משכנתא חדשה

מה סכום המשכנתא החדשה שאותו אפשר לקחת?

גובה המשכנתא שיכול הלווה לקבל נקבע במידה רבה על פי שיקולי הבנק הכוללים את שווי הנכס, הבטחונות הניתנים ויכולת ההחזר החודשית של הלווה. עם זאת, חובה שסכום ההלוואה לא יעלה על שיעורי המימון שקבע המפקח על הבנקים ביחס לשווי הנכס. למשל, עבור דירה בודדת המימון יכול להגיע עד 75%, דירה חלופית עד 70% ודירת השקעה עד 50%.

מה היתרונות?

קבלת משכנתא חדשה נוטה להיות הליך בירוקרטי מורכב. מדובר במשימות כמו רישום שעבודים, קשר עם עורכי דין, טיפול בביטוחים ועוד. כתוצאה מכך, משכנתאות חדשות מומלצות כאשר מדובר בסכומים גבוהים והן עדיף לפרוס לטווח הארוך כדי להבטיח החזרים חודשיים ניתנים לניהול.

שלב ראשון בקבלת משכנתא חדשה – אישור עקרוני

השלב הראשון בקבלת משכנתא כרוך בהגשת בקשה לאישור עקרוני, אשר אינו מטיל חובה על הלווה. במהלך פנייה זו דורש הבנק מידע כגון מטרת ההלוואה, הסכום המבוקש, תקופת ההלוואה, פרטי הנכס ופרטים אישיים. את הבקשה לאישור עקרוני אפשר כיום להגיש אונליין, בשיחת טלפון עם נציג של הבנק או כמובן בביקור פיזי בסניף. 

מהו האישור העקרוני?

האישור העקרוני, בהתבסס על הצהרות אלו, אינו מחייב המצאת מסמכים כלשהם העלולים לגרור עלויות. החלטת הבנק לאשר את הבקשה מסתמכת על הצהרות הלווה ופרטים שנמסרו, אותם בודקים הבנק. אישור זה מותנה בהתבסס על מתן מסמכים נדרשים של הלווה תוך 24 יום לאימות הנתונים, עמידה בתנאי ההלוואה, חתימה על מסמכי הלוואה ומתן בטחונות נחוצים לרבות השעבוד על הנכס.

תנאי האישור העקרוני נשארים בתוקף למשך 24 ימים ממועד האישור. במידה והלווה לא ימציא את המסמכים הנדרשים בתוך תקופה זו, יוכל לקבל אישור מעודכן, בו הבנק שומר לעצמו את הזכות לשנות את התנאים והריבית בהתאם לשיקוליו באותה עת. האישור יכול לשמש את הלקוח להשוואה בין הבנקים ולמשא ומתן על התנאים. בכל מקרה, זהו לא שלב שאפשר לדלג עליו או להתקדם בלעדיו.

איזה מסמכים צריך להביא לבנק כדי לקבל משכנתא?

השלב השני כולל הפקת מסמכים ליועץ המשכנתאות של הבנק לאימות ההצהרות והפרטים שנמסרו במהלך בקשת האישור הראשונית. מסמכים אלו עשויים לכלול אישורי הכנסה, דפי בנק, חוזי רכישה, אישור זכויות או טיוטות ממרשם הנכסים, שומות ועוד. 

ייתכן שיידרשו גם מסמכים ובטחונות נוספים הדרושים למתן ההלוואה. הביטחונות הספציפיים הנדרשים לבנק נקבעים על פי גורמים כגון רישום הזכויות בנכס, מטרת ההלוואה, מאפייני העסקה, זכויות משפטיות ופרמטרים נוספים.

פתיחת תיק הלוואות לקבלת משכנתא

השלב השלישי כולל פתיחת תיק ההלוואות לאחר שהבנק בודק ומאשר את המסמכים. יועץ המשכנתאות של הבנק מתווה את המשך התהליך תוך פירוט מסמכים ובטחונות נוספים הנדרשים. הבנק קובע את הביטחונות הנדרשים, לרבות לשעבוד נכסים ולמתן הלוואות, על סמך הזכויות בנכס, מיקום רישומם, מטרת ההלוואה ופרמטרים נוספים שנקבעו על ידי הבנק הקשורים למשכון הספציפי ולסוג העסקה.

חתימה על מסמכי המשכנתא והעמדת ביטחונות

השלב הרביעי כולל חתימה על מסמכי המשכנתא ויצירת בטחונות. אם ההלוואה דורשת ערבים, עליהם לחתום גם על המסמכים. על מנת לקבל את ההלוואה על הלווה להשלים יצירת בטחונות לרבות ביטוחים הקשורים למשכנתא, רישום שעבוד ומסמכים נדרשים נוספים. 

לפני חלוקת ההלוואה ועם סיום התיק, הלווה נדרש לשלם עמלה עבור טיפול האשראי והביטחונות, המכונה גם “עמלת פתיחת תיק”. נכון 2025, העמלה הממוצעת בבנקים עומדת על 0.25% וישנם סכומי מינימום ומקסימום של 300-400 ש”ח לפי התנאים של כל בנק. 

מה הבנק בודק לפני שמשלימים את התהליך?

