מס שבח

מה זה מס שבח?

ההגדרה הבסיסית מאוד פשוטה והיא קובעת שמדובר במס המחושב בעת מכירת דירה – תוך התייחסות לרווח ההון שנוצר בעקבות העסקה. לפי החוק, המונח "שבח" אמור לתאר בהקשר הזה את ההשבחה שנעשתה בנכס. אם הנכס הושבח, המדינה רוצה לגבות על זה מס. 

מכאן והלאה כבר ניתן לבדוק לעומק את המאפיינים של המס על מנת להבין כיצד הוא משפיע על העסקה שאותה אנחנו מתכננים לבצע. כך לדוגמא צריך לדעת שאותה השבחה אמורה לעלות בקנה אחד עם ההפרש שנוצר בין מחיר המכירה של הדירה לבין המחיר שבו היא נקנתה במקור על ידי מי שכרגע מחזיק בה. עם זאת, יש לחשב גם את ההצמדה למדד ומנגד לקזז הוצאות רכישה והשבחה של הנכס:

  • עמלה למתווך של עד 2% משווי הנכס
  • עלויות שיפוץ, בנייה או שדרוג ועיצוב 
  • מס רכישה
  • אגרות ומיסים 
  • הוצאות על ריביות משכנתא 
  • פחת

כמה מס שבח היום? נכון להיום, המס עומד על 25% מתוך ההשבחה נטו שנוצרה בעת מכירת הדירה.

רוצים לחסוך בריבית המשכנתא? קבלו תמהיל משכנתא מומלץ!
חסכו עד מאות אלפי שקלים בליווי יועצים מנוסים

בדקו אותנו! בחרו את סכום המשכנתא
5,000,000
100,000
סכום המשכנתא: {{form.skom_mashkanta.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} ש"ח
מה סוג השירות הנדרש?
{{item.buttonText}}
מהיכן אתה בארץ?
{{item.buttonText}}
מעולה, כבר מסיימים!
בחר את סכום ההון העצמי שלך
הזז את העיגול להקטנת והגדלת הסכום
3,000,000
0
סכום הון עצמי שלך {{form.skomHonHazmi.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} ש"ח
מה מצב חשבון הבנק שלך?
{{item.buttonText}}
מה שווי הנכס שברצונך לרכוש?
הזז את העיגול להגדלת או הקטנת הסכום
5,000,000
400,000
שווי הנכס {{form.skomShovi.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} ש"ח
האם יש לך נכסים?
{{item.buttonText}}
באיזה שלב של לקיחת המשכנתא אתה נמצא?
{{item.buttonText}}

מעולה, אני מוכן להראות את זכאותך לחיסכון בריבית המשכנתא

הכנס שם ומספר טלפון נייד תקין לקבלת תמהיל מומלץ!

{{status.name}}
{{status.phone}}

{{status.terms}}

{{form.name}}, הכנס את הקוד ששלחתי אלייך בSMS
וקבל את תוצאות הבדיקה.

* אנא המתן מספר שניות לקבלת הקוד.
{{status.code}}
פנייתך לחיסכון במשכנתא התקבלה בהצלחה!✅

ברגעים אלו ממש פנייתך מועברת ליועץ משכנתאות מנוסה ומוסמך, הוא יעבור על פרטי המשכנתא וייצור איתך קשר לשיחת אפיון והבנת הצרכים לחיסכון במשכנתא באמצעות בניית תמהיל משכנתא מיוחד + חיסכון בריביות באופן מותאם לתקופה סוערת. מומלץ להיות זמין לשיחה ולהגיע מוכן עם פרטיי המשכנתא, תעודת זהות ופרטי הנכס.

במיוחד עכשיו - רוצה לחסוך גם עשרות אלפי שקלים בביטוח המשכנתא?

קבל הצעה לפוליסה סודית שחוסכת עד 61% בעלות פוליסת ביטוח המשכנתא בתוך 30 שניות!

