משכנתא למסורבים

מהן הסיבות לקבלת סירוב למשכנתא מהבנק?

1. אי עמידה בהחזרים חודשיים – הסיבה העיקרית לכך שהבנק לא יסכים לתת לנו משכנתא היא חשש לכך שלא נוכל לעמוד בתנאי ההחזר. הבנק בודק את כושר ההחזר החודשי שלנו בדוח נתוני אשראי לעומת הבקשה שלנו למשכנתא  ואם קיים חשש מסוכנת, הוא יעדיף לסרב ולא לקחת על עצמו את הסיכון. לרוב אישור המשכנתא יהיה רק מ-40% מההכנסה הפנויה למשכנתא.
2. חוסר בהון עצמי – רגולציה של בנק ישראל נכון להיום, אחוז המימון המקסימאלי שמותר לקבל מהבנק הוא 75% תלוי במטרת המשכנתא (דירה ראשונה, שניה או החלפת דירה) – אז אנחנו לא יכולים לבקש מימון של 90% (אלא בנסיבות מיוחדות). בנוסף הבנק בודק את ההון העצמי שאנו צריכים להציג, זתומרת במידה ואנו רוצים לקנות דירה ראשונה אנו צריכים כ- 25% הון עצמי כדי להגיש בקשה למשכנתא.
3. דירוג אשראי נמוך (BDI שלילי) – כיום לבנק ישראל יש גישה לכל נתוני האשראי שלכם בעבר ובהווה מאז חוק נתוני אשראי משנת 2019, הבנק יבדוק את ההתנהלות הפיננסית שלכם בשנים האחורנות האם יש חובות לא סגורים, התנהלות פיננסית שלילית (הוצאה באשראי יותר מהכנסה) ואת דירוג האשראי שלכם.בדירוג 580-639 – זה דירוג אשראי נמוך מאוד וסביר שתקבלו סירוב למשכנתא תתבקשו לתקן אותו.
   בדירוג 580-639  – זה דירוג שמראה כי ההתנהלות הפיננסית שלכם לא טובה ואתם מהווים סיכון וסביר שתקבלו סירוב ותדרשו לתקן את הדירוג (להעלות אותו). 
4. גיל הלווה – הבנקים רשאים להטיל מגבלות על משך ההלוואה וגובה ההחזר החודשי בהתאם לגיל הלווה. בדרך כלל, בנקים מאשרים משכנתא ליחידים עד גיל 80, אך חלק מהבנקים עשויים לשקול לאשר משכנתא לאנשים מבוגרים עד גיל 85. בעת אישור משכנתא ללווים מבוגרים, הבנקים ידרשו הוכחה של יכולת כלכלית מספקת להחזיר את ההלוואה עד גיל ספציפי. כמו כן, חשוב לציין כי משכנתאות ללווים מבוגרים עשויות להגיע בתנאים פחות נוחים, כמו ריבית גבוהה יותר או תקופות החזר קצרות יותר.
5. הוצאה לפועל – אם נטלתם בעבר ה לוואה או משכנתא ונקלעתם למצב של הוצאה לפועל בגין חוב שהיה לכם הבנק לא יתן לכם משכנתא עד שתסדירו את החוב.
6. סירוב חברת הביטוח לבטח אתכם בביטוח בריאות עקב מצב בריאותי – במידה ואתם עם בעיה רפואית וחברת הביטוח מסרבת לבטח אתכם בביטוח חיים למשכנתא אתם תהיו מסרובי משכנתא ולא תוכלו לקחת משכנתא, לכן כדאי לפנות לחברת הביטוח ולהוכיח בריאות תקינה במשך מספר שנים ובכך לקבל אישור לביטוח משכנתא.
7. מצב תעסוקתי – במידה וההכנסה שלכם היא לא יציבה והיא חד פעמית הבנק לא יכול לסמוך שתוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים של המשכנתא , הבנק דורש משכירים תלוש שכר כדי לבדוק את יציבות התעסקותית שלכם.
8. עיקולים בשל אי תשלום חוב – אם קיים עיקול על החשבון בנק שלכם או הוטל על חשבון הבנק שלכם ב- 3 שנים האחרונות הבנק יבדוק זאת בד"וח נתוני אשראי ויכול להיות שיסרב או ידרוש מכם הסבר לעיקול הזמני או החד פעמי.
9. לקוח מוגבל בבנק ישראל – במידה וחזרו יש מ10 צ'קים במהלך 12 חודשים רצופים, פשטתם רגל, קיים חוב על שמכם (לרשויות המקומיות , רשויות ממשלתיות , וגופים נוספים ) , סרבני גט שהוגבלו על ידי בית דין רבני, סירוב אשראי בעבר, וסירוב לקבלת כרטיס אשראי יהפוך את חשבונכם מוגבל בבנק ישראל ועקבות זאת הבנק יסרב לכם לקבלת משכנתא.
10. חזרה של צ'קים – יותר מ10 צ'קים שחזרו בחשבונכם ב12 חודשים רצופים יהפוך את חשבון הבנק שלכם למוגבל, בעקבות זאת הבנק יסרב בלקיחת משכנתא.
11. שיקולים משפטיים – כל עסקה שנראית לבנק מורכבת מדי או ממונפת מדי עלולה לגרום לסירוב שלו לתת לנו הלוואת משכנתא. במקביל, הבנק צריך לבדוק מראש ולוודא שאין בעיות משפטיות או מבניות עם הנכס. היתרון של סירוב משיקולים משפטיים הוא שלא מדובר על סיבות שקשורות אישית אלינו, לכן יכול להיות שבניסיון לאישור משכנתא על רכישת נכס אחר אנחנו דווקא כן נקבל את האישור.

