קניית דירה על הנייר

מה זה אומר לקנות דירה על הנייר?

זה אומר לקנות דירה שעוד לא נבנתה. בשלב חתימת ההסכם הדירה עדיין בשלב הטיוטה לרוב לפני שהקבלן קיבל היתר בניה ונמכרת תחת חוסר וודאות מסוים כדי להוכיח היתכנות לגוף המממן את הפרויקט וכדי להכניס הון ראשוני (עד 7% ממחיר הדירות הנמכרות). שלב המכירה נקרא pre-sale וכמו ששמו מרמז הלקוחות מגיעים ללא פרסום לרוב מפה לאוזן לכן מומלץ למחפשים לעקוב אחרי המכרזים של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) ולהתקשר למשרדי מכירות לשאול על הזדמנויות לרכוש על הנייר.

רוצים לחסוך בריבית המשכנתא? קבלו תמהיל משכנתא מומלץ!
חסכו עד מאות אלפי שקלים בליווי יועצים מנוסים

בדקו אותנו! בחרו את סכום המשכנתא
5,000,000
100,000
סכום המשכנתא: {{form.skom_mashkanta.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} ש"ח
מה סוג השירות הנדרש?
{{item.buttonText}}
מהיכן אתה בארץ?
{{item.buttonText}}
מעולה, כבר מסיימים!
בחר את סכום ההון העצמי שלך
הזז את העיגול להקטנת והגדלת הסכום
3,000,000
0
סכום הון עצמי שלך {{form.skomHonHazmi.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} ש"ח
מה מצב חשבון הבנק שלך?
{{item.buttonText}}
מה שווי הנכס שברצונך לרכוש?
הזז את העיגול להגדלת או הקטנת הסכום
5,000,000
400,000
שווי הנכס {{form.skomShovi.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} ש"ח
האם יש לך נכסים?
{{item.buttonText}}
באיזה שלב של לקיחת המשכנתא אתה נמצא?
{{item.buttonText}}

מעולה, אני מוכן להראות את זכאותך לחיסכון בריבית המשכנתא

הכנס שם ומספר טלפון נייד תקין לקבלת תמהיל מומלץ!

{{status.name}}
{{status.phone}}

{{status.terms}}

{{form.name}}, הכנס את הקוד ששלחתי אלייך בSMS
וקבל את תוצאות הבדיקה.

* אנא המתן מספר שניות לקבלת הקוד.
{{status.code}}
פנייתך לחיסכון במשכנתא התקבלה בהצלחה!✅

ברגעים אלו ממש פנייתך מועברת ליועץ משכנתאות מנוסה ומוסמך, הוא יעבור על פרטי המשכנתא וייצור איתך קשר לשיחת אפיון והבנת הצרכים לחיסכון במשכנתא באמצעות בניית תמהיל משכנתא מיוחד + חיסכון בריביות באופן מותאם לתקופה סוערת. מומלץ להיות זמין לשיחה ולהגיע מוכן עם פרטיי המשכנתא, תעודת זהות ופרטי הנכס.

במיוחד עכשיו - רוצה לחסוך גם עשרות אלפי שקלים בביטוח המשכנתא?

קבל הצעה לפוליסה סודית שחוסכת עד 61% בעלות פוליסת ביטוח המשכנתא בתוך 30 שניות!

{{item.buttonText}}
{{form.name}}, פנייתך לייעוץ משכנתא התקבלה בהצלחה ותטופל בהקדם האפשרי. יועצים משכנתאות מומחים מטעמינו ישמחו לסייע לך בשיחה אישית לאפיין את צרכייך, להתאים לך מסלול משכנתא חסכוני, יעיל ומותאם לתנודתיות המשק הישראלי. עד שנדבר, אנחנו מזמינים אותך להמשיך בקריאה באתר וליהנות מתכנים, מדריכים ומידע רב על משכנתאות.
{{dataForm.name}}
{{validName}}
גיל נבחר: {{dataForm.age}}
{{step.buttonNext}}
{{error}}

אני מאשר שקראתי את תנאי השימוש והפרטיות ואני מסכים להם,
וכי פרטיי ישמש לקבלת פניות, הצעות שיווקיות מאיתנו או מצדדים שלישיים, לרבות בנוגע לתוכניות ביטוח או מוצרים פנסיוניים.

