משכון דירה לטובת משכנתא

מתי עושים משכון דירה לטובת משכנתא?

בנק ישראל קבע כי על מנת לרכוש דירה ראשונה בעזרת משכנתא על הלווה לגייס הון עצמי בסדר גודל של 25% משווי הדירה. עם זאת, כשמדובר במשכנתא למשקיעים, משמע, אם יש בבעלות הלווים דירה וברצונם לרכוש נכס לצורך השקעה, הם צריכים לספק לבנק הון עצמי שמהווה 50% מעלות הדירה שהם קונים. המגבלות של בנק ישראל בנושא של לקיחת משכנתא, רמת המחירים הגבוהה בשוק הנדל”ן והמחיה היקרה בישראל מאלצים אנשים רבים לחפש פתרונות שיעזרו להם לרכוש דירות אפילו כשאין ברשותם סכום שיכול לשמש כהון עצמי.

זוג טרי

מדובר בעיקר בזוגות צעירים שלא מסוגלים לחסוך כסף ומשלמים על שכירות באופן חודשי ללא סיכוי להפוך לבעלי נכס משלהם. במקרה שכזה אפשרות של משכון דירה של ההורים לטובת משכנתא יכולה להציל את המצב, משום שבדרך זו ניתן להשיג את סכום החסר על מנת ליטול הלוואה מהבנק. לדוגמה, אם זוג צעיר מתכנן לרכוש דירה שמחירה 1,300,000 שקלים, שעבוד של דירת ההורים ללא משכנתא ששווה 1,800,000 שקלים יעזור לזוג לגייס 900,000 שקלים (כמעט 70% משווי הדירה הנרכשת). יתרה מזאת, כשבוחרים למשכן את הדירה של ההורים במקום הנכס שרוכשים, לרוב הבנקים מציעים ללווים תנאים אטרקטיביים יותר, משום שהסיכון כי לא יקבלו את כספם חזרה יורד באופן משמעותי.

משקיעים בנדל”ן

פעמים רבות גם השקעות בנדל”ן אינן אפשריות, מכיוון שגיוס של מחצית משווי הנכס לצורך השקעה זה לא דבר פשוט. על כן, משכון דירה עבור קניית דירה שניה מאפשר ללווה לרכוש דירה נוספת בנוחות, להשכיר את הנכס על מנת להחזיר לבנק את ההלוואה שנלקחה ולאחר פרק זמן מסוים להפוך לבעל שתי דירות. במצב שכזה אין צורך להוציא כסף מכיסכם וניתן ליצור רווח שמשמש כהון עצמי לרכישת דירה שניה.

כיצד עושים בדיקת משכון דירה לטובת משכנתא?

אם יש ברשותכם נכס כלשהו, הבנקים בישראל נותנים לכם אפשרות לפנות אליהם על מנת למשכן אותו ולקבל חצי מהשווי שלו לצורך קניית דירה נוספת. במקרה שכזה הבנק שולח אליכם שמאי שתפקידו לקבוע מה הוא שווי הנכס, ולאחר מכן תוכלו לקבל עד 50% מימון עליו.

במידה ומדובר בדירה עליה נלקחה משכנתא שעוד לא הוחזרה במלואה, הבנקים יכולים להשלים עבורכם את המימון הקיים ל-50% בלבד על מנת שתוכלו לרכוש נכס נוסף. משמע, אם הנכס שברשותכם עולה 1,500,000 שקלים והמשכנתא הקיימת עומדת על 600,000 שקלים, כשמבצעים משכון דירה לטובת משכנתא הסכום שניתן לקבל מהבנק במקרה זה הוא 150,000 שקלים (המימון כעת הוא 40% והבנק יוסיף עוד 10%).

בניגוד לכך, אם המשכנתא שנטלתם מהבנק היא על סך 800,000 שקלים, לבנק לא תהיה אפשרות לעזור לכם, מכיוון שאין ביכולתו לעבור את גודל 50% המימון (המימון הקיים עומד על 53.3%).

מה זה רישום משכון משכנתא?

