תנאים לקבלת משכנתא
רישרד הננפלד יועץ משכנתאות התנאים לקבלת משכנתא יכולים להשתנות במידה מסוימת מבנק אחד למשנהו, אבל ישנם גם תנאים בסיסיים מסוימים שזהים בכל בנק ובנק. זאת מכיוון שבגלל גודלו וחשיבותו הרבה, שוק המשכנתאות נמצא תחת רגולציה של בנק ישראל. הבנקים המסחריים שנתונים את המשכנתאות מחויבים לעמוד בדרישות והחוקים לגבי משכנתאות במדינת ישראל.
אז מהם התנאים לקבלת משכנתא?
כשמדברים על משכנתא, חשוב להבין שהבנקים פועלים תחת פיקוח הדוק של בנק ישראל. לכן, ישנם תנאים בסיסיים וקבועים שמשותפים לכל הבנקים, וגם תנאים שמשתנים מבנק לבנק. הנה כל הקריטריונים המרכזיים שצריך להכיר, מוגשים בצורה ברורה וידידותית.
| תנאי משכנתא | הסבר מפורט |
| הון עצמי נדרש | ההון העצמי הוא הכסף שהבאתם מהבית עבור רכישת הדירה, שאינו כולל הוצאות נלוות כמו מס רכישה, תיווך ושיפוץ. ככל שתביאו יותר הון עצמי, כך הסיכון של הבנק קטן והריבית שתקבלו תהיה טובה יותר. אחוז ההון העצמי המינימלי משתנה בהתאם לסוג העסקה: בדירה ראשונה תצטרכו מינימום 25%, במקרה של משפרי דיור תצטרכו 30%, וברכישת דירה להשקעה תצטרכו 50% הון עצמי. |
| רמת הכנסה ויכולת החזר | רמת ההכנסה שלכם קובעת את הסכום המקסימלי שתוכלו ללוות. על פי הנחיות בנק ישראל, ההחזר החודשי של כלל ההלוואות לא יכול לעלות על 50% מההכנסה הפנויה שלכם (הכנסה נטו בניכוי הלוואות קיימות). בפועל, רוב הבנקים מעדיפים לא לעבור את ה-35%-40% מההכנסה הפנויה. במקרים של הכנסה נמוכה או הלוואות קיימות, ייתכן שתצטרכו לסלק הלוואה כדי לשפר את יכולת ההחזר. |
| יציבות תעסוקתית | הבנק יבחן את המצב התעסוקתי הנוכחי והקודם שלכם. שכירים יתבקשו להציג תלושי שכר, ועצמאים יציגו שומות מס ודוחות כספיים. אם אתם עובדים פחות משנה במקום העבודה הנוכחי, הבנק יבקש לראות רצף תעסוקתי (עד 3 חודשי פער נחשב סביר). |
| תנאים לעצמאים | עבור עצמאים, הבנק מבקש אישור רואה חשבון על רווחי העסק. לכן, מומלץ לתכנן מראש ולדחות הוצאות לא הכרחיות עד לאחר אישור המשכנתא, על מנת להציג נתונים פיננסיים חזקים יותר. |
| תנאים ליחידים | הבנקים מחמירים יותר בבדיקת יכולת ההחזר של לווה יחיד, המבוססת על משכורת אחת. ייתכן שידרשו מכם להציג יחס החזר של כ-30% בלבד מההכנסה הפנויה. בנוסף, חשוב לבדוק האם תוכלו לעמוד בעליית החזרים עתידית. |
| התנהלות חשבון בנק תקינה | התנהלות תקינה בחשבון הבנק, ללא חריגות מהמסגרת וללא צ’קים שחזרו, היא קריטריון חשוב. הבנק יבחן את התדפיסים שלכם לפחות בשלושת החודשים האחרונים כדי לדרג אתכם כ”לקוח בסיכון” נמוך יותר, מה שיכול לזכות אתכם בריבית טובה יותר. |
| דירוג אשראי ואובליגו | הבנק יבדוק את ההיסטוריה הפיננסית שלכם כדי להעריך את יכולתכם לעמוד בתשלומים. דירוג אשראי של 640 ומעלה נחשב ממוצע-טוב, ודירוג נמוך מכך יכול להקשות על התהליך. הבנק יבדוק גם חובות קודמים, הלוואות ותיקי הוצאה לפועל כדי להגן על עצמו מסיכונים. |
| גיל הלווה ותקופת ההלוואה | בנק ישראל מגביל את תקופת המשכנתא ל-30 שנה לכל היותר. רוב הבנקים מעדיפים שההלוואה תסתיים עד שהלווה יגיע לגיל 75. קבלת משכנתא בגיל מבוגר עשויה להוביל לריבית גבוהה יותר ולעלות גבוהה יותר של ביטוח החיים. בעזרת יועץ מקצועי, במקרים מיוחדים ניתן לאשר משכנתא גם עד גיל 80. |