מסכימ/ה לקבלת תוכן, דברי פרסומת או עדכונים מהחברה באמצעות דוא"ל, SMS או טלפון

{{errorTerms}}

כבר בשלב הבא מחכות לך תוצאת הבדיקה הראשונית.
תרצה לקבל גם דו"ח מסכם של הביטוחים שלך עם המלצות נוספות להוזלה?
הדו"ח מתקבל באמצעות סוכן ביטוח בעל רישיון משרד האוצר, השירות ניתן ללא עלות.
אנא הכנס מספר תעודת זהות ותאריך הנפקה:

{{ssnError}}

(המידע נועד לבדיקת ואיתור הביטוחים הקיימים באתר "הר הביטוח", או לשם בניית הצעה לביטוח חדש מותאם אישית למבוטח, לעולם לא נעשה שימוש לרעה במידע זה)

זכאותך לחיסכון בביטוח המשכנתא גבוהה!

על סמך המידע שהזנת בשאלון, ועל בסיס הניתוח שלי – מסתמן כי זכאותך להשגת חיסכון מקסימאלי בפוליסת ביטוח המשכנתא נמצאת בסבירות גבוהה מאוד.

ייתכן ונצליח לחסוך עבורך עשרות אלפי שקלים במצטבר בהוצאה עבור ביטוח המשכנתא באמצעות:

  1. התאמת הצעה הביטוח לצרכייך האישיים, ולנתונים העדכניים של העסקה – שווי הנכס, גובה ההלוואה, מינך, גילך וסטטוס העישון שלך.
  2. מחזור המשכנתא אחת לתקופה והקטנת יתרת ההלוואה.
  3. השוואת מחירים בין חברות הביטוח.
  4. מיקוח מול הבנקים וחברות הביטוח להוזלה מיידית.
  5. בדיקת שאר הביטוחים עבורך ועבור משפחתך כדי לבחון הוזלה באפיקים נוספים.

בשעות הקרובות סוכן ביטוח מוסמך ובעל רישיון פנסיוני ייצור איתך קשר ויסייע באפיון של הפוליסה החסכונית ביותר עבורך.

מהו שווי הנכס שעליו נלקחה המשכנתא?
הזז את העיגול להגדלת או הקטנת הסכום
5,000,000
400,000
שווי הנכס {{$root.form.skomShovi.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} ש"ח
מה יתרת המשכנתא נכון להיום?
5,000,000
400,000
יתרת משכנתא {{$root.form.ytra.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} ש"ח
מאיזה בנק נלקחה המשכנתא?
{{item.buttonText}}
האם קיימות הלוואות נוספות חוץ מהמשכנתא?
{{item.buttonText}}
מהיכן אתה בארץ?
{{item.buttonText}}

מעולה, אני מוכן להראות לך את תוצאת זכאותך לחיסכון באמצעות מחזור משכנתא!

הכנס מספר נייד תקין לקבלת תוצאות הבדיקה.

{{$root.status.name}}
{{$root.status.phone}}

{{$root.status.terms}}

{{form.name}}, הכנס את הקוד ששלחתי אלייך בSMS
וקבל את תוצאות הבדיקה.

* אנא המתן מספר שניות לקבלת הקוד.
{{$root.status.code}}
פנייתך לחיסכון במשכנתא התקבלה בהצלחה!✅

ברגעים אלו ממש פנייתך מועברת ליועץ משכנתאות מנוסה ומוסמך, הוא יעבור על פרטי המשכנתא וייצור איתך קשר לשיחת אפיון והבנת הצרכים לחיסכון במשכנתא באמצעות בניית תמהיל משכנתא מיוחד + חיסכון בריביות באופן מותאם לתקופה סוערת. מומלץ להיות זמין לשיחה ולהגיע מוכן עם פרטיי המשכנתא, תעודת זהות ופרטי הנכס.

