מחשבון עמלת פרעון מוקדם

כל אדם המתחיל את צעדיו הראשונים בתחום המשכנתאות ולומד להכיר את המושגים הבסיסיים נתקל במושג עמלת פירעון מוקדם. למרות שהמונח שגור בפי כל, רבים לא יודעים מהי בדיוק עמלה זו, מתי יש לשלם אותה, ממה היא מורכבת והאם ניתן להחזיר את המשכנתא לפני מועד סיום ההלוואה בלי צורך לשלם עמלה זו.

כדאי לדעת כי רבים מכנים את עמלת הפירעון המוקדם גם כקנס יציאה מהמשכנתא, ולמעשה מדובר במספר עמלות וקנסות שיש לשלם כאשר מעוניינים להחזיר חלק או את מלואה המשכנתא לבנק לפני תום תקופת ההלוואה.

מהי עמלת פירעון מוקדם?

עמלת פירעון מוקדם חלה על לווה המעוניין לפרוע את חובו בבת אחת לפני מועד סיום המשכנתא וכאשר הוא מבקש לסיים מסלול של הלוואה בריבית קבועה. העמלה נועדה לפצות הפסד של הבנק בגין ריבית הגלומה בתשלומי החזר עתידיים של ההלוואה, בהתאם להסכם שנחתם בעת לקיחת ההלוואה. מאחר והבנק מעוניין לשמור על כספו וליהנות מרווח עתידי בגין הריביות על ההלוואה, אך מצד שני הוא מעוניין לאפשר ללווה לבצע פירעון מוקדם, הבנק מטיל קנס על הלווה בגין יציאה או מחזור המשכנתא, והקנס נקרא בעגה המקצועית עמלת פירעון מוקדם.

חשוב לציין כי בעת פירעון מוקדם של המשכנתא יש למעשה לשלם מספר עמלות הנקראות יחדיו בשם עמלת פירעון מוקדם. הקנסות המוטלים על הלווה הם:

  • עמלה תפעולית– עמלה שהבנק גובה מכל לווה הפורע את ההלוואה בגין הפעולות שעליו לבצע. עמלה זו נמוכה יחסית ועומדת על כמה עשרות שקלים בלבד.
  • עמלה בגין אי הודעה מראש– עמלה זו נועדה לכסות הפסד של הבנק בגין אי הודעה מראש על הרצון לפרוע את ההלוואה לפני מועד סיומה. תוכלו להימנע מעמלת אי הודעה מראש במידה ותעדכנו את הבנק כי ברצונכם לפרוע את ההלוואה, יש להודיע 10 ימים מראש לפני הפירעון וכך אין צורך לשלם עמלה זו. מרבית הבנקים גובים כ- 0.1% מסכום הפירעון. כלומר, אם יתרת ההלוואה שברצונכם לפרוע היא 250,000 ₪ ולא הודעתם בזמן לבנק, תיאלצו לשלם עמלה בסך 250 ₪.
  • עמלת מדדים– נקראת גם עמלת הפרשי מדד. עמלה זו נגבית למי שבחר לקחת מסלולי משכנתא צמודה למדד המחירים לצרכן. במידה ובכוונתכם לפרוע את ההלוואה לפני ה- 15 לחודש, כאשר מפרסמים את עדכוני המדד לחודש זה, עליכם לשלם עמלת הפרש מדד. סכום העמלה מחושב לפי מכפלת הסכום אותו פורעים כפול חצי שיעור השינוי במדד המחירים לצרכן ב- 12 החודשים אשר קדמו לפירעון ההלוואה. גם מעמלה זו ניתן להימנע אם פורעים את ההלוואה אחרי ה- 16 לחודש, עם זאת יש לזכור כי המדד יחושב על המשכנתא ב- 15 לחודש, לכן ההמלצה היא להעריך את השינוי הצפוי במדד, במידה וההערכה היא כי הוא יעלה רצוי לפרוע את ההלוואה לפני ה- 15 לחודש, אך אם המדד עומד להיות נמוך או שלילי כדאי להמתין עם פירעון ההלוואה לאחר ה- 16 לחודש.
  • עמלת היוון– העמלה היקרה והמרכזית המחושבת לפי נוסחה של בנק ישראל. כאשר אנשים משוחחים על עמלת או קנס פירעון למעשה הם מתכוונים לעמלת היוון הנחשבת למורכבת יותר.

