משכנתא בקבוצת רכישה

כל מה שצריך לדעת על לקיחת משכנתא בקבוצות רכישה

כיום קשה מאוד לרכוש דירה באופן עצמאי. ההון העצמי וההתחלתי שצריך לספק למחיר שדורשים הקבלנים הוא עצום, וזה מחסום שמונע מרבים את האפשרות לחשוב על רכישת דירה. עם זאת, ישנה אפשרות אחרת שעוקפת את אותם קבלנים, והיא קניית דירה בקבוצת רכישה. קבוצות רכישה של משכנתא דורשות לרוב סכום התחלתי נמוך מכל חבר בקבוצה לצורך קבלת ההלוואה לרכישת דירה, אך רגע לפני שאתם קופצים על ההצעה המפתה הזו, חשוב שתדעו כמה דברים שיעזרו לכם להבין בדיוק למה אתם נכנסים.

משכנתא בקבוצת רכישה

יתרונות וחסרונות של משכנתא בקבוצת רכישה

כמו כל דבר בחיים, גם לתהליך הזה יש יתרונות וחסרונות, ומומלץ להכיר אותם לפני שמתחייבים אליו. היתרון המשמעותי ביותר הוא שאתם חוסכים בעלויות של רכישת דירה מקבלן, וכך בעצם אתם דואגים לעצמכם לבניית מגורים ללא צורך בתשלום נוסף ליזם שיצר אותו – אתם הם היזמים. בנוסף, בקבוצת הרכישה שתורכב אתם תזכו להכיר כבר את השכנים שלכם לעתיד, ולא תהיה לכם הפתעה ביום המעבר לבית החדש.

עם זאת, כאמור מדובר בפרויקט יזמות, ובהחלט יכול להתגלות לכם בהמשך שהעלות שלו הפכה לגבוהה יותר ממה שהיה נדמה לכם בתחילת התהליך. זה לא דבר נדיר, משום שהבנייה תימשך זמן ארוך ובמהלך השנים יכולים להשתנות דברים רבים, בין שמדובר בזינוק בעלויות שגובים הקבלנים ואנשי המקצוע השונים ובין שמדובר בשינויים כאלה ואחרים במיסוי. בנוסף, הריביות של המשכנתאות לקבוצות הרכישה הן גבוהות יותר ממה שמקובל בשוק המשכנתאות.

 

שלבי קבלת משכנתא לקבוצת רכישה ושימוש בה

אז איך בעצם כל זה קורה ומה כלול בתהליך? ובכן, זה הרבה פחות מסובך ממה שנדמה לכם.

  • בראש ובראשונה צריך להרכיב את קבוצת הרכישה. יש צורך לוודא שלכל אחד מחברי הקבוצה יש הון עצמי של כ-30% מהעלות המוערכת של הפרויקט וכן ביטוח משכנתא בקבוצות רכישה כדי להימנע מעיכובים בעת בקשת המשכנתא.
  • בוחרים בנק שבו פותחים חשבון ליווי / פרויקט, וממנו לוקחים את המשכנתא, כשבנוסף לשעבוד הכולל, תהיה גם משכנתא פרטנית לכל אחד מבין חברי הקבוצה.
  • מנהלי הקבוצה יקבלו דרישות לתשלום עבור בניית הפרויקט, ולאורך הזמן כל חבר בקבוצה יצטרך להעביר את החלק האישי שלו לחשבון הפרויקט שנפתח. התשלום יוכל להתבצע מההון האישי של כל חבר או מהמשכנתא הפרטנית שלו.
  • אחרי שניתן אישור מהבנק להוצאת הכסף מחשבון הפרויקט, אפשר לשלם לספקים ולקבלן, ולאחר שהסתיימו כל התשלומים ניתן להוציא מהחשבון הכולל את הכסף ולחלק אותו בין חברי הקבוצה. זה נעשה בעזרת מכתב החרגה. שימו לב שעדיין לכל אחד יש משכנתא פרטית שעליו להחזיר.