במיוחד עכשיו - רוצה לחסוך גם עשרות אלפי שקלים בביטוח המשכנתא?

קבל הצעה לפוליסה סודית שחוסכת עד 61% בעלות פוליסת ביטוח המשכנתא בתוך 30 שניות!

{{item.buttonText}}
מהו סכום ההלוואה?
{{$root.form.range}}
2,000,000₪
10,000₪
{{errors}}
מהי מטרת ההלוואה?
הלוואה גרייס
הלוואה תמורת משכון דירה
הלוואה משלימה למשכנתא
הלוואת גישור
הלוואה כנגד נכס
הלוואת בלון
הלוואה כנגד קרן השתלמות
סגירת חובות
שיפוץ בית
רכישת רכב
עזרה לבן משפחה
הלוואת גישור קרן השתלמות
הלוואת בלון קרן השתלמות
הלוואה עיסקית
סיבה אחרת
לקבלת הצעה להלוואה - השאירו שם מלא ומספר טלפון
{{errorName}}
{{errorPhone}}

{{$root.status.terms}}
סטטוס משפחתי?
רווק
נשוי
גרוש
אלמן
הורה יחידני
ידוע לציבור
היכן אתה מתגורר?
שכירות
אצל ההורים
אחר
האם בבעלותך נכס?
כן
לא
יותר מאחד
כמה משכנתא קיימת על הנכס/ים שבבעלותך?
עד 500 אלף ש"ח
חצי מיליון עד מיליון ש"ח
מעל מיליון ש"ח
אין משכנתא
מהו סטטוס התעסוקה שלך?
שכיר
עצמאי
פנסיונר
לא עובד
עתודאי
האם ברשותך הלוואות נוספות כרגע?
כן
לא
האם חזרו צ'קים או הוראות קבע?
כן
לא
האם סורבת להלוואה בבנק?
כן
לא
כמעט סיימנו, האם יש לך קופות גמל, קרנות השתלמות או קרן פנסיה ללא הלוואות פעילות כנגדן?
כן
לא
האם יש לך כרטיס אשראי (לא דיירקט)?
כן
לא
{{$root.form.name}}, יצאת זכאי להלוואה משתלמת!

בשעות הקרובות יחזור אלייך נציג מטעם גוף פיננסי מוביל ויספק לך עד 10 הצעות משתלמות להלוואה בתנאים מובילים, יספק לך השוואה וסיוע לקבלת המימון באופן מהיר ומשתלם!

{{this.field.name + ","}} {{dataForm[activeStep].title}}
{{$root.field.sliderModel[0].toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}}
{{$root.field.sliderModel[1].toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}}

{{erroPhone}} {{error}}
{{status.code}}
חזור
המשך
חזור
לחץ להמשיך
שנה מספר
בדוק זכאות
מה שווי הנכס שברשותך?
הזז את העיגול להגדלת או הקטנת הסכום
5,000,000
400,000
שווי הנכס {{$root.form.hiodShovi.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} ש"ח
מה גובה ההלוואה המבוקש?
הזז את העיגול להגדלת או הקטנת הסכום
5,000,000
400,000
שווי הנכס {{$root.form.hiodLoan.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} ש"ח
מה גובה החזר ההלוואות? (משכנתא + הלוואות נוספות)
הזז את העיגול להגדלת או הקטנת הסכום
5,000,000
400,000
שווי הנכס {{$root.form.hiodHazer.toString().replace(/\B(?=(\d{3})+(?!\d))/g, ',')}} ש"ח
הגיל שלך?
מהיכן אתה בארץ?
{{item.buttonText}}

מעולה, כבר מסיימים! אחשוף את זכאותך לקבלת הלוואה בעד 85% משווי הנכס אחרי שאוודא שאינך רובוט. הכנס מספר נייד תקין וצפה בתוצאות הבדיקה

{{$root.status.name}}
{{$root.status.phone}}

{{$root.status.terms}}

{{$root.form.name}}, הכנס את הקוד ששלחתי אלייך בSMS
וקבל את תוצאות הבדיקה.

