משכנתא על נכס קיים לכל מטרה

אחוזי המימון האפשריים לכל מטרה במשכנתא על נכס קיים

זה בשביל שיפוצים שהזנחתם יותר מדי זמן, אולי כדי לעזור לילד לקנות את הדירה הראשונה שלו ואולי פשוט כדי לכסות חובות שנצברו. במקרה של משכנתא לכל מטרה, שהיא הלוואה שאינה מיועדת לרכישת נכס חדש, ניתן לקבל מימון של עד 50% משווי הנכס, כולל המשכנתא הקיימת אם ישנה. כלומר, אם יש על הנכס משכנתא קיימת, יש לקחת בחשבון את יתרת החוב הנוכחית ולקזז אותה מהסכום הכולל שניתן ללוות.

אז ככה – אם יש לך נכס קיים עם משכנתא קיימת, אפשר לקבל עד 50% משווי הנכס, כולל המשכנתא הנוכחית. המשמעות היא שהבנק יבדוק כמה הנכס שלך שווה כיום, יקזז את יתרת המשכנתא שאתה חייב, ויחשב כמה עוד כסף אפשר לתת לך. אם אין לך משכנתא על הנכס, זה אפילו יותר פשוט – תקבל עד חצי מהשווי הנוכחי שלו. שווה. 

טכנית, כאשר מדובר במשכנתא על נכס קיים למטרת דיור, ניתן לקבל עד 70%-75% מערך הנכס, תלוי בתנאי השוק ובשווי הנכס. אם מדובר בנכס יחיד בבעלות הלווה, מדובר בתנאים נוחים יחסית. עם זאת, אם מדובר בנכס נוסף בבעלות הלווה, גובה המימון מוגבל ל-50% משווי הנכס, בהתאם להוראות בנק ישראל. מגבלה זו נועדה להקטין את הסיכון הפיננסי של הבנקים במקרים של ירידת ערך הנכסים.

לדוגמה, אם לנכס יש שווי של מיליון ש”ח, ויתר המשכנתא הקיימת עומד על 300,000 ש”ח, ניתן יהיה לקבל הלוואה נוספת לכל מטרה בגובה של 200,000 ש”ח בלבד, כדי לא לעבור את תקרת 50% מערך הנכס הכולל.

הלוואה בדמות משכנתא על נכס קיים לכל מטרה

משכנתא על נכס קיים לכל מטרה היא כלי פיננסי שהפך פופולרי בשנים האחרונות בישראל. זהו סוג של הלוואה המאפשר לבעלי נכסים להוציא הלוואה נוספת כנגד שווי הנכס שלהם, כאשר המטרה אינה מוגבלת לרכישת נכס חדש. במילים אחרות, מדובר במנגנון שמאפשר להשתמש בנכס הקיים כביטחון להלוואה לכל מטרה, בין אם מדובר בשיפוצים, מימון השכלה, כיסוי חובות או אפילו מימון חופשה חלומית.

בוא נעשה לך את זה פשוט: זה פתרון שמאפשר לך לקבל סכום כסף גדול יחסית, עם ריבית נמוכה יותר בהשוואה להלוואות אישיות אחרות. הבנק מרגיש בטוח יותר לתת לך את הכסף כי יש לו את הנכס שלך כבטוחה. מצד שני, כן, יש את הסיכון – אם לא תעמוד בתשלומים, הנכס שלך בסכנה. אז כדאי לחשוב על זה טוב טוב לפני שאתה חותם על המסמכים.

מהי משכנתא על נכס קיים?

משכנתא על נכס קיים, הידועה גם כמשכנתא שנייה, היא הלוואה הנלקחת כנגד שווי הנכס של הבעלים. אם הנכס מוערך בשווי גבוה מהמשכנתא המקורית שנותרה לשלם, ניתן לבקש מהבנק להלוות סכום נוסף תוך שימוש בנכס כביטחון. הסכום הנוסף הזה יכול לשמש למגוון רחב של מטרות, לפי בחירת בעל הנכס. אמרנו לך שזה פשוט. 

היתרון המרכזי של משכנתא מסוג זה הוא בריבית הנמוכה יחסית שמוצעת על הלוואות מבוססות נכס, בהשוואה להלוואות אישיות שאינן מבוססות על נכס בטחון. מכיוון שהבנק יודע שיש לו את הנכס כבטוחה, הסיכון שלו קטן, והוא יכול להציע תנאים נוחים יותר.

אבל אל תשכח – לפני שאתה עושה צעד כזה, כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתא מקצועי, כמו רישרד הננפלד (למה? אתה כבר אמור לדעת את התשובה: כי הוא יוכל לעזור לך להבין בדיוק מה ההשלכות, איך למקסם את התנאים שאתה מקבל ואיך להימנע מסיכונים מיותרים!).

