סילוק משכנתא – סגירת משכנתא לפני הזמן

גם דברים שאינם קשורים ישירות אלינו, כמו הסביבה הכלכלית במדינה, רמות המחירים, שוק התעסוקה – כל אלה משפיעים במידה מסוימת על היכולת שלנו לשלם את התשלום החודשי של המשכנתא.

מתי עושים סילוק משכנתא ומהו ביטול משכנתא?

זה נכון שתשלום המשכנתא מתבצע חודש בחודשו בלי קשר למשתנים האחרים, אבל זה לא אומר שגם אתם לא יכולים לעשות שינויים מסוימים בתשלומי המשכנתא. לדוגמא, סילוק משכנתא מאפשר לכם לעשות פירעון מוקדם של המשכנתא במקרה ומצבכם הכלכלי הוטב ועל ידי כך להימנע מתשלומי ריבית עד סיום התקופה. יתרון נוסף של סילוק משכנתא הוא מחיקת השעבוד של הדירה לבנק ברשם המשכונות -תהליך הנקרא גם ביטול משכנתא.

הגורו עונה – 8 תשובות לשאלות ששאלתם על סילוק משכנתא לפני הזמן

אמנם אין דבר יותר משמח מלהחזיר לבנק סכום כסף משמעותי שהתפנה לכם עבור המשכנתא הקיימת, אך ישנן לא מעט שאלות שנשאלות כשהדבר קורה. ריכזנו עבורכם את השאלות הנפוצות ביותר שקיבלנו מכם בנושא ואנחנו בטוחים שהמידע הבא יעזור לכם לעשות בחירות נבונות וחכמות.

1. התפנה לי סכום כסף שעומד על 50,000 שקלים – האם אני רשאי לפרוע חלק מהמשכנתא לפני תום תקופתה?

עליכם לוודא מה הם התנאים שעל פיהם הבנק, ממנו לקחתם את המשכנתא מאפשר לבצע פירעון מוקדם. ישנם בנקים שידרשו סכום מינימלי לביצוע פירעון שמהווה 10% מגובה ההלוואה וישנם כאלה שקובעים הגבלה של 10% מגובה המסלול אותו ברצונכם לפרוע. למשל, כשמבצעים סילוק משכנתא בנק הפועלים מעמיד 2 תנאים לבחירת הלווים: סכום הפירעון המוקדם יהווה 10% מגובה המשכנתא המקורית או 10% מיתרת המשכנתא בצירוף של הריבית והפרשי ההצמדה שהצטברו ולא נפרעו עד לביצוע הפירעון בפועל.

2. איך מתבצעת סגירת משכנתא לפני הזמן בפועל?

התהליך משתנה מבנק לבנק וניתן לבדוק את המידע באתר האינטרנט של הבנק עצמו או להתקשר למוקד שעוסק בתחום המשכנתאות. למשל, לביצוע סילוק משכנתא בנק לאומי מציע את התהליך הבא:

• יש להתקשר למרכז שירות הלקוחות של הבנק (מס’ טל’ 03-7100500 או 6062*) על מנת לברר מה היא יתרת המשכנתא שעליכם לשלם.
• 10 ימים לאחר מכן ותוך 20 הימים הבאים יש להגיע לקופת הסניף של הבנק ולפרוע את ההלוואה.
• עליכם לפקסס את הקבלות שהתקבלו בסניף שלכם למחלקת שירות הלקוחות.
• עובדי הבנק ישלחו אליכם את המסמכים הבאים שמוכיחים כי התהליך בוצע בהצלחה: אישור סילוק משכנתא, אישור עבור חברת הביטוח ואישור שמיועד לטאבו (על מנת לבטל את הערת האזהרה או משכנתא).

3. באילו עמלות כרוך סילוק חלקי של משכנתא או סילוק מלא?

בין אם מדובר בפירעון מוקדם של כל הסכום ובין אם אתם מעוניינים לפרוע רק חלק מהמשכנתא, עליכם לשלם את העמלות הבאות על פי המסלולים של ההלוואה:

*פירוט העמלות:

• עמלה תפעולית – משלמים סכום של 60 ₪ לצורך טיפול בפנייתכם לבנק.
• עמלה על אי הודעה מראש של פירעון מוקדם – מהווה 0.1% מיתרת המשכנתא ואותה משלמים במקרה שלא מודיעים לבנק 10 ימי לפני ביצוע הפירעון.
• עמלה על מדד ממוצע – כשמבצעים סילוק משכנתא צמוד מדד בין התאריכים 1-15 לחודש, יש צורך לשלם עמלה זו והיא מחושבת לפי המדד הממוצע ב-12 החודשים שלפני הסילוק. אם המדד הקרוב צפוי לעלות ביחס לאלה שהיו ב-12 החודשים האחרונים, מומלץ לשלם את העמלה ולבצע פירעון עד ה-16 לחודש.
• עמלת היוון – עשויה לפצות את הבנק על ההפסדים שנובעים מכך שאתם לא תשלמו את הריביות, אותן הבנק קבע לכם בעת נטילת המשכנתא. שימו לב כי הבנק לא ידרוש מכם לשלם עמלה זו במידה ומדובר במסלולים על בסיס משתנה לתקופה קצרה. חישוב העמלה משתנה על פי מועד היציאה (אם מדובר במסלול עם נקודת יציאה רחוקה החישוב יהיה שונה מזה של עמלה במסלול עם נקודת יציאה קרובה), אך הנוסחה הכללית היא כזו:

(הריבית שעל פיה נלקחה המשכנתא – הריבית הנוכחית (באחוזים)) X כמות השנים שנשארו להחזר ההלוואה X סכום הכסף שהוחזר לבנק

• עמלת הפרשי שער – משלמים את ההפרש בין שער המט”ח ביום ביצוע הסילוק לבין השער שייקבע לאחר 2 ימי עסקים. במקרה של סילוק משכנתא בנק טפחות ואחרים מאפשרים לכם להימנע מתשלום עמלה זו כל עוד אתם מודיעים מראש על פירעון מוקדם – לפחות 2 ימי עסקים לפני.

