תהליך קניית דירה

השאלות הראשונה בתהליך קניית דירה: איפה ובכמה נקנה דירה?

איפה אתם רוצים לגור?  לפני התשובה תוכלו לחפש כמה עולה דירה באזור. לאחר מכן תבינו מה התקציב שעומד לרשותכם. חשוב שתקחו בחשבון את כל העלויות הנלוות לקניית דירה (מס רכישה, שמאות, עורך דין, מתווך, הובלות…) אם מדובר בדירה ראשונה תאלצו להציג הון עצמי בגובה 25% משווי הדירה. ככל שאחוז המימון שהבנק מספק נמוך יותר כך משלמים גם פחות ריבית.

רוצים לחסוך בריבית המשכנתא? קבלו תמהיל משכנתא מומלץ!
חסכו עד מאות אלפי שקלים בליווי יועצים מנוסים

בדקו אותנו! בחרו את סכום המשכנתא
5,000,000
100,000
סכום המשכנתא: {{form.skom_mashkanta.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} ש"ח
מה סוג השירות הנדרש?
{{item.buttonText}}
מהיכן אתה בארץ?
{{item.buttonText}}
מעולה, כבר מסיימים!
בחר את סכום ההון העצמי שלך
הזז את העיגול להקטנת והגדלת הסכום
3,000,000
0
סכום הון עצמי שלך {{form.skomHonHazmi.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} ש"ח
מה מצב חשבון הבנק שלך?
{{item.buttonText}}
מה שווי הנכס שברצונך לרכוש?
הזז את העיגול להגדלת או הקטנת הסכום
5,000,000
400,000
שווי הנכס {{form.skomShovi.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} ש"ח
האם יש לך נכסים?
{{item.buttonText}}
באיזה שלב של לקיחת המשכנתא אתה נמצא?
{{item.buttonText}}

מעולה, אני מוכן להראות את זכאותך לחיסכון בריבית המשכנתא

הכנס שם ומספר טלפון נייד תקין לקבלת תמהיל מומלץ!

{{status.name}}
{{status.phone}}

{{status.terms}}

{{form.name}}, הכנס את הקוד ששלחתי אלייך בSMS
וקבל את תוצאות הבדיקה.

* אנא המתן מספר שניות לקבלת הקוד.
{{status.code}}
פנייתך לחיסכון במשכנתא התקבלה בהצלחה!✅

ברגעים אלו ממש פנייתך מועברת ליועץ משכנתאות מנוסה ומוסמך, הוא יעבור על פרטי המשכנתא וייצור איתך קשר לשיחת אפיון והבנת הצרכים לחיסכון במשכנתא באמצעות בניית תמהיל משכנתא מיוחד + חיסכון בריביות באופן מותאם לתקופה סוערת. מומלץ להיות זמין לשיחה ולהגיע מוכן עם פרטיי המשכנתא, תעודת זהות ופרטי הנכס.

במיוחד עכשיו - רוצה לחסוך גם עשרות אלפי שקלים בביטוח המשכנתא?

קבל הצעה לפוליסה סודית שחוסכת עד 61% בעלות פוליסת ביטוח המשכנתא בתוך 30 שניות!

{{item.buttonText}}
{{form.name}}, פנייתך לייעוץ משכנתא התקבלה בהצלחה ותטופל בהקדם האפשרי. יועצים משכנתאות מומחים מטעמינו ישמחו לסייע לך בשיחה אישית לאפיין את צרכייך, להתאים לך מסלול משכנתא חסכוני, יעיל ומותאם לתנודתיות המשק הישראלי. עד שנדבר, אנחנו מזמינים אותך להמשיך בקריאה באתר וליהנות מתכנים, מדריכים ומידע רב על משכנתאות.
{{dataForm.name}}
{{validName}}
גיל נבחר: {{dataForm.age}}
{{step.buttonNext}}
{{error}}

אני מאשר שקראתי את תנאי השימוש והפרטיות ואני מסכים להם,
וכי פרטיי ישמש לקבלת פניות, הצעות שיווקיות מאיתנו או מצדדים שלישיים, לרבות בנוגע לתוכניות ביטוח או מוצרים פנסיוניים.