מה הפתרונות למסורבי משכנתא?

הפעולה המומלצת שאותה כדאי לעשות לאחר סירוב מהבנק היא לערב יועץ מקצועי. המטרה של ייעוץ משכנתא בשלב הזה היא עדיין לא לבנות תמהיל ולהשוות בין מסלולים, אלא לערב מומחים למסורבים שמכירים את התחום ובקיאים בו. בשלב הבא, ניתן לפעול באפיק המתאים לפי הנימוק לסירוב:

1. הלוואת משכנתא תמורת משכון הנכס הקיים – אם אדם נמצא בתהליכי פשיטת רגל והבנק מסרב לתת לו משכנתא, צריך לבדוק האם יש לו נכס על שמו. במצבים כאלה ניתן עדיין לקבל הלוואת משכנתא תמורת משכון הנכס הקיים וגם אם במקור הבנק סירב.
2. לפנות לגופים חוץ בנקאיים – אנשים שיש להם תיקים פעילים בהוצאה לפועל ככל הנראה יקבלו סירוב מהבנק, אבל הם עדיין יכולים לפנות לגופים חוץ בנקאיים. בין היתר, מומלץ לברר זכאות להלוואה מול קרנות או חברות ביטוח.
3. פגישה מול יועצי המשכנתא – המקרה הכי שכיח הוא כאמור סירוב בגלל דירוג אשראי נמוך. במקרים שבהם הבנק מסרב לתת משכנתא כי הוא לא רוצה להסתכן לגבי יכולת ההחזר או משום שרמת ההכנסה יחסית נמוכה, מה שאפשר לעשות הוא לתאם פגישה מול יועצי המשכנתא של הבנק והפעם להגיע מוכנים עם הסברים ודוגמאות. במקביל, צריך לדאוג לשיפור בדירוג האשראי.
4. שיפור דירוג אשראי – דירוג אשראי משקף את ההיסטוריה הפיננסית ומצביע על מידת הסיכון להלוות כסף. צריך להתחיל בהשגת עותק של דוח האשראי כדי לסקור את כל החובות או השגיאות שעשויות להשפיע לרעה על הדירוג. לאחר מכן, תשלום עקבי של חשבונות בזמן, הפחתת החוב הקיים והימנעות מבקשות אשראי חדשות ישפרו את הדירוג. 
5. לפנות שוב לבנק – אם הבקשה הראשונית למשכנתא נדחתה, כדאי לפנות שוב לבנק, אך הפעם עם מידע חדש או סיבות לשנות את ההחלטה. זה יכול להיות כרוך בהצגת הכנסה גבוהה יותר עקב עבודה חדשה או תוספת שכר, מקדמה גדולה יותר או הפגנת ירידה ביחס החוב להכנסה. גישה פרואקטיבית זו יכולה לפעמים להוביל להערכה מחודשת של הבקשה ואולי לתוצאה אחרת.
