כל מה שרציתם לדעת על ההבדל בין רכישת דירה חדשה מקבלן לרכישת דירה יד שנייה

לאורך השנים ממשלת ישראל מנסה לסייע לזוגות צעירים להגשים חלום ולרכוש דירה בארץ, עם זאת מחירי הנדל”ן רק ממשיכים לעלות והביקוש לדירות רב מההיצע. כל אדם המעוניין לרכוש דירה יכול לבחור בין רכישת דירה חדשה מקבלן לבין רכישת דירה מאדם פרטי, כלומר דירה יד 2. לכן, כדאי לדעת כי ישנם הבדלים משמעותיים בין רכישת דירה חדשה מקבלן לרכישת דירה יד 2, וכתבה זו עוסקת בהבדלים העיקריים עליהם יש לתת את הדעת.

בנאדם לקח עמלת פרעון מוקדם במשכנתא

אכלוס הדירה וקבלת מפתח

אם אתם מתכננים לרכוש דירה יד שנייה הרי עם התשלום והעברת הזכויות בנכס, הדירה עומדת לרשותכם ואתם יכולים להזמין הובלה ולעבור לגור בה. אמנם, לעתים רוכשים דירה יד 2 בה מתגורר שוכר, ואז יש להודיע לו על סיום החוזה או להחליט על המשך חוזה השכירות עבור הדייר עד לסיום המועד המצוין בחוזה.

כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן יש שתי אפשרויות, הדירה מוכנה ולאחר התשלום ניתן לקבל מפתח כדי לעבור לגור במקום, לחלופין במקרים רבים רוכשים דירה על הנייר, או רוכשים דירה בפרויקט הנמצא עדיין בשלבי הקמה. לכן, כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן יש לבדוק מתי הנכס יהיה מוכן לאכלוס, חשוב לזכור כי עליכם להמתין לקבלת טופס 4, אך ייתכנו עיכובים בגלל בעיות שהתעוררו במהלך בניית הפרויקט, לכן עליכם לדאוג לדיור חלופי עד לקבלת המפתח.

במידה ואתם שוכרים דירה לא כדאי למהר ולסיים את החוזה אלא להמתין ולראות כיצד הבנייה בשטח מתקדמת ולהיות עם האצבע על הדופק כדי לדעת מתי תוכלו לעבור לגור בדירה החדשה. כאמור, ברכישת דירה יד 2 אין את הבעיות הללו ומיד לאחר רכישת הנכס והעברת הזכויות תוכלו לגור בדירה שרכשתם, אלא אם אתם מתכננים שיפץ מקיף בנכס לפני האכלוס שלו.

שדרוג המפרט הטכני בנכס

כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן זוכים למפרט טכני בהתאם להחלטת חברת הבנייה, לעתים הקבלן מציע מספר אפשרויות מהן ניתן לבחור. עם זאת, עבור רבים המפרט הטכני הבסיסי של הדירה אינו מספק לכן הם מעוניינים לשדרג את הנכס לפני המעבר למקום. שדרוג דירה חדשה כרוך בעלויות גבוהות ועלול להסתכם בכמה עשרות אלפי שקלים ואף למעלה מכך. ככל שמעוניינים בשדרוג מסיבי יותר, לדוגמה החלפת אריחי קרמיקה, מטבח מודרני ומתקדם יותר, חיפויי קירות, כלים סניטריים יוקרתיים יותר וכדומה, הרי העלויות גבוהות יותר ויש להמתין עד להשלמת העבודות בדירה לפני המעבר למגורים.

גם ברכישת דירה יד 2 נהוג לשפץ את הנכס על מנת להתאימו לצרכים שלכם ולאורח החיים שלכם. עם זאת, שיפוץ דירה יד 2 לרוב זול יותר מאחר ואינכם תלויים בקבלן ויכולים לנהל את השיפוץ בעצמכם ולערוך מיני מכרז בין בעלי מקצועי כדי להוזיל עלויות.

עלויות עורכי דין

בעת רכישת דירה חדשה מקבלן עליכם לשלם בנוסף גם עלות גבוהה של עו”ד המייצג את הקבלן. למעשה, הנכם נדרשים לשלם גם לשירות של עו”ד המייצג את הקבלן וגם לשכור שירותיו של עורך דין שייצג אתכם ויסייע לכם לבדוק את החוזה ולהתנהל משפטית נכון. כאשר רוכשים דירה יד 2 יש לשכור את שירותיו של עורך דין, אך המחיר נמוך יותר בהשוואה לתשלום לעורך הדין של הקבלן אשר גובה את שכרו באחוזים ממחיר הדירה.

לכן, כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן, נניח ששווי הנכס הוא 1.5 מיליון ₪, לרוב עורך הדין מטעם הקבלן גובה עמלה של 1.5% מערך הנכס, ועליכם לגייס את הכסף כדי לשלם עבור שירותיו.

הצמדת יתרת החוב למדד תשומות הבנייה

רבים לא יודעים זאת אבל כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן ישנו סעיף הצמדה למדד תשומות הבנייה. על פי סעיף זה הקבלן מצמיד את יתרת החוב שלכם למדד תשומות הבנייה, ובמידה והמדד עלה, עליכם לשלם יותר תמורת הדירה. ברכישת דירה יד 2 לא מצמידים את שווי הדירה למדד תשומות הבנייה.

לכן, אם אתם רוכשים דירה חדשה על הנייר שתהיה מוכנה רק בעוד שנה וחצי או שנתיים, קחו בחשבון כי יתכן ותיאלצו לשלם עוד כמה עשרות אלפי שקלים בגלל ההצמדה למדד תשומות הבנייה.

תשלומים לקבלן

כאשר רוכשים דירה יד 2 עליכם לגייס את מלוא הכסף, להעבירו למוכר הנכס וכך תוכלו לעבור לגור בדירה שרכשתם. כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן יש לנהל עמו מו”מ לגבי מועד התשלומים, כאשר קבלנים רבים גובים 20% משווי הדירה במעמד החתימה על חוזה המכר, ואת היתרה ניתן לשלם במעמד קבלת המפתח. ישנם קבלנים הדורשים 20-30% במועד הרכישה ולאחר מכן תשלומים כל שלושה חודשים או בהתאם לקצב הבנייה באתר.

עליכם להתאים את מועד התשלומים לקבלן בהתאם למועד ולגובה הסכום של המשכנתא, כך תיהנו מחפיפה בין מועדי התשלום לקבלן ומועד המשיכה מהמשכנתא ולא תיאלצו לשלם יותר כסף בגין הפרשי ריביות והצמדות שונות.

תשלום ארנונה ומסי ועד בית

ברכישת דירה יד 2 עליכם לוודא מהי הארנונה ומהו התשלום החודשי לוועד הבית. כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן לא ניתן לדעת מהו גובה הארנונה וכמה ועד הבית ידרוש, אך ניתן לערוך סקר שוק בסביבה כדי לשער מה יהיו עלויות אלה. ראוי לציין כי גובה הארנונה והתשלום לוועד הבית חייבים להיכלל במערכת השיקולים שלכם מאחר ויש להם השפעה ישירה על ניהול תקציב ההוצאות שלכם לאורך השנים.

יש לכם שאלות בנושא? מתכננים לרכוש דירה יד 2 או דירה חדשה מקבלן? השאירו פרטים בטופס שבאתר וצוות המומחים של משכנתא גורו יחזור אליכם, וללא כל עלות או התחייבות, תקבלו מענה לשאלות והצעה אטרקטיבית למשכנתא.