קניית דירה על הנייר

כשקונים דירה על הנייר חשוב לבדוק

חשוב לבדוק באיזה שלב של העסקה נכנסתם. אלו שנכנסו בשלב ה pre-sale יהנו מהמחיר הכי נמוך כיוון שהקבלן זקוק למימון כדי להתחיל, אחריהם הפרויקט יצא לדרך וגם הדירות שפורסמו במחיר מבצע כדי למשוך לקוחות ישלמו יותר בסופו של דבר. 

אחת הסיבות לעליה במחיר שנקבע היא הצמדת יתרת התשלום למדד תשומות הבנייה. המדד מתפרסם מדי חודש ע”י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה וסוקר את עלות סל המוצרים והשירותים הדרושים לבנייה. בשנתיים האחרונות המדד עלה כמעט בכל חודש וההצמדה עוזרת לקבלנים לא להפסיד כסף בכך שהם מגלגלים את התייקרות המוצרים והשירותים לרוכשים. בנוסף רכישה מקבלן כרוכה בעלויות נוספות כמו עורכי דין, מיסים, אגרות ועוד… (שלא קיימות בקניית דירה יד שניה). עם כל מה שנאמר, עדיף לשלם יותר ולהיות בטוחים שהכסף במקום הנכון מאשר לקפוץ למים כדי להיות ראשונים ולהסתכן בתרמית.

מה צריך לבדוק לפני שקונים דירה על הנייר?

• מה ההון העצמי העומד לרשותכם ומה גובה ההחזר המתאים לכם: דירות מקבלן תמיד משווקות בלחץ “יחידות אחרונות בפרויקט הנחשק” “מבצע רק עד…” מדובר בטכניקת מכירה ידועה ועם זאת אסור להתפתות לקפוץ למים לפני שמוודאים שאתם יכולים לצוף. כדי לקבל משכנתא לדירה ראשונה תאלצו להביא איתכם  25% ממחיר הדירה וככל שתביאו יותר ותיקחו אחוז מימון נמוך יותר מהבנק כך תשלמו פחות ריבית. חשוב מאוד שקודם כל תבינו מה התקציב שלכם ורק לאחר מכן תצאו לחפש דירה.
• כמה תשלמו כולל הכל כולל מע”מ: עיצוב פנים, שמאות, עורך דין, מס רכישה, רישום בטאבו ועוד… כמובן שלא כל התשלומים יכוסו ע”י המשכנתא וחלקן יעלו אך חשוב לדעת פחות או יותר מה המקסימום שאתם עתידים לשלם. כמו כן קחו כמה שעות כדי לברר כמה עולה דירה באזור, מה עלול להשפיע על מחיר הדירה בעתיד (אתרי בנייה, אנטנות סלולריות, אזורי תעשייה) והאם המחיר משתלם מלכתחילה. תרגיל ידוע של קבלנים הוא להציג את הסכומים ללא מע”מ ולהפתיע במעמד התשלום.
• מי היזם – לא חותמים עם קבלן לפני שמוודאים את הסטטוס שלו בפנקס הקבלנים. אם הסטטוס “מוקפא” לקבלן אסור לעסוק בתחום עד להודעה אחרת. אם הוא “מותלה” או “מוחרג” ז”א שמותר לו לבצע רק פרוייקטים ספציפיים המופיעים בקובץ ההחלטות בפנקס.
• ההפך ממצא את המטמון – מה עלול להוריד את ערך הדירה בעתיד – כמובן שאם מדובר על דירה על הנייר כנראה שרוב האזור גם “על הנייר” ולכן ניתן לבקש תוכניות מהעיריה ולוודא שיוקמו סביבכם: גנים, בתי ספר, פארקים, מתקני ספורט, קווי תחבורה ציבורית למרכז העיר ובאופן כללי גישה לכל שירות שתזדקקו לו בעתיד.  אם המבנה עתיד להיבנות בסביבה קיימת, צאו לבדוק את האזור בשעות היום השונות כדי לוודא שאין שום מטרד סביבתי שעלול להוריד את ערך הדירה כמו: אנטנות סלולריות, מבני תעשיה מרעישים ו/או מזהמים, אתרי הטמנות, אוכלוסיה מקומית “בעייתית” ועוד….

כמה נשלם על קניה על הנייר?