* אנא המתן מספר שניות לקבלת הקוד.
{{$root.status.code}}

בהתבסס על הנתונים שלך והניתוח שלי נמצאת זכאי לאיחוד הלוואות כנגד נכס בתנאי משכנתא וריבית נמוכה! בשעות הקרובות ייצור עימך קשר גוף מוביל, גדול ומפוקח בתחום ההלוואות לצורך המשך איפיון תנאיי ההלוואה עבורך ומימושה בפועל (בשיא המהירות).

כשקונים דירה על הנייר חשוב לבדוק

חשוב לבדוק באיזה שלב של העסקה נכנסתם. אלו שנכנסו בשלב ה pre-sale יהנו מהמחיר הכי נמוך כיוון שהקבלן זקוק למימון כדי להתחיל, אחריהם הפרויקט יצא לדרך וגם הדירות שפורסמו במחיר מבצע כדי למשוך לקוחות ישלמו יותר בסופו של דבר. 

אחת הסיבות לעליה במחיר שנקבע היא הצמדת יתרת התשלום למדד תשומות הבנייה. המדד מתפרסם מדי חודש ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה וסוקר את עלות סל המוצרים והשירותים הדרושים לבנייה. בשנתיים האחרונות המדד עלה כמעט בכל חודש וההצמדה עוזרת לקבלנים לא להפסיד כסף בכך שהם מגלגלים את התייקרות המוצרים והשירותים לרוכשים. בנוסף רכישה מקבלן כרוכה בעלויות נוספות כמו עורכי דין, מיסים, אגרות ועוד… (שלא קיימות בקניית דירה יד שניה). עם כל מה שנאמר, עדיף לשלם יותר ולהיות בטוחים שהכסף במקום הנכון מאשר לקפוץ למים כדי להיות ראשונים ולהסתכן בתרמית.

מה צריך לבדוק לפני שקונים דירה על הנייר?

  • מה ההון העצמי העומד לרשותכם ומה גובה ההחזר המתאים לכם: דירות מקבלן תמיד משווקות בלחץ "יחידות אחרונות בפרויקט הנחשק" "מבצע רק עד…" מדובר בטכניקת מכירה ידועה ועם זאת אסור להתפתות לקפוץ למים לפני שמוודאים שאתם יכולים לצוף. כדי לקבל משכנתא לדירה ראשונה תאלצו להביא איתכם  25% ממחיר הדירה וככל שתביאו יותר ותיקחו אחוז מימון נמוך יותר מהבנק כך תשלמו פחות ריבית. חשוב מאוד שקודם כל תבינו מה התקציב שלכם ורק לאחר מכן תצאו לחפש דירה.
  • כמה תשלמו כולל הכל כולל מע"מ: עיצוב פנים, שמאות, עורך דין, מס רכישה, רישום בטאבו ועוד… כמובן שלא כל התשלומים יכוסו ע"י המשכנתא וחלקן יעלו אך חשוב לדעת פחות או יותר מה המקסימום שאתם עתידים לשלם. כמו כן קחו כמה שעות כדי לברר כמה עולה דירה באזור, מה עלול להשפיע על מחיר הדירה בעתיד (אתרי בנייה, אנטנות סלולריות, אזורי תעשייה) והאם המחיר משתלם מלכתחילה. תרגיל ידוע של קבלנים הוא להציג את הסכומים ללא מע"מ ולהפתיע במעמד התשלום.
  • מי היזם – לא חותמים עם קבלן לפני שמוודאים את הסטטוס שלו בפנקס הקבלנים. אם הסטטוס "מוקפא" לקבלן אסור לעסוק בתחום עד להודעה אחרת. אם הוא "מותלה" או "מוחרג" ז"א שמותר לו לבצע רק פרוייקטים ספציפיים המופיעים בקובץ ההחלטות בפנקס.
  • ההפך ממצא את המטמון – מה עלול להוריד את ערך הדירה בעתיד – כמובן שאם מדובר על דירה על הנייר כנראה שרוב האזור גם "על הנייר" ולכן ניתן לבקש תוכניות מהעיריה ולוודא שיוקמו סביבכם: גנים, בתי ספר, פארקים, מתקני ספורט, קווי תחבורה ציבורית למרכז העיר ובאופן כללי גישה לכל שירות שתזדקקו לו בעתיד.  אם המבנה עתיד להיבנות בסביבה קיימת, צאו לבדוק את האזור בשעות היום השונות כדי לוודא שאין שום מטרד סביבתי שעלול להוריד את ערך הדירה כמו: אנטנות סלולריות, מבני תעשיה מרעישים ו/או מזהמים, אתרי הטמנות, אוכלוסיה מקומית "בעייתית" ועוד….

