משכנתא הפוכה

במאמר זה החלטנו להתעמק בסוגיה נוספת מתחום עולם המשכנתאות הרחב וקצת להתרחק מעניין התמהילים והמסלולים המומלצים. חשוב להבין, כי קיימים מאפיינים רבים מאד בתחום ההלוואות לרכישת דיור וככל שתתעניינו בנושא יותר, כך ההחלטות שלכם בנוגע לנטילת משכנתא יהיו נכונות יותר.

אישה מקבלת משכנתא מיועץ מוסמך

נציין כי משכנתא הפוכה לא כל כך מתאימה ללווים הצעירים שביניכם, אלא מתאים יותר לאנשים ותיקים, מעל שישים. עם זאת, ייתכן ויש לכם סבים או קרובי משפחה ותיקים שאליהם תוכלו להביא את האינפורמציה שעליה נדבר כאן.

משכנתא הפוכה מה זה בכלל?

זוהי משכנתא שאנו מכירים אותה גם כעל משכנתא הניתנת לכל מטרה. עם זאת, ישנו הבדל משמעותי אחד וזהו שאין שום החזרים חודשיים שהלווים צריכים לשלם אותם.

כלומר, כל לווה או זוג לווים מעל גיל שישים יכולים למעשה לבצע משכון על ביתם ולהיות מזוכים בסכום שמגיע עד גובה מסוים (לרוב רק עד גובה 50%). סכום המימון תלוי במידה רבה בגיל הממשכנים – ככל שהם מבוגרים יותר כך האפשרות לקבל מימון גדלה.

נפרט יותר בעזרת דוגמא:

שני פנסיונרים מעוניינים לעזור לילדים שלהם ברכישת דירה אך אין להם סכום זמין לכך. הסכום שיעזור לילדים שלהם בהשגת חלום הדירה הוא 250 אלף ש״ח, אך ההכנסה החודשית של הזוג נמוכה וכוללת בעיקר את קבלת כספי הפנסיה. עם זאת, יש בבעלותם דירה ששווה שני מיליון ש״ח.

במידה וזוג הפנסיונרים מחליט לקחת משכנתא הפוכה, הוא יכול לקבל את הסכום שאותו הם צריכים ללא שום צורך בהחזרים חודשיים לאחר מכן. בכל חודש הסכום של המשכנתא ההפוכה פשוט יצטרף לסכום שהם קיבלו – 250 אלף ש״ח.

אם נציב מספרים לתוך ההסבר שלנו, הרי שבמידה והתשלום החודשי שנקבע בהסכם המשכנתא הוא 2000 ש״ח לחודש, הרי שכעבור שנה, זוג הלווים יהיה חייב 250 אלף + 24 אלף ש״ח (12 * 2000).

החזר הכסף מתי הוא מתבצע?

קיימים מצבים שונים בהם יש צורך לבצע החזר של המשכנתא הניתנת:

  • מצב בו שני בני הזוג נפטרים (או הלווה היחיד).
  • במקרה שהדירה נמכרת (וכבר לא מהווה שיעבוד כנגד המשכנתא).
  • במצב שבו הלווים עוברים לבית אבות או מוסד אחר.

המימון עבור החזר המשכנתא ההפוכה במקרים אלה מגיע לאחר מכירת הדירה על ידם או על ידי היורשים של הדירה. כמובן שלמימון הראשוני יש להוסיף את כל התשלומים החודשיים שנוספו מאז.

משכנתא הפוכה האם היא משתלמת?

ברמת העיקרון, רעיון של משכון דירה לקראת סוף החיים הוא אינו האפשרות שהיינו ממליצים עליה בחום. עם זאת, במקרים רבים זוהי אפשרות מצוינת להורים שמעוניינים לרכוש דירה לילדיהם בצורה דחופה ואין להם אפשרות אחרת.

יש לציין, כי לא כל הבנקים מאפשרים את מסלול המשכנתא ההפוכה ולכן גם התחרות קטנה יותר. זה יוצר מצב שהריביות שניתן לקבל עבור משכנתא הפוכה הן אטרקטיביות פחות מאפשרויות הלוואה אחרות שישנן בשוק.

