איך אתה מחשב את תשלומי המשכנתא?

באמצעות מחשבון משכנתא תוכל להעריך כמעט במדויק את תשלומי ההלוואה החודשיים לאורך כל התקופה, יש לדעת מראש מהו סכום ההלוואה, תקופת ההחזר וריבית חודשית.

איך לחשב תשלום משכנתא ביד?

חישוב משכנתא ביד משתנה בהתאם לשלושה פרמטרים עיקריים המשפיעים על גובה ההחזר החודשי – סכום המשכנתא, ריבית ותקופת ההלוואה. ככל שסכום המשכנתא גבוה יותר ותקופת ההלוואה ארוכה יותר, כך המשכנתא מתייקרת מאחר וחלק ניכר ממנה הוא תשלום הריבית.

להמחשת הנושא נניח ואתם מעוניינים לקחת משכנתא בסכום של 600,000 ₪ לתקופה של 20 שנה לפי ריבית בגובה 3%. בעזרת מחשבון משכנתא או גיליון אקסל ושימוש בפונקציית PMT תוכלו לגלות כי החזר הריבית הוא כ-198,620 ₪, כלומר תשלומי הריבית מהווים כשליש מהמשכנתא. ככל שתקצרו את תקופת המשכנתא תוכלו לקבל מהבנק ריבית נמוכה יותר ולהחזיר פחות כסף.

מה קובע את גובה ההחזר על המשכנתא?

גובה המשכנתא שלקחתם ואחוז המימון:
גובה המשכנתא המקסימלי שתוכלו לקבל מהבנק הוא 75% משווי הדירה וגם זאת רק על דירה ראשונה כלומר בעולם מושלם בו יש מלא דירות במיליון ש”ח, על דירה כזאת תוכלו לקבל מהבנק רק 750,000 ש”ח כלומר בלי 25% מכיסכם (250 אלף ש”ח) לבנק אין מה לעשות איתכם וזה עוד בעולם מושלם. באופן כללי אל תקחו משכנתא עם החזר חודשי גבוה משליש מההכנסות שלכם לאחר התשלומים הידועים לכם (מיסים, חובות, גני ילדים וכו’…)

אחוז מימון הכוונה ליחס באחוזים בין גובה המשכנתא לשווי הבית.
ככל שאנחנו לוקחים משכנתא שהיא אחוז גבוהה יותר מערך הדירה כך נשלם אחוז ריבית גבוהה יותר כלומר ככל שתביאו איתכם יותר כסף “מהבית” תשלמו פחות.

הריבית קופצת לפי מדרגות של אחוזי מימון לכן משתלם לבדוק מה הן המדרגות המוצעות בכל בנק וכך להחליט על הסכום שתיקחו כך שיהיה הכי קרוב למדרגה הבאה אך לא יעבור אותה. חיסכון שיכול להתבטא במאות אלפי שקלים.

לדוגמה אם הריבית “קופצת” ב- 75% והמדרגה לפניה היא ב-65% אולי שווה לקחת כמה אלפים פחות.

משך הזמן עליו פרסנו את המשכנתא:

ככל שתפרסו ליותר שנים התשלום החודשי יקטן אבל תשלמו יותר ריביות.
תשלום הריבית יכול להכפיל את עצמו אם תמתחו את המשכנתא ליותר מדי לכן חשוב שתבינו בדיוק כמה אתם יכולים לשלם כדי לקצר את תקופת המשכנתא ככל הניתן.

תמהיל משכנתא וריבית:

משכנתא זאת הלוואה אחת גדולה שמורכבת מכמה מסלולים.
אם אני לוקח מיליון ש”ח אני יכול לקחת 300 אלף ממסלול אחד, 300 ממסלול אחר ו-400 אלף במסלול שלישי וזה נקרא תמהיל משכנתא. לכל מסלול תנאים וריבית משלו, ריבית כידוע היא המחיר של הכסף והסיבה היחידה שמישהו מוכן לשלם לנו על הדירה.

איך עובדת הנוסחה לחישוב תשלומי המשכנתא?

בגדול, הנוסחה לחישוב תשלומי משכנתא מורכבת משלושה חלקים עיקריים, החלק הראשון הוא ריבית שנתית (rate), את הריבית יש לחלק ל-12 חודשים, החלק השני הוא תקופת ההלוואה, יש להכפיל את תקופת המשכנתא בשנים ב-12 כדי לקבל את מספר תשלומי ההחזר לפי חודשים, החלק השלישי הוא סכום ההלוואה בערכים של היום.

מחשבון משכנתא מבוסס על נוסחה מתמטית לחישוב החזר חודשי צפוי לפי ריבית חודשית, סכום ההלוואה ותקופת ההחזר. עם זאת, חשוב לדעת כי נוסחה בסיסית אינה כוללת שינויים במדד המחירים לצרכן או שינויים בריבית, לכן הנוסחה נועדה רק להמחשה וכסימולציה על מנת להשוות בין שיטות החזר ומסלולים שונים.

מהי הנוסחה לחישוב תשלומי המשכנתא?

הנוסחה לחישוב תשלומי המשכנתא היא: =PMT(rate, nper,pv,[fv],[type])

בנוסח יש להקליד שלושה נתונים עיקריים- ריבית חודשית (rate), תשלומי החזר (nper), סכום ההלוואה (pv).

כדי להבין זאת כדאי להיעזר באקסל, הגיליון האלקטרוני מציע את פונקציית PMT, וכדי להמחיש שימוש בפונקציה נניח ואנו לוקחים משכנתא בגובה 600,000 ₪, לתקופה של 20 שנה, כלומר 240 תשלומי החזר חודשיים, לפי ריבית של 3.5%, הנוסחה נראית כך:

=PMT(3.5%/12,20*12,-600,000)

לפי הנתונים בדוגמא, ההחזר החודשי הוא 3,479 ₪.