שיטות לסילוק משכנתא

רגע, כמה עולה לסלק את המשכנתא?

 נכון לחודש מרץ 2025, הריבית הממוצעת על משכנתאות בריבית קבועה ולא צמודה נעה סביב 3.5%–4.0%, כאשר בבנקים מסוימים אף נרשמה ריבית של מעל 4.2%. זהו נתון חשוב במיוחד כשבוחנים את שיטות סילוק המשכנתא, משום שהוא משפיע ישירות על עלות ההחזר הכוללת. 

לדוגמה, בלוח שפיצר, שבו נתח משמעותי מהתשלום בתחילת הדרך מוקדש לריבית, ריבית גבוהה יחסית כמו זו שראינו עלולה להוביל להחזר מצטבר הרבה יותר גבוה לאורך חיי ההלוואה. לעומת זאת, בלוח קרן שווה – ההחזר הגבוה בתחילת הדרך מאפשר להתמודד מהר יותר עם הקרן עצמה, וכך להפחית משמעותית את הריבית המצטברת. 

לכן חשוב להבין שלא רק סוג לוח הסילוקין משנה, אלא גם המצב בשוק בזמן לקיחת ההלוואה – וריבית ממוצעת של מעל 4% בהחלט צריכה להילקח בחשבון כחלק מהחלטת הסילוק.

דוגמא לתמהיל סילוק משכנתא: כך זה נראה בפועל

רוצים עוד מידע? אפשר גם להרכיב דוגמה לתמהיל משכנתא עדכני להלוואה בגובה של מיליון שקל, תוך התחשבות בריביות הממוצעות נכון למרץ 2025. 

• לדוגמה, לווה יכול לפצל את ההלוואה כך: 40% מהסכום (400,000 ש”ח) בריבית קבועה לא צמודה בריבית ממוצעת של כ־3.6%. מטבע הדברים, זהו מסלול שמספק יציבות וודאות לטווח ארוך
• 30% נוספים (300,000 ש”ח) בריבית משתנה כל חמש שנים, שאמנם מתחילה סביב 3% אך חשופה לשינויים בשוק – מתאימה למי שמאמין שהריבית תרד בעתיד
• ואת ה־30% הנותרים במסלול צמוד למדד, עם ריבית של כ־2.3% – מסלול שיכול להיות משתלם בטווח הקצר, אך צריך לקחת בחשבון את השפעת האינפלציה

תמהיל כזה שואף לאזן בין יציבות, עלות נמוכה וגמישות – אך דורש בדיקה פרטנית, כי כל שינוי קטן בריבית או במדדים עלול לשנות את התמונה כולה. כן נו, אין קיצורי דרך.

הכירו את לוח הסילוקין

הבסיס לכל משכנתא, ממש כמו כל הלוואה, הוא לוח הסילוקין. מדובר בטבלה (אפשר למצוא אותה בכל דוח משכנתא מהבנק) שמפרטת בדיוק איך ההחזר שלכם בנוי – כמה אתם משלמים כל חודש, איזה חלק מהתשלום הולך להחזר הקרן (הסכום שלוויתם בפועל) ואיזה חלק הולך לריבית (התשלום על כך שלוויתם את הסכום הזה לאורך זמן). 

הלוואה, ובמיוחד למשכנתא, היא תהליך מתמשך שבמהלכו מתבצע חישוב תקופתי של הריבית. אם מסתכלים על לוח סילוקין רואים שסכום החוב אינו מצטמצם באופן אחיד, זאת מכיוון שבין תשלום אחד למשנהו עולה סכום החוב, זאת בשל הריבית שמצטברת על החוב שנשאר.

כל תשלום בלוח הסילוקין מורכב משני חלקים, הקרן והריבית.

חשוב לזכור כי למרות שבדרך כלל מתבצע החזר ההלוואה מדי חודש, הרי שהריבית שנקובה בהלוואה היא ברוב המקרים שנתית, אולם היא מחושבת לפני כל תשלום מחדש. החישוב נעשה על התקופה היחסית מאז בוצע התשלום האחרון.

לקבלת הצעות מחיר למשכנתאות המובילות ביותר, ממיטב הגופים הפיננסים, מלאו את פרטיכם בטופס ההתקשרות המקוון שבאתר, וללא כל התחייבות.