{{item.buttonText}}
{{form.name}}, פנייתך לייעוץ משכנתא התקבלה בהצלחה ותטופל בהקדם האפשרי. יועצים משכנתאות מומחים מטעמינו ישמחו לסייע לך בשיחה אישית לאפיין את צרכייך, להתאים לך מסלול משכנתא חסכוני, יעיל ומותאם לתנודתיות המשק הישראלי. עד שנדבר, אנחנו מזמינים אותך להמשיך בקריאה באתר וליהנות מתכנים, מדריכים ומידע רב על משכנתאות.
{{dataForm.name}}
{{validName}}
גיל נבחר: {{dataForm.age}}
{{step.buttonNext}}
{{error}}

אני מאשר שקראתי את תנאי השימוש והפרטיות ואני מסכים להם,
וכי פרטיי ישמש לקבלת פניות, הצעות שיווקיות מאיתנו או מצדדים שלישיים, לרבות בנוגע לתוכניות ביטוח או מוצרים פנסיוניים.

מסכימ/ה לקבלת תוכן, דברי פרסומת או עדכונים מהחברה באמצעות דוא"ל, SMS או טלפון

{{errorTerms}}

כבר בשלב הבא מחכות לך תוצאת הבדיקה הראשונית.
תרצה לקבל גם דו"ח מסכם של הביטוחים שלך עם המלצות נוספות להוזלה?
הדו"ח מתקבל באמצעות סוכן ביטוח בעל רישיון משרד האוצר, השירות ניתן ללא עלות.
אנא הכנס מספר תעודת זהות ותאריך הנפקה:

{{ssnError}}

(המידע נועד לבדיקת ואיתור הביטוחים הקיימים באתר "הר הביטוח", או לשם בניית הצעה לביטוח חדש מותאם אישית למבוטח, לעולם לא נעשה שימוש לרעה במידע זה)

זכאותך לחיסכון בביטוח המשכנתא גבוהה!

על סמך המידע שהזנת בשאלון, ועל בסיס הניתוח שלי – מסתמן כי זכאותך להשגת חיסכון מקסימאלי בפוליסת ביטוח המשכנתא נמצאת בסבירות גבוהה מאוד.

ייתכן ונצליח לחסוך עבורך עשרות אלפי שקלים במצטבר בהוצאה עבור ביטוח המשכנתא באמצעות:

  1. התאמת הצעה הביטוח לצרכייך האישיים, ולנתונים העדכניים של העסקה – שווי הנכס, גובה ההלוואה, מינך, גילך וסטטוס העישון שלך.
  2. מחזור המשכנתא אחת לתקופה והקטנת יתרת ההלוואה.
  3. השוואת מחירים בין חברות הביטוח.
  4. מיקוח מול הבנקים וחברות הביטוח להוזלה מיידית.
  5. בדיקת שאר הביטוחים עבורך ועבור משפחתך כדי לבחון הוזלה באפיקים נוספים.

בשעות הקרובות סוכן ביטוח מוסמך ובעל רישיון פנסיוני ייצור איתך קשר ויסייע באפיון של הפוליסה החסכונית ביותר עבורך.

מהו שווי הנכס שעליו נלקחה המשכנתא?
הזז את העיגול להגדלת או הקטנת הסכום
5,000,000
400,000
שווי הנכס {{$root.form.skomShovi.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} ש"ח
מה יתרת המשכנתא נכון להיום?
5,000,000
400,000
יתרת משכנתא {{$root.form.ytra.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} ש"ח
מאיזה בנק נלקחה המשכנתא?
{{item.buttonText}}
האם קיימות הלוואות נוספות חוץ מהמשכנתא?
{{item.buttonText}}
מהיכן אתה בארץ?
{{item.buttonText}}

מעולה, אני מוכן להראות לך את תוצאת זכאותך לחיסכון באמצעות מחזור משכנתא!

הכנס מספר נייד תקין לקבלת תוצאות הבדיקה.

{{$root.status.name}}
{{$root.status.phone}}

{{$root.status.terms}}

{{form.name}}, הכנס את הקוד ששלחתי אלייך בSMS
וקבל את תוצאות הבדיקה.

* אנא המתן מספר שניות לקבלת הקוד.
{{$root.status.code}}
פנייתך לחיסכון במשכנתא התקבלה בהצלחה!✅

ברגעים אלו ממש פנייתך מועברת ליועץ משכנתאות מנוסה ומוסמך, הוא יעבור על פרטי המשכנתא וייצור איתך קשר לשיחת אפיון והבנת הצרכים לחיסכון במשכנתא באמצעות בניית תמהיל משכנתא מיוחד + חיסכון בריביות באופן מותאם לתקופה סוערת. מומלץ להיות זמין לשיחה ולהגיע מוכן עם פרטיי המשכנתא, תעודת זהות ופרטי הנכס.

