כל מה שרציתם לדעת על פריסת משכנתא לחלקים כדי לחסוך בכסף

חשוב להדגיש כי לקיחת משכנתא בחלקים מורכבת יותר בהשוואה להלוואה לרכישה דירה במנה אחת. הסיבה העיקרית לכך היא כי משך העסקה ארוך יותר, כאשר משכנתא בחלקים נהוג לקחת ברוב המקרים לצרכי רכישת דירה חדשה מקבלן, לעתים לוקחים את המשכנתא ברגע שהקבלן מקבל היתר בנייה, אך ניתן לקחת את ההלוואה בחלקים גם כאשר בונים בית ובכל שלב יש לשלם לבעלי המקצוע השונים על פי קצב התקדמות הבנייה.

לכן, חשוב להבין כי הבנק לוקח סיכון גדול יותר מאחר ותנאי המשק עלולים להשתנות, אך גם מחיר הנכס עלול לעלות. קבלנים רבים נוהגים לגבות חלק ממחיר הנכס במעמד הרכישה, ובמהלך הבנייה על הלווה לשלם חלקים נוספים. הקבלן יכול להצמיד את מחיר הנכס למדד תשומות הבנייה או לסוגי מדד אחרים, כדי לשמור על ערך מחיר הדירה עד להשלמת הבנייה ומסירת המפתח לקונה.

חשוב להדגיש כי הבנק מקבע את התנאים הכלליים למשכנתא בחלקים אך מאחר והוא אינו מסוגל לחזות את הריביות בעתיד, הבנק קובע את תנאי הריבית וההצמדה במעמד משיכת המנה מהמשכנתא. לכן, הלווה עלול לגלות כי במנה השנייה או השלישית הבנק קבע ריבית גבוהה יותר בהשוואה לתנאי הריבית במנה הראשונה.

משכנתא בחלקים – דוגמה מספרית

כדי להבין כיצד מתבצעת משכנתא בחלקים אנו מביאים לפניכם דוגמה מספרית הממחישה היטב את הנושא. נניח לדוגמה כי מר ישראלי מעוניין לרכוש דירה חדשה מקבלן בסך 1.5 מיליון ₪. על פי חוזה המכר הנערך בין מר ישראלי לקבלן נקבעו תנאי התשלום הבאים: 300,000 ₪ במעמד החתימה על חוזה המכר, 500,000 ₪ לאחר ארבעה חודשים ואת היתרה על סך 700,000 ₪ על הלווה לשלם עם קבלת המפתח.

במקרה זה מר ישראלי לוקח משכנתא בשלושה חלקים, סכום המשכנתא הסופי (כולל הון עצמי) הנו 1.5 מיליון ₪, ובהתאם להסכם המכר בכל פעם לוקח מר ישראלי את המנה המתאימה כדי לשלם לקבלן. מכן, ניתן להבין כי מר ישראלי חייב לקבל החלטה פיננסית נכונה איזה מסלול מתמהיל המשכנתא עליו לקחת לתשלום המנה הראשונה, איזה מסלול ישמש לתשלום המנה השנייה וכך הלאה.

סדר נכון למשיכת המנות מהמשכנתא

אם החלטתם לקחת משכנתא בחלקים עליכם להבין כיצד יש לקבוע את סדר המנות ולהרכיב תמהיל משכנתא המתאים לפריסת התשלומים בגין רכישת הדירה. עליכם להגיע לבנק עם ידע בנושא, אחרת אתם עלולים לשגות בדרך ולקבל החלטה פיננסית שאינה לטובתכם ועלולה לגרום לכם לשלם הרבה יותר כסף כדי להחזיר את ההלוואה.

בהתאם לדוגמה של מר ישראלי, יש לבנות תמהיל משכנתא עם שלוש מנות, כל מנה לרוב תהיה ממסלול הלוואה אחר, לדוגמה במנה הראשונה משלמים באמצעות מסלול משכנתא בריבית קבועה. ראוי להדגיש כי במנה הראשונה כדאי לשלם מסלול של ריבית קבועה, למרות שהריבית עלולה לרדת בעתיד וכך למעשה תוכלו לחסוך כסף, אך קיים הסיכון כי הריבית במשק תעלה ואז תגלו כי המשכנתא הרבה יותר יקרה מאשר תכננתם.

כדאי לדעת כי גם אם תבחרו לשלם במנה השנייה את מסלול הריבית הקבועה, והריבית במשק ירדה, הבנק ימצא דרך כיצד להימנע מהפחתת הריבית למשכנתא שלכם, אלא אם הריבית הוצמדה לעוגן מסוים של בנק ישראל, וכך אתם יכולים להיות מוגנים מהרעת תנאי הריבית במנה השנייה.

