משכנתא לדירה שניה

עלויות שצריך לקחת בחשבון לפני בקשת משכנתא לדירה שניה

על מחיר הדירה תצטרכו להוסיף את עמלת התיווך, אותה תאלצו לשלם למתווך שהראה לכם את הדירה. כמה עמלה? בין אחוז לשני אחוזים ובמקרים מסוימים, זה עלול להגיע גם לשלושה אחוזים ממחיר הדירה, שנקבע בין מוכר הדירה לבינכם. בנוסף לכך, תצטרכו לשלם לעורך דין שאחראי על שני דברים עיקריים: בדיקה של ניירת הדירה (במשרד השיכון והבינוי, בטאבו) ורישומכם כבעלי הדירה בהמשך. שכר טרחת עורך הדין נע בין 0.5% ל 2%. כך שבחישוב פשוט, כבר מדובר בהוצאות של עשרות אלפי שקלים, כל אחת.

בדקו במחשבון משכנתא כמה תשלמו על דירה שניה

מס רכישה מוגדל על דירה שניה

בישראל, על דירה שתקנו תשלמו מס רכישה. כמובן שאם מדובר בדירה הראשונה שלכם תזכו להקלות משמעותיות במס הרכישה, למשל על דירה בערך של עד ל-1.35 מיליון שקלים, לא תחויבו במס הרכישה כלל. אך כאשר מדובר במשכנתא שניה, לא רק שתשלמו את המס, אלא תשלמו מס גבוה יותר. על אותה הדירה שציינו קודם, בערך של עד ל-1.35 מיליון שקלים, באם מדובר בדירה שניה, תשלמו מס רכישה בשיעור של 5%.

המספרים יכולים לבלבל ומי שאינו מבין במספרים ותנודות של ריביות, יתקשה לחשב כמה יצטרך לשלם בסופו של דבר. רוצים לקבל ייעוץ מקצועי בלי לשלם ובלי להתחייב לשום דבר? השאירו פרטים בפורטל משכנתא גורו ואחד מיועצי המשכנתאות המנוסים שלנו, יחזור אליכם בהקדם.

היתרונות של משכנתא לדירה שנייה

• המטרה המרכזית של משכנתא לדירה שניה היא להשיג מימון בתנאים טובים. בדיוק כמו בדירה ראשונה, גם כאן משעבדים את הנכס והופכים אותו לבטוחה לכך שההלוואה תוחזר. מהרגע שבו מעמידים לרשות הבנק בטוחה בערך כל כך גבוה כמו משכנתא, מגדילים את הביטחון של הגוף המלווה ובעצם מאפשרים לו להציע תנאי מימון טובים יותר.
• עוד יתרון בא לידי ביטוי בכך שניתן להשתמש במשכנתא על מנת לרכוש דירה שנייה גם אם אין מספיק הון עצמי בשבילה. כל עוד עומדים בתנאים הקבועים לפי מגבלות בנק ישראל וגם בדרישות של הבנקים המסחריים עצמם, זה יכול להיות אפיק השקעה מאוד משתלם. בהשוואה לרוב האפיקים הקיימים, אין כמעט מחלוקת על כך שהדירה השנייה נמצאת בחלק העליון של המלצות המשקיעים.
• גם מבחינה טכנית, האפשרות לקחת הלוואה מהבנק ולגייס עוד עשרות אלפי שקלים או אפילו מאות אלפי שקלים כדי לצרף אותם להון העצמי ולרכוש דירה – היא שיטה מעולה לנצל את הזדמנויות. בתום הנדל”ן, הזדמנויות כאלה הן עניין מבוקש מאוד.
• זה בדיוק מה שקורה כאשר שומעים על עסקאות נדל”ן אטרקטיביות ואין מספיק זמן לגייס עבורן הון עצמי, אם רוצים להצטרף מוקדם לפרויקט הקמת בניין כי יודעים שהערך של הנכס יעלה יחסית מהר או באופן כללי כאשר רוצים לדאוג לעתיד הילדים והמשפחה. בכל אחד מהמקרים האלה, הבנק מעמיד את המשכנתא לפי מגבלות בנק ישראל ומאפשר למשקיעים להגשים את החלום כדי להיות בעלים של דירה נוספת. 

כמה משכנתא אפשר לקחת על דירה שניה?

הון עצמי לדירה שניה הדרוש הוא רק עד 50% משווי הדירה השנייה שנרכשת. בנוסף, בעבר ניתן היה לבצע משכון של הדירה עבור קניית הדירה השנייה: לקחת משכנתא בשעבוד הדירה הנוכחית ולנכות את המשכנתא שיש עליה בנוסף למשכנתא על הדירה הנרכשת.
כיום תקנות בנק ישראל אוסרות על כך על הבנקים ומאפשרות לגופים חוץ בנקאים לבצע משכון על הדירה.

לשם השוואה, את המשכנתא על הדירה הראשונה אפשר כיום לקבל בסכום של עד 75% מערך הדירה. אם רוצים למכור את הנכס ולשפר דיור, ניתן לקבל משכנתא של עד 70%. אז ביחס לסכומים האלה, המשכנתא היא נמוכה יותר.
מורכבת מכפי שנהוג לחשוב, כי היא מושפעת מפרמטרים שונים. מבחינת לווים ומשקיעים, הדבר החשוב הוא לעקוב אחר מגבלות בנק ישראל ובעיקר להתנהל מול הבנקים בצורה שתאפשר להם לתכנן את העסקה בצורה משתלמת מבחינת ההון העצמי שאותו הם צריכים להעמיד.