מסכימ/ה לקבלת תוכן, דברי פרסומת או עדכונים מהחברה באמצעות דוא"ל, SMS או טלפון

{{errorTerms}}

כבר בשלב הבא מחכות לך תוצאת הבדיקה הראשונית.
תרצה לקבל גם דו"ח מסכם של הביטוחים שלך עם המלצות נוספות להוזלה?
הדו"ח מתקבל באמצעות סוכן ביטוח בעל רישיון משרד האוצר, השירות ניתן ללא עלות.
אנא הכנס מספר תעודת זהות ותאריך הנפקה:

{{ssnError}}

(המידע נועד לבדיקת ואיתור הביטוחים הקיימים באתר "הר הביטוח", או לשם בניית הצעה לביטוח חדש מותאם אישית למבוטח, לעולם לא נעשה שימוש לרעה במידע זה)

זכאותך לחיסכון בביטוח המשכנתא גבוהה!

על סמך המידע שהזנת בשאלון, ועל בסיס הניתוח שלי – מסתמן כי זכאותך להשגת חיסכון מקסימאלי בפוליסת ביטוח המשכנתא נמצאת בסבירות גבוהה מאוד.

ייתכן ונצליח לחסוך עבורך עשרות אלפי שקלים במצטבר בהוצאה עבור ביטוח המשכנתא באמצעות:

  1. התאמת הצעה הביטוח לצרכייך האישיים, ולנתונים העדכניים של העסקה – שווי הנכס, גובה ההלוואה, מינך, גילך וסטטוס העישון שלך.
  2. מחזור המשכנתא אחת לתקופה והקטנת יתרת ההלוואה.
  3. השוואת מחירים בין חברות הביטוח.
  4. מיקוח מול הבנקים וחברות הביטוח להוזלה מיידית.
  5. בדיקת שאר הביטוחים עבורך ועבור משפחתך כדי לבחון הוזלה באפיקים נוספים.

בשעות הקרובות סוכן ביטוח מוסמך ובעל רישיון פנסיוני ייצור איתך קשר ויסייע באפיון של הפוליסה החסכונית ביותר עבורך.

מהו שווי הנכס שעליו נלקחה המשכנתא?
הזז את העיגול להגדלת או הקטנת הסכום
5,000,000
400,000
שווי הנכס {{$root.form.skomShovi.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} ש"ח
מה יתרת המשכנתא נכון להיום?
5,000,000
400,000
יתרת משכנתא {{$root.form.ytra.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} ש"ח
מאיזה בנק נלקחה המשכנתא?
{{item.buttonText}}
האם קיימות הלוואות נוספות חוץ מהמשכנתא?
{{item.buttonText}}
מהיכן אתה בארץ?
{{item.buttonText}}

מעולה, אני מוכן להראות לך את תוצאת זכאותך לחיסכון באמצעות מחזור משכנתא!

הכנס מספר נייד תקין לקבלת תוצאות הבדיקה.

{{$root.status.name}}
{{$root.status.phone}}

{{$root.status.terms}}

{{form.name}}, הכנס את הקוד ששלחתי אלייך בSMS
וקבל את תוצאות הבדיקה.

* אנא המתן מספר שניות לקבלת הקוד.
{{$root.status.code}}
פנייתך לחיסכון במשכנתא התקבלה בהצלחה!✅

ברגעים אלו ממש פנייתך מועברת ליועץ משכנתאות מנוסה ומוסמך, הוא יעבור על פרטי המשכנתא וייצור איתך קשר לשיחת אפיון והבנת הצרכים לחיסכון במשכנתא באמצעות בניית תמהיל משכנתא מיוחד + חיסכון בריביות באופן מותאם לתקופה סוערת. מומלץ להיות זמין לשיחה ולהגיע מוכן עם פרטיי המשכנתא, תעודת זהות ופרטי הנכס.