את המנה השנייה כדאי לשלם באמצעות אחד ממסלולי הריבית המשתנה. הסיבה לכך היא שלבנק אין אפשרות לקבוע את הריבית המשתנה מאחר וזו נקבעת בהתאם למצב במשק, כאשר בנק ישראל אחראי על פרסום הריבית. לכן, במעמד משיכת המנה השנייה הבנק ממנו לקחתם משכנתא יקבע את גובה הריבית.

עם זאת, יש מקרים בהם התחזית לגובה הריבית קובעת כי הריבית במשק עומדת לרדת, לכן במקרה זה כדאי לשקול לדחות מסלול ריבית משתנה למנה השלישית.

למר ישראלי נותר עוד תשלום אחד לרכישת הדירה, לכן בבוא העת להעביר כסף למוכר עליו לקחת את המנה השלישית, וכדאי להשאיר למנה זו את מסלולי המשכנתא הצמודים לריבית משתנה בטווח קצר. לכן, בקביעת תמהלי משכנתא בחלקים כדאי להשאיר למנה השלישית והאחרונה מסלולי הלוואה כמו מסלול הלוואה צמודה למדד בריבית משתנה כל חמש שנים, הלוואה בריבית משתנה על בסיס הפריים, הלוואה בריבית משתנה על בסיס מק”מ, הלוואה בריבית משתנה וצמודה לדולר או לאירו, על בסיס ריבית הלייבור ומסלולים נוספים.

חשוב להדגיש כי במסלולי הלוואה בריבית משתנה על בסיס עוגן חיצוני, משתנה הריבית בהתאם למסלול. השינוי בריבית יכול להתעדכן אחת לחודש, לדוגמה במסלול הלוואה בריבית משתנה על בסיס הפריים, אחת לשנה כמו במסלול הלוואה בריבית משתנה על בסיס המק”מ (מק”מ- מלווה קצר מועד), אחת לחצי שנה כמו במסלול הלוואה צמודת מט”ח וכיוצא בזה.

המלצות וטיפים חשובים למשכנתא בחלקים

ראוי לציין כי משכנתא בחלקים מחייבת אתכם להבין את הרעיון העומד מאחורי הלוואה זו. כך תוכלו לבנות תמהיל משכנתא המורכב מכמה מסלולים, ובהתאם לתשלומים שעליכם לבצע ועל פי התחזית לצפי הריבית במשק הישראלי, תוכלו להחליט באיזה מסלול להשתמש לטובת התשלום למוכר.

עליכם לקבל החלטה פיננסית מאתגרת המחייבת ידע וניסיון רב, לכן רצוי לקבל ייעוץ מקצועי כדי לבחור נכון את תמהיל המשכנתא ולמזער סיכונים, כמו גם כדי לא להפסיד כסף. כדי להבין זאת היטב לפניכם דוגמה המשקפת מקרה של מר ישראלי המעוניין לקחת משכנתא בסך 1.5 מיליון ₪ כאשר 50% מההלוואה יהיה במסלול ריבית קבועה. נניח ומר ישראלי התחייב לשלם למוכר 400,000 ₪ במעמד החתימה על הסכם המכר, ולאחר ארבעה חודשים לשלם 350,000 ₪ נוספים.

כאשר מר ישראלי פונה לבנק כדי לקחת את המנה השנייה על מנת לשלם למוכר, הוא עלול לגלות כי הריבית במשק עלתה וכעת היא גבוהה יותר בהשוואה לתנאי הריבית שקיבל במנה הראשונה. לכן, מר ישראלי נקלע לבעיה ועלול לשלם הרבה יותר כסף כדי להחזיר את המשכנתא.

כמו כן, חשוב לזכור כי ישנם מקרים בהם מבקשים מהבנק משכנתא בחלקים בסכום הגבוה יותר מאשר התשלום בפועל למוכר. כאשר מר ישראלי מגלה כי לא יצטרך משכנתא בסכום של 1.5 מיליון ₪ אלא רק 1.2 מיליון ₪, יתכן ולא יהיה צורך לקחת מנה שלישית, או שהוא עלול לשלם יותר תמורת המשכנתא בגלל שבחר בשתי המנות הראשונות מסלולים הנחשבים ליקרים יותר.

לסיכום, עליכם להגיע עם שלד בסיסי מוכן לקראת הפגישה עם יועץ המשכנתאות בבנק ומעמד החתימה על חוזה ההלוואה לשנים ארוכות. אם תפעלו בחוכמה תוכלו לחסוך עלויות רבות ולמזער סיכונים, לכן חייבת להיות התאמה בין תמהיל המשכנתא למנות השונות.

הנכם מוזמנים לפנות לצוות המומחים של משכנתא גורו בכל שאלה ובקשה. השאירו פרטים באתר ונדאג לחזור אליכם בהקדם כדי לייעץ ולספק לכם את המידע הנדרש לקבלת החלטות נכונות ללקיחת משכנתא בחלקים.