| מצב בריאותי (ביטוח משכנתא) | ביטוח חיים הוא תנאי חובה לקבלת משכנתא, והוא נועד להגן על הבנק ועל משפחת הלווים במקרה של מוות או נכות. אם אתם לא “ברי ביטוח” בשל מצב רפואי, הבנק יכול במקרים מסוימים לאשר פטור מביטוח, אך ייתכן שתנאי המשכנתא יהיו פחות טובים. |
| מצב רישומי תקין של הנכס | הנכס משמש כבטוחה להלוואה, ולכן הבנק יבדוק את מצבו הרישומי. שמאי מקרקעין יבדוק האם יש בנכס חריגות בנייה או בעיות רישומיות, כמו גם את תקינות נסח הטאבו. מומלץ להוציא את הנסח ולהתייעץ עם עורך דין לפני חתימת החוזה. |
| תמהיל המשכנתא | על פי כללי בנק ישראל, לפחות שליש (33.33%) מסכום המשכנתא חייב להיות במסלול בריבית קבועה. לא יותר משני שליש (66.66%) מהסכום יכול להיות במסלולי ריבית משתנה. |
| הבדל בין משכנתא להלוואה | משכנתא היא סוג של הלוואה שההבדל המרכזי בינה לבין הלוואה רגילה הוא שיעבוד נכס לטובת הבנק. בגלל השיעבוד, הריבית לרוב זולה יותר והתקופה ארוכה יותר. |
| חשיבות ייעוץ מקצועי | יועץ משכנתאות חיצוני יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים. יועץ בנקאי מוגבל למסלולים של הבנק בו הוא עובד, בעוד שיועץ חיצוני מנהל משא ומתן עם כל הבנקים על התנאים הטובים ביותר עבורכם. |
| משכנתא מטעם המדינה | חסרי דירה וזוגות צעירים עשויים להיות זכאים למשכנתא מסובסדת בסיוע המדינה, הכוללת מסלולים בתנאים נוחים ובריביות נמוכות יותר. מומלץ לבדוק את זכאותכם דרך יועצי משכנתאות. |
| מה עושים בסירוב? | אם בנק מסוים סירב לבקשתכם, אל תתייאשו. לכל בנק יש פרמטרים שונים, וייתכן שבנק אחר יאשר את ההלוואה. במקרים כאלו, מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות שמתמחה בסירוב ויכול לכוון אתכם לבנק הנכון. |
אז מה התנאים לקבלת משכנתא לדירה ראשונה או שניה? ברמת העיקרון כל אדם בוגר יכול לקבל משכנתא במדינת ישראל וזאת בתנאי שהוא עומד בדרישות של הבנק בנוגע להון העצמי שלו ויכולת ההחזר של המשכנתא.
קיבלתי אישור עקרוני – האם זה אומר שאני עומד בתנאים לקבלת משכנתא?
האישור העקרוני, כשמו כן הוא, ניתן באופן עקרוני ולא באופן סופי ומוחלט. את האישור הזה מקבלים אחרי שעומדים בתנאים הבסיסיים שכל בנק מוודא, וכיום אפילו ניתן לקבל אותו באופן דיגיטלי בחלק מהבנקים. למשל, לבדיקת תנאים לקבלת משכנתא לאומי מאפשרים לכם לעשות זאת דרך האתר שלהם.
לאחר קבלת האישור העקרוני תתבקשו לעמוד בתנאים נוספים של הבנק, למשל סביר להניח שהוא ידרוש מכם להעריך את שווי הנכס בעזרת שמאי. כשדורשים כך תנאים לקבלת משכנתא בנק מזרחי טפחות למשל יספק לכם רשימה של שמאים שתוכלו לבחור מתוכם אחד שיגיע לבדוק את ערך הנכס שברצונכם לרכוש, אך אתם תצטרכו להיות אלה שתשלמו לו (בסביבות 400-800 שקלים). אחרי שהשמאי יעריך את שווי הנכס, הבנק ידע מה אחוז המימון שיוכל לספק לכם – על כן, אמנם האישור העקרוני ניתן למחיר רכישת הדירה, אך האישור הסופי יינתן רק לאחר שהבנק יחליט איזה סכום הוא מאפשר לכם לקבל.
מבחינת חוקי המדינה על אישור עקרוני להיות בתוקף לאורך 24 יום לפחות (חלק מהבנקים מעניקים 36 יום ויותר) במהלכם (בהנחה שכל הפרטים שמסרתם לבנק הוכחו כנכונים) הבנק חייב לאפשר את המשכנתא כפי שמציינים התנאים באישור.
