גרירת משכנתא

אנשים רבים עוברים יותר מדירה אחת במהלך חייהם. רובם מממנים את רכישת הדירות בעזרת משכנתא. ואז נוצר מצב שמתרחש פעמים רבות, בו לווה משכנתא לא סיים לשלם עליה עבור הבית הנוכחי, אך הוא מעוניין לעבור לבית אחר. אין צורך שייקח משכנתא חדשה, אלא הוא יכול להשתמש בשירות הבנקאי של גרירת משכנתא לדירה מקבלן או מדירה למגרש. זה אומר שתנאי המשכנתא הקודמים נגררים לנכס החדש ללא שינוי, והמרכיב המשמעותי הוא שהנכס המשועבד של הבנק מעתה הינו הבית החדש שנרכש.

גרירת משכנתא לנכס אחר

ההלוואה הקיימת לא נפרעת אלא נגררת לדירה החדשה, שבאותו רגע הופכת לשיעבוד של הבנק ולביטחון שלו לגבי החזר השקעתו. מדובר אפוא על נושא רגיש הכולל פרטים רבים וכמובן המון כסף, אשר מצריך את אישורו של הבנק למהלך. לכן בטרם חיפשתם דירה חדשה ומצאתם קונה לדירה הנוכחית, פנו לבנק וודאו את תוקפם של הנהלים בדבר גרירת המשכנתא. חשוב להיערך מראש, להכיר את כל המשתנים והעלויות, ולא להיכנס להרפתקה שכזו לא מעורים בפרטים.

איך מתבצע תהליך גרירת משכנתא בפועל?

התהליך לא שונה בהרבה מזה של לקיחת הלוואה רגילה בבנק, ומתבצע ב-6 שלבים מהירים:

1. מגישים בקשה לגרירת המשכנתא – את הבקשה עליכם להגיש יחד עם המסמכים הבאים:

• חוזה מכירה של הדירה הנוכחית שבבעלותכם.
• העתק של חוזה הרכישה של הדירה החדשה שאתם קונים.
• צריך ליצור שיעבוד וביטחונות על הדירה החדשה לטובת הבנק, כשלכל בנק יש הנחיות ודרישות אחרות לכך, לכן כשעושים למשל גרירת משכנתא בנק איגוד יכול לבקש מכם תנאים שונים משאר הבנקים, ומומלץ לעשות השוואה בין כולם.
• יש לחתום על מסמכי הגרירה – לעיתים גם ערבים צריכים לחתום על מסמכים אלה.
• צריך להוכיח ששילמתם למוכר הדירה החדשה את סכום הכסף ששווה ליתרת הגרירה, פלוס 10% לפחות ממחיר הדירה. לשם כך אתם צריכים להשתמש בהון העצמי שלכם, ולא תוכלו להשתמש בכספי המשכנתא בשביל זה.

2. הבנק בודק את הבקשה והמסמכים שהגשתם לו – תהליך זה יכול לארוך עד כשבוע וחצי.
3. מקבלים אישור מהבנק לגרירת המשכנתא. שימו לב שבמקרה של גרירת משכנתא זכאות ותנאים לזכאות עשויים להשתנות אם אתם רוכשים דירה ביישוב חדש – זה תלוי בקריטריונים ובהנחיות של משרד הבינוי והשיכון, ומומלץ לברר זאת לפני שגוררים את המשכנתא.
4. מגישים מסמכים נוספים על פי בקשת הבנק, כמו למשל הערכת שמאי על הדירה החדשה.
5. אם יש צורך לקחת הלוואה נוספת, חותמים על הסכם הלוואה חדש.
6. משחררים את הנכס הנוכחי משעבוד ומשעבדים את הנכס החדש.

איך אני יכול למכור את הדירה אם לא מצאתי דירה חדשה?

ניתן לגרור את המשכנתא לפיקדון או ערבות בנקאית כחלופה לשעבדו בבנק.קונה הדירה ישלם לבנק במקום אליכם, הכסף יהווה ערבון ואתם תמשיכו לשלם את המשכנתא כרגיל. ברגע שתמצאו דירה חדשה תוכלו להעביר את המשכנתא והשעבוד על הדירה החדשה ולשחרר את כספי הערבון.

מתי זה משתלם?

• אם הריבית ותנאי המשכנתא הקיימת ממש משתלמים.
• במידה ולא מצאתם תנאים טובים יותר למחזור משכנתא בבנק אחר.
• כמובן שרק אם ביכולתכם לעמוד בהחזר החודשי החדש.