במיוחד עכשיו - רוצה לחסוך גם עשרות אלפי שקלים בביטוח המשכנתא?

קבל הצעה לפוליסה סודית שחוסכת עד 61% בעלות פוליסת ביטוח המשכנתא בתוך 30 שניות!

{{item.buttonText}}
מהו סכום ההלוואה?
{{$root.form.range}}
2,000,000₪
10,000₪
{{errors}}
מהי מטרת ההלוואה?
הלוואה גרייס
הלוואה תמורת משכון דירה
הלוואה משלימה למשכנתא
הלוואת גישור
הלוואה כנגד נכס
הלוואת בלון
הלוואה כנגד קרן השתלמות
סגירת חובות
שיפוץ בית
רכישת רכב
עזרה לבן משפחה
הלוואת גישור קרן השתלמות
הלוואת בלון קרן השתלמות
הלוואה עיסקית
סיבה אחרת
לקבלת הצעה להלוואה - השאירו שם מלא ומספר טלפון
{{errorName}}
{{errorPhone}}

{{$root.status.terms}}
סטטוס משפחתי?
רווק
נשוי
גרוש
אלמן
הורה יחידני
ידוע לציבור
היכן אתה מתגורר?
שכירות
אצל ההורים
אחר
האם בבעלותך נכס?
כן
לא
יותר מאחד
כמה משכנתא קיימת על הנכס/ים שבבעלותך?
עד 500 אלף ש"ח
חצי מיליון עד מיליון ש"ח
מעל מיליון ש"ח
אין משכנתא
מהו סטטוס התעסוקה שלך?
שכיר
עצמאי
פנסיונר
לא עובד
עתודאי
האם ברשותך הלוואות נוספות כרגע?
כן
לא
האם חזרו צ'קים או הוראות קבע?
כן
לא
האם סורבת להלוואה בבנק?
כן
לא
כמעט סיימנו, האם יש לך קופות גמל, קרנות השתלמות או קרן פנסיה ללא הלוואות פעילות כנגדן?
כן
לא
האם יש לך כרטיס אשראי (לא דיירקט)?
כן
לא
{{$root.form.name}}, יצאת זכאי להלוואה משתלמת!

בשעות הקרובות יחזור אלייך נציג מטעם גוף פיננסי מוביל ויספק לך עד 10 הצעות משתלמות להלוואה בתנאים מובילים, יספק לך השוואה וסיוע לקבלת המימון באופן מהיר ומשתלם!

{{this.field.name + ","}} {{dataForm[activeStep].title}}
{{$root.field.sliderModel[0].toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}}
{{$root.field.sliderModel[1].toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}}

{{erroPhone}} {{error}}
{{status.code}}
חזור
המשך
חזור
לחץ להמשיך
שנה מספר
בדוק זכאות
מה שווי הנכס שברשותך?
הזז את העיגול להגדלת או הקטנת הסכום
5,000,000
400,000
שווי הנכס {{$root.form.hiodShovi.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} ש"ח
מה גובה ההלוואה המבוקש?
הזז את העיגול להגדלת או הקטנת הסכום
5,000,000
400,000
שווי הנכס {{$root.form.hiodLoan.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} ש"ח
מה גובה החזר ההלוואות? (משכנתא + הלוואות נוספות)
הזז את העיגול להגדלת או הקטנת הסכום
5,000,000
400,000
שווי הנכס {{$root.form.hiodHazer.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} ש"ח
הגיל שלך?
מהיכן אתה בארץ?
{{item.buttonText}}

מעולה, כבר מסיימים! אחשוף את זכאותך לקבלת הלוואה בעד 85% משווי הנכס אחרי שאוודא שאינך רובוט. הכנס מספר נייד תקין וצפה בתוצאות הבדיקה

{{$root.status.name}}
{{$root.status.phone}}

{{$root.status.terms}}

{{$root.form.name}}, הכנס את הקוד ששלחתי אלייך בSMS
וקבל את תוצאות הבדיקה.

