מחיר מטרה

מה זה מחיר מטרה?

תכנית שאושרה על ידי הממשלה בשנת 2014 במטרה לאפשר לזכאים חסרי דיור להירשם להגרלות. ההגדרה של חסרי דיור והניהול של ההגרלות מבוצעים תחת משרד הבינוי והשיכון, כדי לאפשר רכישת דירה בהנחה ולעזור לקהל היעד הרלוונטי להגיע לנכס בבעלותו.

עוד דרך להבין מהי התכנית היא להסתכל על הנימוקים של החלטות הממשלה ומשרד הבינוי והשיכון, מהתקופה שבה הוחלט לאמץ את החלטת מועצת מקרקעי ישראל. כך רואים שהעיקרון הקובע והמנחה הוא לפרסם מכרזים לצורך בנייה למגורים בשיווקי קרקעות לבנייה חדשה, עם מחיר מקסימאלי עבור 60%-80% מהמלאי, במחיר שנמוך ב-20% ממחיר השוק של דירה חדשה באותו פרויקט ובאותו אזור. 

התכנית במקור הציבה בפני המדינה מטרה לשווק מעל 66 אלף יחידות דיור ועד שנת 2016. בתכנית גם נקבע שהמחיר המקסימאלי יהיה 16 אלף ש”ח לכל מ”ר, מה שאומר שדירת 100 מ”ר למשל תימכר אחרי ההנחה בסכום של מקסימום 1.6 מיליון ש”ח – לעומת 2 מיליון ש”ח לפני ההנחה.

מאפיין נוסף של התכנית המקורית מתייחס לקרקעות המשווקות שעליהן מותר ליישם אותה. לפי ההחלטה של מועצת מקרקעי ישראל מחודש יולי 2014, יש לאפשר את יישום התכנית על כל סוגי הקרקעות – למעט מתחמי מחנות צה”ל שפונו. בגלל שמחנות צה”ל פונו מהרבה מאוד אזורים ברחבי הארץ, כמו למשל צריפין, נוצר מצב שבו קיימות קרקעות לבנייה אך הן לא משתתפות בתכנית.

מלאי דירות

השאלה שמתעוררת היא האם ועד כמה התכנית תרמה ליצירת מלאי דיור בהישג יד. דיור כזה מוגדר בתור דיור שנותן מענה מלא לצרכי הדיור של אוכלוסיות ברמת הכנסה נמוכה-בינונית, שאינן יכולות לרכוש או לשכור דירה מבלי שזה יבוא על חשבון הוצאות חיוניות שלהן. כדי לפתור את הבעיה, התכנית לכאורה מאפשרת לקהל היעד הרלוונטי לקנות דירה ראשונה במחיר נמוך משמעותית לעומת מחיר השוק – ובלי להתפשר על המפרט. 

בפועל, לא תמיד ההנחה מספיקה. התכנית לא בהכרח מאפשרת יצירת מלאי דיור זול עבור אוכלוסיות מוחלשות, כי זוגות צעירים מתקשים לחסוך את הכסף ליצירת ההון העצמי. היות והתכנית לא נוגעת במערכת היחסים הכלכלית שבין הבנק לבין הרוכשים אלא מתמקדת רק במחיר המטרה לעומת מחיר השוק, העזרה שלה בחלק מהערים מוגבלות.

כן ניתן להצביע על קרקעות המשווקות בערים מבוקשות ועל התרומה שלהן עבור חסרי דיור שעומדים בקריטריונים. בין אם מדובר על יחידים, זוגות או משפחות, אין ספק שההחלטה לגור למשל במודיעין ולאחר מכן הזכייה במכרז הן חדשות מעולות. בזכות המהלך הזה של משרד הבינוי והשיכון, אותן אוכלוסיות יכולות לקנות את הדירה שהן רצו.

מחיר מטרה הגרלות

הכלי העיקרי שבו משתמשים במסגרת התכנית כדי לקבוע מי יהיו זכאים או לא זכאים לרכוש את הדירה בהנחה של עד 20% לעומת מחיר השוק היא הגרלה. כמו עם מחיר למשתכן גם כאן צריך לעמוד בקריטריונים מסוימים כתנאי בסיס. עם זאת, עמידה בקריטריונים כמו עם הרשמה למחיר למשתכן אינה מספיקה כדי צריך גם להשתתף בהגרלה וכמובן לזכות בה. 