סיבות למגבלות של בנק ישראל בשנת 2022

עוד שאלה שעולה לדיון היא למה בעצם בנק ישראל מגביל את הסכום שאותו מותר לקחת עבור משכנתא לדירה שנייה מהבנקים המסחריים. אז ראשית, הסיבה המרכזית לכך היא רצון לסנן את שוק הדיור והמשכנתאות: בבנק ישראל יוצאים מתוך נקודת הנחה שכל משכנתא מעלה את החוב הציבורי הכללי, לכן לא רוצים להקל יותר מדי על האפשרויות לגייס ככה את ההון מהבנקים. במקביל, מאמינים כי הטלת המגבלות תעודד משקיעים לחפש אחר אפיקים אלטרנטיביים וכך תסייע להוריד את מחירי הדירות.

חוץ מזה, בבנק ישראל וגם בבנקים המסחריים מסתכלים על משכנתא דירה שנייה בתור סוג של סיכון. כאשר אנשים קונים דירה ראשונה וגרים בה, הם צריכים לעמוד בסטנדרטים מסוימים על מנת לקבל את ההלוואה. אבל גם במקרים כאלה, הבנקים מאמינים שיש לרוכש אינטרס מובהק לעמוד בהחזר. עם דירה נוספת המצב מעט שונה, כי לרוב מדובר על השקעה ומי שאמורים להחזיר אותה הם שוכרים חיצוניים. אז למרות שהלווה הוא זה שחתום על המשכנתא מול הבנק, יש עוד גורמים שמעורבים בתהליך והבנק אינו מכיר אותם.

יש לציין כי המגבלות הקיימות לא ייחודיות לישראל. גם במקומות נוספים ברחבי העולם יש חוקים ברורים לגבי רף מסוים של הון עצמי לדירה שניה לעומת דירה ראשונה, ומגבלות של בנקים מרכזיים לגבי התנהלות של גופים מסחריים ופיננסיים.

אפשרויות מימון לדירה שנייה

החדשות הטובות הן שהמשכנתא היא לא הפתרון היחיד שיש על הפרק על מנת לממן דירה שנייה. קודם כל, תמיד יש את האפשרות של הלוואה חוץ בנקאית שאותה אפשר לקבל לכל מטרה. אמנם הסכום נמוכים משמעותית בהשוואה להלוואות משכנתא, אך הם עדיין עשויים להגיע לכמה עשרות אלפי שקלים או מאות אלפי שקלים ולעזור לנו להשלים את ההון העצמי החסר לטובת ביצוע העסקה. ספציפית בעסקאות על דירה להשקעה שהיא דירה שנייה ישנה יחסית, זה בהחלט רלוונטי.

שנית, ניתן לנסות לגייס כסף מחברים ובני משפחה. אם אכן רוכשים את הדירה השנייה לצרכי השקעה, אפשר גם לעשות את זה במסגרת קבוצות רכישה כאלה ואחרות. גם זה כנראה לא יספיק עבור קניית דירה שניה ללא הון עצמי בכלל, אבל כן יקרב אותנו עוד צעד להגשמת החלום. 

איך תדעו האם משתלם לקחת לדירה נוספת?

יש כמה פרמטרים שאליהם אפשר להתייחס על מנת לדעת כמה משכנתא לקחת. הריבית לדוגמא תלויה באחוז המימון של המשכנתא ביחס להון העצמי ובמחיר של הדירה הנרכשת. מבחינת הבנק, אחוז המימון מתאר את שיעור המשכנתא מתוך מחיר הדירה וככל שהוא קטן יותר – כך הריביות יהיו נמוכות יותר.

במשכנתא ראשונה, הבנקים המסחריים מפעילים מדרגות משכנתא כדי לקבוע איזה ריבית לגבות בכל עסקה. במשכנתא באחוז מימון של עד 45% הריביות יהיו נמוכות, במשכנתא של עד 60% הריביות יהיו רגילות ובמשכנתא מעל 60% כבר נקבל ריביות גבוהות. גם במשכנתא שנייה יש מדרגות כאלה, אך הן מצומצמות יותר ונחלקות באופן גס לקטגוריות של אחוז מימון מעל או מתחת ל-25%.

כך תבחרו את המשכנתא שמתאימה לכם

בשלב הבא ניתן להתייעץ עם איש מקצוע שמגיע מתחום המשכנתאות ומסוגל להסתכל על התמונה המלאה. כאן בודקים למשל מה גובה ההחזר החודשי ביחס להכנסה הפנויה, כדי לדאוג שהוא לא יעבור את שליש מהסכום הפנוי שאותו אנחנו יכולים להרשות לעצמנו להוציא מדי חודש. במידה וסכום ההחזר על המשכנתא על הדירה השנייה הוא גבוה יותר, צריך לבצע התאמות ושינויים בתמהיל.

עוד משהו שצריך לבדוק קשור לתנאי ההלוואה עצמם. בדיוק כמו במשכנתא רגילה לדירה ראשונה, גם לקראת דירה שנייה נרצה לבדוק מהם בדיוק תנאי הפירעון, האם יש קנס על פירעון מוקדם, מהי עמלת פתיחת התיק שהבנק גובה, מה תקופת ההלוואה, מה ההחזר הראשון, מה סך כל ההחזר בתום התקופה ועוד. 

לסיכום, משכנתא היא כלי פיננסי יעיל שבו אפשר להשתמש גם כדי לקנות דירה ראשונה וגם כדי לקנות דירה שנייה. עם זאת, יש הבדל בין סוגי המשכנתאות ומה שהכי משפיע על היכולת של הבנק המסחרי לאשר או לסרב לבקשה שלנו הן מגבלות בנק ישראל.