למי מיועדת המשכנתא על נכס קיים?

משכנתא על נכס קיים מתאימה לאנשים שמחזיקים בנכס בבעלותם ושיש להם יכולת החזר טובה. במקרים רבים, מדובר באנשים שצברו ערך בנכס שלהם לאורך השנים, וזקוקים למזומנים לצרכים שונים. לדוגמה, בעלי דירה שצברו בה הון עצמי משמעותי יוכלו להשתמש בחלק מההון הזה כדי לממן שיפוץ גדול, לעזור לילדיהם ברכישת דירה או אפילו להשקיע בעסק חדש. (מברוק).

ההלוואה יכולה להתאים גם לאנשים שמעוניינים לשפר את תנאי ההלוואות הקיימות שלהם על ידי איחוד חובות במסגרת משכנתא אחת, בעלת ריבית ותנאים נוחים יותר.

כיצד מחשבים את גובה המשכנתא על נכס קיים לכל מטרה?

גובה המשכנתא שניתן לקחת על נכס קיים תלוי במספר גורמים מרכזיים – אל תיבהל, כי זה פחות מסובך ממה שחשבת:

1. שווי הנכס: ככל ששווי הנכס גבוה יותר, כך ניתן לקבל משכנתא גדולה יותר. הבנקים בדרך כלל מאפשרים לקחת עד 50% משווי הנכס לצורך הלוואה נוספת.
2. היתרה הקיימת על המשכנתא: אם כבר קיימת משכנתא על הנכס, הבנק יבדוק את יתרת החוב הקיימת ויחשב את ההלוואה הנוספת בהתאם להערכת השווי הנוכחית.
3. יכולת ההחזר: יכולת ההחזר של הלווה היא קריטית. הבנק יבחן את ההכנסות, ההוצאות וההתחייבויות הקיימות של הלווה כדי לוודא שהוא יוכל לעמוד בתשלומי המשכנתא החדשה.
4. מטרת ההלוואה: הבנק עשוי לשאול לגבי מטרת ההלוואה (לא לשקר!),, על אף שמדובר בהלוואה לכל מטרה. במקרים מסוימים, השימוש בכספים למטרות מסוימות עשוי להשפיע על תנאי ההלוואה.

מהם התנאים לקבלת משכנתא על נכס קיים?

כדי לקבל משכנתא על נכס קיים, יש לעמוד במספר תנאים בסיסיים:

• בעלות על נכס: ההלוואה ניתנת לבעלי נכסים בלבד. הבעלות על הנכס חייבת להיות רשומה ברשות מקרקעי ישראל או בטאבו.
• שווי הנכס: על הנכס להיות בעל שווי גבוה מספיק כדי לשמש כביטחון להלוואה. הבנק ידרוש שמאי מוסמך שיעריך את הנכס, ועל פי הערכה זו ייקבע הסכום שניתן להלוות.
• היסטוריית אשראי טובה: היסטוריית אשראי חיובית תסייע בקבלת ההלוואה בתנאים טובים יותר. הבנק יבדוק את היסטוריית האשראי של הלווה ויוודא שאין בעיות או תשלומים שלא כובדו בעבר.  ביקשו ממך “דירוג אשראי” ולא היסטוריית אשראי? תכלס זה אותו דבר. 
• יכולת החזר: כמו בכל הלוואה, היכולת להחזיר את ההלוואה היא גורם מפתח. הבנק יבצע בדיקות פיננסיות כדי לוודא שהלווה יוכל לעמוד בתשלומים לאורך זמן.

מה היתרונות והחסרונות של משכנתא על נכס קיים?

יתרונות:

1. ריבית נמוכה: בהשוואה להלוואות אישיות או הלוואות ללא ביטחונות, הריבית על משכנתא מבוססת נכס היא בדרך כלל נמוכה יותר.
2. סכומים גבוהים יותר: מאחר שההלוואה מבוססת על שווי הנכס, ניתן לקבל סכומים גבוהים יותר מאשר בהלוואות אחרות.
3. גמישות בשימוש בכספים: ההלוואה ניתנת לכל מטרה, כך שניתן להשתמש בכספים לכל צורך שיבחר הלווה  (רק תעשה את זה בחוכמה).

חסרונות:

1. סיכון לנכס: במידה והלווה לא יעמוד בתשלומי ההלוואה, הבנק עשוי לעקל את הנכס.
2. הוצאות נוספות: תהליך קבלת ההלוואה כרוך בעלויות נוספות כמו תשלום לשמאי, דמי פתיחת תיק ועלויות משפטיות.
3. חוב נוסף: יש לזכור שהלוואה נוספת היא התחייבות פיננסית נוספת שעלולה להכביד על התקציב המשפחתי.