במיוחד עכשיו - רוצה לחסוך גם עשרות אלפי שקלים בביטוח המשכנתא?

קבל הצעה לפוליסה סודית שחוסכת עד 61% בעלות פוליסת ביטוח המשכנתא בתוך 30 שניות!

{{item.buttonText}}
מהו סכום ההלוואה?
{{$root.form.range}}
2,000,000₪
10,000₪
{{errors}}
מהי מטרת ההלוואה?
הלוואה גרייס
הלוואה תמורת משכון דירה
הלוואה משלימה למשכנתא
הלוואת גישור
הלוואה כנגד נכס
הלוואת בלון
הלוואה כנגד קרן השתלמות
סגירת חובות
שיפוץ בית
רכישת רכב
עזרה לבן משפחה
הלוואת גישור קרן השתלמות
הלוואת בלון קרן השתלמות
הלוואה עיסקית
סיבה אחרת
לקבלת הצעה להלוואה - השאירו שם מלא ומספר טלפון
{{errorName}}
{{errorPhone}}

{{$root.status.terms}}
סטטוס משפחתי?
רווק
נשוי
גרוש
אלמן
הורה יחידני
ידוע לציבור
היכן אתה מתגורר?
שכירות
אצל ההורים
אחר
האם בבעלותך נכס?
כן
לא
יותר מאחד
כמה משכנתא קיימת על הנכס/ים שבבעלותך?
עד 500 אלף ש"ח
חצי מיליון עד מיליון ש"ח
מעל מיליון ש"ח
אין משכנתא
מהו סטטוס התעסוקה שלך?
שכיר
עצמאי
פנסיונר
לא עובד
עתודאי
האם ברשותך הלוואות נוספות כרגע?
כן
לא
האם חזרו צ'קים או הוראות קבע?
כן
לא
האם סורבת להלוואה בבנק?
כן
לא
כמעט סיימנו, האם יש לך קופות גמל, קרנות השתלמות או קרן פנסיה ללא הלוואות פעילות כנגדן?
כן
לא
האם יש לך כרטיס אשראי (לא דיירקט)?
כן
לא
{{$root.form.name}}, יצאת זכאי להלוואה משתלמת!

בשעות הקרובות יחזור אלייך נציג מטעם גוף פיננסי מוביל ויספק לך עד 10 הצעות משתלמות להלוואה בתנאים מובילים, יספק לך השוואה וסיוע לקבלת המימון באופן מהיר ומשתלם!

{{this.field.name + ","}} {{dataForm[activeStep].title}}
{{$root.field.sliderModel[0].toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}}
{{$root.field.sliderModel[1].toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}}

{{erroPhone}} {{error}}
{{status.code}}
חזור
המשך
חזור
לחץ להמשיך
שנה מספר
בדוק זכאות
מה שווי הנכס שברשותך?
הזז את העיגול להגדלת או הקטנת הסכום
5,000,000
400,000
שווי הנכס {{$root.form.hiodShovi.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} ש"ח
מה גובה ההלוואה המבוקש?
הזז את העיגול להגדלת או הקטנת הסכום
5,000,000
400,000
שווי הנכס {{$root.form.hiodLoan.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} ש"ח
מה גובה החזר ההלוואות? (משכנתא + הלוואות נוספות)
הזז את העיגול להגדלת או הקטנת הסכום
5,000,000
400,000
שווי הנכס {{$root.form.hiodHazer.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} ש"ח
הגיל שלך?
מהיכן אתה בארץ?
{{item.buttonText}}

מעולה, כבר מסיימים! אחשוף את זכאותך לקבלת הלוואה בעד 85% משווי הנכס אחרי שאוודא שאינך רובוט. הכנס מספר נייד תקין וצפה בתוצאות הבדיקה

{{$root.status.name}}
{{$root.status.phone}}

{{$root.status.terms}}

{{$root.form.name}}, הכנס את הקוד ששלחתי אלייך בSMS
וקבל את תוצאות הבדיקה.