* אנא המתן מספר שניות לקבלת הקוד.
{{$root.status.code}}

בהתבסס על הנתונים שלך והניתוח שלי נמצאת זכאי לאיחוד הלוואות כנגד נכס בתנאי משכנתא וריבית נמוכה! בשעות הקרובות ייצור עימך קשר גוף מוביל, גדול ומפוקח בתחום ההלוואות לצורך המשך איפיון תנאיי ההלוואה עבורך ומימושה בפועל (בשיא המהירות).

איך מחשבים מס שבח?

גם מחשבון מס שבח מפיק תוצאה יחסית פשוטה. אם למשל קנינו דירה במיליון שקל ולאחר 7 שנים מכרנו אותה ב-1.5 מיליון ש"ח, נצטרך לשלם סכום של 125  אלף ש"ח – שזה 25% מ-500 אלף ש"ח השבחה. 

בדוגמא הזו של חישוב מס שבח מתעלמים מהקיזוזים שאותם ניתן לבצע בשביל לצמצם את חבות המס, אבל בפועל יכולות להיות הרבה הוצאות כאלה: החל מהוצאות עורך דין, דרך התיווך ששילמנו בעת הרכישה ועד השיפוץ. אם למשל כל ההוצאות היו 100 אלף ש"ח, מס השבח יחושב לפי סכום של 400 אלף ש"ח ולכן נשלם בגללו 100 אלף ש"ח בסך הכל. 

מהאמור לעיל ניתן לגזור עוד כמה מסקנות. בין היתר, היא מוכיחה עד כמה חשוב לשמור כל סוג של קבלה או חשבונית בגין הוצאות על הדירה. בעת מכירת הדירה, נוכל להציג את החשבוניות הללו על מנת להפחית את הרווח ואת המס שאותו חובה עלינו לשלם במידה ואנחנו לא עומדים בקריטריונים לקבלת פטור. 

רפורמה במס שבח בשנת 2022

המטרה של הרפורמה שאותה ניסו במשרד האוצר להוציא לדרך בשנת 2022 הייתה להגדיל את ההיצע הקיים בשוק הדירות. בנוסף, הרפורמה ניסתה לצמצם מעט את הביקושים ולהפוך את רכישת נכסי הנדל"ן להשקעה לפחות משתלמים כלכלית. לכן הרפורמה מתמקדת בעידוד בעלי דירות למכור את הנכסים שבבעלותם, כאשר הכלי שבו משתמשים הוא ביטולי פטורים והטבות מס.

הרפורמה בשנת 2022 למעשה מנסה לייצר בצורה מלאכותית מעט תנועה שבה נכסים עוזבים בעלים אמידים ועוברים לידיים של זוגות צעירים, רוכשי דירות ראשונות או אוכלוסיה מעוטת יכולת. הנה לדוגמא כמה דגשים בולטים של הרפורמה שאותם כדאי להכיר:

  1. קיצור התקופה שבה אפשר להחזיק בשתי דירות מגורים – התקופה שבה משפרי דירות יכולים להחזיק בשתי דירות מגורים ועדיין להיחשב כבעלים של דירה יחידה, כמו למשל כדי לקבל פטור חלקי מתשלום המס על השבחת ערך הנכס, צפויה להתקצר בעקבות הרפורמה ל-12 חודשים. החל ממאי 2016 ועד יולי 2021 היא עמדה לצורך השוואה על 18 חודשים, אבל מאז יולי 2022 היא הוארכה ל-24 חודשים. 
  2. מדרגות מס חדשות – כאמור, הרפורמה מגלמת בתוכה ניסיון לשנות את האופן שבו מחשבים את מדרגות המס. המדרגות חלות על מס הרכישה ועוד לא משפיעות על האופן שבו מחשבים את המס על הרווח מהדירה, שנשאר עדיין 25%, אבל הן כן יכולות להשפיע על משקיעים שחושבים לקנות עוד נכס ואולי לייצר נכסים פנויים בשוק לרוכשי דירות ראשונות.
  3. הטבות לתושבי חוץ – אי אפשר לדבר על הרפורמה של שנת 2022 בלי להזכיר את ההטבות לתושבי חוץ. לפי התיקון המוצע ברפורמה, הפטור ממס השבח בדירת המגורים והפטור ממס על השכרת הדירה יבוטלו עבור כל מי שאינם תושבי ישראל. כאן ניתן לזהות את הרצון של הרפורמה לצמצם מעורבות של משקיעים זרים בשוק הנדל"ן בישראל, על ידי הפיכת העסקאות לאטרקטיביות פחות עבורם. 
  4. החזקת זכויות בקרקע למגורים – במשרד האור מבינים שבשביל להוריד את מחירי הדיור צריך לפעול באפיקים שונים ולא רק באמצעות מיסוי, הטבות ופטורים על הדירות עצמן. בין היתר, רואים את זה עם השינוי במיסוי על החזקת זכויות בקרקע: עד הרפורמה בעל הזכויות היה יכול לקבל את הטבת המס שאפשרה לו לשלם פחות על מס השבח, אבל התיקון אמור להגביל את זה וכך להמריץ מכירת קרקעות המיועדות להפשרה ולבנייה. עם זאת, התיקון עדיין מציע תקופת מעבר של 4 שנים ובמהלכה אם בעל הקרקע יחליט למכור את הזכויות עליה הוא עדיין ישלם מס מופחת. 

