ערבים למשכנתא ובטחונות

סוגי בטחונות למשכנתא

בטחונות וערבויות למשכנתא הם בעצם שעבודים אותם דורש הבנק, זאת כדי להבטיח לעצמו כיסוי כספי במקרים בהם לא תוכלו לעמוד בהחזרי ההלוואה. הם מגולמים באמצעות מסמכים משפטיים שמחייבים אתכם בתנאים שהציב הבנק ואם לא תסכימו להם, לא תינתן לכם הלוואה.

ישנם מספר מסלולי בטחונות וערבויות, ביניהם:

• שטר משכנתא- שטר זה מופק על ידי הבנק שגם גובה עליו אגרה. הוא מעיד שהנכס שקניתם יהיה משועבד לבנק עד שתפרעו את ההלוואה במלואה. על שטר זה יש לחתום בנוכחות רשם המקרקעין או בנוכחות עו”ד ולרשום אותו בלשכת המקרקעין.
• הודעת משכון- מסמך זה דומה למדי לשטר משכנתא. הוא מונפק ע”י הבנק ורשום בו כי עד לנטילת המשכנתא, הזכויות על הנכס הן של הבנק. מסמך זה מהווה למעשה שעבוד של חוזה הקנייה של הנכס ויש לרשום אותו אצל רשם המשכונות, כולל תשלום אגרה למשרד המשפטים.
• מסמך התחייבות לרישום משכנתא- מסמך זה מחייב אתכם, במידה ונטלתם משכנתא אולם בסופו של דבר לא רכשתם את הנכס, לשלם את סך כל ההלוואה שלקחתם. מסמך זה ייחתם בנוכחות עו”ד.
• רישום אזהרה לטובת הבנק- זוהי הערת אזהרה שנרשמת כדי לחייב את המוכר לשעבד את הנכס שהוא מוכר לטובת הבנק, זאת במועד רישום הדירה על שמכם. משמעות הדבר היא שהבעלות על הנכס היא של הבנק עד לפירעון ההלוואה וביום העברת הבעלות מהמוכר אליכם, הרוכשים, המשכנתא שתירשם היא לטובת הבנק. מסמך זה מונפק ע”י הבנק והוא כרוך בתשלום אגרה.
• דו”ח שעבודים- חובת האחריות להוכיח שהנכס שאתם מתכוונים לקנות אינו משועבד חלה עליכם. אתם צריכים לקבל אישור מרשם המשכונות שהנכס אינו משועבד, כך שבמקרה ואינכם עומדים בתשלומי המשכנתא, יש לבנק את האפשרות לבצע פעולות בנכס כמו למשל למכור אותו לצד שלישי.
• הערכת שמאי- הבנק ידרוש מכם לשכור את שירותיו של שמאי מטעמם, שיגיע להעריך את שווי הנכס ולקבוע אם הוא מהווה בטחון או ערובה מספקת לבנק כנגד ההלוואה. יהיה עליכם לשלם את שכר טרחת השמאי, סכום של כמה מאות שקלים.
• ערבים למשכנתא – סוג ערבות זה הולך ופוחת אולם ישנם מקרים בהם הבנק דורש להעמיד ערב למשכנתא כמו הורים או אחים עם נכסים או ממון. משמעות הדבר היא שאם לא תעמדו בתנאי ההלוואה יידרשו הערבים לשלם אותה במקומכם.

הבנק הוא זה שקובע איזו מן הערבויות ידרוש מכן, את חלקן או את כולן. רק לאחר שתציגו בפניו את כל המסמכים והאישורים הרלוונטיים לתנאים שהציב, תוכלו לקבל את המשכנתא.

מי ערב למשכנתא שלכם? קראו על בטחונות למשכנתא

ככל שתהיו ערוכים יותר לקראת המשכנתא, כך התהליך יהיה מהיר וממוקד יותר. וודאו מראש אם אתם יכולים לעמוד בכל התנאים שיציב הבנק, מאחר והוא רשאי לעמיד, כאמור, חלק מהדרישות לבטחונות וערבויות למשכנתא או את כולן.

מומלץ לקבל ייעוץ מקדים מיועץ משכנתאות ולהגיע מוכנים למעמד בקשת המשכנתא.

אם אינכם יודעים לאיזה בנק לפנות ואיזו משכנתא תהיה הטובה ביותר עבורכם ובהתאם לתקציבכם, תוכלו להיעזר בפורטל משכנתא גורו, שיאתר עבורכם את ההצעות הטובות ביותר והמתאימות לכם ביותר, כולל השוואות והסברים.

