תהליך קניית דירה

לפני שמתחילים: לא יוצאים לתהליך קניית דירה ללא עורך דין

גם אם בחרתם לקנות דירה חדשה מקבלן ויש לו עורך דין שלכאורה מייצג גם אתכם דעו שלכל קונפליקט מול הקבלן עורך הדין ייגש כאשר טובת הקבלן בראש מעייניו.  עורך דין טוב עולה בין 0.5% ל1.5% מסכום העסקה פלוס מע”מ כך שאם מדובר בנכס שעולה מיליון ש”ח עורך הדין יקח בין 5 ל-15 אלף ש”ח פלוס מע”מ אבל יחסוך הרבה יותר ויתן לכם לישון בראש שקט בידיעה שאתם לא קונים דירה שנמכרה למישהו אחר.מומלץ להיעזר בחוכמת ההמונים כדי למצוא עורך דין שכבר עזר לחבר, מכר או קרוב משפחה בתהליך. תתפלאו כמה כוח יש לפוסט בפייסבוק.

בשלב הבא: מוציאים מהבנק אישור עקרוני למשכנתא

אישור עקרוני הוא מסמך שמנפיק הבנק ללא עלות ובו מוצגת המשכנתא אותה תוכלו לקבל באותו הבנק עם כל המסלולים מתוכם תוכלו לבנות את תמהיל המשכנתא. הנפקת האישור לוקחת כמה שעות מרגע קבלת הבקשה. תוקף האישור משתנה מבנק לבנק אך לרוב מדובר ב-24 יום בהם הבנק מחוייב לתת לכם את המשכנתא בתנאים המוצגים באישור במידה וכל הפרטים שמסרתם נכונים. האישור יעזור לכם להבין את גודל התקציב וישמש כמינוף מול בנקים אחרים במשא ומתן על המשכנתא. מומלץ להגיע לבנק שלכם מצויידים בשניים או שלושה אישורים מבנקים אחרים כדי לקבל יתרון במשא ומתן.

לא מחפשים דירה לפני שמקבלים אישור מהבנק שאכן תקבלו את המימון, אחרת לבנק יש יתרון עליכם במשא ומתן במיוחד אם כבר חתמתם על זכרון דברים מול היזם שלא הולך להתבטל כי קיבלתם סירוב מהבנק.

בשלב הבא: מחפשים דירה

מקדו את תוצאות החיפושים באינטרנט לאזור שבחרתם כדי להבין את טווח המחירים באזור. קבעו עם כמה דירות באותו אזור ולכו לראותן בשעות שונות של היום כך שלא תפספסו שום רעש או מפגע סביבתי ש”בא והולך” במהלך היום. שימו לב במיוחד לדברים שיכולים להוריד את ערך הדירה בעתיד: אתרי בניה, תמ”א, ליקויים במבנה ואופי האוכלוסייה באזור.

בדיקת אמינות לכל הנוגעים בדבר

• בדקו שהאדם המציג עצמו כבעל הנכס אכן רשום עליו בטאבו ללא הערות אזהרה או התחייבויות לצד ג’. בקשו לראות חיוב ארנונה ונסח טאבו מעודכן.
• במידה והמוכר ירש את הנכס בקשו לראות צו ירושה או צוואה.
• אם מדובר בדירה בתהליכי בנייה בדקו שהקבלן רשום בפנקס הקבלנים של משרד הבינוי והשיכון ושיש היתר בנייה.
• חפשו מידע על המוכר באינטרנט.
• שלחו את החוזה לבדיקת עורך דין.

בשלב הבא: מבצעים מכרז משכנתאות

בשלב זה חשוב לדון בנושא שנקרא יועץ משכנתאות.

לכל הבנקים יש יועצי משכנתאות שישמחו לסייע לכם ולכאורה אין צורך לשלם בין 5 ל- 10 אלף ש”ח ליועץ חיצוני שילווה אתכם בתהליך אבל בפועל ליועצים של הבנק אין אינטרס שתשלמו פחות על המשכנתא (הבנק הוא המעסיק שלו) וכל מה שהם יכולים להציע מוגבל לתוכניות שהבנק מציע. 

יועץ חיצוני אמנם יעלה כסף אבל יחסוך הרבה יותר במשא ומתן מול הבנקים וביכולתו לתפעל את המכרז במקצועיות ולהביא אתכם למשכנתא הכי משתלמת שמתאימה לצרכים שלכם. יועצים ותיקים מכירים כל פינה ותרגיל של הבנק וכשמדובר בריבית על סכומים בסדר גודל כזה, חשוב להתמקח על כל עשירית האחוז.