לפי חוק המכר תשל”ה-1974, אסור לקבלן לקבל מעל ל-7% ממחיר הנכס עד שיעמיד ערבון לכספכם.  סוגי הערבון המצוינים בחוק הם: ערבות בנקאית, ביטוח השקעות לרוכשי דירות, שעבוד הנכס לטובתכם, רישום הערת אזהרה בטאבו או רישום זכויות במקרקעין על שמכם ללא צד ג’ או שיעבוד. בזמן הבנייה הקבלן מחויב להודיע לכם בכתב על סוג הבטוחה וגם אם בחוזה כתוב שלא ייתן, עדיין מדובר בעבירה פלילית.

כדי להדגים כמה נשלם על דירה ב pre-sale נדגים על דירה בעלות כוללת של מיליון שקלים.

עד 7% שהם 70 אלף ש”ח ישולמו בחתימת ההסכם כמובן לאחר שווידאתם קיום של ערבון. את התשלום תשלימו ל-20% עם השובר הראשון מפנקס השוברים לתשלום שתקבלו מהקבלן כלומר 130 אלף ש”ח נוספים (סך הכל 200 אלף ש”ח).

את שאר התשלומים ניתן לפרוס כמה צורות אך המקובלת היא לפי התקדמות הבנייה:

• 11% נוספים (110 אלף ש”ח) בגמר יציקת המפלס התחתון (קומת עמודים או רצפת הקומה הראשונה)
• 25%  (250 אלף ש”ח) בגמר עבודות שלד כולל חשמל ואינסטלציה, מחיצות פנים ומסגרות.
• 5%  (50 אלף ש”ח) בגמר עבודות שלד הבניין כולו.
• 6% (60 אלף ש”ח) בגמר חיפוי חוץ.
• 10% (100 אלף ש”ח)  בגמר ריצוף וטיח בדירה.
• 13% (130 אלף ש”ח) גמר חיפוי פנימי, מעקות וחלונות.
• 5% (50 אלף ש”ח) בגמר בניית החלל המשותף בין הדירות כולל מעליות, חצרות וכיבוי אש.
• 5% (50 אלף ש”ח) במסירת הדירה.

שימו לב – דגלים אדומים ברכישת דירה על הנייר 

הפחד הגדול ביותר של רוכשי דירות בפרויקטים “על הנייר” הוא קריסת היזם בתהליך. חוק המכר נועד למנועה פגיעה בכספכם אך גם בו יש חורים ולכן חשוב לשים לב לאותו האזהרה לאורך המסע:

• • הצעה להפקדת כסף בחשבון אחר: כספים שלא הופקדו בחשבון הפרויקט לא יזכו לערבון במסגרת חוק המכר.
  • סעיפים בנוגע לאיחור במסירה: איחור מעבר ל-60 יום מתאריך המסירה הקבוע בחוזה מזכה אתכם בפיצוי לכן חשוב שתחשבו על מה יקרה אם תאלצו לשלם עוד כמה חודשי שכירות או גרוע מכך תישארו ללא קורת גג עד לסיום הפרויקט .
  • סעיפים בנוגע לליקויים בנכס: חוק המכר קובע כי על הקבלן לתקן ליקויים שהתגלו בנכס (לא באשמתכם כמובן) 10 שנים ממסירת מפתח.
  • הסכום כולו מראש: נכון, הקדמת תשלומים מבטלת את הסיכון לעליית מחיר בגלל ההצמדה למדד אך לפני שמסכנים את הסכום הכי גדול שתוציאו בחיים, מריצים בדיקת רקע.
• הקבלן אינו בעל הזכויות למכירה: כפי שכתבנו יש לבדוק מי הקבלן, מה הסיווג שלו ובאיזה היתר בניה הוא מחזיק. בנוסף מומלץ לבדוק ברשות המקומית שהפרויקט מוכר בהתאם לתוכנית העירונית.

אז מה עדיף: דירה על הנייר או דירה יד שניה?

כמובן שהחלום הוא דירה חדשה בה נוכל לקבוע כמה חדרים נקבל, איך יראה הסלון ולאן יפנה, לבחור ריצוף או דק ובכללי להקים את החלומות שלנו במציאות ועם זאת חשוב לזכור שברוב המקרים דירה מקבלן תעלה לפחות 10% יותר מדירה יד שניה גם אם מדובר על דירות בעלי מאפיינים זהים.

את מה הם באמת היתרונות והחסרונות של קניית דירה מקבלן לעומת קניית דירה יד שניה?

יתרונות קניית דירה על הנייר אל מול דירה יד שניה

חסרונות קניית דירה על הנייר  אל מול דירה שניה