מהו מס שבח על דירה יחידה?

דירה יחידה מוגדרת בהוראות הפטור ממס בתור דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור, בתנאי שהיא לא הייתה תחת חוזה של שכירות מוגנת או אם חלקו של השוכר לא עלה על שליש ממנה (או מחצית במקרה של ירושה). 

אף על פי האמור לעיל, לפי לשון החוק ניתן עדיין להחשיב דירה כדירה יחידה גם אם למוכר יש בנוסף לנכס הנמכר עוד דירת מגורים והיא עומדת בכמה תנאים: זו דירה חליפית שנרכשה בשנתיים שקדמו למכירה החל מיולי 2021, או שהיא הושכרה בשכירות מוגנת לפני שנת 1997 או שהיא התקבלה בירושה והתקיימו לגביה תנאים מסוימים לעניין הפטור. 

ההגדרה לגבי מהי דירה יחידה חשובה כי במקרים מסוימים היא מאפשרת לנו לקבל פטור מתשלום מס השבח. לפי החוק אין למשל מס שבח דירה יחידה אם היא עומדת בתנאים הבאים:

  • היא עומדת בהגדרה של דירה יחידה לפי היתרי בניה 
  • המוכר הוא בעל זכות בדירה למשך 18 חודשים לפחות מהיום שבו היא הפכה לדירת מגורים 
  • ב-24 החודשים שקדמו למכירה לא נמכרו על ידי המבקש אף דירת מגורים אחרת בפטור מס 
  • זו דירתו היחידה של המוכר בישראל 

מה המס שבח דירה שניה?

החל משנת 2014 נכנסו לתוקף תיקונים בחוק שמשפיעים על האופן שבו מבצעים חישוב מס שבח דירה שניה ולא רק ראשונה. לפי התיקונים, אם מדובר בדירה שניה ומעלה שעדיין עומדת בקריטריונים של דירת מגורים מזכה, ניתן לבצע עבור המוכר חישוב מס ליניארי מוטב.

אלו הקריטריונים שבהם צריך לעמוד כדי להגדיר את הנכס בתור דירת מגורים מזכה:

  • הבנייה של הדירה הושלמה
  • הדירה בחכירה או בעלות של 25 שנה ומעלה של אדם פרטי
  • מעל 50% משטח הדירה שימש למגורים ב-4 השנים טרם מועד המכירה – או לחילופין 80% מהשטח שימש למגורים בתקופה המחושבת למס הליניארי

אמנם לא מדובר על פטור ממס שבח בצורה מלאה, אבל כן על חישוב שיכול להיות מאוד משתלם. בשביל לבצע חישוב מס ליניארי עבור מוכר דירה שנרכשה לפני ינואר 2014, מבצעים חישוב יחסי של השנים שלפני התאריך הזה וכל השנים שאחריו מבחינת סך שנות האחזקה. לאחר מכן, מסתכלים על כל החיוב עד ינואר 2014 בתור פטור מתשלום המס – בעוד החל מאותו תאריך המוכר יהיה עדיין חייב במס של 25% ובקיזוז כמובן של ההוצאות המוכרות לניכוי במהלך כל השנים.

איך מקבלים פטור ממס שבח?