האם בנק יכול לשנות את התנאים למשכנתא לאחר קבלת אישור עקרוני?
חד משמעית כן. הבירורים מצד הבנק אינם נגמרים עד חתימת האישור הסופי וכוללים בדיקה לעומק על כל מה שהצהרתם בבקשה לאישור עקרוני ובדיקת הנכס ע”י שמאי שעלולה להוריד את הסכום אותו תוכלו לקבל במסגרת המשכנתא או להוביל לסירוב במידה שיתגלו מפגעים מהותיים בנכס. בנוסף הבנק עלול לחזור מהחלטתו לאחר הנפקת האישור העקרוני במידה שמצבכם הכלכלי השתנה בין הנפקת האישור לחתימה על הסכם המשכנתא.
איך ניתן לקבל תנאי משכנתא מעולים?
זה אמנם עלול להישמע קלישאתי אך הדרך למשכנתא המשתלמת ביותר עוברת דרך יועץ משכנתא חיצוני כלומר יועץ שלא עובד עבור הבנק. היועץ הבנקאי עושה את עבודתו נאמנה אך הוא נאמן לבנק ולכן דעתו מוטה לאיזון הרווח עבור הבנק ולא בהכרח עבורכם ויותר מכך היועץ הבנקאי מוגבל למסלולים המוצעים ע”י הבנק הספציפי בו הוא עובד.
אנו עושים כל שביכולתנו להנגיש עבורכם את כל המידע הניתן ועם זאת יש להגיד שעולם המשכנתאות מורכב מאוד ומעבר למציאת תמהיל משכנתא שימצא את יכולת ההחזר בכל שלבי החיים, יועץ משכנתא הוא אדם שסוגר עסקאות מול הבנקים במאות מיליוני שקלים בחודש לכן היחס מצד הבנק והתנאים המוצעים לאיש מקצוע טובים בעשרות מונים מכל מה שתוכלו לקבל בעצמכם תוך כדי הימנעות ממלכודות מס מיותרות.
אלפי השקלים שיעלה יועץ משכנתאות הם פסיק ממה שאותו איש מקצוע יכול לחסוך לכם בהחזרי המשכנתא.
השוואה למיקוח
במידה ובכל זאת אתם מעוניינים להיכנס לבנק למשכנתאות ללא יועץ חשוב לקבל כמה שיותר הצעות להשוואה ולמנף את ההצעה הכי טובה למטרות מיקוח, בסופו של דבר מטרתכם לקבל את אחוז הריבית הנמוך ביותר לכן אין סיבה לקבל את ההצעה הראשונה שתקבלו וזכרו שכל עשירית אחוז הריבית שווה בפועל לעשרות אלפי שקלים שיצאו מכיסכם, הבנק מקבל את התשלום עבור הזמן שהכסף שלו היה ברשותכם לכן אף גוף פיננסי לא “עושה לכם טובה” בכך שהוא מאפשר לכם לקיחת הלוואה.
זכאות למשכנתא מטעם המדינה
בעלי זכאות לקבלת משכנתא מסובסדת מטעם המדינה מקבלים תנאים נוחים יותר ללקיחת משכנתא והריבית תהיה נמוכה בחצי אחוז (ולא יותר מ 3%) מהממוצעי בשוק. הזכאות ניתנת לרוב לחסרי דירה, אך יש מקרים שבהם גם בעלי דירות יכולים להיות זכאים, למשל לאחר גירושין. כדי לברר את הזכאות שלכם מומלץ לדון על כך עם יועצי משכנתאות מומלצים. בנוסף מומלץ לחפש מענקים נוספים אותם תוכלו לקבל במידה שאתם קונים בית באזורים מועדפים
מה עושים לאחר שהבנק סירב לאפשר קבלת משכנתא?
על אף שהתנאים שצוינו מעלה הם בסיסיים, לכל בנק יש פרמטרים אחרים שעליהם הוא שם את הדגש. יתכן למשל שלאחר שקלול תנאים לקבלת משכנתא בנק הפועלים יסרב להעניק לכם הלוואה, בעוד שבבנק אחר יסכימו לתת לכם אותה. לכן אל תוותרו גם אם נתקלתם בסירוב – פנו לעזרה של יועץ משכנתאות שמתמחה בסירוב משכנתא וגלו איך לסדר את הבעיות שבהן נתקלתם או לאיזה בנק כדאי לפנות כדי לקבל משכנתא. ניתן לראות כי תנאים לקבלת משכנתא הם סובייקטיביים מאד ומשתנים לגבי כל אדם ואדם. לעיתים אישור לקבלת משכנתא יכול להיות תלוי באופן הצגת הדברים והמסמכים הקיימים ברשות מבקש המשכנתא. הבנק שנותן את המשכנתא בסך הכל רוצה לבטח את עצמו מכל סיכון אפשרי שהמשכנתא לא תוחזר והלווה יגיע לחדלות פירעון.