6. לגייס הון עצמי – הגדלת כמות ההון העצמי שאתה מוכן להשקיע בנכס יכולה לשפר משמעותית את הסיכויים שלך לאישור המשכנתא. מקדמה גדולה יותר מפחיתה את יחס ההלוואה לערך, שהוא גורם מפתח שהבנקים לוקחים בחשבון בעת אישור משכנתאות. על ידי השקעה של יותר הון עצמי, אתה לא רק מוריד את הסיכון של הבנק אלא גם מוכיח את המחויבות הפיננסית שלך לנכס. ניתן להשיג זאת באמצעות חיסכון, קבלת מתנה מבני משפחה, או אפילו מכירת נכסים.
7. לחפש ערבים למשכנתא – במידה וסירבו לכם במשכנתא בכלל הכנסה פנויה שלא התאימה למחיר הנכס עזרה מההורים או מקרוב משפחה יכול להיות הפיתרון. ערבות למשכנתא תגדיל לכם את ההון העצמי ובכך תוכלו לשלם את המשכנתא. חשוב לזכור שהבנק גם בודק את הערבים למשכנתא ואת מצבם הפיננסי ואת היכולת לשלם את הערבות מדי חודש.

איך בודקים מהו הדירוג אשראי?

דוח נתוני אשראי הוא מסמך המבוסס על מאגר מידע ממשלתי ובו מרוכזים כל נתוני האשראי מהשנים האחרונות. הוא כולל תיאור מדויק של המצב הפיננסי ב-3 השנים האחרונות ולכן הוא מאפשר לבנקים ולמוסדות פיננסיים נוספים לדעת מול מי הם מתנהלים, מה רמת הסיכון שהם לוקחים על עצמם והאם כדאי להם לאשר או לסרב להלוואות משמעותיות כמו משכנתא.

לבדיקת דירוג אשראי

איך מעלים את דירוג האשראי?

דירוג האשראי מבוסס על נתונים עדכניים ולכן ניתן להשפיע עליו. בשביל להעלות את דירוג האשראי, צריך בדרך כלל לשנות את הרגלי הצריכה:

• לשמור על התנהלות פיננסית אחראית מבחינת הפער בין הכנסות והוצאות
• לוודא שמסגרת האשראי מתאימה לדפוסי הצריכה העדכניים של משק הבית
• להפריד בין הוצאות הבית והעסק (אצל עצמאיים)
• להימנע מחריגה ממסגרת האשראי המאושרת על ידי הבנק
• לשלם בזמן כל התחייבות – לרבות החזר הלוואות

מה שצריך לשים לב אליו הוא ההבדל בין דפוס קבוע להתנהגות חד פעמית. אם צ'ק חזר פעם אחת כי לא נערכתם נכון, לא אמורה להיות בעיה להסביר את זה ליועץ המשכנתאות בבנק. אבל אם הפקתם דוח אשראי וראיתם שם הוראות קבע וצ'קים שכל הזמן חוזרים, כנראה שזה יהיה קשה יותר. 

איך מוציאים דו"ח נתוני אשראי ומה עושים איתו?