חלק מהפטורים המרכזיים בוטלו באותה רפורמה של שנת 2014. כך לדוגמא בעבר היה אפשר למכור דירה כל 4 שנים ועדיין לקבל את הפטור המלא, אבל היום מבצעים את חישוב המס בצורה מורכבת יותר ולכן גם הזכאות לפטור מצומצמת. מצד שני, קיימים עדיין תנאים המאפשרים קבלת פטור מלא או חלקי. 

התנאי המקדים הוא דירת מגורים מזכה. בין אם מדובר על דירה שניה או ראשונה, היא חייבת להיות מוגדרת בתור דירת מגורים מזכה. אם הדירה לא מוגדרת ככה, כל שאר הקריטריונים לקבלת הפטור המלא או החלקי אינם רלוונטיים.

חוץ מזה, החל משנת 2014 זכאי לפטור גם מוכר דירה שהחזיק בזכות על הנכס במשך 18 חודשים מינימום לפני המכירה וזו דירתו היחידה. גם אם לאותו מוכר יש חלק שקטן משליש בדירה נוספת, הוא עדיין יכול ליהנות מפטור מלא על מס השבח. בנוסף, כל בעל דירה שקיבל דירה בירושה יהיה זכאי לפטור על מכירת דירה שבבעלותו והיא לא התקבלה בירושה. 

נוסח החוק קובע כי כל תושב ישראל זכאי לקבל את הפטור מהמס אם הוא מוכר שתי דירות ביחד, בתנאי שהמטרה היא לרכוש רק דירה אחת במקומן. כאן החוק מנסה לעודד מכירת דירות ויציאה של משקיעים משוק הנדל"ן כדי לבלום את עליית המחירים, אז שווה להכיר את הסעיף הזה. 

בשביל לממש את הפטור במכירת שתי דירות אותו יש להראות ששווי הדירה החדשה שקונים הוא מינימום 75% מהשווי של שתי הדירות הנמכרות ושבמועד מכירת הדירה הראשונה המוכר מחזיק בדירת מגורים נוספת אחת בלבד. כמו כן, את הפטור נותנים רק אם פרק הזמן שחולף בין מכירת הדירה הראשונה והשנייה הוא עד 12 חודשים – ואת קניית הדירה החדשה מבצעים בפרק זמן זהה שלפני או אחרי מכירת הדירה השנייה. 

עוד הטבה שניתן לקבל רלוונטית כאשר אין תמורה בעסקת מכירה. אם מעבירים את הנכס ללא תמורה, כמו למשל לבני משפחה, קיים פטור חלקי והקונה משלם שליש משיעור המס בלבד. אבל החל משנת 2014 גם צומצמה מעט ההגדרה של "קרוב משפחה", אז העברה בין אחים לדוגמא יכולה להיות מוגדרת כפטורה ממס מלא רק אם לפני כן היא התקבלה בירושה מההורים.

בכל מקרה קיימת תקרה לפטור והיא עומדת על 4.5 מיליון ש"ח. זה אומר שאם מס השבח המחושב גדול מהסכום הזה, אין פטור על החלק שמעל התקרה .

מה המס שבח בירושה?

העניין עם  מס שבח ירושה דורש התייחסות נפרדת, כי רבים תוהים האם וכמה מס הם צריכים לשלם במידה ועוברת אליהם דירה באופן הזה. לפי החוק למשל, כל מכירה של דירה שהתקבלה בירושה מקבלת את הפטור רק בתנאים הבאים:

  • על היורש להיות צאצא של המוריש – בן, בת, נכד או נכדה 
  • למוריש לא הייתה יותר מדירת מגורים אחת ביום פטירתו 
  • הפטור לא חל על דירה שהורה יורש מהילד שלו

מה המס על מכירת דירה?

האופן שבו מבצעים את החישוב של הרווח נותן דוגמא מעולה לדרך שבה גובים בישראל מיסים. עם זאת, אי אפשר להתעלם מהעובדה שבגלל מס מכירה דירה מסוימת שעומדת למכירה עלולה להיות פחות אטרקטיבית. כאשר אנשים מתכננים למכור את הדירה ואז מסתכלים על מס השבח שאותו הם צריכים לשלם, אלא אם יש קריטריונים שהם עומדים בהם ומעניקים להם פטור, זה משנה לגמרי את הרווח שאיתו הם נשארים.

