משכנתא לדירה שניה

קניית דירה שניה ללא הון עצמי

גם בחברות הביטוח כדי לקבל משכנתא על דירה שניה תאלצו להציג הון עצמי בגובה 20% אחוז לפחות, מדובר על סכומים לא מבוטלים גם כאשר מדובר על נכס זול, דירת שני חדרים 70 מ”ר בפריפריה תעלה כיום 400 אלף ש”ח כלומר 80 אלף ש”ח שתאלצו להביא איתכם.

מאיפה אפשר לגייס הון עצמי לדירה שניה?

• במידה ויש קרן השתלמות פעילה על שמכם תוכלו לקחת הלוואה כנגד קרן השתלמות בגובה 50% מהכספים ה”נעולים” או 80% מנזילים במידה ועברו 6 שנים מההפקדה הראשונית. מאחר שלחברת הביטוח יש את הקרן כערבון לעמידה בתשלומים הסיכון עבורם הוא אפסי ולכן ישמחו לתת לכם הלוואה בתנאים נוחים ואחוז ריבית נמוך.
• הלוואה מגופים חוץ בנקאיים – החדשות הטובות הן שהגופים החוץ בנקאים (כמו חברות ביטוח ובתי השקעות) אינם כפופות לבנק ישראל ומבחינתן האיסור פתח את השוק לתחרות.
  אז כמה משכנתא אפשר לקחת על דירה שניה? רוב חברות הביטוח ישמחו להציע לכם עד 80% מימון כנגד שיעבוד נכס קיים. כבר אמרנו שיש עליכם תחרות? אז אל תשכחו להתמקח על גובה המימון, ההחזר החודשי וכמובן הריבית. 

מס רכישה על דירה שניה מעודכן ל-2025

• המס על דירה שניה עומד על 8% עד שווי של 6,055,070 ₪ מערך הדירה.
• 10% שווי על דירה מעל 6,055,070 ₪.

משכון דירה עבור קניית דירה שניה

האיסור של בנק ישראל נועד בתכליתו להאט את משקיעי הנדל”ן ולאפשר ליותר זוגות צעירים לקנות דירה במחיר שפוי ועם זאת עתה כבר ידוע לכל שאם רוצים לפרוש ברמת חיים גבוהה, דרושה הכנסה נוספת. אז איך בכל זאת ניתן לקבל כסף מהבנק עבור הנכס הקיים:

• שעבוד נכס ההורים: האיסור מחריג משפחה גרעינית על מנת לאפשר להורים לעזור לילדיהם.
• הלוואה לכל מטרה: יכול להתאים להשלמת סכום הקנה מאחר והלוואה ניתנת בדרך כלל רק עד 10 שנים בריבית לא כל כך משתלמת שנעה סביב 12%.
• הלוואה כנגד נכס: ניתן לשעבד את הנכס שיש ברשותכם ולקבל הלוואה מחברות ביטוח, חברות פיננסיות, וחלק גם מבנקים.

הבדלים בין משכנתא לדירה ראשונה ושנייה

הבדל זה בשיעורי המימון מביא לכך שרוכשי דירות שניות חייבים ברמת הון עצמי גבוהה יותר, או הון אישי, כדי להשקיע ברכישה. בעוד שרוכשי דירה ראשונה זקוקים להון עצמי של 25% בלבד, והמחליפים דירות דורשים 30%, על רוכשי דירה שנייה להחזיק 50% מערך הדירה בכספים אישיים. דרישת הון עצמי מוגברת זו מהווה שיקול חשוב בעת הערכת היתכנות והמחיר של רכישת דירה שנייה.

באופן עקרוני, כאשר בוחנים רכישת דירה שנייה, יש חשיבות מכרעת להבנת ההיבטים הייחודיים של קבלת משכנתא למטרה זו. בעוד שתהליך הבטחת המשכנתא לדירה שנייה חולק קווי דמיון לזה של דירה ראשונה, ישנם מספר הבדלים מרכזיים שקונים פוטנציאליים צריכים להיות מודעים אליהם כדי לקבל החלטות מושכלות.

הגדרת בעל הנכס במשכנתא לדירה שנייה

היבט נוסף שחשוב להבין הוא הגדרת בעל דירה שנייה מבחינת רשויות המס. בישראל, יחיד נחשב לבעל דירה אם יש ברשותו 33% או יותר מדירה, גם אם מדובר בבעלות חלקית המשותפת עם שותפים אחרים. 

המשמעות היא שאם כבר בבעלותכם 33% או יותר מדירה ראשונה ובכוונתכם לרכוש אחרת, רשויות המס יסווגו את הנכס החדש כדירתכם השנייה, על כל ההשלכות הנלוות לכך.

