מחזור משכנתא 2017 – כיצד לחסוך מאות אלפי שקלים

ישנן דרכים באמצעותן מתאפשר לכל מי שמשלם משכנתא להוזיל את עלויות ההלוואה, או נכון יותר, את עלויות ההחזרים החודשיים. הבולטת מכולן היא מחזור משכנתאות, שיטה פיננסית די פשוטה שאם היא מתבצעת נכון ובעזרת ייעוץ מקצועי, היא חוסכת סכומים גדולים בתשלומי המשכנתא, שיכולים להגיע עד לעשרות אלפי שקלים. כיצד ניתן לבצע מחזור משכנתא, איך זה עובד ובכמה ניתן להוזיל אותה? כל התשובות לפניכם, במדריך העדכני למחזור משכנתאות.

מחשבים את מחזור המשכנתא

מה זה מיחזור משכנתאות

מחזור משכנתא הוא הליך כלכלי שמטרתו לשדרג את המשכנתא הקיימת וליהנות מתנאים טובים יותר המתאימים גם למצבו הכלכלי של הלווה ולתנאי השוק. למעשה, ההליך כולל סגירת משכנתא קיימת ולקיחת משכנתא חדשה במקומה, שתנאיה יהיו טובים יותר מהקודמת. חשוב לוודא שהתנאים במשכנתא החדשה הם אכן משופרים וטובים יותר ללווים. ניתן לעשות זאת על ידי בדיקה מקצועית של יועץ משכנתאות שגם יאתר את המסלול הכדאי ביותר.

למי זה מתאים ומתי כדאי למחזר משכנתא

מומלץ לבצע מיחזור משכנתא כשמתרחש שינוי משמעותי במצב השוק או במצבכם הפיננסי. כך לדוגמה, כאשר הריבית במשק יורדת ירידה תלולה ומשמעותית, מקורות ההכנסה שלכם גדלו במידה ניכרת, עקב חסכון שנפתח, ירושה וכיוצ”ב, ואתם מעוניינים לשנות את תנאי ההחזר החודשיים, או במידה ואתם מעוניינים לשנות את מסלול המשכנתא בו בחרתם בעבר.

איך זה עובד?

מחזור משכנתא ניתן לבצע בכל בנק. כלומר, גם אם קיבלתם משכנתא מבנק מסוים, תוכלו למחזר אותה בבנק אחר. יש לקחת בחשבון שפעולה זו כרוכה בפתיחת תיק באותו הבנק, וביצוע פעולות נוספות שכרוכות בתשלום, ויש לשקלל את העלויות הנלוות בעת בדיקת הכדאיות הכלכלית של מהלך כזה. מחזור משכנתאות כרוך לרוב בתשלום קנסות לבנק ממנו נטלתם את המשכנתא המקורית הנקראים ‘עמלת פירעון מוקדם’, חשוב לקבל מהבנק מספרים מדויקים כדי לחשב את כדאיות המחזור. ישנם כמה סוגי עמלות וקנסות הנחשבים לעמלת פירעון מוקדם:

    • עמלת אי הודעה מוקדמת- עמלה זו היא בגובה 0.1 אחוז והבנק גובה אותה במקרה בו לא הודעתם לו מראש על רצונכם לפרוע את המשכנתא המקורית ולבצע מחזור שלה. כדי להמנע מתשלום מיותר זה, עליכם להודיע לבנק לפחות עשרה ימים מראש על כוונתכם לפרוע את המשכנתא.
    • עמלה תפעולית במחזור משכנתא- עמלה זו היא זניחה וגובהה מספר עשרות שקלים. היא קבועה ולא ניתן לבטל אותה ומשמשת את הבנק לפעולת ביצוע המחזור בפועל.
    • עמלת היוון בגין הפרשי ריבית- חישוב עמלה זו נעשה לפי הפער בין הריבית שעל פיה נלקחה ההלוואה, לבין הריבית הממוצעת במשק לפי הגדרות בנק ישראל בזמן הפירעון. עמלה זו היא המשמעותית ביותר אותה תשלמו בעת מחזור משכנתא.
    • עמלת מדד ממוצע- את העמלה הזו משלם רק מי שלקח את המשכנתא המקורית במסלול צמוד מדד. מטרתה לפצות את הבנק עקב עליית המדד וגובהה הוא חצי משיעור המדד הממוצע שנמדד בשנים עשר המדדים האחרונים שקדמו למועד בו מתבצע פירעון מוקדם של המשכנתא. העמלה נועדה לכסות הפסדים של הבנק בתאריכים שבין האחד לחמישה עשר בחודש, כך שאם הפירעון המוקדם משולם לאחר הששה עשר בחודש, היא לא תשולם כלל.
  • עמלת הפרשי שער- עמלה זו משולמת במקרים בהם המשכנתא המקורית שלקחתם, היתה במסלול צמוד מטבע זר. גובה עמלה זו מחושב לפי ההפרש בין שער המטבע הזר ביום פירעון המשכנתא לבין שער המטבע יומיים לאחר מכן. ניתן להמנע מתשלום עמלה זו, אם תודיעו לבנק לפחות יומיים לפני מועד הפירעון.

