חושבים שהבנק מסתכל רק על המשכורת שלכם? אז זהו, שלא

יש מספר אחד שיכול להכריע אם תקבלו הלוואה או תצאו מהסניף בידיים ריקות – וזה לא גובה השכר שלכם. קוראים לו יחס החזר מהכנסה, או באנגלית DTI (Debt to Income), וזה אחד המדדים הכי חשובים שבנק ישראל מחייב את הבנקים לבדוק לפני כל אישור של הלוואה, משכנתא או מימון כלשהו.

קחו לדוגמה את יוסי, בן 37 מרמת גן. עובד בהייטק, מרוויח 18,000 שקל בחודש, בלי ילדים, בלי התחייבויות כבדות. או לפחות כך הוא חשב. כשהוא ניגש לבקש הלוואה של 100,000 שקל כדי לשפץ את הדירה, הבנק סירב. למה? כי הוא כבר משלם 5,000 ש”ח על הלוואת רכב ו-2,500 ש”ח על תשלומים בכרטיס אשראי. 

בלי לשים לב, יחס ההחזר שלו חצה את הרף שהבנק מוכן לקבל, למרות שהמשכורת נראית מצוינת על הנייר. אז כן, זה לא רק כמה אתה מרוויח, אלא כמה נשאר לך בסוף החודש אחרי כל ההתחייבויות.

אז מה זה בכלל יחס החזר מהכנסה (DTI)?

 בפשטות, מדובר בנוסחה פשוטה: סך ההחזרים החודשיים שלכם על הלוואות / סך ההכנסה החודשית הפנויה שלכם. אם אתם מרוויחים נטו 10,000 ש”ח, ומשלמים כל חודש 3,000 ש”ח על הלוואות שונות (משכנתא, רכב, הלוואה אישית או אפילו תשלומים בכרטיס), אז יחס ההחזר שלכם הוא 30%. כל עוד אתם מתחת ל-35% או 40%, תלוי בבנק, אתם נחשבים ללקוחות עם “יכולת החזר” סבירה. אם עברתם את הרף הזה, תדלקה. הסיכוי שהבנק יאשר הלוואה יורד משמעותית.

למה זה כל כך חשוב לבנק? 

כי הבנק לא רוצה להיכנס איתכם להרפתקה שהוא לא בטוח שתצליחו לצאת ממנה. אם אתם כבר משלמים הרבה בכל חודש, כל התחייבות חדשה דוחפת אתכם עוד קצת מעבר לקצה. ולכן, רגולציה של בנק ישראל קובעת מגבלות ברורות. 

לרוב, אסור לחרוג מיחס החזר של 40% מההכנסה, ובמשכנתאות זה אפילו מוקפד יותר. כלומר, גם אם אתם מרוויחים יפה, ברגע שאתם משלמים יותר מדי על הלוואות אחרות, הבנק לא יוכל לאשר לכם עוד הלוואה. אין פה מקום לגמישות.

משפט מפתח שחשוב שתזכרו: אם עברתם את ה-40%, הבנק אפילו לא ייכנס לבדוק את שאר הפרטים. לא מעניין אותו אם יש לכם ותק בעבודה, אם אתם לקוחות טובים, או אם יש לכם נכסים. קודם כל תעברו את החסם הזה, ורק אז מתחילים לדבר.

מה עושים אם יחס ההחזר שלכם גבוה מדי?

כאן בדיוק נכנס לפעולה אחד הפתרונות הכי מדוברים בשוק הפיננסי: איחוד הלוואות. זה לא סתם טריק, זה כלי אמיתי שיכול להפוך סירוב לאישור תוך ימים בודדים. הרעיון פשוט, אם אתם משלמים היום כמה הלוואות שונות, כל אחת עם ריבית שונה, תאריך חיוב אחר ותנאים שלא תמיד ברורים, אפשר לאחד את כולן להלוואה אחת חדשה, עם החזר חודשי נמוך יותר, ריבית מסודרת ופריסה שתוכננה מראש.

בואו ניקח דוגמה. נניח שאתם משלמים שלוש הלוואות שונות: 1,200 ש”ח על רכב, 900 ש”ח על הלוואה מהבנק ו-800 ש”ח על הלוואה דרך כרטיס האשראי. זה יוצא 2,900 ש”ח בחודש. אם תמשיכו ככה, יחס ההחזר שלכם כנראה גבוה מדי. 

ריבית פריים היום

לחצו לפרטים

יועץ משכנתא

לחצו לפרטים

מחשבון משכנתא

לחצו לפרטים

אבל אם תבצעו איחוד הלוואות ותיקחו הלוואה אחת חדשה על סכום כולל של כל ההלוואות, עם פריסה נוחה יותר, תוכלו להחזיר, למשל, רק 1,900 ש”ח בחודש. הבדל של אלף שקל. וזה בדיוק מה שיכול “לפנות מקום” במסגרת יחס ההחזר, ולאפשר לכם להוציא הלוואה חדשה, או אפילו לקבל סוף סוף אישור למשכנתא שעד עכשיו לא אושרה.

לא כל איחוד הלוואות מתאים לכל אחד

זה בדיוק מוביל אותנו לחלק הבא, למה לא תמיד כדאי לעשות את זה לבד. הרבה אנשים שומעים על המושג הזה, רצים לבנק או ממלאים טופס באינטרנט, ונופלים. למה? כי המערכת לא בנויה שתקבלו את התנאים הכי טובים כשאתם לבד. 

לפעמים זה עניין של טיימינג, לפעמים זה לדעת איך לנסח את הבקשה, ואפילו איך להציג את ההכנסה וההתחייבויות בצורה שהבנק אוהב לראות. גוף מקצועי שמבין איך הבנקים עובדים מאחורי הקלעים, יכול לבנות לכם תמהיל החזר נכון: איזה סכום לבקש, לכמה זמן, מאיזה גוף פיננסי, ואיך לשלב את זה עם מה שכבר יש לכם.

לא כל לקוח הוא אותו דבר

יש כאלה עם הכנסה מעסק, אחרים שכירים, חלק עם ילדים וחלק בלי, יש כאלה עם הלוואות בשוק החוץ בנקאי ויש כאלה שבכלל שכחו שיש להם הלוואה שרצה ברקע. לכן התאמה אישית היא קריטית. זה לא קסם, זה תכנון נכון. אנחנו רואים את זה יום יום, ומדי שבוע מגיעים אלינו לקוחות שקיבלו סירוב בבנק, ואחרי איחוד הלוואות ובנייה נכונה של ההחזרים, לא רק שקיבלו אישור, אלא גם בתנאים הרבה יותר טובים ממה שהם חשבו.

יחס ההחזר שלכם גבוה מדי והבנק דוחה אתכם? אנחנו מומחים בלהקטין את ההחזר החודשי כדי שתעמדו בתנאים. דברו איתנו. אל תחכו שיגידו לכם “לא”, תנו לנו לעזור לכם להגיע ל”כן”.