איך נרשמים למחיר מטרה? (מה זה חסרי דיור?)

רק חסרי דיור בני 35 ומעלה יכולים להירשם לתכנית ולהשתתף בהגרלות. בשביל לדעת מה זה חסרי דיור צריך למשל להוכיח שמדובר ביחידים, או זוג נשוי, שאין להם זכויות על דירה או חלק מדירה ב-10 השנים שקדמו למועד הגשת הבקשה. חוץ מזה, צריך לזכור שמי שזוכים בהגרלות לא יכולים למכור את הדירות במשך 5 שנים – אבל כן מותר להם להשכיר אותה. 

האפשרות להשכיר את הדירה למטרות מגורים הופכת את ההשתתפות במכרז לרלוונטית גם עבור מי שלא מתכננים לעבור לגור בעיר שבה נמצא הנכס. היות ויש לדוגמא הבדל בין אזורי הביקוש לבין האזורים השונים שבהם הקרקעות משווקות לצורך קביעת מחירי המטרה, המון חסרי דיור מתלבטים האם זה הדבר הנכון עבורם: לעבור לדירה באזור אחר, לוותר על עבודה ולהתרחק מהמשפחה. בשביל לחסוך להם את ההתלבטות, המדינה למעשה מאפשרת להם להשתתף בהגרלה כדי אולי לקבל את הנכס בהנחה – ואז להשתמש בו בתור אפיק השקעה.

ההיבט הזה של התכנית מעיד על הצורך הרחב הגדלת היצע הדיור. גם אם אותם זוכים בהגרלה ובמכרז לא יגורו בדירה אלא יבחרו להשכיר אותה, היצע אפשרויות המגורים יגדל. זה מה שאמור להביא בסופו של דבר לירידת המחירים ולהתכתב עם המטרות המקוריות של התכנית. מכאן והלאה, ניתן גם לבדוק איפה בדיוק משווקות הקרקעות, מה החוק קובע מבחינת הצמדת השומה למדדים השונים ומה ההבדל בין חסרי דיור למשפרי דיור.  

תוכניות מחיר מטרה

חלק מהתכניות משווקות על קרקעות מדינה באזורי הביקוש ורובן בפריפריה. לפי התכניות השונות, המדינה יכולה לקבוע מראש שומה למחיר דירה ולהציע יחידות דיור למי שזוכים בהגרלות הנחה של 20% לעומתה – אך לא יותר מ-300 אלף ש”ח לכל דירה. 

כמו כן, החוק קבע בזמנו שהשומה תתעדכן פעם בשנה ולא תהיה צמודה למדד תשומות הבנייה אלא למדד המחירים לצרכן. זהו נתון חשוב, כי הוא מעיד על הניסיון של מחיר מטרה 2022 וגם של התכניות המקוריות למנוע מצב שבו ליזם יהיה אינטרס לעכב את הפרויקט. 

המשותף לכל התכניות הוא יצירת ודאות: מצד אחד, יוצרים ודאות עבור הזוכים של מחיר מטרה הגרלות מבחינת המחיר שהם ישלמו. מצד שני, יוצרים ודאות מבחינת לוח הזמנים של הפרויקט. בטווח הארוך, המטרה היא שבאמצעות מחיר מטרה הרשמה של זכאים תביא לצינון המחירים והורדה שלהם. 

מסמך התנאים למכרז קובע לא רק מי זכאים לקנות את הדירה בהנחה, אלא איך קובעים איזה מהיזמים או הקבלנים יקבלו את הזכות לבנות את הפרויקט. כך למשל נקבע שבצד של הקבלנים, הזוכה יהיה רק מי שמציע את המחיר הגבוה ביותר עבור הקרקע. מנגד, אין דרישה בתנאי המכרז למחיר מינימום עבור הקרקע וכל קבלן רשאי לבצע את החישובים שלו בצורה עצמאית ונפרדת.

תנאים אחרים במכרז קובעים שאסור לזוכה למכור את הדירות לפני שהוא מקבל היתר בנייה. כאן המטרה היא למנוע מצב שבו קבלנים ממהרים לדרוש את התשלום, אך עדיין לא מספיק ברור האם בכלל אפשר לאכלס את הדירות והאם הן מחוברות לכל התשתיות החיוניות. בכל מקרה, דירת מחיר המטרה חייבת להיות במפרט זהה לדירות שמשווקות על ידי אותו קבלן במחירי השוק הרגילים.