* אנא המתן מספר שניות לקבלת הקוד.
{{$root.status.code}}

בהתבסס על הנתונים שלך והניתוח שלי נמצאת זכאי לאיחוד הלוואות כנגד נכס בתנאי משכנתא וריבית נמוכה! בשעות הקרובות ייצור עימך קשר גוף מוביל, גדול ומפוקח בתחום ההלוואות לצורך המשך איפיון תנאיי ההלוואה עבורך ומימושה בפועל (בשיא המהירות).

לפני שמתחילים: לא יוצאים לתהליך קניית דירה ללא עורך דין

גם אם בחרתם לקנות דירה חדשה מקבלן ויש לו עורך דין שלכאורה מייצג גם אתכם דעו שלכל קונפליקט מול הקבלן עורך הדין ייגש כאשר טובת הקבלן בראש מעייניו.  עורך דין טוב עולה בין 0.5% ל1.5% מסכום העסקה פלוס מע"מ כך שאם מדובר בנכס שעולה מיליון ש"ח עורך הדין יקח בין 5 ל-15 אלף ש"ח פלוס מע"מ אבל יחסוך הרבה יותר ויתן לכם לישון בראש שקט בידיעה שאתם לא קונים דירה שנמכרה למישהו אחר.מומלץ להיעזר בחוכמת ההמונים כדי למצוא עורך דין שכבר עזר לחבר, מכר או קרוב משפחה בתהליך. תתפלאו כמה כוח יש לפוסט בפייסבוק.

בשלב הבא: מוציאים מהבנק אישור עקרוני למשכנתא

אישור עקרוני הוא מסמך שמנפיק הבנק ללא עלות ובו מוצגת המשכנתא אותה תוכלו לקבל באותו הבנק עם כל המסלולים מתוכם תוכלו לבנות את תמהיל המשכנתא. הנפקת האישור לוקחת כמה שעות מרגע קבלת הבקשה. תוקף האישור משתנה מבנק לבנק אך לרוב מדובר ב-24 יום בהם הבנק מחוייב לתת לכם את המשכנתא בתנאים המוצגים באישור במידה וכל הפרטים שמסרתם נכונים. האישור יעזור לכם להבין את גודל התקציב וישמש כמינוף מול בנקים אחרים במשא ומתן על המשכנתא. מומלץ להגיע לבנק שלכם מצויידים בשניים או שלושה אישורים מבנקים אחרים כדי לקבל יתרון במשא ומתן.

לא מחפשים דירה לפני שמקבלים אישור מהבנק שאכן תקבלו את המימון, אחרת לבנק יש יתרון עליכם במשא ומתן במיוחד אם כבר חתמתם על זכרון דברים מול היזם שלא הולך להתבטל כי קיבלתם סירוב מהבנק.

בשלב הבא: מחפשים דירה

מקדו את תוצאות החיפושים באינטרנט לאזור שבחרתם כדי להבין את טווח המחירים באזור. קבעו עם כמה דירות באותו אזור ולכו לראותן בשעות שונות של היום כך שלא תפספסו שום רעש או מפגע סביבתי ש"בא והולך" במהלך היום. שימו לב במיוחד לדברים שיכולים להוריד את ערך הדירה בעתיד: אתרי בניה, תמ"א, ליקויים במבנה ואופי האוכלוסייה באזור.

בדיקת אמינות לכל הנוגעים בדבר

  • בדקו שהאדם המציג עצמו כבעל הנכס אכן רשום עליו בטאבו ללא הערות אזהרה או התחייבויות לצד ג'. בקשו לראות חיוב ארנונה ונסח טאבו מעודכן.
  • במידה והמוכר ירש את הנכס בקשו לראות צו ירושה או צוואה.
  • אם מדובר בדירה בתהליכי בנייה בדקו שהקבלן רשום בפנקס הקבלנים של משרד הבינוי והשיכון ושיש היתר בנייה.
  • חפשו מידע על המוכר באינטרנט.
  • שלחו את החוזה לבדיקת עורך דין.