כמה נשלם על קניה על הנייר?

לפי חוק המכר תשל"ה-1974, אסור לקבלן לקבל מעל ל-7% ממחיר הנכס עד שיעמיד ערבון לכספכםסוגי הערבון המצוינים בחוק הם: ערבות בנקאית, ביטוח השקעות לרוכשי דירות, שעבוד הנכס לטובתכם, רישום הערת אזהרה בטאבו או רישום זכויות במקרקעין על שמכם ללא צד ג' או שיעבוד. בזמן הבנייה הקבלן מחויב להודיע לכם בכתב על סוג הבטוחה וגם אם בחוזה כתוב שלא ייתן, עדיין מדובר בעבירה פלילית.

כדי להדגים כמה נשלם על דירה ב pre-sale נדגים על דירה בעלות כוללת של מיליון שקלים.

עד 7% שהם 70 אלף ש"ח ישולמו בחתימת ההסכם כמובן לאחר שווידאתם קיום של ערבון. את התשלום תשלימו ל-20% עם השובר הראשון מפנקס השוברים לתשלום שתקבלו מהקבלן כלומר 130 אלף ש"ח נוספים (סך הכל 200 אלף ש"ח).

את שאר התשלומים ניתן לפרוס כמה צורות אך המקובלת היא לפי התקדמות הבנייה:

  • 11% נוספים (110 אלף ש"ח) בגמר יציקת המפלס התחתון (קומת עמודים או רצפת הקומה הראשונה)
  • 25%  (250 אלף ש"ח) בגמר עבודות שלד כולל חשמל ואינסטלציה, מחיצות פנים ומסגרות.
  • 5%  (50 אלף ש"ח) בגמר עבודות שלד הבניין כולו.
  • 6% (60 אלף ש"ח) בגמר חיפוי חוץ.
  • 10% (100 אלף ש"ח)  בגמר ריצוף וטיח בדירה.
  • 13% (130 אלף ש"ח) גמר חיפוי פנימי, מעקות וחלונות.
  • 5% (50 אלף ש"ח) בגמר בניית החלל המשותף בין הדירות כולל מעליות, חצרות וכיבוי אש.
  • 5% (50 אלף ש"ח) במסירת הדירה.

שימו לב – דגלים אדומים ברכישת דירה על הנייר 

הפחד הגדול ביותר של רוכשי דירות בפרויקטים "על הנייר" הוא קריסת היזם בתהליך. חוק המכר נועד למנועה פגיעה בכספכם אך גם בו יש חורים ולכן חשוב לשים לב לאותו האזהרה לאורך המסע:

    • הצעה להפקדת כסף בחשבון אחר: כספים שלא הופקדו בחשבון הפרויקט לא יזכו לערבון במסגרת חוק המכר.
    • סעיפים בנוגע לאיחור במסירה: איחור מעבר ל-60 יום מתאריך המסירה הקבוע בחוזה מזכה אתכם בפיצוי לכן חשוב שתחשבו על מה יקרה אם תאלצו לשלם עוד כמה חודשי שכירות או גרוע מכך תישארו ללא קורת גג עד לסיום הפרויקט .
    • סעיפים בנוגע לליקויים בנכס: חוק המכר קובע כי על הקבלן לתקן ליקויים שהתגלו בנכס (לא באשמתכם כמובן) 10 שנים ממסירת מפתח.
    • הסכום כולו מראש: נכון, הקדמת תשלומים מבטלת את הסיכון לעליית מחיר בגלל ההצמדה למדד אך לפני שמסכנים את הסכום הכי גדול שתוציאו בחיים, מריצים בדיקת רקע.
  • הקבלן אינו בעל הזכויות למכירה: כפי שכתבנו יש לבדוק מי הקבלן, מה הסיווג שלו ובאיזה היתר בניה הוא מחזיק. בנוסף מומלץ לבדוק ברשות המקומית שהפרויקט מוכר בהתאם לתוכנית העירונית.