מה שרבים אינם יודעים לגבי התכנית הוא שהיא חלה גם על משפרי דיור. אלו מוגדרים בתור זוגות או יחידים מעל גיל 35, שבבעלותם זכויות כלשהן בדירה – אבל הם מתחייבים למכור אותן במהלך 12 החודשים מיום קבלת טופס 4 (היתר אכלוס) עבור הדירה הנרכשה במסגרת התכנית.

הביקורת על התכנית בהקשר הזה היא שלמשפרי הדיור אין את אותם צרכים כמו תושבים מעל גיל 35, ללא כל זכויות בדירה משלהם ושלא היו להם זכויות כאלה ב-10 השנים האחרונות. מצד שני, ניתן לטעון שלמדינה יש אחריות גם כלפי משפרי הדיור, בעיקר אם היא מציבה בפניהם תנאי שמונע מהם למכור את הזכויות על הדירה שבה זכו במשך לא פחות משנה.

חוץ מזה, סביר להניח שאחת הדרכים להילחם ביוקר המחיה בהקשר של משבר הדיור עוברת גם במתן הטבות למשפרי דיור. כאשר התכנית מאפשרת גם למשפרי דיור להשתתף במכרז, היא מגדילה את הסיכוי לכך שהדירות הקודמות שלהן ישוחררו לשוק ויגדילו את ההיצע. היכולת להגדיל את ההיצע היא פקטור משמעותי בהורדת מחירי הדיור וכאן אין ממש הבדל בין חסרי למשפרי דיור. 

תעודת זכאות למחיר מטרה

אישור זכאות תקף לשנה ולאחר מכן צריך לחדש אותו. רק לאחר קבלת תעודת הזכאות ניתן להירשם לפרויקט שבו רוצים לרכוש את הנכס והוצאתו כרוכה בתשלום. בשביל להשלים את התהליך צריך לבצע את השלבים הבאים:

1. מוציאים אישור זכאות
2. נרשמים להגרלות
3. משתתפים בהגרלה
4. במידת הצורך – עוברים ועדת חריגים
5. מקבלים מימון לדירה ומשכנתא
6. בוחרים דירה וחותמים על חוזה 
7. ממתינים לאכלוס 

את תעודת הזכאות מקבלים לכתובת דואר אלקטרוני בתוך 10 ימי עבודה. לאחר מכן מומלץ להיכנס לאתר הרישום להגרלות, כדי לוודא שכל הפרטים נכונים ומסונכרנים. במידה ויש טעות, ניתן לפנות ישירות אל חברת ההרשמה ולבקש לתקן אותה. בנוסף, חשוב לשמור על מספר אישור הזכאות כי רק באמצעותו ניתן להירשם לפרויקטים. בכל מקרה, החוק מאפשר למשרד הבינוי והשיכון לבצע בדיקת זכאות חוזרת לפי שיקול דעתו בכל רגע נתון.

כמה אחוז מימון ניתן לקבל במחיר מטרה?

מחיר הדירה נקבע בהתאם לתנאי המכרז והעלויות הכרוכות ביישום הפרויקט. ההתחייבות של משרד הבינוי והשיכון היא למחירים שנמוכים ב-20% ממחיר השוק, אבל זה לא קשור לאחוז המימון שאותו מקבלים מהבנק.

הזוכים בהגרלות שרוצים לקנות דירה עדיין צריכים לגייס הון עצמי ולפנות לבנק בתהליך מסודר של הגשת בקשה ואישור משכנתא. אחוז המימון הוא החלק משווי הדירה שאותו הלווים לוקחים, לכן המשמעות של ההנחה היא שניתן להעמיד הון עצמי נמוך יותר – אבל לקבל אחוז מימון גבוה יותר בהשוואה לאותה דירה שנמכרת מחוץ לתכנית.

כמה משכנתא ניתן לקחת בתכנית?

נכון לשנת 2022 ניתן לקבל אחוז מימון של עד 75% משווי הנכס במידה ומדובר בדירה ראשונה. היות וממילא צריכים להיות מוגדרים כ”חסרי דיור”, זהו גם אחוז המימון הרלוונטי לרוב משתתפי תכניות המטרה השונות. 