על מנת למשכן את הדירה שברשותכם אתם צריכים לקבל אישור “דו”ח שעבודים מרשם המשכונות” שמעיד על כך שלא קיימים שעבודים קודמים על הדירה. אחרי פעולה זו יש לבצע רישום משכון לטובת הבנק כדי לשעבד את הנכס שלכם לצורך קבלת משכנתא. את הרישום תעשו לטובת הבנק באמצעות הודעת משכון שהבנק ינפיק לכם ועליה אתם והבנק חותמים (הבנק הוא הנושה והלווה הוא החייב). על מנת להפקיד את ההסכם בין נושה לחייב ברשם המשכונות, ניתן למלא בקשה לרישום משכון על הנכס שלכם אונליין על פי ההסכם שעליו חתמתם בעזרת טופס משכון דירה.

רישום זה קיים כדי להודיע על שעבוד שיש לבנק בדירה, והוא משמש כאזהרה לנושה אחר על כך שראשית צריך לפרוע את הנושה הראשון מהנכס. דמי רישום משכון בית לטובת משכנתא שעליכם לשלם נעים בין 38-190 שקלים בהתאם לתקופה הרצויה, ואת התשלום ניתן לבצע בעזרת שובר תשלום בדואר, בעמדות התשלום בלשכה האזורית של רשם המשכונות או באופן מקוון (כנסו לאתר של שירות התשלומים הממשלתי ובחרו באגרת רישום משכון ובתקופת המשכון).

איך לבצע ביטול משכון דירה?

ישנן שתי אפשרויות לבטל את המשכון לאחר שפורעים את ההלוואה שעבורה בוצע המשכון או במקרה שההתחייבות על ידי הלווה מולאה לחלוטין:

• הבנק יבצע את כל הפעולות הנדרשות – הוא יוודא כי מחיקת השעבוד תתבצע באופן מלא (ישלח את מסמכי ביטול המשכון ללשכת רישום המקרקעין ולרשם המשכונות) ובמקרה שהנכס ששועבד נמצא בחזקתו, יעמיד אותו לרשות הלקוח תוך 14 ימים מיום הפירעון.
• הלקוח יקבל את המסמכים הנדרשים מהבנק לצורך הביטול ויבצע את התהליך בעצמו – הבנק ישלח ללקוח את המסמכים הנדרשים לביטול משכון דירה קיימת או ימסור אותם לידיו בסניף הבנק. במצב שכזה הבנק לא אחראי על שליחת המסמכים לגורמים הרלוונטיים.

האם שעבוד בית לטובת משכנתא זה בכלל דבר מומלץ?

חשוב לציין כי כשממשכנים דירה קיימת על מנת להעניק לילדים הזדמנות לקנות בית או מבצעים משכון של הנכס הקיים כדי לקנות דירה נוספת, הריביות שהבנקים ידרשו מכם לשלם יהיו גבוהות יותר מאשר הריביות עבור משכנתאות רגילות. ברוב המקרים זוגות צעירים ממשיכים לשלם שכירות באופן חודשי, והחזר נוסף עלול להכביד על המצב הכלכלי שלהם. בנוסף, משכון של הנכס הקיים אפשרי רק במידה והדירה נקיה משעבודים – אם ההורים כבר ביצעו משכון כדי לעזור לאחד הילדים, לא ניתן להשתמש בפתרון זה שוב על מנת לסייע לבן משפחה נוסף.

אמנם ישנם אנשים שיכולים להתמודד עם החזרים חודשיים גבוהים, אך רובם ממהרים לקבל החלטות שקובעות את סדר החיים שלהם ל-15-30 השנים הבאות ללא הבנה מעמיקה של מצב הכלכלה ותחום הנדל”ן בישראל, וגם לא מייחסים חשיבות לשינויים אפשריים בהכנסות המשפחתיות. על כן, מומלץ לפנות ליועצי משכנתא מומחים של משכנתא גורו שיבצעו בדיקת כדאיות משכון הנכס שקיים בבעלותכם לטובת הלוואה, ויעזרו לכם לחסוך כסף ולעבור את התהליכים הנדרשים בקלות ובנוחות. עם יועץ משכנתאות מומלץ מטעמנו ניתן לערוך פגישה ראשונה בחינם וללא התחייבות ולקבוע אותה כבר עכשיו!