חשוב גם להגיד שכיום אין רגולציה בתחום יועצי המשכנתאות וכל אדם יכול להכריז על עצמו כיועץ ולהתחיל לשווק את עצמו. יועץ טוב מגיע מממליצים לכן תעזרו בחוכמת ההמונים. הכי טוב לשאול חברים או בני משפחה שקנו דירה לאחרונה. במידה והחלטתם שאין צורך ביועץ, מומלץ לקבל הצעות מ-4 בנקים לפחות, להשקיע בלמידה על מסלולי הריבית וההצמדה למדדים השונים ורק לאחר מכן להיעזר ביועץ של הבנק הנבחר כדי להגיע לתמהיל (שילוב מסלולים) שלוקח בחשבון את הצרכים המשתנים שלכם מתקופה לתקופה. אל תשכחו שמדובר בהלוואה לתקופה ארוכה מאוד (20-30 שנה) לכן עדיף שגובה התשלום יתאים לשינויים הצפויים בחיים. אם בעתיד החזר המשכנתא לא יאפשר קיום מכובד תוכלו למחזר אותה בתנאים אחרים אך גם המחזור כרוך בתשלום.

בשלב הזה יש חשש שיגיע קונה אחר ויחטוף את הנכס לכן תוך כדי המכרז שבידכם אישור עקרוני, פנו לעורך דין על מנת שיקדם את חתימת ההסכם.

בשלב הבא: חתימת הסכם רכישת דירה

פגשו את המוכר עם העורך דין לחתימה על הסכם המכירה, שטרי מכר, בקשה לרישום מקרקעין בטאבו והצהרה למס שבח. כל המסמכים וצ’ק בנקאי מטעמכם ישארו אצל עורך הדין של המוכר עד להשלמת התשלום. את הצ’ק תקבלו חזרה כאשר המוכר ירשום הערת אזהרה על הנכס ברשות מקרקעי ישראל.

תהליך קניית דירה עובר דרך תשלום מיסים

נכון, לשלם מיסים זה לא כיף אבל חדשות הטובות הן שלא תמיד חייב. מס רכישה לא חל על דירות במחיר נמוך מ- 1,805,545 ש”ח ורשימת הפטורים וההטבות לאוכלוסיות השונות במדינה ארוכה. שימו לב שאתם לא משלמים סתם (טוב שיש עורך דין) ועם זאת מהרו לשלם כי עד שלא תשלמו את המס במלואו (או תוציאו פטור בגינו) לא תוכלו להעביר את הנכס על שמכם בטאבו.

• מס שבח והיטל השבחה מוטלים על המוכר מאחר והוא מרוויח מעליית הערך של הנכס. עליו לשלם אותם (או לקבל בגינם פטור) כדי להנפיק אישור תשלום שיאפשר רישום בטאבו. נהוג לפתוח חשבון נאמנות בו המוכר מפקיד סכום מוסכם מראש שחוזר אליו כנגד המצאת האישורים.
• תוך 30 יום ממעמד החתימה עורכי הדין מחויבים לדווח על עסקת המכירה לרשויות המס.

לבסוף: לוקחים משכנתא

מומלץ לבצע את התהליך כמה שיותר מהר, הוא עלול לקחת מספר שבועות וכרוך בהמון בירוקרטיה וביקורת שמאי שיעריך את שווי הנכס לכן חשוב לעבוד מסודר ולהתייעץ עם עורך דין על הכל.

כדי לקבל את המשכנתא תאלצו לרכוש ביטוח חיים ומבנה, כך למעשה הבנק למשכנתאות מבטח את עצמו שאם (לא עלינו) תיפטרו או שאם המבנה יאבד מערכו בשריפה או מפגע אחר, הבנק יקבל את כספו בחזרה. אתם לא חייבים לעשות את הביטוח דרך הבנק ויותר ממומלץ לבדוק הצעות של חברות ביטוח כדי להוזיל עלויות. לאחר כל החתימות הבנק ינפיק עבורכם מסמך לרישום הערת אזהרה לטובת הבנק. ההערה בעצם ממלא את מקום השעבוד לבנק עד שתשלימו את התשלום האחרון ותוכלו לרשום את השעבוד. שעבוד הדירה הוא בעצם הביטחון של הבנק במתן ההלוואה.

 אם בעתיד תרצו למכור את הדירה ולקנות אחרת גם אם לא סיימתם את תשלומי המשכנתא תוכלו לגרור את השעבוד והמשכנתא לדירה הבאה.

בשלב האחרון: מקבלים את הדירה

נפגשים בנכס, בודקים שמצבו עדיין תקין, מוודאים שהמוכר שילם היטל השבחה ומס שבח (אמורים להיות לו אישורים על כך) משלמים את התשלום האחרון, מקבלים מפתחות, מקבלים את מסמכי המכירה ששמר עורך הדין של המוכר, מבצעים קריאת מוני חשמל ומים, מעבירים חשבונות (ארנונה, חשמל, מים, גז) עורכים פרוטוקול מסירה ופותחים שמפנייה.

רושמים בטאבו וסוגרים הובלה.