שימוש בנכס קיים ובמשכנתא בתור כלי פיננסי לכל מטרה

משכנתא על נכס קיים לכל מטרה היא כלי פיננסי חזק שמאפשר לבעלי נכסים למנף את ההון שהם צברו לטובת מטרות מגוונות. 

עם זאת, כמו כל הלוואה, חשוב לשקול היטב את היתרונות והחסרונות, לוודא שיש יכולת החזר ולעבור את התהליך בצורה מחושבת ואחראית  (אחריות זה אתה הרי). הבנת התנאים והאפשרויות שעומדות בפני הלווים היא קריטית להצלחה בניהול נכון של ההלוואה ולמניעת סיכונים מיותרים.

מי מעניק משכנתא לכל מטרה?

משכנתא לכל מטרה אינה מוגבלת רק לבנקים. למרות שהבנקים הם הגופים המרכזיים בשוק המשכנתאות, קיימות אפשרויות נוספות לקבלת משכנתא מגופים חוץ-בנקאיים וגופים מוסדיים כגון חברות ביטוח. כל אחד מהגופים האלו מציע תנאים שונים מבחינת הריבית והמסלולים, כאשר גופים חוץ-בנקאיים לעיתים מציעים תנאים גמישים יותר בהשוואה לבנקים, בעיקר בנוגע למימון גבוה יותר או למקרים שבהם ישנם סיכונים גבוהים יותר מבחינת יכולת החזר. עם זאת, הריביות בגופים חוץ-בנקאיים לרוב יהיו גבוהות יותר, בגלל הסיכון המוגבר שהם נוטלים על עצמם.

מימון של עד 85% מערך הנכס ניתן להשיג גם כן, אך לרוב מדובר במשכנתאות חוץ בנקאיות, שבאות עם ריביות גבוהות יותר ודרישות ביטחונות מחמירות יותר. יש לשים לב כי מימון בגובה כזה יקר יותר, והוא עשוי להיות מתאים בעיקר למקרים שבהם יש צורך דחוף בכסף ולא ניתן להשיג מימון בתנאים טובים יותר.

“אני זוכר את הפעם הראשונה שבה שקלתי לקחת משכנתא לכל מטרה. זה היה כשהבן הגדול שלי עמד לפני לימודים באוניברסיטה בחו”ל, והבנתי שהמימון הדרוש יעלה הרבה יותר ממה שחשבתי. היה לי נכס ללא משכנתא, והתחלתי לברר את האפשרויות שלי. הבנק שלי הציע תנאים טובים, אבל הם היו קשוחים מאוד בנוגע ליכולת ההחזר והציעו מימון נמוך יחסית. כאן בדיוק נכנס לתמונה יועץ המשכנתאות שלי, רישרד הננפלד, שהמליץ לי לשקול גם גופים חוץ-בנקאיים”, מספר לנו יגאל לקוח של רישרד הננפלד.

ריביות על משכנתא לכל מטרה

אז מה למדנו? בעיקר הריבית על משכנתא לכל מטרה היא לרוב גבוהה יותר מאשר על משכנתא לרכישת דירה, בשל הסיכון המוגבר שהבנק נוטל כאשר המטרה של ההלוואה אינה לרכישת נכס נדל”ני. בממוצע, ההפרש נע בין 1.5% ל-4% יותר מריביות המשכנתא הרגילה.

הריבית שנקבעת תלויה במספר גורמים, כולל היסטוריית האשראי של הלווה, גובה המשכנתא ביחס לערך הנכס, והמשא ומתן שנערך עם הבנק או הגוף המוסדי. חשוב לציין שההבדל בריביות בין הבנקים לגופים החוץ-בנקאיים נובע במידה רבה מהסיכון שהגופים האלו נוטלים על עצמם. בנקים לרוב מציעים ריביות נמוכות יותר, מכיוון שהם מאשרים הלוואות ללקוחות עם פרופיל סיכון נמוך יחסית.

“בהתחלה הייתי סקפטי, כי תמיד אמרו לי שעדיף לעבוד עם הבנקים. אבל אחרי שהתחלתי לבדוק את ההצעות של כמה חברות ביטוח וגופים חוץ-בנקאיים, הבנתי שיש להם גם יתרונות. אחד הגופים האלו הציע לי מימון גבוה יותר, וזה בדיוק מה שהייתי צריך באותו הרגע. כמובן, הריבית הייתה קצת יותר גבוהה, אבל הבנתי שזה שווה את זה, במיוחד כשמדובר בצורך דחוף כמו שהיה לי”, ממשיך יגאל. 