קל יותר לקבל משכנתא הפוכה לגיל הזהב

משום שמדובר בהלוואה שניתנת לרוב לקשישים, יש ללקיחת משכנתא הפוכה תנאים שונים ומקלים יותר ביחס לסוגים אחרים של משכנתאות. אחת ההקלות היא שאין צורך בביטוח חיים, והסיבה לכך היא פשוטה; ביטוח החיים מאפשר לגוף שנתן לכם את המשכנתא להיות רגוע ולדעת שיקבל את כספו במקרה שהאדם שלווה ממנו את הכסף ילך לעולמו, אך במצב של משכנתא הפוכה, הדירה כבר משועבדת לאותו גוף והוא יודע שיקבל את הכסף מהלווה גם אחרי המוות על ידי כך שימכור אותה. אך שימו לב: זה לא אומר שכדאי לחכות עם ההחזר, משום שככל שעובר הזמן הריבית מצטברת, והנטל להחזר שלה יעבור לילדים.

הקלה נוספת בלקיחת משכנתא הפוכה לפנסיונרים היא שאין צורך לעבור שלב של מבדקי הכנסה. הבנק לא דורש לקבל החזר בכל חודש כמו במקרים של הלוואות אחרות, ואין לו צורך בערבות לכך שתהיה למקבל המשכנתא אפשרות מדי חודש להחזיר לו את ההלוואה + הריבית של המשכנתא.

 

מה הסיכונים בלקיחת משכנתא הפוכה לגיל השלישי?

הדבר המשמעותי ביותר שצריך להבין הוא שהדירה שרוכשים שייכת לבנק מרגע קבלת ההלוואה ועד שמחזירים אותה, דבר שברוב המקרים לא מתרחש בזמן תקופת החיים של הלווה, אלא אם כן מכר את הדירה. על כן, אם אתם רוכשים דירה עבור ילדיכם, אתם מחליפים את הירושה שלכם עבורם בחוב לבנק. ברוב המקרים, החזר משכנתא הפוכה הוא דבר שזוגות מתקשים לעשות ללא סכום גבוה שקיבלו בירושה מהוריהם, והם נאלצים למכור את הדירה שלהם לאחר מותם של ההורים.

יש גם ללקיחת משכנתא הפוכה סיכונים שנוגעים לנכס עצמו, ואם אתם כבר לוקחים הלוואה שכזו, מומלץ שהיא תיעשה עם נכס שהערך שלא לא ירד עם הזמן. במקרה שערך הנכס יורד, הגוף המלווה יכול להעלות את הריבית שתצטרכו לשלם משום שהערובה שלו לרווח ממכירתו מצטמצמת, ולעיתים הוא אף עלול לדרוש פירעון מידי של המשכנתא.

 

שאלות ששאלתם על משכנתא הפוכה למבוגרים – הגורו עונה

אלו מכם שפנו אלינו וקיבלו דרכנו ייעוץ כבר הביעו כמה שאלות שראוי להתייחס אליהן כבר עכשיו. הן יעזרו לכם להבין יותר במה מדובר כשלוקחים משכנתא שכזו ויעשו לכם קצת סדר בנושאים שלא התייחסנו אליהם במאמר זה.

  1. האם ניתן להשכיר דירה שמשועבדת לבנק במשכנתא הפוכה?

סביר להניח שבחוזה שתחתמו עם הגוף המלווה יוגדרו הנחיות בנוגע לנושא זה. הרי שהדירה המשועבדת לבנק היא בית המגורים של מי שלקח את ההלוואה, וכשהוא עוזב את אותו בית, בין שבשל מוות ובין שבשל מעבר לבית אבות, הבנק מקבל בעלות על הדירה. לכן הסיכוי לכך שתוכלו להשכיר את הדירה הוא נמוך מלכתחילה, אך גם אם זה אכן מתאפשר, זה יצריך אישור מראש של הגוף שסיפק לכם את ההלוואה.

  1. האם אפשר להחזיר את המשכנתא ההפוכה באופן חודשי?

התשובה לשאלה זו היא לא, וזאת משום שעל משכנתא הפוכה החזר חודשי הוא דבר לא רלוונטי. אתם כבר שילמתם לגוף שנתן לכם את ההלוואה על ידי כך ששיעבדתם לו את הדירה שלכם, ואמנם בפועל נותר לשלם גם את הריבית, אך היא תיקבע על פי משך החיים שלכם, משמע לא ניתן לדעת מתי תסיימו לשלם את ההלוואה עד היום שבו תפסיקו לגור בבית – יכול להיות שתצטרכו לשלם ריבית למשך 5 שנים בלבד, ויכול להיות גם שתצטרכו לשלם אותה למשך 20 שנה.

  1. האם יש שימושים נוספים למשכנתא הפוכה?