ברוב המקרים, לוח הסילוקין בנוי לתשלומים חודשיים, אבל החישוב של הריבית הוא שנתי, וזה יוצר לא מעט בלבול אצל לווים חדשים. חשוב להבין שהריבית לא מחושבת רק לפי הסכום המקורי של ההלוואה אלא לפי מה שנשאר להחזיר בכל רגע נתון. לכן בתחילת הדרך אתם תשלמו יותר ריבית ומעט קרן, ובהמשך, כשהריבית פוחתת, חלק גדול יותר מהתשלום ילך לכיוון הקרן.

סוגי לוחות סילוקין

בהלוואות משכנתא ישנם מספר לוחות סילוקין, ביניהם:

• לוח שפיצר– זהו לוח הסילוקין השכיח ביותר. בלוח זה נקבע סכום קבוע להחזר החודשי, אולם החלוקה בין התשלומים בגין הקרן לבין התשלומים בגין הריבית משתנה.

בתחילת תקופת ההחזרים החלק הגדול יותר מסכום החזר הוא בגין הריבית ואילו בהמשך חיי ההלוואה, החלק הגדול יותר מתייחס לסילוק הקרן ותשלומי הריבית הופכים לנמוכים יותר.

בשרה התחתונה, עבור הלווה, מדובר באותו הסכום להחזר, בעוד שהחישוב משמש לבנק שמחלק את הסכום לתשלומי קרן וריבית בצורה שונה, ככל שההלוואה מתקדמת יותר.

• קרן שווה– לוח סילוקין זה הוא פחות נפוץ וקובע כי תשלומי הקרן יהיו קבועים ושווים לאורך כל תקופת החזר ההלוואה, בעוד תשלומי הריבית ישתנו בהתאם להתקדמות ההחזרים.

באופן זה, התשלומים הראשונים יהיו גבוהים יותר מאשר בלוח שפיצר, אולם במשך הזמן הם יקטנו, מאחר והריבית תקטן עם הזמן, לאחר שסכום הקרן שהוחזר, יקטן.

דחיית תשלומים

עוד שיטות לסילוק משכנתא מגולמות בלוחות סילוקין  שבעצם מתבססים על דחיית התשלומים, הבולטים בהם הם לוחות סילוקין של הלוואות גרייס או הלוואות בוליט.

• גרייס- בהלוואות מסוג זה נדחה החזר ההלוואה למועד מאוחר יותר, שיכול להיות אחרי מספר חודשים מיום נטילת ההלוואה, או מספר שנים. ההלוואה ממשיכה לצבור ריבית, על אף דחיית התשלומים והלווה יכול לבחור במסלול גרייס חלקי או גרייס מלא:
• גרייס חלקי: הלווה משלם בתקופת הדחייה שנקבע רק את הריבית ולאחר מכן את הריבית ואת הקרן.
• גרייס מלא: הלווה לא משלם דבר ולאחר תקופת הדחייה מתחיל לשלם את הריבית ואת הקרן לפי לוח סילוקין שפיצר או אחר.

בשני המקרים, גרייס חלקי או גרייס מלא, יהיו התשלומים גבוהים יותר מאחר וסכום ההלוואה מחושב מיום בו נלקחה ההלוואה וצובר ריבית בהתאם.

• בוליט- סוג הלוואה זה נקרא גם הלוואת בלון. בלוח הסילוקין של הלוואה זו משולמת הריבית בלבד, לכל אורך חיי ההלוואה ובסוף התקופה משולם סכום הקרן בתשלום אחד, בבת אחד. גם בלוח סילוקין זה, כמו בהלוואת גרייס, מחושב סכום הריבית התקופתית לפי הסכום המלא לתשלום ולא על החלק היחסי שקטן מדי חודש.

משכנתא גורו מסייעת למבקשי משכנתאות במידע חשוב על משכנתאות ובאיתור משכנתאות בתנאים הטובים ביותר לכל לווה, בהתאם לתקציבו ויכולת ההחזר החודשי שלו.