לשם השוואה, ברכישת דירה שנייה ניתן לקבל אחוז מימון של עד 50%, לטובת מחזור משכנתא מקבלים אחוז מימון של 75% ועבור משכנתא הפוכה ניתן לקבל אחוז מימון של 50%. אם רוצים לקבל משכנתא כדי לכסות הלוואות מקבלים אחוז מימון של עד 50% וכך גם עם משכנתא לכל מטרה אחרת. 

מה המפרט של הדירה?

התכנית כוללת שיווק של דירות בשטח של 60-150 מ”ר. המפרט מוגדר על ידי משרד הבינוי והשיכון כסטנדרט וזאת על מנת למנוע מקרים שבהם הדירות הנמכרות במסגרת התכנית הן במפרט פחות איכותי לעומת הדירות הנמכרות בשוק החופשי עבור אותו פרויקט. 

המפרט הרשמי של משרד הבינוי והשיכון מציע איזה רכיבים חייבים להיות בכל דירה כסטנדרט. המשמעות היא שעל הרכיבים המופיעים במפרט לא צריך לשלם תוספת תשלום ואסור לקבלן להסיר אותם. מנגד, משרד הבינוי והשיכון כן מאפשר לקבלנים להציע מגוון דוגמאות, עיצובים וצבעים של כל פריט ופריט וזאת על מנת להגדיל את הגמישות ואת הסיכוי להתאמת הדירה לצרכי הזוכים.

כך למשל המפרט יכול להיות שונה מדירה לדירה באותו פרויקט, כי הזוכים בתכנית בחרו אחרת את סוג משטח העבודה במטבח, את הריצוף והחיפו או אפילו את דלתות הפנים. בשביל לוודא התאמה מלאה, מתייעצים עם הקבלן ומבקשים ממנו לראות פרויקטים קודמים או פרוספקט מלא.

מה ההבדל בין מחיר למשתכן למחיר מטרה?

היכרות עם סוגים שונים של תכניות מאפשרת למשפרי דיור וזכאים לדעת לאיזה מסלול הכי משתלם להם להירשם. כך לדוגמא כדאי לדעת שמסלול של מחיר מטרה 2.1 אמור להחליף את התכנית הוותיקה של המחיר למשתכן, אבל חלק מהפרויקטים הקיימים ממשיכים לפעול גם במקביל לתכנית החדשה. 

הנה למשל כמה סעיפים שבהם אפשר לראות דמיון והבדל בין התכניות:

1. זכאות להרשמה להגרלות – בשתי התכניות המדוברות יש את אותם קריטריונים להרשמה להגרלה. מטרת הקריטריונים היא להבטיח שרק הזכאים יקבלו את ההנחה או התנאים המועדפים, על מנת לצנן את שוק הדיור וכדי לייצר עוד אפשרויות מגורים.
2. המפרט הטכני – מחד, כל יזם שניגש לתכנית חייב לעמוד במפרט הטכני המלא שהוגדר על ידי משרד הבינוי והשיכון כבר עבור תכניות המחיר למשתכן. זה כולל בין היתר התאמה לתכניות האלה מבחינת גודל הדירה, השטח של כל חדר וכן הלאה. 
3. הצעת מחיר – מאידך, בתכניות המחיר למשתכן היזמים נדרשו להתחרות ביניהם על הצעת המחיר הנמוכה ביותר לכל מ”ר בנוי בלבד כי המדינה מסבסדת עבורם את הקרקע – בעוד בתכניות המטרה המחיר למ”ר נקבע מראש והזוכה הוא זה שהציע את ההצעה הגבוהה ביותר על הקרקע (בתנאי שהוא שומר כמובן על מחיר המטרה של הדירה, שמגלם הנחה של 20% ממחיר השומה שנקבעה על ידי משרד הבינוי והשיכון).
4. גובה ההנחות – אי אפשר להצביע על הבדלים בין סוגים שונים של תכניות בלי לציין את גובה ההנחיות. כאן רואים שבתכניות המטרה ההנחה יכולה להגיע עד תקרה של 300 אלף ש”ח בכל רחבי הארץ, בעוד בתכניות המשתכן ההנחה באזור הביקוש בהחלט עשויה להיות גבוהה יותר. 