מאגר נתוני האשראי מנוהל בידי בנק ישראל. בשביל לבדוק אותו צריך לפנות לאחת מלשכות האשראי שפועלות בארץ ולהגיש בקשה מסודרת. החוק קובע שמדי שנה ניתן יהיה לקבל דוח אחד ללא תשלום, מה גם שאם שהבנק כבר ביקש דוח אשראי – מותר לכם לפנות לאותה לשכת אשראי ולבקש את הדוח שנמסר.

עוד אפשרות היא לקבל דוח נתוני אשראי באתר בנק ישראל. בשביל זה צריך להיכנס לאזור האישי ולעבור זיהוי באמצעות מערכת ההזדהות הממשלתית. במידה ולא בוצעה הרשמה למערכת בעבר, יש לבצע את הרישום בכניסה הראשונה לשירות.

כמוכן, אפשר לבדוק דירוג אשראי באפליקציות ייעודיות. אחת האפליקציות שמאפשרת את זה נקראת "קפטן קרדיט" והיא נוחה וזמינה להורדה בחנויות האפליקציות השונות. 

ריבית משכנתא

לחצו לפרטים

מחשבון משכנתא

לחצו לפרטים

מחזור משכנתא לחיסכון מיידי של כסף

לחצו לפרטים

האפליקציה היא בחינם ובשביל להזדהות בה צריך להקיש רק מספר תעודת זהות. לאחר מכן מקבלים דירוג אשראי שנע בטווח של 0 עד 100, כדי לשקף את המצב הפיננסי של המשתמש. במידה והציון נמוך מ-750, כנראה שהבנק יסרב לתת משכנתא. השימוש באפליקציה נוח, אינטואיטיבי וידידותי והנתונים מוצגים בצורה ברורה גם למי שאין להם רקע בבנקאות.

הוצאת דוח נתוני אשראי

מיהו יועץ משכנתא למסורבים?

היועץ המתמחה בתחום של משכנתא למסורבים צריך להיות איש מקצוע שמכיר את התחום ובקיא בו. תפקידו להוציא את הלקוחות שלו מהרשימה השחורה של המסורבים אצל הבנקים השונים, לספק להם אישור עקרוני למשכנתא כמה שיותר מהר ולחסוך להם בירוקרטיה. במקביל, את כל זה מצופה ממנו לעשות תוך כדי שהוא מעניק שירותי ייעוץ וליווי אישי.

מסורבי משכנתא צריכים לזכור שאין להם מה להפסיד. אם הבנק כבר סירב לתת להם משכנתא, עליהם לפעול בדרכים אלטרנטיביות כדי לשנות את התוצאה. כאן נכנס לתמונה יועץ ייעודי שיש לו ארגז כלים מגוון ורלוונטי. בין היתר, היועץ גם מייצג ישירות את הלקוחות שלו מול מנהלי הבנקים למשכנתאות וכך הוא מגדיל את הסיכוי שהבקשה תאושר. 

חשוב שהיועץ המתמחה במסורבים ייצג אותם ישירות מול הבנק ולא כדאי להקל ראש בשירות הזה. אחרי שכל החומר מוכן, מה שצריך לעשות זה להגיע פיזית לבנק ולפגוש את המנהלים ואת יועצי המשכנתאות כדי להראות להם את התיק ולפרט את הסיפור. 

מעבר לכך, היועץ הוא אדם שכבר בנה קשרי אמון וקשרים אישיים עם מנהלי הבנקים השונים. זה מאפשר לו להדגיש את החוזקות של כל לקוח, לשכנע את הבנק שהבעיה שהוא זיהה הייתה חד פעמית בלבד ולהראות איפה בדיוק חל השינוי. הקשרים האישיים של היועץ מול הבנקים לא קיימים אצל המסורבים והמעורבות שלו גם אחרי הסירוב היא קריטית להמשך התהליך. 

כמה עולה ייעוץ משכנתא למסורבים?

