים הם אפיק הכנסה מרכזי ומשמעותי של המדינה. על רקע העלייה במחירי הנדל"ן, אין פלא שבמשרד האוצר ובשאר הגופים הממשלתיים מחפשים כל הזמן עוד דרכים לממן את הוצאות המדינה. בשביל לעשות את זה בצורה יעילה ועדיין לאפשר לאזרחים להפיק רווח כספי גבוה, גובים את המס מתוך הרווח.

שלישית, אותם מיסים עוזרים לספק הטבות לאוכלוסיות מוחלשות. בחוק יש התייחסות לקריטריונים המעניקים פטור חלקי או מלא, מה שיכול להיות שווה הרבה מאוד כסף לזוגות צעירים, לאנשים שיכולים לקבל פטור מתשלום מס שבח על דירה יחידה מזכה, למי שקיבלו דירה בירושה ועוד. בכל אחד מהמקרים האלה, צריך להסתכל גם על המאפיינים של מיסים מבחינת ההשפעה השלילית על העסקה ועל הרווח – אבל גם על היתרונות שלהם מבחינה חברתית, ציבורית ומוניטרית. 

מהם מדרגות מס שבח?

בניגוד לסוגים אחרים של מיסים שמשפיעים על השאלה כמה רווח יישאר לנו מכל סוג של עסקת מכירת נכס נדל"ן או דירה, עד לשנת 2022 לא היו מדרגות במיסי שבח. לשם השוואה, גם מס רכישה וגם מס הכנסה מבוססים על מדרגות, שבהן ככל שהרווח גבוה יותר – כך המס עולה. אבל במס השבח לא היו מדרגות והוא תמיד הוגדר בתור 25% מהשבח נטו.

החל ממועד כניסת הרפורמה המדוברת לתוקף בשנת 2014, החל להתבצע גם חישוב ליניארי עבור מי שמחזיקים דירה שניה ומעלה. אמנם גם בחישוב כזה אין מדרגות, אבל כן ניתן לראות הבדלים סובייקטיביים בין האופן שבו מטילים את המס. את המס הליניארי מחשבים לדוגמא על פי מועד הכניסה לתוקף של הרפורמה ותוך דגש על משך האחזקה החייבת בנכס. 

התהליך של חישוב ליניארי מאפשר לבחון את תשלום המס ואת הסכום הסופי ביחס לתקופת האחזקה. את כל חיוב המס עד שנת 2014 מבטלים ונותנים פטור, בעוד החל מתאריך 1.1.14 כן מחייבים במס של 25% לאחר קיזוז ההוצאות המותרות. 

מה שכן השתנה זו טיוטה לחוק מיסוי המקרקעין, שבה מוצע עדכון של מדרגות מס הרכישה החלות ברכישת דירה יחידה. בעקבות ההצעה, רוכשי דירות בסכומים נמוכים ישלמו פחות ורוכשי דירות יקרות ישלמו מס גבוה יותר. 

המדרגות של מס רכישה מעודכנות אחת לשנה. נכון לינואר 2022 ועד ינואר 2023 וברכישת דירה יחידה לתושב ישראל, על חלק השווי שעד 1,805,545 ש"ח למשל לא משלמים מס, אבל על חלק השווי שבין 1,805,545 – 2,141,605 ש"ח משלמים 3.5%. לאחר מכן, משלמים מס של 5% על חלק השווי שבין 2,141,605 – 5,525,070 ש"ח, 8% על חלק השווי שבין 5,525,070 – 18,416,900 ש"ח ו-10% על חלק השווי שמעל 18,416,900 ש"ח.

אם מדובר ברכישת דירה נוספת, משלמים 8% מס רכישה על חלק השווי שעד 5,525,070 ש"ח ו-10% על חלק השווי העולה על 5,525,070 ש"ח. כמו כן, מעניין לראות כי מדרגות מס הרכישה לעולה הן מעט שונות והוא משלם 0.5% על חלק השווי שעד 1,902,945 ש"ח ו-5% על חלק השווי העולה על 1,902,945 ש"ח.

כמה משלמים מס שבח?

את המס משלמים לפי הרווח שמפיקים מהדירה, בתקופה שעברה ממועד הרכישה ועד המכירה. ככל שהרווח גבוה יותר, כך המס יעלה. בגלל שהמס עומד תמיד על 25%, למעט מקרים שבהם מקבלים פטור חלקי או מלא, מה שקובע את התשלום בפועל זה הרווח וההוצאות שאותן מותר לקזז.

אחת האפשרויות להפחית תשלומי מיסים מן הסוג הזה היא למשל להצהיר על הוצאות על שיפוץ הנכס, שכר טרחה של עורך דין או מתווך וכן הלאה. את כל ההוצאות המוכרות מקזזים מהחישוב של הרווח, בדיוק כמו שעושים עם מס הכנסה. רק לאחר מכן בודקים מה היה הרווח הסופי ומתוכו מחשבים 25% שאמורים להיות מופנים לצורך תשלום המס.

עוד משהו שצריך להזכיר בהקשר הזה היא את הרפורמה של שנת 2014. בגלל הרפורמה הזו בוטל הפטור על מכירה כל 4 שנים, אבל נכנס לתוקף החישוב הליניארי על הדירה השנייה ומעלה. כל השנים שלפני ינואר 2014 לא מחושבות בתור רווח ומסתכלים רק על הרווח היחסי שנרשם החל משנת 2014.

אפשר לבצע את החישוב בתור דוגמא ומתוכו להבין טוב יותר כמה משלמים מס בגין השבחת ערך הנכס והדירה. אם למשל קנינו את הדירה השנייה ב-2 מיליון שקל בשנת 2006 ובשנת 2016 היא הייתה שווה 2.5 מיליון ש"ח, מחשבים את המס על ידי בדיקת השבח ב-10 השנים שעברו ואז מחלקים לפי מספר השנים. 

הרווח על כל הדירה בדוגמא הזו, לפני קיזוזים והפחתות, הוא 500 אלף ש"ח – אבל בחלוקה לפי שנה הוא הופך להיות 50 אלף ש"ח לשנה (50 אלף כפול עשר שנים). לכן מחשבים 25% רק ממס השבח הרלוונטי, שאלו השנתיים שעברו בין 1.1.14 ועד מועד המכירה (2016): 50 אלף ש"ח כפול שנתיים. בחישוב כזה, המס יוטל על 100 אלף ש"ח, שמתוכם 25% הם 25 אלף ש"ח.