כל מה שרציתם לדעת על עמלת פירעון מוקדם

כל אדם המעוניין לקחת משכנתא כדי לרכוש דירה למגורים או להשקעה חייב להעמיק את ידיעותיו בנושא ולהכיר את המושגים המרכזיים בעולם המשכנתאות. בין המושגים המרכזיים שיש להכיר ניתן למנות את עמלת פירעון מוקדם, מעין קנס שהבנק מטיל עלינו כאשר אנו מעוניינים לפרוע מסלול משכנתא מסוים לפני תום התקופה המצוינת בחוזה ההלוואה.

הרבה כסף לתשלום של משכנתא

ראוי להדגיש כי כאשר לוקחים משכנתא מהבנק יש לבדוק מראש מה יקרה אם וכאשר הלווה מעוניין לפרוע את המשכנתא במלואה או חלק ממנה במידה ויש לו כסף פנוי לכך. יש מקרים בהם מקבלים ירושה גדולה, כספי פיצויים, זוכים בלוטו וכדומה, וכך עומד לרשותנו סכום כסף המאפשר לנו לפרוע את כל המשכנתא או חלק ממנה.

יש לזכור כי משכנתא היא הלוואה על סכום גבוה שלוקחים לתקופה ארוכה, לעתים ל- 25 שנה עד 30 שנה. לאורך חיי ההלוואה דברים רבים משתנים, לעתים מצבנו הכלכלי משתפר ואנו מסוגלים לפרוע את ההלוואה לפני סיומה, כדי להקל על תזרים ההוצאות וכדי להימנע מתשלומי החזר גבוהים. לכן, חשוב להבין מהי עמלת פירעון מוקדם, ממה היא מורכבת ובאילו מקרים הבנק יחייב אותנו לשלם עמלה זו.

למעשה, יש הרבה אי בהירות בנושא עמלת פירעון מוקדם, משום שלווים רבים לא מתעניינים בתנאי הפירעון המוקדם בעת לקיחת המשכנתא מאחר ונושא זה נראה רחוק מהעין ולכן רבים לא מתמקדים בנושא חשוב זה.

עמלת פירעון מוקדם על משכנתא- סקירה כללית

עמלת פירעון מוקדם מורכבת למעשה ממספר עמלות וקנסות שיש לשלם לבנק כאשר מעוניינים להחזיר חלק מהמשכנתא או את כולה לפני תום תקופת ההלוואה. עמלת פירעון מוקדם כוללת את העמלות הבאות:

  • עמלה תפעולית– עמלה קבועה הקיימת בכל סוגי ההלוואות הבנקאיות, שיעור העמלה עומד על כמה עשרות שקלים לכן לא מדובר בהוצאה גבוהה שיש לחשוש ממנה.
  • עמלה על אי הודעה מראש על פירעון מוקדם של המשכנתא- כדי לא לשלם עמלה זו כאשר אתם מעוניינים לפרוע את המשכנתא לפני סיומה, עליכם להודיע לבנק 10 ימים מראש על הכוונה שלכם לפרוע את ההלוואה. במידה ולא תודיעו לבנק על כוונתכם לפרוע את ההלוואה תיאלצו לשלם עמלה בסך 0.1% מסכום הפירעון. עמלה זו נגבית על ידי הבנקים כדי לכסות את העלויות והשינויים בתיק המשכנתא. יודגש כי ניתן להימנע מתשלום העמלה על ידי הודעה על פירעון מוקדם של המשכנתא 10 ימים מראש.
  • עמלת מדד ממוצע (במסלולים צמודים למדד)- מדד המחירים לצרכן מתפרסם כל 15 לחודש. במידה ותמהיל המשכנתא שלכם כולל מסלולים צמודים למדד המחירים לצרכן, והפירעון המוקדם שלכם מתבצע בין ה-1 לחודש ל-15 לחודש, הבנק ידרוש מכם לשלם עמלת מדד ממוצע כדי להימנע מהפסד בגין ההצמדה. העמלה מחושבת באמצעות שקלול ממוצע 12 המדדים לפני מועד הפירעון המוקדם שלכם. לכן, אם צפויה עליה משמעותית במדד בחודש הבא כדאי לכם למהר ולפרוע את המשכנתא בין ה-1 ל- 15 לחודש זה ולא להמתין לחודש הבא. כאשר פורעים את המשכנתא לאחר ה- 15 לחודש, אין צורך לשלם עמלה זו, אך עליכם לזכור כי תחויבו על ההצמדה למדד של אותו חודש. לפיכך, אם אתם חושבים כי המדד בחודש הבא יהיה נמוך במיוחד או שלילי, כדאי להמתין ולפרוע את המשכנתא לאחר ה- 15 לחודש.
  • עמלת היוון- עמלה זו נחשבת ליקרה ולמשמעותית ביותר. עמלת היוון נועדה לפצות את הבנק בגלל שבחרתם לפרוע את המשכנתא לפני מועד סיומה המתוכנן. כדאי לדעת כי עמלת היוון לא קיימת בכל מסלולי המשכנתא, לדוגמה במסלולים בריבית משתנה לתקופה קצרה לא קיימת עמלת היוון.