העלות של ייעוץ משכנתא למסורבי בנקים אינה אחידה אלא מושפעת מפרמטרים שונים. קודם כל, היא נקבעת לפי המוניטין של כל יועץ ומספר שנות הניסיון שיש לו. שנית, היא מושפעת גם משיקולים אובייקטיביים כגון סוג השירות ובאיזו משכנתא מדובר: משכנתא ראשונה, מיחזור משכנתא, משכנתא לרכישה מקבלן לעומת רכישה מפרטי וכן הלאה.

המחיר לשירותי ייעוץ מתחיך ב-6,500 ש"ח ויכול להגיע ל-12 אלף ש"ח ומעלה. כמו כן, יש להביא בחשבון את הרקע של הלקוח ואת הסיבות לסירוב. ככל שהסיבות מבוססות יותר ויהיה קשה לשכנע את הבנק לאשר משכנתא חדשה, כך העלות של שירותי הייעוץ תגדל. 

מה זה חיווי אשראי?

מאגר נתוני האשראי הוא הבסיס של המידע שבו הבנקים השונים משתמשים כדי להחליט אם לאשר או לסרב לתת לנו הלוואות משכנתא. מלבד המאגר, עוד גורם מרכזי שמשמש את הבנקים הוא חיווי אשראי: המלצה בינארית של לשכת האשראי האם להעניק את ההלוואה או לסרב. ההמלצה היא על בסיס נתונים של 0 או 1, או אדום וירוק, כאשר המטרה היא לסייע לבנקים ועדיין לספק להם מידע אמין ומבוסס.

ייעוץ משכנתא במקרים של היסטוריה פיננסית מורכבת

יועץ משכנתאות מסורבים יכול לעזור גם במקרים של לקוחות עם היסטוריה פיננסית מורכבת, כגון עצמאים או אנשים שעברו פשיטת רגל בעבר. במקרים כאלה, חשוב להציג לבנק תמונה מקיפה של המצב הכלכלי הנוכחי ולהדגיש את השיפור שהתרחש מאז האירועים הפיננסיים הקשים. יועץ מנוסה יודע איך להכין את המסמכים הנדרשים ולהגיש אותם בצורה שתשפר את סיכויי הקבלה.

ייעוץ משכנתא לגבי מקורות מימון למסורבים

יועצי משכנתאות מסורבים מכירים מגוון רחב של מקורות מימון נוספים. מעבר לבנקים, קיימות חברות אשראי חוץ-בנקאיות וגופים פיננסיים נוספים שמציעים הלוואות משכנתא בתנאים שונים. יועץ מנוסה ידע להפנות את הלקוחות למקורות מימון אלו, תוך השוואת התנאים ובחירת ההצעה המשתלמת ביותר.

ליווי של ייעוץ משכנתא למסורבים

ייעוץ משכנתאות מסורבים כולל גם ליווי אישי וצמוד לאורך כל התהליך. משלב האבחון הראשוני, דרך תכנון פיננסי מקיף ועד להגשת הבקשה והמשא ומתן עם הגורמים המממנים. יועץ מקצועי יסייע בכתיבת מכתב הסבר לבנק, שמסביר את הסיבות לדירוג אשראי נמוך או להכנסה בלתי יציבה ואת הצעדים שננקטו לשיפור המצב. ייעוץ זה יכול לשפר משמעותית את סיכויי הקבלה למשכנתא, גם במקרים שנראים תחילה חסרי תקווה.

בחירת שירותי ייעוץ משכנתא למסורבים

קיימת חשיבות גדולה לבחירת יועץ משכנתאות מקצועי ומנוסה. יש לוודא שהיועץ מכיר את כללי הבנקאות, דרישות הבנקים והרגולציה הפיננסית בישראל. כמו כן, חשוב לבדוק את הרקע והניסיון של היועץ בתחום המשכנתאות המסורבות, ואת ההמלצות מלקוחות קודמים. בחירה ביועץ מקצועי עשויה לעשות את ההבדל בין סירוב לבין קבלת המשכנתא המיוחלת.

