כל מה שצריך לדעת על משכנתא ממונפת

אחת לכמה זמן אנו עדים להתערבות מצד בנק ישראל בשוק המשכנתאות במטרה לצנן מעט את ההתלהבות של הלווים לקחת משכנתא גבוהה, וכדי ליצור מגבלות חדשות המקשות על רוכשי הדירות מצד אחד, ועל הבנקים מצד שני. משבר הסאב פריים בשנת 2008 עדיין נמצא בתודעה של הגורמים המקצועיים בענף הבנקאות, לכן כחלק מהמגמה של בנק ישראל לצנן את שוק הדיור בארץ ואת שוק המשכנתאות, הבנק הטיל את המגבלה הידועה בשם מגבלת המשכנתא הממונפת.

זוג חותמים על ביטוח משכנתא בבנק

מהי משכנתא ממונפת?

על פי בנק ישראל משכנתא נחשבת להלוואה ממונפת בהתקיים שני התנאים הבאים:

  • הלווה מתחייב למשכנתא מעל סכום של 800,000 ₪.
  • הלווה לוקח משכנתא בתנאי 60% מימון או למעלה מכך.

כלומר, בנק ישראל מגדיר את המשכנתא כממונפת אם שני התנאים התקיימו, כלומר הלווה לוקח משכנתא בסכום של יותר מ- 800,000 ₪ ומתחייב להלוואה של יותר מ- 60% מימון משווי הנכס. אם אתם לוקחים משכנתא בגובה 900,000 ₪ המהווים פחות מ- 60% מימון, הרי המשכנתא שלכם אינה ממונפת לפי בנק ישראל, לכן ההגבלות החדשות יחס של הבנק אינן חלות עליכם.

מהם התנאים המגבילים על משכנתא ממונפת?

בנק ישראל פועל במקביל למשרדי הממשלה במטרה לצנן במעט את שוק הדיור בארץ. מחירי הנדל"ן ממשיכים רק לעלות למרות כל ההבטחות והתכניות השונות של המדינה, לכן, כדי להפחית סיכונים במערכת הבנקאות וכדי למנוע מלווים לקחת משכנתא מסוכנת, החליט בנק ישראל להטיל מגבלות על משכנתא ממנופות הנחשבות לבעלות סיכון רב.

למעשה, כחלק מתהליך הסקת המסקנות בעקבות משבר הסאב פריים בארה"ב בשנת 2008, הבינו בבנק ישראל כי יש להקשות על הבנקים לתת משכנתאות מסוכנות, וזאת כדי למנוע את קריסת מערכת הבנקאות במידה ומשבר כלכלי חדש יפרוץ או במידה והריבית במשק תעלה באופן משמעותי. ראוי לציין כי לנוכח הריבית הנמוכה במשק לווים רבים מנצלים את הריבית הנמוכה ומתחייבים למשכנתאות גבוהות יותר לתקופת זמן ארוכה של 25-30 שנה.

לכן, בנק ישראל החליט להגביל הלוואות ממונפות, ובמסגרת החלטה זו הוא קבע כי הלווים שהמשכנתא שלהם נקבעה כממונפת יוכלו לבחור בתמהיל המשכנתא שלהם מסלולים בריבית משתנה עד לשיעור של 25% מכלל ההלוואה. כדאי לדעת כי גם מסלול בריבית משתנה כל חמש שנים הנחשב לפופולרי במיוחד במציאות הנוכחית, גם הוא נכלל במסגרת ההגבלות על מסלולי ריבית משתנה.

בנוסף, בנק ישראל מגביל את הבנקים למשכנתאות ומאפשר להם להעניק הלוואות ממונפות לצרכי רכישת דיור בתמורה להקצאת הון לצרכי ניהול סיכונים. מגבלה זו על הבנקים מייקרת את המשכנתאות מאחר והבנק נדרש להקצות בצד הון גבוה, וכתוצאה מההפסדים לכאורה שנגרמים לו בעקבות הקצאת ההון הוא מפצה את עצמו בעזרת ריביות גבוהות יותר על לוקחי המשכנתאות.

כיצד משפיעה מגבלת המשכנתא הממונפת על הלווים?

כאמור, מגבלת המשכנתא הממונפת גורמת לייקור ריביות מאחר והבנק חייב לפצות את עצמו, אך סיבה נוסת היא מגבלת הבחירה במסלולי ריבית משתנה. במצב הנוכחי במשק הישראלי בו הריבית נמצאת בשפל חסר תקדים, רוב הלווים מעוניינים להרכיב תמהיל משכנתא הכולל מסלולים של ריבית משתנה. בגלל המגבלה על משכנתא ממונפת, הלווה חייב לבחור מסלולים יקרים יותר כמו משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן.

למעשה, הלווה חייב בגלל מגבלת המשכנתא הממונפת להרכיב תמהיל משכנתא הכולל 75% בריבית קבועה צמוד או לא צמודה, מסלולים אלה יקרים יותר בהשוואה למסלולי הריבית המשתנה, לכן הלווה נדרש לתשלומי החזר גבוהים יותר ומתחייב למשכנתא יקרה יותר.

לנסות להימנע ממשכנתא ממונפת

חשוב כי כל לווה יבין כי כאשר נקבע כי ההלוואה שלו היא משכנתא ממונפת עליו להחזיר יותר כסף לבנק ועליו להתחייב למשכנתא פחות כדאית. לכן, מומלץ בעזרת יועץ משכנתאות מנוסה לקחת משכנתא שלא תוגדר כהלוואה ממונפת. למעשה, כדי להתחמק ממגבלת המשכנתא הממונפת יש לגייס יותר הון נזיל כדי להפחית את גובה המשכנתא ולהגיע למצב בו ההלוואה נמוכה מ- 800,000 ₪. בנוסף, כדאי לנסות ולהוציא תעודת זכאות ממשרד הבינוי והשיכון מאחר ומגבלת המשכנתא ההמונפת אינה חלה על משכנתא בתנאי זכאות.

נקודה נוספת שיש להתייחס אליה היא יכולת ההחזר החודשית, במידה והבנק בבדיקותיו מגלה כי הלווה מתחייב להחזר חודשי גבוה מדי הוא לרוב יכריז על ההלוואה כמשכנתא ממונפת, לכן היא תהיה יקרה יותר. יש לנסות ולהימנע מהתחייבות למשכנתא ממונפת, לכן חשוב לפנות לגורם מקצועי ומנוסה כדי לקבל הסברים מפורטים ולבחור בתמהיל משכנתא מיטבי ללא המגבלות המייקרות את ההלוואה.

לשאלות נוספות ולמידע חשוב על משכנתא ממונפת, השאירו פרטים באתר וצוות המומחים של משכנתא גורו יחזור אליכם במהרה.