מנגד, מס על מכירת דירה הוא כלי חשוב שיש לו המון יתרונות. ראשית, באמצעות מיסים במכירת דירה המדינה יכולה פחות או יותר לנסות לשלוט בשוק. המיסים מאפשרים למדינה להפוך את עסקאות המכירה לאטרקטיביות יותר או פחות, תוך העמדת אלטרנטיבות למשקיעים בשוק ההון או באפיקים אחרים. המיסים הם לא המצאה ישראלית ובכל העולם משתמשים בהם כדי לבצע את הבקרה והפיקוח. 

שנית, המיסים הם אפיק הכנסה מרכזי ומשמעותי של המדינה. על רקע העלייה במחירי הנדל"ן, אין פלא שבמשרד האוצר ובשאר הגופים הממשלתיים מחפשים כל הזמן עוד דרכים לממן את הוצאות המדינה. בשביל לעשות את זה בצורה יעילה ועדיין לאפשר לאזרחים להפיק רווח כספי גבוה, גובים את המס מתוך הרווח.

שלישית, אותם מיסים עוזרים לספק הטבות לאוכלוסיות מוחלשות. בחוק יש התייחסות לקריטריונים המעניקים פטור חלקי או מלא, מה שיכול להיות שווה הרבה מאוד כסף לזוגות צעירים, לאנשים שיכולים לקבל פטור מתשלום מס שבח על דירה יחידה מזכה, למי שקיבלו דירה בירושה ועוד. בכל אחד מהמקרים האלה, צריך להסתכל גם על המאפיינים של מיסים מבחינת ההשפעה השלילית על העסקה ועל הרווח – אבל גם על היתרונות שלהם מבחינה חברתית, ציבורית ומוניטרית. 

מהם מדרגות מס שבח?

בניגוד לסוגים אחרים של מיסים שמשפיעים על השאלה כמה רווח יישאר לנו מכל סוג של עסקת מכירת נכס נדל"ן או דירה, עד לשנת 2022 לא היו מדרגות במיסי שבח. לשם השוואה, גם מס רכישה וגם מס הכנסה מבוססים על מדרגות, שבהן ככל שהרווח גבוה יותר – כך המס עולה. אבל במס השבח לא היו מדרגות והוא תמיד הוגדר בתור 25% מהשבח נטו.

החל ממועד כניסת הרפורמה המדוברת לתוקף בשנת 2014, החל להתבצע גם חישוב ליניארי עבור מי שמחזיקים דירה שניה ומעלה. אמנם גם בחישוב כזה אין מדרגות, אבל כן ניתן לראות הבדלים סובייקטיביים בין האופן שבו מטילים את המס. את המס הליניארי מחשבים לדוגמא על פי מועד הכניסה לתוקף של הרפורמה ותוך דגש על משך האחזקה החייבת בנכס. 

התהליך של חישוב ליניארי מאפשר לבחון את תשלום המס ואת הסכום הסופי ביחס לתקופת האחזקה. את כל חיוב המס עד שנת 2014 מבטלים ונותנים פטור, בעוד החל מתאריך 1.1.14 כן מחייבים במס של 25% לאחר קיזוז ההוצאות המותרות. 

מה שכן השתנה זו טיוטה לחוק מיסוי המקרקעין, שבה מוצע עדכון של מדרגות מס הרכישה החלות ברכישת דירה יחידה. בעקבות ההצעה, רוכשי דירות בסכומים נמוכים ישלמו פחות ורוכשי דירות יקרות ישלמו מס גבוה יותר. 

המדרגות של מס רכישה מעודכנות אחת לשנה. נכון לינואר 2022 ועד ינואר 2023 וברכישת דירה יחידה לתושב ישראל, על חלק השווי שעד 1,805,545 ש"ח למשל לא משלמים מס, אבל על חלק השווי שבין 1,805,545 – 2,141,605 ש"ח משלמים 3.5%. לאחר מכן, משלמים מס של 5% על חלק השווי שבין 2,141,605 – 5,525,070 ש"ח, 8% על חלק השווי שבין 5,525,070 – 18,416,900 ש"ח ו-10% על חלק השווי שמעל 18,416,900 ש"ח.