מהי עמלת היוון ומדוע הבנק גובה אותה מהלווים?

כדי להבין מהי עמלת היוון כדאי לעקוב אחרי הדוגמה הבאה. נניח ומר ישראל ישראלי לקח משכנתא לתקופה של 30 שנה והתחייב לריבית של 3.5% בשנה, כמובן בהתאם למסלולים השונים שבחר בתמהיל המשכנתא. כאשר מר ישראלי מעוניין לפרוע את ההלוואה, נניח לאחר 10 שנים, בעקבות קבלת סכום גבוה, הרי הבנק עלול להפסיד כסף בגלל הפירעון המוקדם. מר ישראלי כמובן שמח לפרוע את המשכנתא לפני הזמן מאחר והוא יכול לחסוך עלויות וליהנות מאיכות חיים גבוהה יותר, בין אם פרע את כל המשכנתא או רק חלק ממנה.

כאשר אתם פונים לבנק ומודיעים לו כי בכוונתכם לפרוע את המשכנתא לפני מועד סיומה על הבנק לבדוק ולחשב מהי הריבית שהיה יכול לקבל מלווים הלוקחים כעת משכנתא ל- 20 שנה. הבנק מבצע את הבדיקה לתקופה של 20 שנה מאחר ומר ישראלי כבר שילם 10 שנים. אם הבנק מגלה כי מר ישראלי התחייב למשכנתא בריבית של 4% אך כעת הבנק יכול להעניק משכנתאות חדשות רק בשיעור של 3% ריבית לשנה, הרי הוא עלול להפסיד כסף בגין הפרשי ריביות, לכן הוא גובה עמלת היוון. באמצעות מחשבון עמלת פירעון מוקדם ניתן לחשב מראש מה תהיה גובה עמלת ההיוון שהבנק ידרוש מכם.

במקרה בו הבנק מבצע בדיקה ומגלה כי הוא יכול לקבל עכשיו ריביות גבוהות יותר מלווים חדשים הבנק אינו עומד בפני הפסד ולכן לא יחייב אתכם לשלם עמלת היוון. כדאי לדעת כי למרות שהבנק אמנם יכול להרוויח יותר כסף עכשיו אינכם זכאים לפיצוי כלשהו מהבנק. עם זאת, הבנק יחשב האם מגיע לכם זיכוי בגין העמלות האחרות שציינו למעלה, עמלה תפעולית, עמלת מדד ממוצע וכד’, ויש מקרים בהם לא תיאלצו לשלם כלל, אך במקרים מסוימים הבנקים מתעלמים מכך ועלולים לחייב אתכם בגין עמלות שאינכם צריכים לשלם.

מסלולי משכנתא הכוללים עמלת היוון

במידה והרכבתם תמהיל משכנתא הכולל מסלולים בריבית קבועה או מסלולים בריבית משתנה לתקופה ארוכה קיימת עמלת היוון אותה תיאלצו לשלם לבנק בגין פירעון מוקדם של המשכנתא. אם בחרתם מסלולים בריבית משתנה לתקופה קצרה, כמו מסלול בריבית משתנה כל שנה או מסלול צמוד למט”ח, אינכם נדרשים לשלם עמלת היוון כיוון שלא התחייבתם לריבית מסוימת והריבית משתנה באופן תדיר בהתאם לשינויים במשק ובגובה הריביות.