הבדלים בין משכנתא לבד למסורבים לבין ייעוץ משכנתא מסודר

ייעוץ משכנתאות למסורבים הוא כלי חשוב ויעיל שמאפשר להתמודד עם סירוב בנקים ולקבל את המימון הנדרש לרכישת דירה. יועץ מקצועי יוכל לסייע בשיפור דירוג האשראי, בהגברת היציבות הפיננסית, במציאת ביטחונות נוספים ובחיפוש מקורות מימון חלופיים. בנוסף, הוא יספק ליווי אישי וצמוד לאורך כל התהליך, וישפר משמעותית את סיכויי הקבלה למשכנתא. חשוב לבחור ביועץ מנוסה ומקצועי שידע להכווין ולתמוך בכל שלבי התהליך, וכך להפוך את חלום רכישת הדירה למציאות.

סירוב בגלל BDI שלילי?

אם דירוג האשראי נמוך מתחת ל- 580, הוא מצביע על אי עמידה בהתחייבויות פיננסיות ואי תשלום. כדי לתקן זאת, יש להשלים ולשלם התחייבויות קיימות לפני ששוקלים פעולות אחרות, כגון הגדלת מסגרת האשראי. חשוב לטפל בנושא חשבון בנק מוגבל באמצעות פנייה לבנק ופתרון ההגבלה ישירות מולו. לעיתים, ההגבלה עשויה לנבוע מחוסר מודעות לחובות למס הכנסה או לביטוח לאומי, אך לאחר מימוש החוב והחשבון פעיל שוב, המחוון יהפוך לירוק. מצד שני, אם מחוון האשראי ירוק אך דירוג האשראי נמוך, ייתכן שהדבר נובע מחריגה ממסגרת האשראי, הוצאה יותר ממה שהרוויח או ריבוי כרטיסי אשראי. פעולות אלו יכולות להוריד את דירוג האשראי אך לא בהכרח ישפיעו על דוח האשראי.

מתי ולמה צריך ייעוץ משכנתא למסורבים?

אחת הסיבות הנפוצות לדחיית בקשת משכנתא היא דירוג אשראי נמוך. בנקים מעריכים את הסיכון שבמתן הלוואה לפי דירוג האשראי של הלקוח. דירוג אשראי נמוך עשוי לנבוע מפיגורים בתשלומים קודמים, חובות קיימים או היסטוריה פיננסית לא יציבה. במקרה כזה, יועץ משכנתאות מנוסה יכול לסייע בשיפור דירוג האשראי. התהליך עשוי לכלול פירעון חובות, הסדר עם נושים, או ניהול תקציב משפחתי בצורה יעילה יותר.

סיבות שבגללן כדאי לקבל ייעוץ משכנתא למסורבים

סיבה נוספת לסירוב בנקים היא הכנסה נמוכה או בלתי יציבה. בנקים מחפשים לקוחות עם הכנסה יציבה שיכולים לעמוד בתשלומי המשכנתא החודשיים. במקרים בהם ההכנסה נמוכה מדי או בלתי יציבה, יועץ משכנתאות יכול לסייע במציאת פתרונות יצירתיים, כגון שילוב הכנסות נוספות, הגברת היציבות הפיננסית או מציאת ערבים עם הכנסה גבוהה יותר שיסייעו בבקשת המשכנתא.

ייעוץ אחרי דחיית משכנתא למסורבים

במקרים מסוימים, נדחתה בקשת המשכנתא עקב חוסר ביטחונות מספיקים. בנקים דורשים ביטחונות כמקור להחזר הלוואה במקרה שהלווה אינו עומד בתשלומים. יועץ משכנתאות יכול לסייע בהערכה ובמציאת נכסים נוספים או ערבות נוספת שיתקבלו על ידי הבנק כביטחונות. כמו כן, ניתן לבדוק אפשרויות של הלוואות חוץ-בנקאיות שבהן דרישות הביטחונות עשויות להיות גמישות יותר.