אם מדובר ברכישת דירה נוספת, משלמים 8% מס רכישה על חלק השווי שעד 5,525,070 ש"ח ו-10% על חלק השווי העולה על 5,525,070 ש"ח. כמו כן, מעניין לראות כי מדרגות מס הרכישה לעולה הן מעט שונות והוא משלם 0.5% על חלק השווי שעד 1,902,945 ש"ח ו-5% על חלק השווי העולה על 1,902,945 ש"ח.

כמה משלמים מס שבח?

את המס משלמים לפי הרווח שמפיקים מהדירה, בתקופה שעברה ממועד הרכישה ועד המכירה. ככל שהרווח גבוה יותר, כך המס יעלה. בגלל שהמס עומד תמיד על 25%, למעט מקרים שבהם מקבלים פטור חלקי או מלא, מה שקובע את התשלום בפועל זה הרווח וההוצאות שאותן מותר לקזז.

אחת האפשרויות להפחית תשלומי מיסים מן הסוג הזה היא למשל להצהיר על הוצאות על שיפוץ הנכס, שכר טרחה של עורך דין או מתווך וכן הלאה. את כל ההוצאות המוכרות מקזזים מהחישוב של הרווח, בדיוק כמו שעושים עם מס הכנסה. רק לאחר מכן בודקים מה היה הרווח הסופי ומתוכו מחשבים 25% שאמורים להיות מופנים לצורך תשלום המס.

עוד משהו שצריך להזכיר בהקשר הזה היא את הרפורמה של שנת 2014. בגלל הרפורמה הזו בוטל הפטור על מכירה כל 4 שנים, אבל נכנס לתוקף החישוב הליניארי על הדירה השנייה ומעלה. כל השנים שלפני ינואר 2014 לא מחושבות בתור רווח ומסתכלים רק על הרווח היחסי שנרשם החל משנת 2014.

אפשר לבצע את החישוב בתור דוגמא ומתוכו להבין טוב יותר כמה משלמים מס בגין השבחת ערך הנכס והדירה. אם למשל קנינו את הדירה השנייה ב-2 מיליון שקל בשנת 2006 ובשנת 2016 היא הייתה שווה 2.5 מיליון ש"ח, מחשבים את המס על ידי בדיקת השבח ב-10 השנים שעברו ואז מחלקים לפי מספר השנים. 

הרווח על כל הדירה בדוגמא הזו, לפני קיזוזים והפחתות, הוא 500 אלף ש"ח – אבל בחלוקה לפי שנה הוא הופך להיות 50 אלף ש"ח לשנה (50 אלף כפול עשר שנים). לכן מחשבים 25% רק ממס השבח הרלוונטי, שאלו השנתיים שעברו בין 1.1.14 ועד מועד המכירה (2016): 50 אלף ש"ח כפול שנתיים. בחישוב כזה, המס יוטל על 100 אלף ש"ח, שמתוכם 25% הם 25 אלף ש"ח. 

איזה חוק משפיע על המס שאותו נשלם על הרווחים שנוצרו ממועד הרכישה ועד מועד המכירה של הדירה?

צפה בתשובה

מס השבח מתעדכן על פי חוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה. עם זאת, החישוב קבוע והמס עומד על 25% ללא מדרגות. מה שכן אפשר לעשות זה לעקוב אחר החוק על מנת לדעת איזה פטורים אפשר לנצל וכמה כסף הם שווים.

עם מי אפשר להתייעץ לגבי תשלומי מיסים ברכישת או במכירת נכס נדל"ן?

צפה בתשובה

אפשר להתייעץ עם עורך דין בשביל לקבל ייעוץ משפטי, או לערב רואה חשבון בנוגע לדיווח על ההוצאות. בכל מקרה, יש לוודא שפונים אל בעלי מקצוע שיש להם הסמכה וידע רלוונטיים.

מתי תושב חוץ יכול לקבל פטור?

צפה בתשובה

אם הוא מוכיח שאין בבעלותו דירת מגורים במדינת התושבות שלו.

האם משלמים מס על תמ"א 38?

צפה בתשובה

אם מקבלים תשלום כספי או תמורה אחרת, ייתכן שהעסקה תהיה חייבת בתשלום מס על השבחת ערך הנכס.