 הוצאות נוספות בהליך מיחזור משכנתא

בנוסף לעמלות אותן יהיה עליכם לשלם, לפחות בחלק מהמקרים, יהיה עליכם לקחת בחשבון הוצאות נוספות, ביניהן:

  • אגרת ביטול משכנתא קיימת
  • הוצאות בגין הערכת שמאי מקרקעין (כפי שעשיתם בעת נטילת המשכנתא המקורית)
  • תשלום נסח טאבו למחזור משכנתא
  • עמלת פתיחת תיק למשכנתא חדשה

כמו כן יהיה עליכם לדאוג למספר מסמכים כדי לבצע את ההליך באופן תקין:

  • צילום ת.ז.
  • נסח טאבו של הנכס
  • תלושי משכורת אחרונים ופירוט מצב חשבון הבנק בשלושה חודשים האחרונים
  • לוח סילוקים של המשכנתא המקורית עם יתרת החוב

מדוע מומלץ למחזר משכנתא ב- 2017?

כידוע לכם, בשנים האחרונות חווה השוק הכלכלי העולמי תנודות, משברים וחוסר יציבות. מצב זה הוביל לירידות מחירים משמעותיות במשק. גם הבנקים מעוניינים לחזק את הפעילות הכלכלית לכן הם מנסים לתת תמריצים שונים, ביניהם הורדת ריביות על הלוואות. בנק ישראל מושפע משאר השווקים והכלכלות בעולם, בעקבות החלטת נגידת בנק ישראל נקבע תקדים של כל הזמנים, בו הוריד בנק ישראל את הריבית למינימום של 0.1 אחוזים.

בשורה התחתונה, השנתיים האחרונות נסגרו עם צניחת הריבית ומדד המחירים לצרכן, כך שגם ריביות על מסלולי משכנתא צמודים לריבית פריים, למדד ומסלולים קבועים, ירדו בהתאם. מסיבה זו, נפתחה בפני מחזיקי המשכנתאות הזדמנות מצוינת  לשנות את מסלול המשכנתא שלהם ולהתאים אותו למציאות הכלכלית החדשה, כל עוד הם לקחו את המשכנתא כאשר הריבית במשק עדיין הייתה גבוהה בהשוואה לשיעורה כיום.

לווים שלקחו משכנתאות בשנים האחרונות, ובתקופה בה הריבית במשק נמוכה, יגלו באמצעות מחשבון וייעוץ משכנתא כי לא משתלם להם לבצע הליך מחזור, אלא אם מצבם הפיננסי השתנה והם יכולים לשפר ולהוזיל משמעותית את המשכנתא.

ריביות ומסלולים מומלצים ללווים המתכננים לבצע מחזור משכנתא בשנת 2017

כדי ליהנות ממשכנתא משופרת ומהוזלה משמעותית בעלויות ההחזר, חשוב ללמוד את המסלולים השונים, ואין להסתפק בהצעה רק מבנק אחד. ישנם מספר מסלולים מהם ניתן לבחור, וכדי להפחית עד כמה שניתן את הסיכונים ההמלצה הגורפת של המומחים לנושא היא לקחת משכנתא חדשה (ממוחזרת) שתתבסס על שילוב בין כמה מסלולים, הליך זה מוכר בשם ‘תמהיל משכנתא’.

לפניכם דוגמה לתמהיל משכנתא מומלץ המורכב ממספר מסלולים בחלוקת אחוזים משתנה, בהתאמה למגבלות עליהן בנק ישראל החליט בשנים האחרונות:

מסלול ראשון: ריבית פריים בשיעור 33 אחוזים מהתמהיל.

