15 שנה אני רואה את זה קורה.
הזוגות מגיעים, רבים על הסעיפים המשפטיים, חותמים על הסכם וחושבים שהסיפור נגמר. זו הטעות הכי גדולה שלהם. הצד המשפטי הוא רק החימום. הבעיה האמיתית מתחילה רגע אחרי החתימה, כשאחד הצדדים מבין שהוא התחייב לשלם סכום שאין לו מאיפה להביא.
יש פה דינמיקה בעייתית. אתם יושבים אצל עורך הדין, הראש טרוד בילדים ובכעסים, ולפעמים יש לחץ לסגור הסכם מהר. אבל עורך הדין לא משלם את המשכנתא שלכם ביום שאחרי. אתם משלמים.
וזה עולה ביוקר.
תמרור עצור: הטעות שעולה בבית
חותמים על הסכם גירושין לפני שיש אישור עקרוני מהבנק? אתם מהמרים על הבית שלכם.
זה התרחיש שאני פוגש כמעט כל שבוע במשרד:
- יושבים אצל עורך הדין ומנסחים שהבעל יקנה את החלק של האישה במיליון שקלים תוך 90 יום.
- חותמים, בית המשפט נותן תוקף של פסק דין.
- הבעל ניגש לבנק לקחת משכנתא, בטוח שהכל בסדר.
- הבנק אומר לא.
- התוצאה: הפרת פסק דין. מכאן הדרך להוצאה לפועל ולמכירת הבית בכינוס נכסים (במחיר הפסד) קצרה מאוד.
עורך הדין מנסח הסכמים. יועץ משכנתאות בודק אם יש להם כיסוי. אל תתבלבלו.
אז למה הבנק אומר לא, ואיך פותרים את זה לפני שאתם מסתבכים משפטית? הנה המדריך.
למה הבנקים סוגרים את הברז?
לבנק אין סנטימנטים. לא מעניין אותו הסיפור האישי שלכם ולא מעניין אותו שחשוב לכם להשאיר את הבית לילדים. הוא רואה סיכונים. כשאתם באים אליו לבד, אתם נכנסים ישר לתוך ארבע מלכודות רגולטוריות.
האמת? ברוב הפעמים אנשים לא באמת בודקים את זה מראש. ואני לא אומר את זה בביקורת – פשוט רובנו לא חיים בעולם של ריביות ותקנות בנק ישראל ביום-יום, אז מאיפה שתדעו?
1. זה לא דיור, זו הלוואה לכל מטרה
מבחינת הבנק, רכישת החלק של בן הזוג היא לא תמיד "רכישת דירה" רגילה. בחלק מהמקרים הם יסווגו את זה כהלוואה לכל מטרה. המשמעות: הריביות קופצות, ואחוז המימון צונח ל-50 אחוז בלבד. אין לכם מספיק הון עצמי? נתקעתם.
2. משכורת אחת לא מחזיקה
עד עכשיו היו שתי משכורות בבית. עכשיו נשארתם לבד. בנק ישראל אוסר לאשר משכנתא אם ההחזר החודשי עולה על כ-40 אחוז מההכנסה הפנויה. עם משכורת ממוצעת והלוואה גדולה, המספרים פשוט לא מסתדרים.
3. פלונטר המזונות
משלמים מזונות? הבנק מוריד את זה מההכנסה, מה שמקטין את יכולת ההחזר. מקבלים מזונות? הבנק לרוב לא יספור את זה כהכנסה, אלא אם תראו היסטוריה ארוכה של הפקדות ופסק דין. הכסף קיים, אבל הבנק עיוור אליו.
4. נתוני אשראי אדומים
מספיק שבמהלך הריבים בן הזוג הפסיק לשלם את הלוואת הרכב המשותפת, ודירוג האשראי של שניכם חוטף מכה. הבנק רואה סימון אדום ופוסל את הבקשה על הסף. לא משנה כמה אתם צודקים, המחשב חוסם אתכם.
איך יוצאים מזה? הפתרונות
אם רוצים באמת לצאת מזה בשלום, צריך לעשות את זה צעד-צעד – מהדברים הפשוטים לדברים הכבדים. הם דורשים תכנון מוקדם ולפעמים יצירתיות שחורגת מהפקיד הרגיל בסניף.
הבסיס: תבדקו זכאות מדינה
מכרתם את החלק שלכם? יצאתם מהבית? סביר להניח שאתם מוגדרים עכשיו הורים עצמאיים (חד-הוריים) וחסרי דירה. זה אומר שמגיעה לכם זכאות ממשרד השיכון. זה כסף בתנאים מועדפים, אל תשאירו אותו על הרצפה.
