מס על דירה שלישית

החשיבות של מס על ריבוי דירות

מס ריבוי דירות חשוב כי הוא מעלה לדיון מספר סוגיות מפתח עבור המשק הישראלי. ראשית, חשיבותו נובעת מעצם העובדה שבעשור האחרון עלו מחירי הדירות בצורה דרמטית. העלייה במחירי הדירות משפיעה על כל תחומי החיים: החל מיציבות המשק, דרך ההכנסה הפנויה של משק בית שבוחר לקחת משכנתא ועד המצב הכלכלי של הקבלנים והיזמים.

שנית, המס חשוב כי הוא מאפשר לכל אחד ואחת מאיתנו לתכנן בצורה נכונה יותר את רכישת הדירות. מלבד אנשים שמתכננים לקנות כמה דירות שונות לצרכי השקעה, הוא משפיע גם על הורים לילדים שרוצים לקנות עוד דירה בשמם. במקרים כאלה, על ההורים ועל רוכשי הדירה הנוספת מעבר לשתי הדירות הראשונות להבין איך המס בנוי וכיצד הוא משפיע עליהם. כאן מס רכישה דירה שלישית הוא לא רק שיקול כלכלי, אלא גם משפחתי. 

יתרונות

העניין הוא שהיכרות כללית עם הנתונים שמזינים אל תוך מחשבון דירה שלישית לא תמיד מספקת את כל המידע. המצב נכון להיום הוא שהרבה אנשים שואלים האם יש מס על דירה שלישית כי הם רוצים לחסוך בהוצאות, אבל גם בגלל שקשה להם לעקוב אחר הוראות החוק. כמו כן, הצעת חוק מיסוי דירה שלישית עברה לא מעט שינויים עד למצבה הנוכחי.

כדאי לדעת שבאופן עקרוני, מס דירה שלישית אושר מתוך ניסיון להילחם ביוקר המחיה. היתרון של החוק מהבחינה הזו אמור לבוא לידי ביטוי בכך שהוא הופך את רכישת הדירה השלישית והלאה לצורך השקעה לפחות משצלמת: אם מס דירה שלישית אושר ומשלמים אלפי שקלים בשנה רק על עצם האחזקה שלה, יכול להיות שהמשקיעים יוותרו על רכישתה וכך יפנו את הנכסים לאנשים שעדיין אין בבעלותם אפילו דירה אחת.

חסרונות

הצד השני של המטבע מתאר תרחיש שבו מס דירה שלישית בוטל כי הוא מגלם בתוכו יותר חסרונות מאשר יתרונות. כאן אפשר לבדוק את החסרונות גם באמצעות חישוב מס על דירה שלישית בצורה פרטנית, לפי הנסיבות הייחודיות לכל נישום, או על ידי מחשבון מיסוי דירה שלישית בצורה עקרונית יותר. אם בוחרים בחישוב העקרוני, בודקים בעיקר כיצד ומתי מס על דירה שלישית ומעלה מציע חסרונות שדווקא פוגעים במשק ולא מועילים לו.

בראש ובראשונה, החיסרון של מס רכישה דירה שלישית הוא התערבות בשוק החופשי. בין אם מזינים נתונים פרטניים אל תוך מחשבון דירה שלישית ובין אם בודקים מס רכישה על דירה שלישית רק באופן עקרוני, אי אפשר להתעלם מהתערבות הזו של המדינה. חסידי השוק החופשי לא רק לא מסכימים עם ההתערבות בצורה מלאכותית, אלא גם מצביעים על ההשלכות בטווח הארוך.

תכנון מס עבור מי שבבעלותם כמה דירות

החדשות הטובות הן שאף סוג של מס רכישה הוא לא גזירה משמיים. אם מתכננים נכון את שיקולי המיסוי, מתייעצים עם אנשי המקצוע הרלוונטיים ומכירים מראש את התקנות הקבועות בחוק, יודעים טוב יותר למה לצפות. בהקשר הזה, הפתרון הוא לערב את יועצי המס ולשתף אותם בשיקולים הסובייקטיביים. 

הנה למשל כמה שיקולים נוספים שכדאי לקחת בחשבון לפני רכישת דירה:

א. עלות הדירה – כדאי לבדוק את עלות הדירה המגולמת והנסתרת. בין אם מדובר דירה חדשה מקבלן או בדירת יד שנייה, צריך לברר מה המחיר החוזי ומהן העלויות העקיפות מבחינת שכר טרחה עורך דין, דמי פתיחת תיק בבנק, עלויות משכנתא, הובלה וריהוט וכן הלאה.

ב. הטבות – קיימות בחוק הטבות מסוימות שניתן להשיג כדי לקבל פטור ממס רכישה. בדיקה מראש עוזרת לנצל את ההטבות וליישם אותן.

ג. חייב במס – יחיד שהוא בעלים של מספר דירות יכול להיות חייב במס. מנגד, החוק קובע שהחייב ממס הוא רק מי ששיעור הבעלות שלו בדירות הוא מעל 249%. 

ביקורת על המס והצעות לייעול

המטרה של ביקורות על האופן שבו מבצעים מחשבון מיסוי דירה שלישית היא להעלות הצעות לייעול. מצד אחד, ברור שיכול להיות שצריך לקבל החלטה לגבי מס דירה שלישית אושר או בוטל מתוך ראייה של המשק כולו. אין גם עוררין על כך שיוקר המחיה נמצא בשיאו ושהגורם העיקרי שמשפיע עליו הם מחירי הדירות. אז כדי להוריד את יוקר המחיה ובעיקר על מנת לסייע לזוגות צעירים לקנות דירה חדשה, צריך לבדוק האם יש מס על דירה שלישית והאם הוא רלוונטי.

מצד שני, אפשר לראות גם בתוך הצעת חוק מיסוי דירה שלישית את התובנות המרכזיות לגבי האופן שבו כדאי לייעל אותו. בין היתר, יש לבדוק האם הליך החקיקה הוא תקין, האם שינויים שבוצעו רטרואקטיבית עולים בקנה אחד עם הזכויות של רוכשי דירות במעמד הרכישה עצמו והאם פוגעות באופן לא מידתי בזכות הקניין.

במילים אחרות, השאלה האם מס דירה שלישית בוטל היא לא רק חשובה כלכלית – אלא גם משפטית ועקרונית. אם יוצאים מתוך נקודת הנחה שלמס הזה השפעה על כל תחומי המשק, לא כדאי להתעלם מהאופן שבו הוא נחקק ומההשפעות ארוכות הטווח שלו על האזרחים.

שאלות ותשובות נפוצות