מימון ומשכנתאות בתמ”א 38

מהי תכנית תמ”א 38?

לפני כעשר שנים, קובעי המדיניות בישראל פרסמו את תכנית המתאר ארצית (תמ”א) 38 וזאת במטרה להביא להתחדשות עירונית ושינויים באופי הבנייה של מקומות רבים בארץ. יש לציין, כי יישום התכנית אינו עבר בצורה חלקה ובמהלכו נתקלו גם היזמים וגם בעלי הדירות בלא מעט קשיים ושאלות שאיתן נאלצו להתמודד תוך כדי עבודה.

מבחינת מימון תכניות תמ”א 38 בערים, הרי שהסוגיה הזאת נשארה עודנה פתוחה ולא פתורה. מוסדות פיננסיים שונים סירבו להשתתף במימון העסקאות הללו ליזמים וזאת מכיוון שאין אפשרות לקבל שיעבוד על תוספי הבנייה. ללא יכולת לקבל ביטחונות מספקים בצורת נכסי נדל”ן, כל התהליך הופך להיות מסוכן הרבה יותר לבנקים והגופים המוסדיים. כמו כן, רוכשים של הדירות החדשות שנבנות בפרויקטים אלו, נתקלו גם הם בקושי ליטול משכנתא בגלל אותה סיבה בדיוק.

מאפייני מימון ומשכנתאות בתמ”א 38

אם נתייחס לשאלות המשפטיות של תכנית מתאר ארצית 38, הרי שבמהות שלה, מדובר על עסקת מכירת זכויות מקרקעין של בעלי דירות ליזם ספציפי. כתוצאה מכך, כל גורם פוטנציאלי שמממן את העסקה עבור היזם (בנק למשכנתאות לדוגמא), צריך לשעבד את זכויות של הבנייה לטובתו – זאת, כדי למזער את הסיכונים לגבי חדלות פירעון עתידית. הפתרון שנמצא בתחילה למימון הפרויקט, היה שעבוד בנקאי על הרכוש המשותף של הנכס.

אולם, במהרה הבינו הבנקים את הבעייתיות של שעבוד מסוג זה והבעיות הפוטנציאליות שיכולות להתעורר בעת מימוש בטחונות כאלה. מכיוון שלפי החוק, רכוש משותף כולל את המרחבים המשותפים של הבניין בלבד ולא את זכויות הבנייה, הרי שיש כאן סכנה משמעותית למלווה ובמצב כזה, מימון העסקה כלל אינו משתלם לבנק. קשיים אלו היו מנת חלקם של היזמים שרצו להיכנס לפרויקטים של תמ”א 38 וגם של רוכשי הדירות החדשות שקיבלו סירוב בנקאי מטעמים דומים.

פתרון למימון תמ”א 38 עבור היזמים והרוכשים הפוטנציאליים

בסופו של דבר, לאחר שורת הבעיות שהתגלו בהקשר מימון תכנית מתאר ארצית 38, הושג פתרון משפטי שהציג יחידה חדשה של רישום בחוזה ואליה הוצמדו זכויות הבנייה. לאחר שהרישום של השעבוד התבצע בצורה מניחה את הדעת מבחינת המשפטנים, הבנקים יכולים היו להעניק את המימון בצורה חלקה יותר וללא חשש של אובדן כספי בעתיד.

למעשה, כיום נעשה תיקון בית משותף על ידי תמ”א 38 בשני שלבים – המהלך הראשון הוא תיקון צו כדי ליצור את היחידה הרישומית החדשה ואילו השלב השני מבטא את התוספות של הבנייה לאחר ביצוע התכנית (אחרי קבלת טופס 4).

ההסכמה לגבי מימון תמ”א 38 הייתה פריצת דרך חשובה בפרויקט שממומן על ידי ההון העצמי של היזמים בתחום הבנייה. גם המשכנתאות לרוכשי דירות חדשות שנבנו במסגרת פרויקט תמ”א, אושרו ללווים הפוטנציאליים וזאת בתנאי שהם עומדים בשני תנאים עיקריים – סיום עבודות הבנייה על השלד של הדירה והערת אזהרה קיימת ביחידה הרישומית החדשה לטובת הבנק.

ליווי פיננסי של עסקאות תמ”א 38

במסגרת התפתחויות נוספות שהתרחשו עם השנים בתכנית מתאר 38, הבנקים וחברות הביטוח השונות התאחדו כדי להציע ליווי פיננסי לפרויקטים השונים. במסגרת ליווי זה, חותמים בעלי הדירות על הסכם אשראי מול היזם וחברת הביטוח או הבנק ובהמשך נפתח חשבון ייחודי וסגור עבור הפרויקט. שירות זה של הבנקים וחברות הביטוח, מעניק ליזמים יציבות וביטחון רב יותר מבחינה פיננסית, כאשר העברת הכספים נעשית באופן מפוקח ומדורג.

בעת החתימה על הסכם ליווי מסוג זה, בעלי הדירות צריכים לחתום על מסמכים שמעידים על שעבוד לטובת הבנק או חברת הביטוח. בשלב מאוחר יותר, ערבויות חוק מכר מופקדות על שמם של רוכשי הדירות החדשות ולכן הליווי נותן פתרון גם לבנקים המלווים של לקוחות אלו.

אנו בפורטל משכנתא גורו מעוניינים לתת לקוראים שלנו את המידע החשוב והאקטואלי ביותר לגבי מה שמתרחש בשוק הנדל”ן והמשכנתאות כיום. מכיוון שכמות אפיקי הלוואות הדיור היא גדולה מאד, אנשים שלא בקיאים בתחום יכולים לאבד בקלות את הידיים והרגליים ולשלם סכומים מיותרים לחלוטין על ריבית ועמלות. קבלת אינפורמציה מלאה, סקר שוק יסודי והתייעצות עם מומחים הם קריטיים לשם הוזלת עלויות ובחירה באופציה משתלמת יותר מהאחרות.

מטרתנו באתר משכנתא גורו היא לסייע לך לקבל את המשכנתא המשתלמת ביותר עבורך בתנאים הטובים ביותר עבורך. אם אתה חושב לקחת משכנתא בתקופה הקרובה – הגעת למקום הנכון. כל מה שעליך לעשות כדי לחסוך זמן וכסף, זה להשאיר את פרטי ההתקשרות עמך בעמוד זה ואנו ניצור קשר טלפוני במהירות האפשרית.