חוק לפי בנק ישראל לגרירת משכנתא

"תאגיד בנקאי לא יסרב לבקשת לווה לשעבד נכס חילופי במקום הנכס הממושכן להבטחת הלוואתו (גרירת משכנתא), ולא ישנה את תנאי ההלוואה הקיימים, אלא מסיבות סבירות ויודיע ללווה את הסיבה לכך. כסיבות סבירות לסירובו של תאגיד בנקאי למתן הסכמתו לגרירת משכנתא ניתן לראות, בין היתר, את המקרים הבאים:
1. אם המדובר בהלוואה שניתנה מפיקדונות צד שלישי ועל פי תנאיו (אלא אם קיבל הלווה את אישורו של המפקיד);
2. אם הבטחונות לגבי יתרת ההלוואה בעת הגרירה פחותי ערך לעומת הבטחונות המקובלים בתאגיד הבנקאי באותו מועד לגבי מתן הלוואות."

לינק להורדת המסמך הרשמי של בנק ישראל – סעיף 20 עמוד 12

אתם שאלתם, הגורו עונה – 6 שאלות על גרירת משכנתאות

אנשים רבים מגיעים למצב שבו הם יכולים לגרור את המשכנתא שלהם, אבל לא יודעים איך לעשות זאת, האם זה משתלם, מה זה בעצם אומר ובאילו תנאים עליהם לעמוד לשם ביצוע הפעולה. מבין כל השאלות ששואלים אותנו בנושא זה, אלו הן ה-6 הנפוצות ביותר, שעליהן תקבלו תשובה כבר עכשיו. אם יש לכם שאלות נוספות, אתם מוזמנים להתייעץ עם יועצי משכנתאות מומלצים מטעמנו ולקבל את כל התשובות בפגישה ראשונה ללא תשלום או התחייבות.

1. האם צריך לשלם עמלת גרירת משכנתא?

כן – צריך לשלם עמלה ולכל בנק יש עמלה אחרת שהוא גובה על הפעולה. בטבלה הבאה תוכלו לראות את העמלות שגובים בבנקים הגדולים בישראל, נכון לשנת 20121 – תחילת 2022

ריבית פריים היום

לחצו לפרטים

יועץ משכנתא

לחצו לפרטים

מחשבון משכנתא

לחצו לפרטים

:

בנוסף לכך, אם אתם רוצים לעשות גרירת משכנתא לפיקדון או לערבות בנקאית תחויבו בעמלה נוספת של בין 0.3-0.5% מהערך של המשכנתא שלכם. הסכום הזה יכול לנוע בין כמה עשרות שקלים לכמה אלפים, בהתאם לגובה המשכנתא.

2. מהרגע שפונים לבנק לבקשת גרירת משכנתא כמה זמן לוקח התהליך?

מהצד של הבנק, התהליך מתבצע במהירות רבה יחסית, ומרגע הגשת הבקשה ניתן לקבל אישור עם מכתב גרירת משכנתא תוך 10 ימים ולעיתים אפילו באותו יום. מה שלוקח זמן זה התהליכים שצריכים להתבצע מהצד שלכם, לרבות מכירת הנכס שבבעלותכם, חתימה על חוזה רכישה של הנכס החדש וביצוע רישומים.

יש מקרים מיוחדים שבהם התהליך אורך זמן רב יותר. למשל אם המשכנתא שלכם ניתנה עם זכאות, התהליך יכול להתארך באופן משמעותי – לעיתים אפילו יכול לקחת חודש או חודש וחצי, וזאת משום שנכנס צד שלישי לעסק, והוא משרד הבינוי והשיכון. מקרה נוסף שבו התהליך נמשך זמן רב יותר הוא גרירת משכנתא לבניה עצמית או לנכס שנמצא כרגע בבנייה, שבו הבנק יצטרך לבצע בירורים נוספים על הנכס לפני שיוכל לאשר לכם באופן סופי את הפעולה.

3. מה עושים אם מקבלים סירוב גרירת משכנתא?

על פי ההנחיות של בנק ישראל, הבנק לא יכול לסרב לבקשה שלכם לשעבד נכס חילופי במקום הנכס הממושכן, וזאת בלי לשנות את תנאי ההלוואה הקיימים, אלא אם כן קיימות סיבות סבירות לכך. סיבות שכאלה יכולות להיות למשל אם ההלוואה ניתנה מפיקדונות צד שלישי או אם הביטחונות לגבי יתרת ההלוואה בזמן הגרירה הן בעלות ערך נמוך לעומת הביטחונות שמקובלים בבנק נכון למועד מתן ההלוואה.

בנוסף, יכול להיות שביום שבו אתם מבקשים לגרור את המשכנתא המצב הפיננסי שלכם שונה מזה שהיה כשלקחתם את המשכנתא הראשונה, וחלה ירידה בהכנסה שלכם. במצב שכזה יהיה לכם קשה יותר לקבל אישור לגרירת המשכנתא. אותו דבר יכול לקרות אם אתם רוכשים את הדירה החדשה ביישוב שהבנק רואה כמסוכן מבחינת אשראי.