הסבר בנושא עמלת היוון

כאמור, עמלת היוון היא העמלה החשובה אך גם המורכבת ביותר להבנה ולחישוב. בנק ישראל הנחה את הבנקים לחש עמלת היוון לפי נוסחה מורכבת שניתן לראות באתר של הבנק. נוסחת החישוב נועדה לסייע לבנק לבדוק האם הוא עלול להפסיד כסף בגין פירעון מוקדם של המשכנתא, לדוגמה, אם הבנק נתן לכם משכנתא בריבית של 4% לתקופה של 25 שנה ואחרי 5 שנים אתם מעוניינים לפרוע את ההלוואה, על הבנק לבדוק מהי הריבית שיוכל להעניק ללווה אחר לתקופה של 20 שנה. אם הריבית כעת היא 2.5%, הרי הבנק עומד להפסיד כסף בגלל הפירעון המוקדם מאחר והוא אינו יכול לתת הלוואה בתנאים דומים כפי שאתם לקחתם, ולכן הוא גובה מכם עמלת היוון.

במידה והבנק מגלה כי לקחתם הלוואה בריבית של 3.5% אך כעת הוא יכול לספק ללווה אחר הלוואה בריבית של 5%, הרי הבנק מרוויח ממהלך פירעון המשכנתא שלכם, לכן הוא לא יגבה מכם עמלת היוון.

חשוב להדגיש כי הבנק לא יחייב אתכם עמלת היוון במידה ולקחתם משכנתא במסלולים המבוססים על ריבית משתנה לתקופה קצרה כמו מסלול בריבית פריים, מסלול בריבית משתנה כל שנה או במסלול מט”ח. הסיבה לכך היא כי במסלולים אלה אינכם מתחייבים כלפי הבנק לריבית מסוימת מאחר והריבית משתנה בהתאם לשינויים בשיעורי הריבית במשק הישראלי. עם זאת, במידה ובחרתם במשכנתא מסלולים כמו מסלול בריבית קבועה צמודה או לא צמודה, או במסלולים כמו ריבית משתנה כל חמש שנים, עליכם לשלם עמלת היוון בכפוף לתנאים שציינו קודם.

חישוב עמלת היוון

עמלת היוון קשה לחשב מאחר והיא כוללת פרמטרים רבים ומגוונים, לכן את החישוב נהוג לבצע בבנק. עם זאת, כדי להעריך מהו הסכום שיהיה עליכם לשלם בגין עמלת היוון, כמובן אם בכוונתכם לפרוע את המשכנתא, אפשר לבצע הערכה באמצעות החישוב הבא:

הפרש בין הריביות (באחוזים)* מספר השנים שנותרו עד לסיום ההלוואה* הסכום אותו פרעתם עד כה מההלוואה. בנוסף, במידה ואתם מחזירים את המשכנתא לתקופה של 3-5 שנים תהיו זכאים להנחה בעמלת ההיוון בשיעור של 20%, אם שילמתם פחות משלוש שנים אינכם זכאים להנחה בעמלת היוון. אם אתם מחזירים את המשכנתא למעלה מ- 5 שנים, תהיו זכאים להנחה בשיעור של 30%.

חשוב לדעת כי אם בחרתם מסלול במשכנתא עם נקודת יציאה מוגדרת מראש, לדוגמה מסלול בריבית משתנה כל חמש שנים, תוכלו להמתין לנקודת היציאה המוגדרת בחוזה כדי להימנע מתשלום עמלת היוון. במידה ותחליטו לפרוע את ההלוואה לפני נקודת היציאה הבאה, הבנק יבצע את החישוב של עמלת ההיוון לפי מספר השנים שנותרו עד לנקודת היציאה.

לסיכום, אין לווים המעוניינים לשלם עמלת פירעון גבוהה, לכן יש לתכנן תמהיל משכנתא באופן מקצועי ומושכל. אין למהר עם לקיחת משכנתא, וחשוב לבדוק גם את נושא עמלת הפירעון מראש כחלק משיקולי בניית תמהיל המשכנתא מאחר וכך תוכלו לפרוע את ההלוואה ללא קנסות כבדים העלולים להסתכם בעשרות אלפי שקלים. בניית תמהיל נכונה כוללת מסלולים ללא עמלת פירעון מוקדם, כך תוכלו לפרוע את המסלולים ללא העמלה בנקודת זמן מסוימת בעתיד.

למידע נוסף, לשאלות ולייעוץ מקצועי בנושא עמלת פירעון מוקדם, צרו עמנו קשר או השאירו פרטים באתר. צוות המומחים של משכנתא גורו יחזור אליכם בהקדם האפשרי, וללא כל עלות או התחייבות מצדכם, תוכלו לקבל סיוע מקצועי והצעה אטרקטיבית למשכנתא מותאמת אישית.