השלב החמישי והאחרון כולל בדיקת הבנק. אם אין מכשולים, הלווה יכול לקבל את כספי המשכנתא, ולהשלים את התהליך.

חשוב לציין שאי החזר ההלוואה עלול לגרום לחיוב ריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל. המידע שנמסר כאן וגם באישור העקרוני אינו מהווה הצעה למתן אשראי, והבנק, תנאיו והחוקים החלים קובעים את מתן הלוואה לדיור. האמור לעיל הינו בגדר תיאור כללי בלבד של השלבים הכרוכים בקבלת הלוואה לדיור, והבנק רשאי להוסיף דרישות ובדיקות לצורך מתן המשכנתא.

איך בוחרים נכס מגורים לצורך לקיחת משכנתא?

בתהליך רכישת נכס למגורים יש לבחון בקפידה מספר רב של גורמים. אלה כוללים האם הנכס הנבחר באמת מספק את צרכי הרוכש, התאמתו לטווח ארוך של הנכס, האטרקטיביות של האזור הנבחר, תוכניות הפיתוח של השכונה, זמינות התחבורה הציבורית, התשתיות ואיכות מוסדות החינוך המקומיים. . לאור האופי הקריטי של רכישת נכס למגורים, מומלץ לקבל החלטות אלו בזהירות.

מה התפקיד של יועץ בלקיחת משכנתא חדשה?

ליועץ משכנתאות יש תפקיד מכריע בתהליך. היועצים מספקים הבנה מעמיקה של מונחים שונים, כמו מיחזור משכנתא או משכנתא הפוכה, עוזרים להבהיר את ההחלטות שיש לקבל, ומתן תובנות לגבי השלכות כלכליות עתידיות ומסלולים אפשריים. יועץ משכנתאות יכול להאיץ את התהליך, לעזור בבחירת המסלול הטוב ביותר, לספק אמון בקבלת החלטות ולהבטיח נסיעה חלקה לבעלות על הבית.

איזה גורמים משפיעים על האטרקטיביות של המשכנתא?

ישנם מספר גורמים שיש לקחת בחשבון בעת לקיחת משכנתא חדשה. אלה כוללים את התקציב הפנוי, מחיר הנכס, הסכום שהבנק מוכן להלוות ויכולות ההחזר של הלווה. שיקולים נוספים כרוכים בשינויים אפשריים בשיעורי הריבית, אשר עשויים להשפיע על החזרים עתידיים, עלויות ביטוח משכנתא והוצאות נוספות כגון מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, אגרות חוב, שמאות ועוד.

איך יודעים איזה ריבית לבחור?

לאחר מציאת הנכס המבוקש וקבלת אישור מקדים מהבנק, יוכל הלווה לבחור משכנתא חדשה. קיימות אפשרויות שונות, לרבות ריבית קבועה, ריבית משתנה, ריבית פריים ותנאים שונים. יועץ משכנתאות יכול להסביר כל אפשרות, לרבות היתרונות והחסרונות, ולאפשר ללווה לעשות את הבחירה הטובה ביותר.

לפי מה משווים בין מסלולי משכנתא שונים?

חשוב להקדיש זמן לבחירת מסלול המשכנתא. בחירה במסלול עם ריבית נמוכה מבלי להבין את התנאים במלואם עלולה להוביל לטעויות יקרות. חיוני לעיין היטב באותיות הקטנות, שכן ריבית נמוכה עשויה להשתנות או להיות קבועה. על הלווים להבין היטב את כל הפרטים לפני לקיחת משכנתא.

איך בונים תמהיל משכנתא בהתאמה אישית?

תפקידו העיקרי של יועץ משכנתאות כרוך בבניית תמהיל משכנתא המותאם בדיוק לפרופיל הנוכחי של הלווה, תוך התחשבות בתחזיות הכנסה עתידיות, השכלה, מצב משפחתי נוכחי ועתידי, יכולות החזר, דרגת סיכון, חיסכון ועוד. בנוסף, מוטלת עליהם המשימה לתכנן לוח תשלומים, להבטיח שהכסף יועבר לצד השלישי בתוך לוחות הזמנים שהוגדרו מראש. כמו כן, הם מספקים ייעוץ מקצועי לכל מסלולי המשכנתא הקיימים, עורכים בירורים עם הבנק ועונים לשאלות של הלקוחות.

מהי משכנתא?

משכנתא מתייחסת להלוואה לדיור לטווח ארוך המשמשת בדרך כלל למימון רכישת בית מגורים כגון דירה או מגרש לבנייה למגורים. התחייבות פיננסית משמעותית זו כוללת בדרך כלל סכומי כסף גדולים ובדרך כלל מצריכה מימון בנקאי. החזר המשכנתא לבנק מובטח בשעבוד על נכס המגורים הנרכש.

מתי מותר לקחת משכנתא חדשה?

הסיבות לבקש משכנתא שונות מאוד. אלה יכולים לכלול רכישת נכס למגורים או מגרש לבנייה, בניית בית מגורים, ביצוע שיפוצים או הרחבות של דירה או מיחזור משכנתא קיימת. עם זאת, חיוני שהלווה יהיה אדם פרטי המשכן דירת מגורים בבעלותו ושמטרת ההלוואה אינה קשורה לעסק.