 

איך לצמצם סיכונים אפשריים של משכנתאות לקבוצות רכישה

בשנים האחרונות נחשפנו ללא מעט מקרים שבהם חלק מהגופים המארגנים קבוצות רכישה ספגו פגיעה כלכלית קשה שגרמה להם ליפול, ועקב כך נפגעו גם חברי הקבוצות שעבדו יחד איתם. אלו שלקחו משכנתאות לקבוצות רכישה היו צריכים לשלם סכום גבוה יותר מכיסם, ולכן מומלץ מאוד לדעת עם מי אתם עובדים, מה הניסיון שלו בנושא קבוצות הרכישה ומה מידות ההצלחה של הפרויקטים שהוא מקים. בנוסף, עליכם לוודא את 3 הדברים הבאים לפני שאתם נכנסים לקבוצת רכישה:

  1. היחסים בין המארגן לחברי הקבוצה

חשוב לוודא שהמארגן פועל ככל הניתן לטובת חברי הקבוצה וכמה שפחות לטובתו האישית שלו. כמובן שזה לא תמיד המצב, אך יש הבדל בין מארגן שמנסה לעכב בנייה כדי למכור יותר דירות לפני שיצטרך לשלם עליהן לבין אחד שמקשיב לצרכי הקבוצה ודואג לעבוד איתם באופן מסודר ונכון.

  1. המטרות והיעדים

ודאו שיש לפרויקט לוח זמנים ומחיר סופי ידועים שכבר חושבו מראש ואף נוספו להם כל העיכובים האפשריים. בנוסף, על הקבוצה לבקש ביטחונות להתחייבויות אלו מטעם הקבלן שיבצע את עבודות הבנייה.

  1. מצב הפרויקט

לפני שאתם נכנסים לקבוצת רכישה, ודאו שאתם רוכשים קרקע שבה כבר יש היתר בנייה. זה קריטי ביותר, משום שאם תבקשו את היתר הבנייה רק לאחר, יתכן כי תגלו שלא ניתן לבנות את מספר הדירות שדרוש לקבוצה, או שהגודל שלהן לא יהיה לטעמכם.

 

ייעוץ משכנתאות לקבוצות רכישה – 3 שאלות נפוצות

יש כמה שאלות נפוצות שכל אחד רוצה לדעת את התשובה להן לפני שהוא מתחייב בפני משכנתא עם קבוצת רכישה, ולפניכם השלוש שנמצאות תמיד במקום הראשון:

שאלה 1: האם חובה לקחת משכנתא לרכישת קרקע בקבוצה?

תשובה: כן – אפילו אם יש לקבוצה את כל ההון הנדרש לצורך רכישת הקרקע, יש לחתום על חוזה הלוואה עם הבנק (בדקו על משכנתא ללא הון עצמי). כך מוודאים שכל אחד מחברי הקבוצה יחזיר את הכסף ולא יהיה מצב שבו בניית המבנה תיעצר משום שאחד מהם מתעכב. זהו בעצם חוזה מול הבנק שבו כל אחד מתחייב לספק את חלקו ללא עיכובים.

שאלה 2: האם ניתן לקבל משכנתא מכמה בנקים שונים לאותה הקרקע?

תשובה: לא – המימון מתקבל מבנק אחד בלבד ואי אפשר לפצל אותו בין כמה בנקים. למשל, אם קיבלתם מימון מבנק הפועלים, לא תוכלו לבקש מימון נוסף מבנק דיסקונט. הסיבה לכך היא שהבנק רושם את המשכנתא על כל הקרקע בשלמותה על מנת לדאוג לכך שכל המשתתפים בעסקה יתחייבו להחזיר לו את כספו.

שאלה 3: מה קורה אם בהמשך מתגלה שעלות הפרויקט היא גבוהה ממה שציפינו?

תשובה: אם העלות הגבוהה לא נובעת מבעיה שעלתה במהלך הבנייה, הבנק שממנו קיבלתם את המשכנתא יוכל לספק לכם כסף נוסף לפי אחוז המימון שניתן לכם בתחילת התהליך. באחריותכם יהיה לממן את האחוזים הנותרים, ממש כמו בעת לקיחת המשכנתא.

 

רגע לפני שאתם חותמים, התייעצו עם המומחים

כאן באתר משכנתא גורו מחכים לכם יועצי המשכנתאות המנוסים ביותר בתחום קבוצות הרכישה, ואנחנו נעזור לכם להימנע מכל הטעויות שעשו אלו שהיום אוכלים את הכובע. אל תיכנסו לתהליך הזה לבד, וקחו איתכם מומחה שילווה אתכם לאורך כל הדרך אל בית החלומות שלכם.