אז מה עושים אם הבנק מסרב לעשות גרירת משכנתא לנכס אחר? צריך להתייחס לכל מקרה לגופו:

• אם הבנק מסרב לתת לכם את אחוז המימון הנדרש, תוכלו לקחת הלוואה לכל מטרה להשלמת הסכום שאתם רוצים לקבל או לבחור בנכס זול יותר.
• אם לא תעמדו בסכום ההחזר החודשי, תוכלו להוסיף ערבים מלווים, לקחת הלוואה חיצונית או למחזר את המשכנתא עם תנאים פחות טובים.
• אם הבנק לא מסרב לגרור את המשכנתא בגלל הנכס שאתם מעוניינים לרכוש, עליכם להמציא מסמכים שירגיעו את הבנק או שתפנו לעורך דין מקרקעין שינסה לשכנע את הבנק. פתרון אחרון הוא כמובן למצוא נכס אחר.
• אם הבנק סירב משום שלקחתם הלוואת זכאות והנכס שאתם רוכשים לא עומד בתנאי הזכאות, עליכם לקחת הלוואה כדי לכסות את הלוואת הזכאות או לעשות פירעון מוקדם של המשכנתא הנוכחית ולקחת משכנתא חדשה.
• אם ערך הנכס הוא קטן יותר מאשר ערך המשכנתא, יהיה עליכם לעשות פירעון מוקדם חלקי כדי שערכו יהיה גבוה יותר מהמשכנתא, ואת הכסף לפירעון החלקי תצטרכו לקחת מהלוואה אחרת.

4. האם אפשר לעשות גרירת משכנתא מדירה למגרש?

כן ולא – זה תלוי בבנק ובמטרה העתידית של הנכס. משום שלרוב מדובר ברכישת מגרש להשקעה עסקית, הבנק לא ימהר לאשר לכם את הגרירה, משום שלהלוואה שכזו יש תנאים אחרים מאשר הלוואה לרכישת דירה שבה תגורו.

5. מתי אפשר לעשות גרירת משכנתא לדירה מקבלן?

הגרירה יכולה להתבצע רק לאחר שהסתיימה בניית היסודות של הנכס – זה כולל רצפה, צנרת וקירות. הסיבה לכך היא שרק לאחר מכן שמאי יוכל לתת ערך לנכס, והבנק דורש את ההערכה הזו.

6. האם אפשר להעביר גרירת משכנתא לבנק אחר?

לא – הגרירה חייבת להתבצע באותו הבנק, ולמעשה אין אפילו סיבה לעשות זאת דרך בנק אחר. זאת משום שכשגוררים את המשכנתא, עושים זאת בעיקר כדי לשמור על אותם תנאי ההלוואה שניתנו על הדירה הישנה, משמע במהלך גרירת משכנתא פריים והחזר חודשי נשארים אותו דבר. בנק אחר יציע לכם כיום ריביות אחרות, משום שהוא לא זה שסיכם איתכם כבר בעבר על התנאים שקיבלתם, על כן אפילו אם תהליך שכזה היה אפשרי, הוא לרוב לא היה משתלם מבחינה כלכלית.

הבית שלכם לכל נושאי רכישת הבית שלכם

מעוניינים לדעת את כל הסודות הקיימים במשכנתאות? מאיפה הכי כדאי לקחת משכנתא ואיך מבצעים פעולות שונות כגון גרירת משכנתא לפיקדון, מיחזור, פרעון מוקדם ועוד? כל שעליכם לעשות על מנת לקבל את הייעוץ המקצועי המשובח ביותר בתחום, הוא לפנות לפורטל המשכנתאות המהימן משכנתא גורו. הפורטל, אשר הוקם על ידי צוות מומחים בעולם ההלוואות, מציע שירות כערך עליון והענקת כל האינפורמציה הרלוונטית על מנת לעשות את הבחירה הנכונה והטובה ביותר.

תוך דקות יש לכם הצעות מפתות

פורטל משכנתא גורו מתגאה ביכולתו לאתר עבור כל לקוח בהתאם לרמת הכנסתו ואורח חייו, את מסלול המשכנתא האטרקטיבי ביותר. לכל לקוח מותאם חיפוש מדויק בין שלל האפשרויות המוצעות על ידי הבנקים המובילים והחברות הפרטיות המוכרות. כל שעליכם לעשות על מנת לקבל את ההצעות המשתלמות ביותר מהן תוכלו לבצע השוואות ולבחור את הטובה ביותר על פי ראות עיניכם, הוא להשאיר את פרטיכם באתר. בחינם, בפשטות וללא התחייבות מקבלים את השירות המושלם.

חזרו לנושא שפספסתם