מחיר מטרה בשנת 2022 – עדכונים

בתכניות השונות של מחיר מטרה פרויקטים מתעדכנים על ידי משרד הבינוי והשיכון, אבל הם מושפעים באופן כללי גם מהחלטות הממשלה. חוסר היציבות הפוליטי בשנים האחרונות מקשה לפיכך על מעקב אחר הפרויקטים השונים, מה גם שלא ממש ברור האם המטרות שהוצבו לשנת 2022 אכן יושגו. 

ראשית, צריך לבדוק האם תהיה לשנה הקרובה השפעה על קריטריונים של זכאות מחיר מטרה מבחינת קהל היעד שמותר לו להשתתף בהגרלות. הצפי הוא לחזרה של ההגרלות בפורמט כזה או אחר, אבל התכנית עדיין דורשת את אישור מועצת מקרקעי ישראל. רק לאחר מכן ניתן יהיה להתחיל בשיתוף פעולה עם רשות מקרעי ישראל לטובת תכנון המכרזים החדשים. זה משפיע לא רק על השאלה איפה יהיה אפשר או אי אפשר לקנות את הדירות בהנחה, אלא גם מתי ייערכו ההגרלות ומי יוכלו להשתתף בהן.

שנית, יש את עניין התקציב. גם בשנת 2022 יתקיימו בחירות ולא ברור כיצד תיראה המפה הפוליטית, אז עדיין אין תקציב ברור לתחזוקת הדיור הציבורי ושיקום השכונות. אחרי הצפי לתגבור חד פעמי שלו בשנת 2021 בסכום של 171 מיליון ש”ח ולתוספת של 196 מיליון ש”ח בשנת 2022, יש צורך גם להגדיל את בסיס התקציב של משרד השיכון. 

המטרה היא להמשיך את יישום התכניות השונות על מנת להגדיל את מלאי הדירות. רכישת הדירות אמורה להתבצע החל מהשנה הקרובה ועד 2025, כאשר כ-5,000 זכאים יקבלו דירות בתכנית רב שנתית. בשביל לעודד את הרישום של הזכאים לתכנית, הממשלה תקצבה למשל מענק של 40 אלף ש”ח לזכאים שירכשו דירות שבהן מחיר הקרקע הוא פחות מ-100 אלף ש”ח. 

עוד כלי שבו משתמשים ב-2022 על מנת לעודד את הרישום של הזכאים לתכנית הוא סבסוד הוצאות פיתוח. הסבסוד חל על הוצאות פיתוח במכרזים של התכנית בפריפריה, כך שמשרתים ומשרתות בשירות מילואים פעיל למשל מקבלים עדיפות. יתרה על כך, כ-30% מהמגרשים יוקצו לחיילי מילואים ואישור על שירות צבאי אמור להספיק על מנת לממש את הזכאות. 

מבחינת מיקום גיאוגרפי, בשנת 2022 צפויה התרחבות של התכנית גם לערים בצפון. אחד הפרויקטים משווק ביישוב נוף הגליל, עם שכונה שאמורה לכלול כ-1,500 דירות. מתוך הדירות הללו, כ-700 ישווקו תחת התכנית וכל היתר בשוק החופשי. בנוסף, מה שייחודי בתכנית היא בניית 300 דירות קטנות של 3 חדרים בלבד. זה אמור להוזיל את העלויות ולעודד משפחות צעירים ובני זוג ללא ילדים לעבור ליישוב. 

מעבר לכך, התכנית לשנת 2022 ביישוב נוף הגליל כוללת מגדלי דירות גבוהים של 24 קומות ולידם בניינים של 8-12 קומות. האכלוס ישנה את אופי היישוב ויהפוך אותה לצעירה יותר, אך גם יעזור ליישר קו עם פרויקטים קודמים בערים אחרות בארץ. 

במידה ויש לך שאלות נוספות על תכנית מחיר מטרה, אנו בפורטל משכנתא גורו נשמח להפנות אותך למומחים בתחום בלי שום עלות או התחייבות. השאר את הפרטים שלך בעמוד זה ואנו מבטיחים ליצור אתך קשר טלפוני במהירות האפשרית. באמצעות שירותי האתר תוכל לקבל ייעוץ מיועץ משכנתא מומלץ. וכמובן לקבל הצעות למשכנתא בנקאית או חוץ בנקאית.