הפתרונות הבנקאיים (הקלאסיים)
- מכירה מלאה: הפתרון הכי פחות רצוי רגשית, אבל הכי נקי כלכלית. מוכרים הכל, מחזירים חובות, מתחלקים במה שנשאר. כואב, אבל מונע הסתבכויות עתידיות.
- גיוס הורים (ערבים לווים): ההורים נכנסים למשכנתא כלווים נוספים. הפנסיה או המשכורת שלהם נחשבת כהכנסה ומאפשרת לעבור את משוכת יחס ההחזר.
- מינוף נכס הורים: ההורים לוקחים הלוואה על הבית שלהם ונותנים לכם את הכסף כהון עצמי.
הכלים הכבדים: כשבנק אומר לא
לפעמים אין ברירה. דירוג האשראי נפגע או שההורים לא יכולים לעזור. כאן אנחנו עוברים לכלים מתקדמים יותר.
1. הלוואת גישור חוץ בנקאית: לקנות שקט
זה כלי טקטי. המטרה שלו היא אחת: למנוע הפרת חוזה.
מקרה מהשטח: לקוח שסורב בבנק
הגיע אליי לקוח, מרוויח מצוין, אבל אשתו לשעבר הפסיקה לשלם הלוואה משותפת. דירוג האשראי שלו נמחק והבנקים זרקו אותו מכל המדרגות. היה לו דד-ליין של 60 יום לשלם לה 850 אלף שקל.
- המהלך: פנינו לגוף מימון חוץ בנקאי מפוקח (חברת ביטוח). לקחנו הלוואת גישור לשנתיים.
- המחיר: הריבית יקרה יותר מהבנק. אין מה לעשות.
- התוצאה: הוא שילם לאישה בזמן, הבית נשאר אצלו. אחרי שנה וחצי, כשהדירוג שלו התנקה, חזרנו לבנק, לקחנו משכנתא רגילה וסגרנו את ההלוואה היקרה.
2. לגיל השלישי: משכנתא הפוכה
מתגרשים בגיל מבוגר? בעיית ההכנסה היא קריטית. הפתרון יכול להיות משכנתא הפוכה. היתרון הגדול: אין החזר חודשי. הבנק לא בודק כמה אתם מרוויחים כי הוא לא דורש תשלום שוטף. הקרן והריבית נפרעות רק בעתיד, במכירת הנכס.
מלכודת ה"נישאר שותפים"
לפעמים עולות הצעות להישאר שותפים בנכס ולהשכיר אותו. עצה שלי? תיזהרו מזה.
כל עוד אתם רשומים יחד על נכס, אתם קשורים אחד לשני בטבור. זה נשמע נוח על הנייר, אבל בפועל זו יכולה להיות מלכודת פיננסית לא קטנה. אתם לא יכולים לקנות דירה אחרת בתנאים של דירה יחידה, ואתם חשופים לסיכונים של הצד השני. המטרה בגירושין היא הפרדה, לא שותפות עסקית כפויה.
סדר פעולות נכון: כסף לפני חוזה
כדי לא ליפול בבורות שתיארתי, תהפכו את הסדר. הפיננסי קודם למשפטי.
אל תרוצו לעורך דין לסגור סכומים לפני שיש לכם כיסוי. קודם כל מוציאים דוח נתוני אשראי כדי לראות שאין הפתעות. במקביל, מביאים שמאי כדי להבין כמה הבית באמת שווה.
עם הנתונים האלה הולכים ליועץ משכנתאות. בונים תוכנית, בודקים יכולת החזר ומשיגים אישור עקרוני חתום. רק כשיש לכם נייר מהבנק שאומר "יש כסף", אתם הולכים לעורך הדין ומכניסים את המספרים להסכם. זה כל הסיפור.
שאלות נפוצות
האם דמי מזונות נחשבים כהכנסה למשכנתא?
אפשר לקבל משכנתא לפני הגט?
כמה עולה ייעוץ משכנתא לגרושים?
בשורה התחתונה
תהליך גירושין הוא כאב ראש מספיק גדול גם בלי לקרוס כלכלית. תבינו את המספרים, תבינו את הסיכונים, ותפעלו בסדר הנכון.
אם אתם רגע לפני גירושין (או כבר בתוך התהליך) ויש לכם סימן שאלה אחד גדול מעל הראש לגבי הבית – שווה לדבר עם מישהו שחי את זה ביום-יום, לפני שמקבלים החלטה בלחץ.
לשיחת ייעוץ