חישוב גובה עמלת היוון

חישוב העמלה המדויק נעשה בכלים פיננסיים מסובכים לכן רצוי לפנות לייעוץ מקצועי כדי להעריך ולחשב את עמלת ההיוון מראש, לפני שממהרים לבנק ומודיעים לו על כוונתכם לפרוע את ההלוואה. מומלץ לגלוש לאתר של בנק ישראל, להקליד את הנתונים הבסיסיים במקום, ולקבל הערכה לגובה הסכום של עמלת ההיוון.

כדאי לדעת כי גם ללא הנוסחה של בנק ישראל, כל אחד יכול לבצע חישוב באופן עצמי של גובה עמלת ההיוון. מדובר בהערכה בלבד המספקת מידע אמין וקרוב לסכום שהבנק ידרוש מכם. נוסחת החישוב היא:

מספר השנים שנותר לנו לשלם את המשכנתא * הסכום של הפירעון המוקדם שלנו * הפרש הריביות. הפרש הריביות נקבע לפי הריבית בה לקחתם את ההלוואה מול הריבית שהבנק יכול לקבל כיום עבור יתרת התקופה.

כדי להמחיש את החישוב לפניכם דוגמה מספרית:

20 (מספר השנים שנותרו לסיום המשכנתא) * 600 אלף (סכום הפירעון עד כה) * 0.5% (ההפסד כיום של הבנק בהפרש הריביות בין הריבית שסוכמו אתנו לבין הריבית כיום בשוק) = 60,000 ₪. מהסכום הזה צריך להוריד את ההנחה המגיעה לכם אם שילמתם את המשכנתא למעלה משלוש שנים. במידה ושילמתם כבר למעלה מחמש שנים הנכם זכאים להנחה בשיעור 30%, לכן תיאלצו לשלם לבנק עמלת היוון בגובה 42,000 ₪.

ובכן, כפי שניתן לראות עמלת היוון הינה משמעותיות ביותר עבור כל מי שרוצה לפרוע מוקדם את המשכנתא. למעשה, עמלת היוון היא העמלה הגבוהה והמשמעותית ביותר בהשוואה לעומת האחרות הנחשבות יחסית לזניחות. עלמת היוון גורמת ללווים רבים להתמרמר על הסכום הגבוה שעליהם לשלם לבנק, וזאת לנוכח האפשרות העומדת בפניהם לפרוע את המשכנתא ולשפר את איכות חייהם.

נקודות חשובות שעליכם לזכור בנוגע לעמלת פירעון מוקדם

  • במידה ויש לכם נקודות יציאה במסלולי המשכנתא שלכם ואתם מעוניינים לעשות פירעון מוקדם, לא תחויבו בקנס יציאה. עם זאת, במידה ותרצו לצאת מהמסלול לפני נקודת היציאה, הקנס יחושב לפי השנים שנותרו עד ליציאה מהמסלול.
  • הבנק לא יכול לקבוע באופן שרירותי שהריביות בשבילו הפכו להיות פחות אטרקטיביות, אלא הוא חייב למצוא סימוכין כלשהם ממקור אובייקטיבי. מקור אמין כזה יכול להיות פרסומים של בנק ישראל לגבי ריביות המשכנתא הממוצעות במשק, לדוגמא. תבקשו מהבנק הפנייה לנתונים אמינים ובלתי תלויים שבהם נראים שינויי הריביות בין המסלולים והתקופות השונות.
  • מי שלקח הלוואת זכאות מהמדינה, אינו מחויב בתשלום עמלת היוון, וזאת אף על פי שהריבית שם נלקחת בריבית קבועה. הסיבה לכך היא, שמדובר בהטבת מדינה, והמדינה לוקחת על עצמה את ההוצאות האפשריות הכרוכות בפירעונות מוקדמים של הלווים.
  • יש הנחה על עמלת פירעון מוקדם.

כדאי לדעת כי ככל שיש לכם יותר ותק גבוה יותר במשכנתא כך תשלמו פחות כסף בגין פירעון מוקדם של ההלוואה. במידה ושילמתם משכנתא מעל 5 שנים תהיו זכאים להנחה של 30%, אם אתם משלמים משכנתא בין 3 ל-5 שנים, הנכם זכאים להנחה של 20%. אם אתם משלמים משכנתא מתחת ל- 3 שנים, אינכם זכאים להנחה.

למידע נוסף ולשאלות בנוגע לעמלת פירעון מוקדם של המשכנתא, השאירו פרטים באתר וצוות המומחים של משכנתא גורו יחזור אליכם בהקדם.