עלויות נוספות במשכנתא לכל מטרה

מעבר לריבית, ישנן עלויות נוספות שכדאי לקחת בחשבון בעת לקיחת משכנתא לכל מטרה:

• פתיחת תיק: בבנקים העלות עומדת על כ-360 ש”ח, אך במשכנתאות חוץ בנקאיות העלות עשויה להגיע לאלפי שקלים ואף יותר.
• שמאות: בבנקים, מחיר השמאות נע בין 500 ל-1,000 ש”ח, בהתאם לסוג הנכס. בגופים חוץ-בנקאיים, העלות עשויה להיות גבוהה יותר, בסדר גודל של 2,000 עד 4,000 ש”ח. לעיתים יש דרישה לשמאות מורחבת (תקן 19), שעולה אף יותר, כ-4,000 ש”ח.
• עלויות נוספות: כמו בכל תהליך של משכנתא, יש לקחת בחשבון עלויות משפטיות, רישום נכסים, ולעיתים גם ביטוחים נוספים שהבנק או הגוף החוץ-בנקאי עשויים לדרוש.

פריסת המשכנתא על נכס קיים לכל מטרה

תקופת ההחזר במשכנתא לכל מטרה נעה בין 20 ל-30 שנה, תלוי בגוף המלווה ובמטרת ההלוואה (כבר הזכרנו שכדאי להיות מסודרים?). בנקים שונים מציעים תקופות החזר שונות בהתאם לסוג המשכנתא והמטרה לשמה נלקחה ההלוואה. שימו לב: בנקים מסוימים עשויים להגביל את תקופת ההחזר ל-20 שנה במקרה שההלוואה מיועדת למטרות ספציפיות כמו השקעה בעסק או פירעון חובות, בעוד אחרים יאפשרו פריסה ארוכה יותר עד ל-30 שנה.

מסלולי המשכנתא לכל מטרה על נכס קיים

המסלולים המוצעים למשכנתא לכל מטרה זהים ברובם למסלולי המשכנתא הרגילים, אך ישנם מספר הבדלים קטנים שחשוב להיות מודעים אליהם.

• מסלול פריים: מסלול זה מבוסס על ריבית הפריים, שהיא ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח קבוע של 1.5%. היתרון במסלול זה הוא שאין הצמדה למדד ואין קנסות בגין פירעון מוקדם, אך החיסרון הוא שהריבית עשויה להשתנות בתדירות גבוהה, מה שעלול לגרום לתנודתיות בהחזר החודשי.
• ריבית קבועה לא צמודה (קל”צ): מסלול זה מעניק יציבות מוחלטת בהחזר החודשי, אך הריבית גבוהה יחסית. זהו המסלול היציב ביותר, אך עלול להיות יקר יותר אם הריביות בשוק יורדות.
• ריבית קבועה צמודה למדד: מסלול זה מציע ריבית קבועה לאורך כל חיי המשכנתא, אך הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן. עלייה במדד יכולה להגדיל את ההחזר החודשי לאורך הזמן.
• ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה: ריבית במסלול זה משתנה כל 5 שנים, ונקודת שינוי הריבית מאפשרת פירעון מוקדם ללא קנס. מדובר במסלול שמציע יציבות יחסית עם גמישות, אך יש לקחת בחשבון את השינויים האפשריים בריבית.
• ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד: כמו במסלול הקודם, אך עם הצמדה למדד המחירים לצרכן. מדובר במסלול עם ריבית נמוכה יותר, אך עם סיכון להגדלת ההחזר החודשי בשל עליות במדד.

לסיכום, משכנתא על נכס קיים לכל מטרה היא כלי פיננסי חזק ויעיל, שמאפשר לבעלי נכסים למנף את ההון הקיים שלהם לצרכים מגוונים. אך יחד עם היתרונות, יש להיות מודעים לכל העלויות הנלוות, לסיכונים הקיימים ולדרישות של הבנקים או הגופים החוץ-בנקאיים. 

“תוך כמה ימים כל התהליך הסתדר והכסף היה בחשבון שלי. זו הייתה הקלה עצומה לדעת שהבן שלי יוכל להתחיל את הלימודים בזמן ושלא אצטרך לדחות את התוכניות שלו. מה שאני לוקח מהחוויה הזו הוא כמה חשוב לעבוד עם יועץ שמבין את כל האופציות בשוק ויכול להכווין אותך בצורה מקצועית בין הבנקים לגופים החוץ-בנקאיים. לפעמים הפתרון המושלם נמצא דווקא איפה שלא חשבת לחפש”, מסכם יגאל לקוח וותיק שלנו.