למסלול זה יש מספר יתרונות ביניהם העובדה שהוא אינו צמוד למדד, ניתן לפרוע או למחזר אותו ללא עמלת פירעון מוקדם, הוא זול ביחס למסלולים אחרים, וגם אם הוא נלקח בתמהיל המשכנתא לשנים ארוכות, הריבית אינה נפגעת. החיסרון הבולט למסלול זה הוא כי הפריים משתנה אחת לחודש. משמעות הדבר היא שכשהריבית תתחיל לטפס מעלה, ולטענת המומחים זה בהחלט מצב אפשרי בשנים הקרובות, גם ההחזר החודשי יעלה מיידית וישפיע על תשלומי ההחזר החודשיים ועל עלות המשכנתא הכללית. חשוב לציין כי ריבית הפריים צפויה לעלות בשנת 2017 אך עדיין מדובר במסלול אטרקטיבי וזול בהשוואה לאפשרויות אחרות.

מסלול שני: ריבית קבועה שאינה צמודת מדד. מסלול בשיעור חמישים אחוזים מהתמהיל.

חמישים אחוזים מהתמהיל. מסלול בטוח יחסית המקנה וודאות ויציבות בתשלומי ההחזר החודשיים, עם זאת זהו גם מסלול יקר יותר שאינו משתנה מאחר והוא אינו מושפע מעלייה או ירידה של מדדים וריביות. היתרון הבולט הוא יציבות המשכנתא והידיעה שאין הפתעות בגובה ההחזר, במיוחד בתקופה זו בה הריבית בשפל חסר תקדים, מאחר וצפוי כי הריביות יעלו בעתיק הקרוב. כאשר הריביות יעלו לא ההחזר החודשי שלכם לא יושפע במסלול זה. החיסרון הבולט במסלול זה הוא כי במסלולים עם ריבית קבועה יש לרוב קנסות פירעון מוקדם. בנוסף, הבנק, על מנת להבטיח את עצמו מפני עליית ריבית ומדד, מחשב בהחזרים גם את המדד שמוכנס לסכום ההחזר. המשמעות היא, תשלום ריבית גבוהה יותר על ההחזרים הקבועים.

מסלול שלישי: ריבית צמודה למדד ומשתנה כל חמש שנים. מסלול בשיעור 17 אחוזים מהתמהיל.

מסלול זה מציע יתרונות כמו הצמדה למדד הנמוך. יש לזכור כי המשק בישראל מצוי במיתון ויידרשו לו מספר שנים להתאוששות, לכן הצפי הוא מדד נמוך גם בשנים הקרובות. יתרון נוסף הוא כי בכל חמש שנים עומדת בפני הלווים נקודת יציאה המאפשרת לשנות את המסלול, עם עמלת פירעון נמוכה, מאחר היא תחושב לפי נקודת היציאה הקרובה ולא לפי סך כל אורך חיי המשכנתא. כמו כן מדובר בריבית שהיא זולה יותר ביחס לריביות במסלולים האחרים. החיסרון במסלול זה הוא ההצמדה למדד ולכן סילוק הקרן יתנהל בקצב איטי יותר. כמו כן, עלות ההחזר החודשי עלולה לעלות מדי שנה, ובעקביות.

חשוב להדגיש כי הנתונים הנ”ל הם משוערים בלבד ועשויים להשתנות בעקבות שינויים בריביות במהלך השנה. לכן, עליכם לוודא את אמיתות הנתונים ולא לעשות העתק הדבק. באפשרותכם לבצע בדיקה באמצעות מחשבון משכנתא המצוי באתרי הבנקים השונים אך עדיף בעזרת יועץ משכנתאות.

פרמטרים חשובים שעליכם לזכור ולבדוק לפני שאתם ממהרים למחזר משכנתא 

מחזור משכנתא כדאי במקרים מסוימים אך יש לשקול היטב את כל הנתונים והפרמטרים הנלווים להליך זה. עליכם לחשב את כל הריביות, העמלות והקנסות, ורק אז לוודא שבשורה התחתונה תוכלו לחסוך כסך באמצעות מחזור המשכנתא. תקופת המשכנתא מהווה גורם משמעותי מאד בהחלטה על מחזור משכנתא. אם ההלוואה שלכם עומד להסתיים בעוד חמש שנים, או שחלף רבע מתקופת ההחזרים שנקבעה, יש להניח שההליך לא ישתלם לכם. מאידך, אם עומדות לפניכם עוד עשרים שנות תשלומי משכנתא, רוב הסיכויים שמחזור שלה רק ישפר את העלויות. אם לקחתם משכנתא בשנים האחרונות כאשר הריבית כבר הייתה נמוכה הליך מחזור המשכנתא לא בהכרח יסייע לכם להוזיל אותה, ונדרשת בדיקה מעמיקה.