לקבלת השירות, ללא התחייבות, מלאו את פרטיכם בטופס שבאתר וקבלו את כל המידע בנוגע למשכנתאות בכלל ולבטחונות וערבויות למשכנתא בפרט.

יתרונות

הכנסה פנויה מוגברת זו עשויה לאפשר אישור משכנתא גבוה יותר, עם תנאים נוחים יותר. לדוגמה, בני הזוג עשויים להיות זכאים כעת למשכנתא שבה ההחזרים החודשיים יכולים להגיע עד 6,000 ש”ח, בנוחות בטווח של 30-40% מטווח ההכנסה הפנויה המשולבת המומלצת לעתים קרובות להחזרי משכנתא. 

חשוב לציין שזו דוגמה פשוטה, וחישובי משכנתא בפועל יכולים להיות מורכבים יותר, ומערבים גורמים שונים אחרים כמו היסטוריית אשראי, יציבות ההכנסה ושיעורי הריבית הרווחים.

מה הסכנות של ערבות למשכנתא?

ישנן מספר נקודות קריטיות שהערבים חייבים להיות מודעים להן. ראשית, כל ערב צפוי לתרום לפחות 20% להחזר המשכנתא החודשי. חשוב לציין שגם אם ערב משלם רק חלק מהמשכנתא, הוא עלול לשאת באחריות לכל החוב שנותר אם הלווים לא יעמדו במחדל. 

בנוסף, אם ערב מבקש לקבל משכנתא משלו, הסכום שהוא מפקיד כערב נלקח בחשבון בעת חישוב הכנסתו הפנויה. עם זאת, תרומה למשכנתא אינה מעניקה לערב זכויות כלשהן על הנכס או על ההלוואה עצמה, למעט זכויות הקבועות בחוק.

ערבות למשכנתא לפי החוק בישראל

החוק הישראלי, המכיר בסיכונים הפוטנציאליים לערבים, הנהיג הגנות שונות. לדוגמה, בנקים נדרשים בדרך כלל למצות את כל מאמצי הגבייה נגד הלווים לפני שהם פונים לערבים. גישה זו חורגת רק בתרחישים ספציפיים, כגון כאשר נותרת יתרת חוב לאחר מכירת נכס או במקרים של חדלות פירעון של לווה.

הגנות אלו כלולות בחוק הערבות משנת 1967, המתווה את הזכויות וההגנה לערבים. חוק זה מהווה מרכיב מכריע בנוף הפיננסי, המספק גישה מובנית והוגנת לטיפול במצבים בהם ערבים חייבים להתערב כדי למלא התחייבויות פיננסיות בשם הלווים.

סכומי ערבויות למשכנתא בדוגמא

קרובי משפחתם של בני הזוג, במיוחד קבוצה אחת של הורים, מסכימים לשמש ערבים. הורים אלו מבוססים היטב בתחומם, כאשר אחד עובד כמהנדס בחברת טכנולוגיה והשני כמורה בכיר בבית ספר מקומי. על סמך המסמכים הפיננסיים שלהם, לרבות תלושי שכר ודפי בנק, ניכר כי הכנסתם הפנויה המשולבת, לאחר התחייבויותיהם הכספיות, עומדת על כ-15,000 ₪.

בשיקולי משכנתא, בעוד מלוא ההכנסה הפנויה של הלווים נלקחת בחשבון, עבור ערבים, הבנק מתחשב בדרך כלל רק במחצית מההכנסה הפנויה שלהם. לפיכך, בתרחיש זה הכנסתם הפנויה של ההורים לצורכי משכנתא תחושב כ-7,500 ₪. חישוב זה משפר משמעותית את מצבם הכלכלי של הזוג הצעיר בעיני הבנק. בתוספת הערבים, ההכנסה הפנויה המשולבת הנחשבת למשכנתא תעמוד כעת על 21,500 ש”ח (14,000 ש”ח מבני הזוג ועוד 7,500 ש”ח מהערבים).

מתי מוסיפים ערבים?

הוספת ערבים יכולה לשנות משמעותית את הדינמיקה של אישור ותנאי המשכנתא. זה לא רק פותח אפשרויות ללווים עם היסטוריה פיננסית מוגבלת, אלא גם מספק רשת ביטחון למוסדות ההלוואות. 

עם זאת, על הערבים להיכנס להסדר זה מתוך הבנה מלאה של ההתחייבויות הפיננסיות הפוטנציאליות שלהם וההשלכות על הבריאות הפיננסית שלהם ויכולות ההלוואה העתידיות שלהם.