במאמר זה הצגנו בעיקר את הדוגמה של רכישת דירה לילדים, אך אין שום חובה לעשות שימוש שכזה בכסף שתקבלו. למעשה, במקום לקבל את כל סכום ההלוואה בבת אחת, תוכלו לפרוש אותו על גבי מספר חודשים כדי להבטיח לעצמכם הכנסה בגילכם המופלג, שתוכל לעזור לכם להתקיים בכבוד, במידה שזה לא מתאפשר לכם במצבכם הכלכלי הנוכחי. זה מומלץ אם הילדים שלכם מתקשים לעזור לכם או במיוחד אם אין לכם ילדים בכלל.

 

מי נותן משכנתאות הפוכות?

בשנת 2005 בנק דיסקונט היה הראשון שהציע את האפשרות הזו, ולתחום החדש הזה הצטרפו מהר מאוד גם מזרחי טפחות למשכנתאות וכמובן אפשרות משכנתא הפוכה בנק לאומי ופועלים. ובעבר הייתה גם אפשרות של משכנתא הפוכה בנק טפחות, אך מאז ועד היום השתנו הרבה דברים, ואם תפנו כעת לבנקים ותבקשו משכנתא הפוכה יגידו לכם שזה כבר לא דבר שניתן לקבל אצלם. אז איפה לוקחים משכנתא הפוכה? הגוף היחידי שמספק משכנתאות שכאלה נכון לשנת 2019 הוא חברת הביטוח כלל.

הסכום שתקבלו מכלל תלוי בגיל שלכם בזמן שתדרשו את ההלוואה – שימו לב שאם אתם זוג נשוי, חברת כלל תתייחס אך ורק לגילו של הצעיר מביניכם. לפניכם טבלה שתעזור לכם לדעת כמה אחוז מימון מערך הבית תספק לכם חברת כלל על פי גילכם.

גיל % גיל % גיל % גיל % גיל %
60 15 67 22 74 29 81 36.5 88 47
61 16 68 23 75 30 82 38 89 48.5
62 17 69 24 76 31 83 39.5 90 50
63 18 70 25 77 32 84 41 91 50
64 19 71 26 78 33 85 42.5 92 50
65 20 72 27 79 34 86 44 93 50
66 21 73 28 80 35 87 45.5 94 50

 

תהליך בקשת משכנתא הפוכה

בשביל לבקש את המשכנתא תצטרכו להגיש מספר מסמכים, ביניהם:

  • צילום תעודת זהות + ספח
  • אישור חשבון הבנק שאליו יועברו הכספים, כולל חותמת של הבנק + תנועות עו"ש של שלושת החודשים האחרונים
  • חשבונות ארנונה, חשמל ומים של הדירה כדי לוודא שאין עליה חובות שלא שולמו
  • אישור של העירייה על היעדר חובות שקשורות לנכס

במידה ויש משכנתא קיימת על הדירה, צריך ליצור קשר עם הגוף שממנו קיבלתם אותה ולבקש דוח החזרים חודשיים ויתרת סילוק.

לאחר שהגשתם את כל הטפסים תצטרכו:

  • להזמין שמאי כדי להעריך את שווי הנכס
  • לבטח את המבנה למשכנתא – לטובת הגוף שממנו לוויתם את הכסף
  • למצוא עורך דין שמתמחה בנושא עבור ההחתמה של כל מי שקשור לדירה

למה צריך ייעוץ והכוונה בקבלת משכנתאות הפוכות?

על פניו המצב נראה די ברור – פונים לגוף שמספק משכנתא שכזו ומקבלים את ההלווה על פי הגיל של מי שמבקש אותה. זה נשמע קל מאוד, אך גם במקרה של משכנתא הפוכה השוואת מחירים פוטנציאליים של הלוואות זה שלב שאסור לוותר עליו. היועצים של משכנתא גורו יוכלו לעזור לכם לוודא את כדאיות לקיחת ההלוואה הזו, ובמידה שיתברר כי היא לא תשתלם לכם, אנחנו נעזור לכם לחפש אלטרנטיבות שיהיו משתלמות יותר עבורכם ועבור ילדיכם בהתאם למצבכם האישי והכלכלי.

אנו באתר משכנתא גורו למשכנתאות עומדים כאן לשירותך בכל הנושאים הקשורים למשכנתא בכלל ומשכנתא הפוכה בפרט. במקרה ויש לך שאלות נוספות, אתה מוזמן לפנות אלינו בכל עת ללא שום עלות או התחייבות. השאר את פרטי ההתקשרות עמך באתר ויועץ משכנתא מומחה מטעמינו יחזור אליך בהקדם