אז מה עדיף: דירה על הנייר או דירה יד שניה?

כמובן שהחלום הוא דירה חדשה בה נוכל לקבוע כמה חדרים נקבל, איך יראה הסלון ולאן יפנה, לבחור ריצוף או דק ובכללי להקים את החלומות שלנו במציאות ועם זאת חשוב לזכור שברוב המקרים דירה מקבלן תעלה לפחות 10% יותר מדירה יד שניה גם אם מדובר על דירות בעלי מאפיינים זהים.

את מה הם באמת היתרונות והחסרונות של קניית דירה מקבלן לעומת קניית דירה יד שניה?

יתרונות קניית דירה על הנייר אל מול דירה יד שניה

דירה על הנייר דירה יד שניה ומעלה
תשתית חדשה. גם אם יתגלו תקלות, יתוקנו על חשבון הקבלן. תשתית ישנה. עלויות התיקון עליכם ולעיתים אינטרנט איטי.
עיצוב מודרני שיכול לכלול לובי, חדר אשפה מסודר ואפילו חדר כושר. חלקן מעוצבות נפלא. השאר מקום המדינה.
מעלית. בבניינים ישנים אין מעלית או אפילו ייתכנות לבניית מעלית.
חנייה . הסיכוי לחנייה צמודה בבניין ותיק, קלוש.
משא ומתן על המחיר. המחיר קבוע ורק עולה.
אפשרות בחירה ועיצוב. "זאת הכלה" כלומר מה שתראו, תקבלו.

חסרונות קניית דירה על הנייר  אל מול דירה שניה

דירה על הנייר דירה יד שניה ומעלה
התהליך ארוך והסיכון שהקבלן יקרוס. משלמים ומקבלים.
רישום בטאבו לוקח זמן לרוב הרישום מיידי 
לעיתים המיקום יהיה רחוק ממרכז העיר, ממוסדות החינוך והתרבות. נמצאות במקומות יותר מרכזיים או אם גישה אליהם.
לא ניתן לראות בפועל ולהרגיש את האווירה באזור בשעות היום השונות ניתן לקבוע גם ביום וגם בערב, לשאול את אלו שגרים בה כרגע שאלות על אופי הדירה ולהתרשם מהאזור (הוא לא אתר בנייה).
עליית מחיר עקב הצמדה למדד תשומות הבנייה. מחיר קבוע מראש.
המסירה עלולה להתעכב. אין סיבה שזה יקרה.

האם מומלץ להימנע מדירות הנמכרות ב-presale לפני שהקבלן קיבל היתר בניה?

צפה בתשובה

 לא בהכרח. אם זכותכם לביטול העסקה מעוגנת בחוזה ואתם לא משלמים את כל הסכום מראש אז אין באמת בעיה אם הוא לא יקבל היתר. בכל מקרה מומלץ שלא להיכנס לתהליך בכלל ללא ליווי עורך דין מטעמכם.

האם לחתום על זכרון דברים לפני שניגשים לבנק לבקש משכנתא או אחרי?

צפה בתשובה

רק אחרי. זיכרון דברים הוא חוזה לכל דבר ואם תגשו לבנק לאחר שחתמתם עליו תגיעו למשא ומתן מעמדת נחיתות.

האם עורך הדין של הקבלן מייצג גם אותי?

צפה בתשובה

כן ובעיקר לא. אתם יכולים להיעזר בו אך בכל קונפליקט מול הקבלן, האינטרס של הקבלן מקבל עדיפות. מנו עורך דין מטעמכם כדי להדיר דאגה מליבכם.

Share on whatsapp