הריבית היא הגורם המשמעותי ביותר שישפיע על ההחלטה אם למחזר או לא. ככל שהריבית העדכנית נמוכה בהרבה מהריבית שנקבעה עבורכם בעת נטילת המשכנתא המקורית, אין ספק שמחזור המשכנתא יהיה אטרקטיבי יותר. יחד עם זאת, יש לחשב גם את קנס ההיוון, שכזכור, הוא עלול להיות גבוה מאד, במיוחד אם הפער בין הריביות, מקורית ועכשווית, גדול מאד וגם אם נותרה תקופה ארוכה להחזר ההלוואה. למשל, אם נותרו לכם תשלומים בסך 400,000 ₪ וקנס ההיוון הוא בגובה 45,000 ₪. פירוש הדבר הוא שתצטרכו לבקש משכנתא בסך 445,000 ₪, ועליכם לחשוב האם זה כדאי עבורכם.

חישוב מחזור משכנתא- דוגמאות

הדוגמה הבאה תסייע להבין אם כדאי לבצע מחזור משכנתאות או לא:

משפחת ישראלי, בני זוג שנטלו משכנתא לפני 15 שנים לתקופה של עשרים וחמש שנה. בני הזוג לקחו משכנתא בגובה מיליון ₪, לפי תמהיל של: 200 אלף ₪ בריבית קבועה של 4.5%, צמודת מדד בקרן זכאות המדינה- במסלול זה נותרו עוד 17 שנות החזר.

800 אלף ₪ בריבית קבועה של 6%, צמודת מדד בקרן בנקאית- במסלול זה נותרו עוד 12 שנות החזר. סך כל ההחזר החודשי- 6800 ₪. לאחר בדיקת קרן ההלוואה וגובה קנס ההיוון התברר ללווים כי עלות ההצמדה למדד היתה בסך 205 אלף ₪, בקרן הבנקאית נותרו כ- 750 אלף ₪ , כולל ההצמדה ובקרן הזכאות נותרו עוד כ- 190 אלף ₪, כולל הצמדה. על מנת למחזר היום את המשכנתא יזדקק הזוג לכ- 950 אלף ₪ וכן לסך של כ- 90 אלף ₪, לצורך תשלום קנס ההיוון.

התקופה המקסימלית שמבקש הזוג למשכנתא החדשה היא חמש עשרה שנים נוספות. חישוב התנאים החדשים מעלה כי לפי תמהיל זהיר בו יבחרו בני הזוג, יהיה עליהם לקחת הלוואה בגובה של מעט יותר ממיליון ₪ ולהחזיר מדי חודש סך של כ- 6780 ₪. המסקנה מחישוב זה כי המחזור אינו משתלם כלל, למרות שהריבית השתנתה והיא נמוכה יותר.

מיחזור משכנתאות בשנת 2017 – סיכום

בשנים האחרונות ניצלו לווים רבים את הריבית הנמוכה במשק על מנת למחזר את המשכנתא ולחסוך הרבה מאוד כסף. גם בשנת 2016 השתלם למחזר את המשכנתא, אך לפי התחזיות בשנת 2017 ריבית הפריים עומדת לעלות והמשכנתא כבר החלו להתייקר, לכן הליך מחזור המשכנתא לא בהכרח יהיה כדאי.

יחד עם זאת, כל הלוואה היא אינדיבידואלית ללווים, לכן יש לווים שעבורם מחזור משכנתא כדאי, אך הדבר אינו משקף מה משתלם ללווים אחרים. לכן, חשוב לבצע חישוב מדויק הכולל את כלל עלויות המחזור, הריבית, עלות ההחזר החודשי ואורך חיי המשכנתא הממוחזרת. בנוסף, אם החלטתם לבצע פירעון מוקדם, חשבו אם ברצונכם להמשיך ולשלם את יתרת ההלוואה לפי תשלומי ההחזר ששילמתם עד כה, ובכך בעצם תוכלו לקצר את משך תקופת ההלוואה, או שמא ברצונכם להקטין את גובה ההחזר החודשי ובכך להשאיר את משך תקופת ההלוואה כפי שהייתה. עוד חשוב לזכור כי אם תבחרו באפשרות של קיצור חיי המשכנתא ושמירה על גובה התשלום החודשי, עמלת הפירעון המוקדם שיגבה מכם הבנק, תחושב לא רק על הסכום שכבר נפרע אלא גם על יתרת המשכנתא שעדיין לא נפרעה.

 

שאלות נפוצות על מחזור משכנתא:

איך אפשר לדעת אם יש קנס משכנתא במחזור?

מתי כדאי למחזור משכנתא? 

 

לקריאה נוספת בנושא מיחזור משכנתא ניתן לבקר בכתבות הבאות: