כמה הון עצמי צריך למשכנתא?

הון עצמי למשכנתא מינימאלי לרוכשי דירות, מעודכן לשנת 2025 לפי תקנות בנק ישראל.

• לקניית דירה יחידה (ראשונה) צריך הון עצמי למשכנתא בגובה של 25% מערך הדירה.
• בקניית דירה שניה (להשקעה) צריך הון עצמי של 50% מערך הדירה.
• לקניית דירה לצורך רכישת דירה חליפית צריך הון עצמי של 30% מערך הדירה.

במידה ואין לך הון עצמי תוכל לבדוק איך לקחת משכנתא ללא הון עצמי.

מחשבון הון עצמי למשכנתא

בדקו כמה הון עצמי אתם צריכים למשכנתא!

מחשבון משכנתא – חשב החזר חודשי וקבל תמהיל משכנתא

איך אפשר לגייס את ההון העצמי?

1. חיסכון – שיטה מסורתית שבה בעלי בתים עתידיים מפרישים חלק מהרווחים שלהם לאורך זמן.
2. תמיכה משפחתית – עם עליית מחירי הדירות, סיוע כספי מהורים או מבני משפחה קרובים הפך נפוץ יותר ויותר.
3. הלוואה כנגד נכס של ההורים – חלק מהרוכשים בוחרים למשכן את בית הוריהם תוך שימוש בכספים כהון עצמי. למרות שאסטרטגיה זו עשויה לעבוד, היא עלולה להוביל ללחץ פיננסי משמעותי עם הלוואות כפולות. במקרים שבהם זה אפשרי, ניתן לשקול הלוואה מההורים ללא צורך במשכון של הנכס שלהם. 
4. משכנתא נכס קיים באמצעות מיחזור –  בעלי נכס קיים לפעמים ממשכנים אותו כדי לממן רכישה נוספת. חיוני להבטיח שההחזרים המצטברים ניתנים לניהול, במיוחד כאשר מסתמכים על הכנסות משכירות מהנכס הנוסף.
5. הלוואה משלימה להון עצמי – חלקם פונים להלוואות אישיות מבנקים או סוכנויות אשראי. גישה זו טומנת בחובה סיכונים, שכן הלוואות אלו מגיעות לרוב עם ריביות גבוהות ועלולות לסכן את אישורי המשכנתא. הלוואה זו נחשבת ל"הלוואת סולו" עם ריבית גבוהה יחסית והחזר חודשי גבוה.
   
6. הלוואה כנגד קרן השתלמות – הלוואות אלו מציעות תנאים אטרקטיביים, המאפשרים ללווים גישה של עד 50% מסכומי קרנות ההשתלמות הבלתי נזילים או 80% מקרן השתלמות נזילה. הלוואות כאלה מועילות במיוחד למי שחסר הון עצמי משמעותי. למי שיש קרן השתלמות נזילה, זו אחת הדרכים הזולות להשיג כסף להון עצמי, כי הריביות כאן נמוכות משמעותית. הבעיה היא שההלוואה היא קצרת טווח (לרוב עד 7 שנים), מה שאומר שההחזר החודשי יכול להיות גבוה מאוד ולפגוע ביכולת ההחזר של המשכנתא עצמה.
   
7. הלוואה למצטרפים חדשים לבנק בתנאים מיוחדים – למי שאין חסכונות אישיים, הלוואה מההורים או הלוואה כנגד רכוש ההורים היא אפשרות נוספת. תמיכה פיננסית משפחתית זו יכולה להיות מכרעת בבעלות על בתים, אם כי היא מגיעה עם מורכבויות משלה ובעיות בינאישיות פוטנציאליות. כמו כן, מצטרפים חדשים לבנק עשויים להיות זכאים להלוואות מיוחדות, המכונה לעתים הלוואה עבור מצטרפים חדשים. אלו הם תמריצים למשוך לקוחות ועשויים להיות להם תנאים נוחים.
8. הלוואה חוץ בנקאית – פתרון נוסף הוא הלוואה חוץ בנקאית מחברות אשראי או גופים פיננסיים, אך זה דורש בדיקה זהירה כי הריביות יכולות להיות משמעותיות. מי שבונה על סכום קטן להשלמה (עד 100-150 אלף ש"ח) יכול לבדוק מסלולי הלוואות לעובדי מדינה או הלוואות הצטרפות לבנק, שמציעות לעיתים תנאים טובים יותר.
9. קבלת עזרה מההורים – משכנתא על דירת ההורים – אם ההורים מוכנים לעזור, הם יכולים לקחת משכנתא על הבית שלהם ולתת את הכסף לילדים כהון עצמי. היתרון – פתרון נוח ללא צורך בלקיחת הלוואה חוץ בנקאית יקרה. החיסרון – זה מסכן את דירת ההורים במקרה של חוסר יכולת החזר.

קצת מספרים! כמה הון עצמי אתם צריכים לקניית דירה בשנת 2025?

על מה מעיד ההון העצמי?

הון עצמי אינו רק כרטיס כניסה לבעלות בתים – זה אבן יסוד לבריאותו הכלכלית של אדם. כשבעלי בתים משלמים את המשכנתאות שלהם, הם בונים בו זמנית הון עצמי. ניתן למנף את ההון העצמי הגדל להזדמנויות פיננסיות, כגון הבטחת ריביות נמוכות יותר על עסקאות מימון מחדש או השגת קווי אשראי ביתיים. באקלים כלכלי תנודתי, כמות ניכרת של הון עצמי בבית יכולה לשמש רשת ביטחון. במידת הצורך, בעלי בתים יכולים לנצל את ההון העצמי הזה כדי לכסות הוצאות או השקעות דחופות.

הגבלות ואפשרויות מול הבנקים

כשבאים לדבר עם הבנק על משכנתא, כדאי להיות מוכנים לכך שהוא יבחן לא רק את יכולת ההחזר שלכם, אלא גם את מקור הכסף שממנו אתם מביאים את ההון העצמי.

1. מקורות לגיטימיים: חשוב שהבנק יראה שההון העצמי שאתם מציגים הגיע ממקורות חוקיים. בהתאם לחוק איסור הלבנת הון, אם מדובר בסכומים משמעותיים שמקורם לא ברור, ייתכן שהבנק יבקש מסמכים נוספים להוכחת המקור. לדוגמה, כספים שנמצאים בחשבונות במשך תקופה ארוכה, הוכחות להעברות מקרובים, או מסמכים המעידים על חסכונות הם דרכים להראות מקור לגיטימי.
2. משכון נכס קיים: אחת האפשרויות הנפוצות להשלמת ההון העצמי היא באמצעות שעבוד נכס אחר שברשותכם. למשל, אם כבר יש לכם נכס ואתם מעוניינים לרכוש דירה נוספת, תוכלו למשכן את הנכס הקיים כדי לממן את הרכישה. עם זאת, בנק ישראל מגביל אפשרות זו בעיקר כשמדובר ברכישת נכס נוסף להשקעה, ולכן האפשרות הזו אינה פתוחה לכל מקרה.
3. הלוואות נוספות להשלמת הון עצמי: אם חשבתם לקחת הלוואה נוספת כדי להשלים את ההון העצמי, כדאי לדעת שזה יכול להוות מכשול מול הבנקים. הבנק יבקש לבדוק את סך ההתחייבויות שלכם, ונטילת הלוואה נוספת עשויה להקטין את הסיכוי לקבל משכנתא בתנאים טובים, כיוון שהבנק חושש מאי-עמידה בהחזרי ההלוואה כולה.

למה הבנקים דורשים הון עצמי?

במשפט: כי הם רוצים לוודא שאתם לא נכנסים לעסקה מסוכנת שאין לכם אפשרות לעמוד בה. מבחינתם, הון עצמי מראה על יציבות כלכלית ומקטין את הסיכון שלהם במקרה של אי-החזר הלוואה. אם הקונה ישים סכום גדול יותר מהבית, הסיכוי שלו "לנטוש" את ההשקעה נמוך יותר, מה שאומר שהבנק יכול לישון בשקט. בנוסף, ככל שההון העצמי גבוה יותר, הריביות שתשלמו על המשכנתא יהיו נמוכות יותר – כי הבנק רואה אתכם כלווים יציבים עם פחות סיכון.

למשל, אם אתם קונים דירה בשווי 1.5 מיליון ש"ח, הבנק יכול לתת לכם משכנתא של עד 75% מערך הדירה, כלומר 1.125 מיליון ש"ח, ואתם תצטרכו להביא 375 אלף ש"ח הון עצמי. אם ההון העצמי שלכם נמוך יותר, תצטרכו למצוא פתרונות אחרים כמו הלוואה להון עצמי (שהבנק לא תמיד מאשר), או לחפש דירה זולה יותר שתתאים לסכום שיש לכם.

איך נקבע שיעור המימון?

כאשר הבנק מאשר את המשכנתא, הוא לא תמיד מבסס את ההלוואה על מחיר הרכישה, אלא על הערכת שמאי מטעמו. שמאי זה מעריך את ערך הנכס בצורה אובייקטיבית ובוחן אם המחיר שאתם משלמים אכן משקף את ערכו בשוק. אם השמאי מעריך את הנכס בערך נמוך ממחיר הרכישה, ייתכן שתידרשו להביא עוד הון עצמי כדי להשלים את הפער.

תוכניות ממשלתיות לרכישת דירה בהון עצמי מופחת

בישראל קיימות גם תוכניות סיוע ממשלתיות שמאפשרות לרוכשים להשיג דירה בהון עצמי נמוך יותר. התוכנית המוכרת ביותר היא "מחיר למשתכן", המיועדת לזוגות צעירים ורווקים ללא דירה בבעלותם. התוכנית מציעה דירות במחירים נמוכים יותר מהמחיר הממוצע בשוק, ובחלק מהמקרים מאפשרת גם הון עצמי מופחת.

מה עוד חשוב לדעת?

אם אתם מתכננים לקחת משכנתא, חשוב לזכור שלא מדובר רק בהון עצמי אלא גם ביכולת ההחזר החודשית שלכם. הריבית, הסכום הכולל ומשך זמן ההחזר משפיעים ישירות על ההוצאה החודשית, ולכן כדאי לבחון עם יועץ משכנתאות מה תהיה המשמעות המלאה של ההחזר החודשי על התקציב האישי שלכם.

הנה כמה טיפים חשובים:

• התייעצות עם יועץ משכנתאות: מומלץ לפנות ליועץ משכנתאות שיוכל ללוות אתכם בתהליך, להמליץ על מסלולים ולבחון את יכולת ההחזר שלכם.
• בדיקת הצעות מכמה בנקים: ריבוי הצעות מאפשר לכם להשוות ריביות ותנאים, וייתכן שתמצאו הבדל משמעותי בין בנק אחד לשני.
• תכנון מוקדם: תהליך המשכנתא דורש סבלנות, ולעיתים שווה להמתין ולחסוך עוד סכום לפני קבלת ההחלטה.

בסופו של דבר, הון עצמי למשכנתא הוא תנאי חשוב שמסייע לבנקים להעריך את יציבותכם הפיננסית. בין אם אתם רוכשים דירה ראשונה, משדרגים או משקיעים בנדל"ן נוסף, תצטרכו לעמוד בדרישות החוק להון עצמי בהתאם לסוג הנכס. הבחירה באיזה בנק לפנות ובאילו תנאים לשאת את ההתחייבות היא קריטית, ומומלץ לבצע אותה בליווי ייעוץ מקצועי ולבחון היטב את כל האפשרויות.

אבל אל תתבאסו – כך תוכלו להבטיח שלא רק שתצליחו לרכוש את הבית שאתם חולמים עליו, אלא שגם ההחזרים לא יכבידו עליכם לאורך זמן.

מהו ההון העצמי ואיך הוא עובד?

בפשטות, הון עצמי הוא הסכום הראשוני שאתם משלמים על הדירה מכספכם האישי, ללא קשר להלוואה. הבנקים יבדקו שהסכום הזה מגיע ממקורות לגיטימיים, מה שיכול לכלול חסכונות אישיים, כספים מקרובי משפחה או תשלומים שצברתם לאורך השנים.

בנוסף, קיימות אפשרויות נוספות שעשויות להקל עליכם מבחינת גיוס ההון העצמי. מלבד תוכניות הסיוע הממשלתיות, כדאי לבדוק את האפשרות לשלב חסכונות לטווח קצר או ארוך (כמו קרנות השתלמות וקרנות חיסכון נוספות) בגיוס ההון העצמי. ישנם בנקים שמציעים הלוואות גישור על חשבון קרנות חיסכון, כך שניתן לשלב בין שימוש בהון העצמי הנזיל ובין חסכונות קיימים כדי להגיע לסכום הנדרש, מבלי לשבור חיסכון או לשנות תוכניות פיננסיות ארוכות טווח.

המידע נלקח מ:

• נהלים למתן הלוואות לדיור בנק ישראל
• מגבלות למתן הלוואות דיור בנק ישראל

ההון העצמי משפיע גם על תנאי המשכנתא

חשוב להבין שההון העצמי לא רק קובע אם תקבלו משכנתא, אלא גם באיזה תנאים. מי שמביא מהבית 50% ומעלה יקבל ריביות הרבה יותר נמוכות ממי שמביא רק את המינימום של 25%. זה אומר שבראייה לטווח ארוך, כדאי להגיע עם כמה שיותר הון עצמי – זה יחסוך לכם מאות אלפי שקלים בריביות לאורך חיי המשכנתא.

הון עצמי זו אינדיקציה טובה ליכולת האמיתית שלכם (אז אל תכעסו על הבנק)

בואו נתקן לכם טעות נפוצה: הון עצמי לרכישת דירה הוא לא רק דרישה של הבנקים – הוא גם אינדיקציה אמיתית ליכולת הפיננסית שלכם להתמודד עם רכישה כל כך משמעותית. אם אין לכם מספיק, זה לא בהכרח אומר שלא תוכלו לקנות דירה – אבל זה כן אומר שתצטרכו לחשוב על דרכים חכמות יותר כדי להגיע לשם.

בין אם מדובר על משכנתא דירה ראשונה או שנייה – תדעו מה אתם צריכים

הצעה למשכנתא מגיעה בדרך כלל אחרי שמעמידים הון עצמי. זה לא משנה אם אתם מתכננים החזר משכנתא 800 אלף או 8 מיליון, ההון העצמי בא בילד-אין. מצד שני, קיימים הבדלים בין העסקאות.

לרכישת דירה ראשונה, בנק ישראל מחייב לפחות 25% הון עצמי משווי הדירה. כלומר, לדירה בשווי 1.6 מיליון ש"ח, תצטרכו להביא 400 אלף ש"ח מהבית. זוגות צעירים עם הכנסה נמוכה מתקשים לעמוד בדרישה זו, ולכן רבים מחפשים פתרונות כמו הלוואה משלימה להון עצמי או קבלת סיוע מההורים.

מי שרוכש דירה במסגרת מחיר למשתכן או מחיר מטרה יוכל להסתפק ב-10% הון עצמי, אך הבנק עדיין בודק את יכולת ההחזר. כלומר, אם יש לכם 100 אלף ש"ח בלבד, יכול להיות שתקבלו אישור עקרוני, אבל רק אם ההכנסה שלכם מספיקה להחזרי משכנתא גבוהים יותר.

כמה הון עצמי צריך לדירה שנייה או להשקעה?

לרכישת דירה שנייה, הדרישה עולה ל-50% הון עצמי. כלומר, אם אתם רוצים דירה להשקעה ב-2 מיליון ש"ח, תצטרכו להעמיד מיליון ש"ח מכיסכם.

הסיבה לכך היא שבנק ישראל מנסה לצמצם את תופעת המשקיעים שמעלים את מחירי הדירות על חשבון רוכשי דירה ראשונה. בעבר, משקיעים יכלו לקחת משכנתא עם פחות הון עצמי, אבל כיום הבנקים מקשיחים עמדות, וזו הסיבה שיותר אנשים מחפשים דרכים לעקוף את המגבלה, כמו לקיחת הלוואה חוץ בנקאית או משכון נכס קיים.

כמה הון עצמי צריך לרכישת דירה במחיר למשתכן?

הון עצמי לרכישת דירה במסגרת מחיר למשתכן או מחיר מטרה מתחיל ב-10% ממחיר הדירה, אך יש מקרים שבהם הבנק דורש סכום גבוה יותר אם הערכת השמאי נמוכה ממחיר הרכישה.

אם מחיר הדירה הוא 1.2 מיליון ש"ח, ניתן תיאורטית לקבל משכנתא של 90%, כלומר להביא רק 120 אלף ש"ח הון עצמי. אבל לא תמיד הבנקים מאשרים את זה – במקרה של שווי שוק נמוך יותר, הם ידרשו מכם לגייס סכום נוסף.

האם כדאי לחכות או לרוץ לקנות דירה?

השאלה אם לחכות ולהגדיל את ההון העצמי או לקנות עכשיו מטרידה כמעט כל מי שמתכנן לרכוש דירה. מצד אחד, ככל שההון העצמי שלכם גבוה יותר, כך תקבלו תנאי משכנתא טובים יותר ותחסכו הרבה כסף על ריביות. מצד שני, מחירי הדירות בישראל נמצאים במגמת עלייה מתמדת, ולכן כל דחייה עלולה לגרום לכך שהחיסכון שתצברו לא ידביק את קצב עליית המחירים.

היתרונות של המתנה להגדלת ההון העצמי:

• ריביות נמוכות יותר: ככל שתזדקקו לפחות מימון מהבנק, כך תקבלו הצעות ריבית אטרקטיביות יותר.
• החזר חודשי נמוך יותר: פחות חוב אומר תשלומים חודשיים קטנים יותר ופחות לחץ כלכלי.
• אפשרות לקחת משכנתא גמישה יותר: הון עצמי גבוה מאפשר תמהיל משכנתא משתלם יותר, כולל מסלולים עם ריביות נמוכות יותר.
• פחות צורך בהלוואות משלימות: הלוואות חיצוניות מעלות את רמת הסיכון ומקשות על ההתנהלות הפיננסית בהמשך.

החסרונות של לחכות ולחסוך יותר:

• מחירי הדירות עולים מהר יותר מהיכולת לחסוך: אם תחכו שנתיים כדי לחסוך עוד 100 אלף ש"ח, אבל מחיר הדירה יעלה ב-200 אלף ש"ח, למעשה הפסדתם כסף.
• עליית ריבית המשכנתאות: אם בינתיים הריביות יעלו, גם אם יהיה לכם יותר הון עצמי, העלות הכוללת של המשכנתא תהיה גבוהה יותר.
• הזדמנויות שנעלמות: אם יש לכם אפשרות לרכוש דירה בפרויקט מחיר למשתכן או עסקה משתלמת, המתנה עלולה לגרום לכם לפספס אותה.

לקנות דירה ללא הון עצמי – האם זה אפשרי?

הרצון לקנות דירה בלי הון עצמי קיים אצל הרבה ישראלים, אבל במציאות בנק ישראל לא מאפשר לקחת משכנתא 100 אחוז מימון. הפתרון של רבים הוא לגייס הלוואות נוספות כדי להשלים את ההון העצמי, אבל זה מסוכן מאוד כי מדובר בהתחייבות חודשית גבוהה שעלולה לגרום לקשיים כלכליים. 

והכי חשוב – שיהיה בהצלחה!