רכישת דירה שנייה בפליפ

רכישת דירה שנייה מונעת לרוב ממטרות השקעה או רצון לבצע עסקאות “פליפ” הכרוכות בקניית נכס, השבחתו ומכירתו במחיר גבוה יותר. 

לעומת זאת, משפרי דיור, שהם בעלים של דירה יחידה ומעוניינים למכור את הנכס הקיים שלהם כדי לעבור לאחר, עשויים להיות פטורים מסיווג כרוכשי דירה שנייה אם ימכרו את דירתם הקודמת במסגרת הזמן הקבועה בחוק. פטור זה מאפשר להם ליהנות מהטבות דומות לאלו העומדות לרשות הרוכשים הראשונים בעת קבלת משכנתא.

העלויות של משכנתא לדירה שנייה

בנוסף להבדלים בשיעורי המימון ובדרישות ההון העצמי, משכנתאות לדירות שנייה מגיעות לרוב עם עלויות יקרות יותר ותנאים מחמירים יותר בהשוואה למשכנתאות לדירה ראשונה. הדבר נובע ממספר גורמים, ביניהם ערכה הפוטנציאלי הנמוך של הדירה השנייה במידה והיא מיועדת למטרות השקעה, מה שעלול לגרום לסכום הלוואה קטן יותר וכתוצאה מכך לריבית גבוהה יותר.

מעבר לכך, רוכשי דירה שנייה מחויבים במס רכישה מהשקל הראשון של שווי הנכס, בשונה מרוכשים ראשונים הזכאים לפטור ממס רכישה עד סכום מסוים. החל משנת 2023 שיעור מס הרכישה לדירה שנייה הוא 8% לנכסים בשווי של עד 5,872,725 ₪ ו-10% על חלק השווי העולה על רף זה. מס נוסף זה מגדיל את העלויות מראש ואת ההון העצמי הנדרש לעסקה.

שלבים בקבלת משכנתא לדירה שנייה

למרות הבדלים אלו, התהליך הכולל של קבלת משכנתא לדירה שנייה דומה לזה של דירה ראשונה. השלבים כוללים בדרך כלל הגשת בקשה לאישור עקרוני, מתן תיעוד מפורט של הנכס ומצבו הכלכלי של הרוכש ועם האישור פתיחת תיק וחתימה על מסמכי המשכנתא.

כמו כן, חשוב לציין כי ביטוח משכנתא הוא דרישה לקבלת הלוואת משכנתא מהבנק. ביטוח זה מורכב משני מרכיבים נפרדים: ביטוח חיים וביטוח מבנה. מטרת ביטוח המשכנתא היא להבטיח את החזר המשכנתא לבנק במקרה של פטירת הלווה או נזק משמעותי לדירה. ברכישת ביטוח משכנתא, כדאי להשוות מחירים וכיסויים מספקים שונים, שכן ביטוח דרך חברת ביטוח, ולא הבנק, עשוי להציע הטבות נוספות כמו כיסוי צד ג’ למבנה.

משכנתא שנייה לא רק על בית יחיד

אם המקרה הנדון לעיל תיאר מצב בו משפחה מתקשה לעמוד בהוצאות ויכולה להיעזר בהלוואה חדשה, ישנו מקרה דומה אך הפוך במהותו. בעלי אמצעים והון עצמי רב באופן יחסי, יכולים לבצע פעולה של לקיחת משכנתא לדירה שניה, אשר לא תשמש למגורים עצמיים אלא לצרכים אחרים. לרוב יהיה מדובר על סיוע בדירה לילדים, או לחילופין נכס מניב להשקעה. במקרה זה, בניגוד לראשון שהוצג, הממשלה פחות מעודדת זאת והמסלול שיתקבל עשוי להקשות על הלווה.

משכנתא לדירה שנייה מחייבת הכוונה לקבלת תנאים אופטימליים

בין אם ההוצאות כבדות עליכם, ובין אם שפר עליכם מזלכם לרכוש דירה נוספת לעצמכם או לילדים, בכל מקרה מדובר על נושא חשוב שכרוכים בו פרוצדורות, משאבים וכסף רב. לכן חובה לקחת יעוץ מקצועי ממומחי משכנתאות, ואין כתובת טובה יותר מזו של פורטל משכנתא גורו. חשוב מאוד שתכירו את הפורטל, אשר מעניק הכוונה מדויקת ומעולה לכל מבקשי ההלוואות על שלל הסוגים, לרבות משכנתא שנייה ואחרים.