בשלב הבא: מבצעים מכרז משכנתאות

בשלב זה חשוב לדון בנושא שנקרא יועץ משכנתאות.

לכל הבנקים יש יועצי משכנתאות שישמחו לסייע לכם ולכאורה אין צורך לשלם בין 5 ל- 10 אלף ש"ח ליועץ חיצוני שילווה אתכם בתהליך אבל בפועל ליועצים של הבנק אין אינטרס שתשלמו פחות על המשכנתא (הבנק הוא המעסיק שלו) וכל מה שהם יכולים להציע מוגבל לתוכניות שהבנק מציע. 

יועץ חיצוני אמנם יעלה כסף אבל יחסוך הרבה יותר במשא ומתן מול הבנקים וביכולתו לתפעל את המכרז במקצועיות ולהביא אתכם למשכנתא הכי משתלמת שמתאימה לצרכים שלכם. יועצים ותיקים מכירים כל פינה ותרגיל של הבנק וכשמדובר בריבית על סכומים בסדר גודל כזה, חשוב להתמקח על כל עשירית האחוז.

חשוב גם להגיד שכיום אין רגולציה בתחום יועצי המשכנתאות וכל אדם יכול להכריז על עצמו כיועץ ולהתחיל לשווק את עצמו. יועץ טוב מגיע מממליצים לכן תעזרו בחוכמת ההמונים. הכי טוב לשאול חברים או בני משפחה שקנו דירה לאחרונה. במידה והחלטתם שאין צורך ביועץ, מומלץ לקבל הצעות מ-4 בנקים לפחות, להשקיע בלמידה על מסלולי הריבית וההצמדה למדדים השונים ורק לאחר מכן להיעזר ביועץ של הבנק הנבחר כדי להגיע לתמהיל (שילוב מסלולים) שלוקח בחשבון את הצרכים המשתנים שלכם מתקופה לתקופה. אל תשכחו שמדובר בהלוואה לתקופה ארוכה מאוד (20-30 שנה) לכן עדיף שגובה התשלום יתאים לשינויים הצפויים בחיים. אם בעתיד החזר המשכנתא לא יאפשר קיום מכובד תוכלו למחזר אותה בתנאים אחרים אך גם המחזור כרוך בתשלום.

בשלב הזה יש חשש שיגיע קונה אחר ויחטוף את הנכס לכן תוך כדי המכרז שבידכם אישור עקרוני, פנו לעורך דין על מנת שיקדם את חתימת ההסכם.

בשלב הבא: חתימת הסכם רכישת דירה

פגשו את המוכר עם העורך דין לחתימה על הסכם המכירה, שטרי מכר, בקשה לרישום מקרקעין בטאבו והצהרה למס שבח. כל המסמכים וצ'ק בנקאי מטעמכם ישארו אצל עורך הדין של המוכר עד להשלמת התשלום. את הצ'ק תקבלו חזרה כאשר המוכר ירשום הערת אזהרה על הנכס ברשות מקרקעי ישראל.

תהליך קניית דירה עובר דרך תשלום מיסים

נכון, לשלם מיסים זה לא כיף אבל חדשות הטובות הן שלא תמיד חייב. מס רכישה לא חל על דירות במחיר נמוך מ- 1,805,545 ש"ח ורשימת הפטורים וההטבות לאוכלוסיות השונות במדינה ארוכה. שימו לב שאתם לא משלמים סתם (טוב שיש עורך דין) ועם זאת מהרו לשלם כי עד שלא תשלמו את המס במלואו (או תוציאו פטור בגינו) לא תוכלו להעביר את הנכס על שמכם בטאבו.

  • מס שבח והיטל השבחה מוטלים על המוכר מאחר והוא מרוויח מעליית הערך של הנכס. עליו לשלם אותם (או לקבל בגינם פטור) כדי להנפיק אישור תשלום שיאפשר רישום בטאבו. נהוג לפתוח חשבון נאמנות בו המוכר מפקיד סכום מוסכם מראש שחוזר אליו כנגד המצאת האישורים.
  • תוך 30 יום ממעמד החתימה עורכי הדין מחויבים לדווח על עסקת המכירה לרשויות המס.

