העברת דירה במתנה עם משכנתא

החוק בישראל מחייב הקפדה על תנאים מסוימים לפני כל סוג של העברת דירה. אבל מה קורה אם רוצים להעביר את הדירה תוך כדי שעדיין יש על שמה הלוואה פעילה, מול מי מבצעים את הפעולה ואיך עושים את זה נכון? הנה כל התשובות

היתרונות והחסרונות של העברת דירה

יש כמה שיקולים שכדאי להתייחס אליהם בנוגע להעברת דירה. עוד לפני שבודקים האם מדובר על דירה על משכנתא או על נכס שאין עליו אף סוג של התחייבות, חייבים להכיר את היתרונות והחסרונות של המהלך. כמו כן, יש להביא בחשבון את ההשפעה של העברת דירה על האופן שבו רשויות המס תופסות את העסק ואת הנישומים. בטווח הארוך, ההשפעה הזו עשויה להטות את הכף מבחינת השאלה האם בכלל מדובר על פעולה משתלמת כלכלית.

מבחינת החוק, העברת דירה המתבצעת בצורה תקינה היא עסקת נדל”ן לכל דבר ועניין. זה אומר שהחוק מתייחס אל העברת דירה בדיוק כמו שהוא מתייחס לכל עסקה של קנייה או מכירה של נכס.

היתרון

הוא שניתן להעביר את הבעלות וכך למשל לתת לילדים את הדירה במתנה.

החיסרון

הוא שחייבים לדווח לרשות המיסים, למלא טפסים ולהשלים חובות בירוקרטיות.

משכנתא כסימן לשליטה בנכס

ההיבט החשוב ביותר סביב דירה במתנה עם משכנתא שאותה בוחרים להעביר לקרובי משפחה הוא מבחן השליטה. מבחינת מס הכנסה, מי שמשלמים את המשכנתא הם אלו ששולטים בנכס. אז אם רוצים להשלים את התהליך באופן חוקי, חייבים להעביר גם את תשלומי המשכנתא על הדירה למי שמקבלים אותה במתנה. 

במילים אחרות, מס הכנסה בודק כל עסקה של העברת דירה במתנה לפי מבחן השליטה. מטרת המבחן היא לברר האם העברת הדירה אכן בוצעה בצורה כנה, או שמדובר על עסקה פיקטיבית שהמטרה שלה היא לחסוך תשלומי מיסים. בשביל להשלים את המבחן, מס הכנסה בוחן מי בעל השליטה בנכס ומי משלם את המשכנתא. 

אם למשל אב בוחר להעביר לביתו את הדירה במתנה אבל ממשיך לשלם את המשכנתא, מס הכנסה יראה בו כגורם היחיד שעדיין שולט בנכס. במקרים כאלה העברת הדירה לא תיחשב כעסקה מבחינת מס הכנסה ולא יחולו עליה ההטבות עבור הצדדים המעורבים. 

העברת דירה במתנה עם משכנתא – טיפים 

היכרות עם האופן שבו בנוי החוק יכולה לעזור לצד המקבל והנותן להחליט בצורה מבוססת יותר לגבי השאלה איזו דירה לתת במתנה. כך למשל מי שמקבלים את הדירה במתנה הופכים להיות מוגבלים מבחינת השתתפות במכרזים של מחיר למשתכן או דירה בהנחה, לכן יכול להיות שלא מדובר על עסקה משתלמת מבחינתם. 

יתרה על כך, דירה שרשומה על שם מי שקיבלו אותה במתנה נחשבת מאותו רגע לשלהם לכל דבר ועניין – לרבות אם הם רוצים לקבל הקלות מיסוי בקניית דירה שנייה, לצורך הצהרות הון או במסגרת דיווחים למס הכנסה. מעבר לכך, מקבלי הדירה במתנה שמתכננים להתחתן אולי צריכים לחשוב בחיוב על חתימה על הסכם ממון.

מבחינת העברת דירה בתוך המשפחה, יש לזכור שרק המעגל הקרוב של הורים וילדים, בני זוג או אחים מקבלים ברוב המקרים את הפטור ממס שבח ואת ההנחה במס רכישה. במקרים אחרים של מעגלים רחוקים יותר, כמו למשל דוד מול אחיין, ייתכן ויהיה צורך לערב עורך דין מקרקעין ולבדוק כל מקרה לגופו.