כמה זמן לוקח לקבל משכנתא?

כמה זמן לוקח לקבל משכנתא – תלוי מי אתם ואת מי שואלים

התשובה הקצרה? בין שבועיים לשלושה במקרים הטובים, אבל אם הדברים מסתבכים, זה יכול לקחת גם חודשיים-שלושה. כשיש לכם הכנסה יציבה, היסטוריית אשראי טובה והון עצמי מסודר, הבנקים יאשרו את המשכנתא מהר יותר, כי מבחינתם אתם לקוחות "סולידיים" שאין להם סיבה לחשוש מהם. 

לעומת זאת, אם יש מה שנקרא "חורים" בדו"חות הבנקאיים שלכם, בעיות בהוכחת הכנסה או שהנכס לא רשום בטאבו כמו שצריך – תכינו את עצמכם להמון ניירת, טלפונים וריצות. הדרך הכי טובה לקצר את התהליך היא להגיע מוכנים: לדעת מראש כמה כסף אתם צריכים, לוודא שיש לכם את כל המסמכים ולפנות לכמה בנקים במקביל כדי לזרז את התהליך.

1. הגדרת סכום המשכנתא: השלב הראשוני שיכול לחסוך זמן

לפני שאתם רצים לבנק, כדאי לדעת בדיוק כמה כסף אתם צריכים ולא להיתקע אחר כך על חישובים ועיכובים מיותרים. חוץ ממחיר הדירה, תזכרו שיש גם הוצאות נלוות כמו מס רכישה, עו"ד, מתווך, שיפוצים, ריהוט ואפילו הובלה – וכל אלה צריכים להיכנס לתקציב מראש. 

גובה ההון העצמי שלכם משפיע ישירות על מהירות קבלת המשכנתא – ככל שיש לכם יותר כסף מהבית, הבנק לוקח על עצמו פחות סיכון ולכן יאשר את ההלוואה מהר יותר. מי שמביא 40%-50% הון עצמי סוגר תהליכים הרבה יותר מהר ממי שמביא 25% בקושי. 

גם יכולת ההחזר החודשית קריטית – הבנקים רוצים לוודא שאתם לא תקרסו כלכלית, ולכן אם ההחזר חונק אתכם כבר מההתחלה, הם יעשו לכם חיים קשים באישור ההלוואה. כלל אצבע? תוודאו שההחזר לא עובר שליש מההכנסה שלכם, אחרת תמצאו את עצמכם מסתבכים עם אישור המשכנתא.

2. הגשת בקשה לאישור עקרוני: כך עושים זאת נכון

אם הכול הולך חלק, אפשר לקבל אישור עקרוני תוך 24-48 שעות. זה שלב קריטי כי בלי אישור כזה, אין בכלל על מה לדבר – הוא כמו "כרטיס כניסה" לעולם המשכנתאות. 

במקרים פשוטים, כמו אצל שכירים עם הכנסה קבועה ונכס בלי בעיות רישום, האישור יכול להגיע ממש מהר. אבל אם אתם עצמאים, עם הכנסות משתנות, או שהדירה שאתם קונים רשומה על שם סבתא רבתא שלכם – תתכוננו לשבועות של ניירת והמתנה. 

כדי לזרז את העניין, עדיף להגיש בקשה אונליין – כמעט כל הבנקים מאפשרים את זה היום, וזה חוסך זמן משמעותי. מי שמתעקש להגיע פיזית לסניף יכול למצוא את עצמו מחכה לפגישה שבוע ויותר, במיוחד אם מדובר בבנקים עמוסים. 

כמה זמן תקף האישור העקרוני ואיך זה משפיע על המשך התהליך?

אז קיבלתם אישור עקרוני – מעולה! אבל אל תתלהבו יותר מדי, כי השעון מתחיל לרוץ מהר:

ריבית פריים

לחצו לפרטים

מחזור משכנתא לחיסכון מיידי של כסף

לחצו לפרטים

מחשבון משכנתא

לחצו לפרטים

• האישור תקף ל-24 ימים בלבד, ואם לא תתקדמו בזמן, הבנק יכול לשנות את התנאים או אפילו לבטל אותו.
• מה עושים מיד אחרי שקיבלתם אישור? מתחילים לעבוד מהר – סוגרים חוזה על הדירה, דואגים לכל המסמכים ומתחילים את תהליך פתיחת התיק.
• חשוב להבין שהאישור מבוסס על נתונים שאתם מסרתם – אם משהו ישתנה, כמו ירידה בהכנסות שלכם או שינוי במדיניות הבנק, התנאים עלולים להיות שונים כשהתהליך יתקדם.

 הדרך הכי טובה לוודא שהבנק לא "מתחכם" ומשנה לכם תנאים ברגע האחרון היא לסיים את כל שלבי המשכנתא לפני שתוקף האישור פג. אם אתם רואים שהתהליך מתעכב, תבקשו להאריך את האישור (חלק מהבנקים מסכימים, אבל זה לא תמיד מובטח).

3. איסוף מסמכים ואישורי טאבו – השלב הכי מעכב בתהליך (ואיך לקצר אותו)

אם יש שלב אחד שמצליח לגרום לאנשים לתלוש שערות – זה שלב איסוף המסמכים. הבנק דורש הכול – תדפיסי עו"ש של שלושה חודשים אחורה, תלושי שכר (או דוחות מס אם אתם עצמאים), אישורי זכויות על הדירה, חוזה רכישה, הוכחת הון עצמי ועוד. 

הדבר הכי חשוב לעשות זה להכין את כל המסמכים מראש – אל תחכו שהבנק יבקש, פשוט תגיעו עם הכול מסודר. מי שעצמאי עלול להיתקע בשלב הזה יותר זמן, כי הבנק דורש שומת מס עדכנית ואישור מרואה חשבון שהעסק יציב. לפעמים זה לוקח שבועות, ואם אין לכם את זה מוכן – המשכנתא תתעכב. 

גם מסמכי טאבו יכולים להיות כאב ראש לא קטן – אם יש בעיות ברישום הזכויות על הדירה, הבנק עלול לדרוש מסמכים נוספים, וזה יכול להאריך את התהליך בכמה שבועות. טיפ חשוב – לפני שאתם חותמים חוזה, תוודאו שאין בעיות בטאבו, כדי שלא תיתקעו עם דירה שהבנק לא מוכן לממן.

4. הערכת שמאי – השלב הלא צפוי שיכול להאט את התהליך

שאתם מגישים בקשה למשכנתא, הבנק דורש שמאי שיעריך את שווי הדירה. השאלה היא תוך כמה זמן הוא מגיע? במקרים רגילים, זה לוקח עד שבוע, אבל אם מדובר על אזור מרוחק, חגים או עומס בבנקים – זה יכול לקחת גם יותר. 

הבעיה מתחילה אם השמאי נותן הערכה נמוכה מהצפוי. למשל, אם קניתם דירה ב-1.5 מיליון ש"ח והשמאי מעריך אותה רק ב-1.4 מיליון, הבנק ייתן לכם משכנתא בהתאם לשווי הנמוך יותר, ואתם תצטרכו להשלים את ההפרש מהכיס שלכם. 

כדי להימנע מהפתעה כזו, מומלץ לבחור שמאי שעובד עם הבנק שלכם ולנסות לבדוק מראש מחירים של דירות דומות באזור. יש בנקים שנותנים רשימה של שמאים מאושרים – כדאי לקחת מישהו משם כדי לחסוך זמן ואי-הבנות. ושיהיה בהצלחה!