אם החלטתם שהגיע הזמן להתקדם לשלב הבא ואתם מחפשים משכנתא משתלמת אך לא בטוחים שיש בידכם את כל המידע הנדרש, השאירו פרטים ויועץ משכנתאות מומלץ עם היסטוריה מלאה הצלחות ייצור איתכם קשר.
רוצים תנאי משכנתא טובים? כל בנק והתנאים שלו
- על אף שהתנאים שצוינו מעלה הם בסיסיים, לכל בנק יש פרמטרים אחרים שעליהם הוא שם את הדגש. יתכן למשל שלאחר שקלול תנאים לקבלת משכנתא בנק הפועלים יסרב להעניק לכם הלוואה, בעוד שבבנק אחר יסכימו לתת לכם אותה. לכן אל תוותרו גם אם נתקלתם בסירוב – פנו לעזרה של יועץ משכנתאות מומלץ וגלו איך לסדר את הבעיות שבהן נתקלתם או לאיזה בנק כדאי לפנות כדי לקבל משכנתא.
- כשבודקים תנאים לקבלת משכנתא בנק אוצר החייל למשל נמצא כמקל יותר, זאת במידה שפותחים חשבון באחד מסניפיו או אם יש לכם כבר חשבון פתוח בו או בבנק הבינלאומי (מדובר למעשה באותה קבוצת בנקים). לקוחות אחרים שיפנו אליו יצטרכו לעמוד בתנאים נוקשים יותר ואף יקבלו פחות הטבות, אז שימו לב להבדלים האלה כשאתם מחפשים בנק שבו תיקחו משכנתא.
ניתן לראות כי תנאים לקבלת משכנתא הם סובייקטיביים מאד ומשתנים לגבי כל אדם ואדם. לעיתים אישור לקבלת משכנתא יכול להיות תלוי באופן הצגת הדברים והמסמכים הקיימים ברשות מבקש המשכנתא. הבנק שנותן את המשכנתא בסך הכול רוצה לבטח את עצמו מכל סיכון אפשרי שהמשכנתא לא תוחזר והלווה יגיע לחדלות פירעון.
אם החלטת שאתה זקוק למשכנתא ואתה מתכוון לגשת לבנק בקרוב, אתר משכנתא גורו יכול לעזור לך בתהליך. אנו מכירים את עבודת הבנקים למשכנתאות מקרוב, ולכן נוכל לעבור איתך על הקריטריונים השונים לקבלת משכנתא ולייעץ לך מה עליך להגיד ואילו מסמכים להביא לפגישה. השאר את הפרטים שלך ונחזור אליך בהקדם האפשרי.
נעזרנו במקורות הבאים
החוק לא מגביל את גיל הלווים אך הם נדרשים לעמוד בתנאים אחרים בהם גיל מאוחר עלול לבוא בעוכריהם כמו ביטוח חיים הנדרש לקבלת משכנתא (לא בטוח שהלווה ימצא חברת ביטוח שתסכים לבטח אותו לאחר גיל 75) או פריסת התשלומים שיאפשר הבנק בהתאם לגיל הלווה (פריסה למספר נמוך של תשלומים תוליד החזר חודשי גבוה מדי).
כן. אם המצב הכלכלי של הלווה השתנה עד החתימה על הסכם המשכנתא, אם הצהרות הלווה בבקשת האישור העקרוני התבררו כלא נכונות או אם הערכת שמאי גילתה מפגעים במבנה ירידה בערך הנכס- תנאי המשכנתא ישתנו.
אם לא חלו שינויים במידע שנמסר ואכן אומת, כל עוד שהאישור העקרוני בתוקף חייב הבנק לאפשר את לקיחת המשכנתא.
מבחינת בנק ישראל אסור לבנקים המסחריים להעניק משכנתא בהחזר חודשי גבוה מ 50% מההכנסות הלווה לאחר ניכוי הוצאות ידועות מראש. המלצתנו היא לא לעבור 33%.
אין בחוק מינימום או מקסימום ללקיחת משכנתא ויש הורים הרוכשים דירות לילדיהם על שם הילדים. מבחינת מקסימום גם התשובה איננה קבועה בחוק אך הבנקים ומוסדות הביטוח יקשו על בני 75 + בלקיחת הלוואה לטווח ארוך.
review us on