4. האם ניתן להימנע מתשלום עמלת היוון כשמסלקים משכנתא?

ככלל, כל בנק ידרוש מכם לשלם את עמלת ההיוון בתהליך של סילוק ההלוואות, אך ישנם מקרים בהם לא יהיה צורך בכך. נסתכל על דוגמא של אדם שמעוניין לבצע סילוק משכנתא בריבית קבועה שאינה צמודה למדד אחרי 10 שנות החזרים, כאשר ההלוואה בסך 800,000 שקלים נלקחה ל-20 שנים עם ריבית בגובה של 4.5%.

ברצונו להחזיר את כל הקרן שנותרה והיא עומדת כעת על 491,569 שקלים. הבנק יחשב את סכום העמלה שעליו לשלם על פי הנתונים הללו והמידע על גובה הריבית הממוצעת לקל”צ ל-10 השנים הבאות. אם הריבית השנתית בשוק המשכנתאות תהיה גבוהה יותר (או שווה) מהריבית על המשכנתא שנלקחה, משמע 4.5% ומעלה, הבנק לא יגבה מהלווה את עמלת ההיוון.

5. איך לדעת האם מגיעה לי הנחה על עמלת ההיוון?

בנושא של סילוק משכנתא דיסקונט, איגוד ושאר הבנקים למשכנתאות מספקים את אותה ההנחה בדיוק ללקוחות עבור הלוואות ללא זכאים והיא תלויה במספר השנים מיום נטילת ההלוואה:

• ללווים ששילמו משכנתא במשך 3-5 תינתן הנחה של 20%.
• לקוחות שקיבלו את ההלוואה לפני 5 שנים ומעלה מגיעה הנחה של 30%.

6. מה זה כתב סילוק משכנתא?

בעזרת טופס זה תוכלו להודיע לבנק כי ביצעתם העברה בנקאית על מנת לסלק את ההלוואה הקיימת. על הלווה לשלוח את כתב הסילוק לסניף הבנק באופן מידי לאחר שבוצעה ההעברה, משום שסכום הסילוק ייקבע בהתאם ליום ההעברה ולא ליום שליחת המסמכים לבנק.

7. מה כדאי – לקצר את מספר השנים להחזר או להוריד את סכום ההחזר החודשי?

לאחר סילוק של חלק מהמשכנתא הבנק יציע לכם להמשיך להחזיר את אותו הסכום כל חודש עבור המשכנתא או להפחית את סכום ההחזר אך להשאיר את אותה התקופה להלוואה. אם אתם עדיין יכולים להתמודד עם אותם ההחזרים שהבנק קבע בעת נטילת המשכנתא, מומלץ מאוד לבחור באפשרות זו. הסיבה לכך היא שככל שכמות השנים להחזר ההלוואה קטנה, כך גם יהיו לכם פחות תשלומי ריבית. עם זאת, יש לזכור כי כל תמהיל משכנתא נבנה על פי התנאים האישיים של כל אדם ולכן חשוב לקבל החלטות רק על פי המצב הפרטני שלכם ולאחר התייעצות עם יועצי משכנתא.

8. איזה מסלול משכנתא הוא המומלץ ביותר לפירעון מוקדם?

על מנת להחליט האם כדאי לפרוע מסלול אחד במלואו או לבצע פירעון של מספר מסלולים במקביל, יש לשים לב לכמה פרמטרים חשובים, כמו עמלות פירעון, סיכון המסלול וגובה הריביות. למרבה הצער, ניסיונות עצמאיים בקבלת החלטות שכאלו יכולים להוביל להפסדים רציניים, ולכן רק חישוב אישי שמתבצע על ידי יועצי משכנתא מומלצים מצוות משכנתא גורו הוא הפתרון היעיל ביותר כשרוצים לסלק משכנתא. לא תמיד סילוק המסלול עם תשלומי הריבית הגבוהים ביותר הוא ההחלטה הנבונה, וברוב המקרים עמלת הפירעון שנגבית היא לאו דווקא הקריטריון הקובע את הבחירה – אמנם היא נחשבת להוצאה שאותה רצוי לחסוך, אך ישנם מצבים בהם משתלם יותר להפסיד כסף כעת ולהרוויח בטווח הארוך.

מהי הקפאת משכנתא

במידה והתשלומים של המשכנתא הפכו לנטל גדול בתקופה של קושי כלכלי, יש אפשרות לעשות הקפאת משכנתא. זהו מצב של עצירת תשלומים כזה או אחר שנותן ללווה זמן להתארגן מבחינה כלכלית כדי שיוכל לשלם בעתיד בצורה מסודרת.

אתר משכנתא גורו ישמח לענות על כל שאלותיך לגבי שינויים במשכנתא הקיימת או העתידית שלך. השאר את המספר שלך מטה ואנו ניצור אתך קשר בהקדם האפשרי.