לבסוף: לוקחים משכנתא

מומלץ לבצע את התהליך כמה שיותר מהר, הוא עלול לקחת מספר שבועות וכרוך בהמון בירוקרטיה וביקורת שמאי שיעריך את שווי הנכס לכן חשוב לעבוד מסודר ולהתייעץ עם עורך דין על הכל.

כדי לקבל את המשכנתא תאלצו לרכוש ביטוח חיים ומבנה, כך למעשה הבנק למשכנתאות מבטח את עצמו שאם (לא עלינו) תיפטרו או שאם המבנה יאבד מערכו בשריפה או מפגע אחר, הבנק יקבל את כספו בחזרה. אתם לא חייבים לעשות את הביטוח דרך הבנק ויותר ממומלץ לבדוק הצעות של חברות ביטוח כדי להוזיל עלויות. לאחר כל החתימות הבנק ינפיק עבורכם מסמך לרישום הערת אזהרה לטובת הבנק. ההערה בעצם ממלא את מקום השעבוד לבנק עד שתשלימו את התשלום האחרון ותוכלו לרשום את השעבוד. שעבוד הדירה הוא בעצם הביטחון של הבנק במתן ההלוואה.

 אם בעתיד תרצו למכור את הדירה ולקנות אחרת גם אם לא סיימתם את תשלומי המשכנתא תוכלו לגרור את השעבוד והמשכנתא לדירה הבאה.

בשלב האחרון: מקבלים את הדירה

נפגשים בנכס, בודקים שמצבו עדיין תקין, מוודאים שהמוכר שילם היטל השבחה ומס שבח (אמורים להיות לו אישורים על כך) משלמים את התשלום האחרון, מקבלים מפתחות, מקבלים את מסמכי המכירה ששמר עורך הדין של המוכר, מבצעים קריאת מוני חשמל ומים, מעבירים חשבונות (ארנונה, חשמל, מים, גז) עורכים פרוטוקול מסירה ופותחים שמפנייה.

רושמים בטאבו וסוגרים הובלה.

איך נהוג לשלם עבור דירה מיד שנייה?

צפה בתשובה

ההחלטה על מספר התשלומים וגובהם לא מעוגנת בחוק. נהוג לשלם 20% כמקדמה כאשר חותמים הסכם מכירה ואת התשלום האחרון במועד המסירה ורישום הזכויות.

מה זה נסח טאבו ואיפה מנפיקים אותו?

צפה בתשובה

מסמך הכולל את כל המידע בנוגע ליחידת דיור. המסמך דרוש כדי לאמת את בעל הנכס ולוודא שאין עליו הליכים משפטיים או הערות אזהרה וניתן להוציא אותו בתשלום באתר רשות מקרקעי ישראל.

האם חוקי להכניס לחוזה קניית דירה סעיף המבטל את הערבון לכסף ששילמתי?

צפה בתשובה

ממש לא וגם אם חתמת על חוזה שכזה הקבלן לא יכול לקחת מעל ל-7% ממחיר הנכס ללא ביטחונות. במידה ולקח, מדובר בעבירה פלילית.

בתהליך קניית דירה על מי מוטל לשלם היטל השבחה?

צפה בתשובה

היטל השבחה הוא תשלום לרשות המקומית שאישרה תוכניות בניה, שימוש חורג או הקלה שאפשרו לערך הנכס לעלות ולכן על בעל הנכס, המוכר שנהנה מעליית ערך, לשלם את ההיטל.

לדוגמה: אם באשדוד יאשרו לכל הבתים ברובע ט' לבנות פרגולות על הגג, כל הבתים שנמכרו לאחר בניית פרגולה על הגג חייבים בתשלום היטל לרשות המקומית בסך חצי מעליית הערך של הנכס מתוספת הפרגולה.

Share on whatsapp