מהי שיטת שפיצר לסילוק משכנתא

השיטה הכי נפוצה בישראל לסילוק משכנתא היא שיטת שפיצר. הרעיון בשיטה הזאת הוא פשוט: ההחזר החודשי קבוע, אבל בתוך כל תשלום הסכומים של הקרן והריבית משתנים. בתחילת התקופה אתם תשלמו הרבה יותר ריבית ומעט קרן. בהמשך – המצב מתהפך.

 זה נוח כי התשלום נשאר קבוע, אבל צריך להבין שלוקח זמן עד שמתחילים “לנגוס” באמת בקרן עצמה. ככה זה עובד ברוב המשכנתאות שאתם מכירים.

לסלק משכנתא בקרן שווה – האם זה שווה?

השיטה השנייה היא שיטת הקרן השווה. כאן דווקא הסכום שמחזירים לקרן בכל חודש הוא קבוע, ואילו הריבית משתנה בהתאם למה שנותר לשלם. זה אומר שהתשלומים הראשונים יהיו הרבה יותר גבוהים ממה שהתרגלנו לראות בשפיצר, אבל ככל שמתקדמים – ההחזרים הולכים ויורדים. 

מדובר בשיטה פחות פופולרית, כי היא דורשת מהלווה להתמודד עם תשלומים גבוהים יותר בהתחלה, אבל יש לה יתרון מובהק – משלמים פחות ריבית בסך הכל.

ועכשיו נגיע לשיטות שפחות מדוברות – גרייס ובוליט!

בהלוואות גרייס מדובר למעשה בדחיית התחלה של התשלומים. זה יכול להיות מאוד נוח למשל כשקונים דירה על הנייר או בתקופות כלכליות צפופות. גרייס חלקי אומר שאתם משלמים רק את הריבית, וגרייס מלא אומר שלא משלמים כלום עד תום התקופה שנקבעה. הבעיה היא שאחרי התקופה הזאת – פתאום נוחת עליכם תשלום חודשי כבד הרבה יותר. כי הריבית לא הלכה לשום מקום, היא פשוט הצטברה והמתינה לכם בסבלנות.

בוליט, או בשמו המתוחכם “הלוואת בלון”, הוא סוג של פתרון קצה. אתם משלמים רק את הריבית כל חיי ההלוואה, ובסוף – משלמים את הקרן בתשלום אחד, בבת אחת. זה נשמע מפנק, אבל זו שיטה שמתאימה בעיקר למי שיודע בוודאות שיגיע אליו סכום גדול בעתיד – למשל ממכירת נכס או ירושה. זו שיטה מסוכנת למי שלא יודע בוודאות מאיפה יגיע הכסף.

אז איך בוחרים את הדרך הנכונה לסילוק המשכנתא? 

התשובה, כמו תמיד, היא – תלוי. אם אתם צריכים יציבות ויכולת תכנון, שפיצר הוא פתרון נוח. אם יש לכם אפשרות להתמודד עם החזר גבוה בתחילת הדרך, קרן שווה יכולה לחסוך לכם ריבית משמעותית. אם אתם נמצאים בפרק זמן שבו ההוצאות כבדות ואתם צריכים דחייה – גרייס ובוליט הם אופציה, אבל תשתמשו בהם בזהירות.

ולפני שחותמים על משהו – תמיד כדאי לבדוק עם יועץ משכנתאות אובייקטיבי. לא ההוא מהבנק שיש לו אינטרס שתיקחו את מה שנוח לו, אלא מישהו שבאמת בודק מה טוב בשבילכם. משכנתא זה מרתון, לא ספרינט, והדרך שבה תבנו את לוח הסילוקין שלכם תקבע לא רק כמה תשלמו כל חודש, אלא גם כמה תשלמו בסך הכל.

בקיצור – אל תסתכלו רק על גובה ההחזר, תסתכלו על התמונה המלאה. כי בסוף, כל שקל שתשלמו בריבית – הוא שקל שלא יישאר אצלכם בבית.

משכנתא צריך לסלק – אבל איך?

רוב האנשים שומעים את המילה “משכנתא” ונכנסים ללחץ. ובצדק. מדובר באחת מההחלטות הכלכליות הכי גדולות ומשמעותיות בחיים של כל משפחה בישראל. אבל מה שפחות מדברים עליו, זה מה קורה אחרי שחתמתם עם הבנק, קיבלתם את הכסף והתחלתם לשלם.